Ипотечная телеграмма № 28. События 2017 года, которые нам будут интересны в следующем году

Календарный год закончится 31 декабря, статистические и аналитические итоги года будут подведены позже. Основная картина уже сложилась,  предварительные итоги можно подводить и заглядывать в год наступающий. Отметим пять основных тем, которые определяли главные события на ипотечном рынке.

Первая тема. Субсидирование – только что закончилось и начинается опять.

В течение года продолжались компенсационные выплаты по программе субсидирования ипотечных кредитов на приобретение новостроек. После снижения 18 сентября ключевой ставки до значения в 8,5 %  выплаты планово прекратились. Эффективность программы была признана всеми. Государство затратило 14,9 млрд рублей, чтобы  строительная  отрасль  получила 1 475,8 млрд рублей. Население выложило из заначки 547 млрд рублей (37 %).

Один бюджетный рубль стал катализатором прихода в отрасль почти 100 рублей. Один к ста – рекордная эффективность.

Так как программа достигла своей главной цели  и поддержала строительную отрасль, то постоянно шли разговоры о необходимости следующих аналогичных программ. Обычно инициаторами разговоров являются представители строительной отрасли или политики, а банкиры молчат.

В результате ожидания реализовались в двух новых программах. Первая была объявлена буднично и касалась поддержки кредитов на приобретение деревянных домов. Такие кредиты хотя и не входят в число наиболее продвигаемых банковских продуктов, но принесут пользу определенному сегменту отечественных производителей и части населения.

По мнению Минторга, программа субсидирования процентных ставок на приобретение деревянных домов заводского изготовления в 2018 году поможет привлечь в сегмент малоэтажного деревянного домостроения средства в размере 10,2 миллиарда рублей. Это позволит построить в стране 318 тысяч кв. метров жилья с применением деревянных конструкций. Минпромторг планирует к концу 2025 года увеличить долю применения продукции деревянного домостроения в общем объеме до 20 процентов.

Вторая программа привлекла внимание социальной значимостью и масштабностью. Речь идет о том, что в течение пяти лет будут выдаваться льготные кредиты семьям, в которых появится второй и/или третий ребенок. Льгота обозначена как кредитование с нерыночной ставкой в 6 % годовых. Льготный период ограничен: при рождении второго ребёнка – в течение 3 лет с даты выдачи кредита; третьего ребёнка – в течение 5 лет с даты выдачи кредита.

Льгота применяется  не только для традиционного приобретения квартиры в новостройки, но и для рефинансирования ранее выданного кредита.

Потенциал программы оценивается в диапазоне от 500 до 600 тысяч семей за 5 лет. Для полноты картины отметим продление программы материнского капитала, который отлично выступает в качестве первоначального взноса или для досрочного гашения.

В следующем году будет особо востребовано рефинансирование.

Вторая тема. Изменения ставок кредитования пока радует.

В январь и феврале переваривали последствия программы субсидирования, а вот с марта ставки кредитования снижались непрерывно. Средняя ставка по всем выданным кредитам за месяц уменьшилась от 11,68 % в марте до 9,95 % в октябре. Максимальный темп ежемесячного снижения к октябрю уменьшился в несколько раз от максимума и составил 0,1 процентных пункта в октябре. Уменьшенными темпами средняя ставка к концу следующего года достигнет  8,65 %. Интрига заключается в скорости снижения ставки. Можно предположить, что снижение будет все-таки неравномерным и средняя ставка устремится к 8 %.

Несколько особенностей, скрывающихся за средней ставкой. Во-первых, при сравнимых условиях предложение по рефинансированию выглядит привлекательнее, чем кредит на приобретение. Во-вторых, предлагаются особые программы для отдельных объектов, клиентов с вызывающе низкими ставками, стремящимися к 7 % годовых.  В-третьих, для клиентов с улицы ставки несколько выше. Например, в октябре для кредитов на вторичном рынке средняя ставка  равнялась 10,28 %. В четвертых, разница в ставке между первичным и вторичным рынком практически нивелировалась.

Что следует из отмеченного? Ставки кредитования в следующем году будут привлекательными, а в ряде случаев очень привлекательными. А вот ждать смешных ставок «как в Европе» все-таки не надо.

Третья тема. Рефинансирование как продукт года или много шума из ничего.

Резкое снижение ипотечных ставок привело к возникновению значительного числа ипотечных заемщиков,  для которых  процедура рефинансирования стала экономически выгодной.

Банковское регулирование подозрительно относится к улучшению условий договора с заемщиком, что вызвало однобокое применение рефинансирования для клиентов других  банков.

Заемщик от уменьшения ставки выигрывает, а банки суетливо переманивают клиентов друг у друга. При этом ничего на рынке недвижимости не покупается.

Ошибочно утверждается, что бум на рынке ипотечного кредитования связан с рефинансированием, и чуть ли не 50 % выдач составляют такие сделки.

Продукт внедрен большинством банков и активно рекламируется. Есть несколько кредиторов, особо интенсивно внедривших рефинансирование и сделавших на нём половину плана продаж. В целом по рынку за 9 месяцев доля рефинансирования в структуре продаж составила  около 5,5 %, а за третий квартал достигла  примерно 7,3 %.

У продукта есть перспективы роста по следующим причинам:

·        ставки продолжают снижаться,

·        программа помощи семьям с детьми включила в себя ипотечный продукт рефинансирование.

В то же время  есть факторы, ограничивающие рост продукта:

·        падение ставок может замедлиться,

·        ЦБ может облегчить регулирование и банки изменят приоритеты в сторону своих собственных заемщиков.

Можно предположить, что рефинансирование пройдет свой пик во второй половине 2018 года. Максимальная доля рефинансирования сторонних кредитов может достичь 15 %.

Продукт войдет в стандартную продуктовую линейку и будет существовать довольно долго, но его влияние на рынок уменьшится.

Четвертая тема Доступность и риски. Мифы и реальность

В разговорах присутствует тезис, что ипотечное кредитование станет еще доступнее. Одновременно с этим скептики говорят, что ипотека всё еще не доступна. Фоном для этого служат спекуляции на тему ипотечного пузыря.

На всякий случай ЦБ планирует вести дополнительное резервирование для кредитов с первоначальным взносом менее 20 %, что означает их удорожание для банков и последующее сокращение таких кредитов.

Указанный размер первоначального взноса не является случайной границей, а определяет одно из условий использования выданного кредита для выпуска ипотечных ценных бумаг. То есть, ограничение это давно известно. Кредиты с первоначальным взносом ниже 10 % на рынке не составляют существенного объема, а диапазон 10 -20 % встречается чаще, но не у всех. В среднем по рынку долю таких кредитов можно оценить как, не превышающую 15 %. Кстати, резервирование тоже будет иметь разный размер.  Для первоначального взноса менее 20 % резерв составит 150 %,  менее 10% - 300%.

Банки в следующем году скорректируют свои программы. Кредиты с первоначальным взносом 10 % рынок могут покинуть. А кредиты с взносом  15-20 % останутся с корректировкой стоимости. Можно в договоре поставить условие повышения ставки, но только до момента пока остаток долга не уменьшится до 80 %.

Некоторый вклад в уменьшение доступности подобное регулирование внесет, но развитие рынка не остановит с учетом упомянутого выше субсидирования.

Доступность приобретения жилья с использованием ипотечного кредита зависит от следующих факторов:

·        выбор и стоимость жилья,

·        наличие накоплений на первоначальный взнос и оборудование квартиры,

·        доходы достаточные для того, чтобы без резкого уменьшения качества жизни, много лет производить выплаты по кредиту.

Ставка ипотечного кредитования участвует только в последнем пункте. Главным мерилом доступности являются доходы, которые нужны  для накоплений и  выплат.

Дефицита жилья нет, цены стабильны, доходы стабильны. Следовательно, снижение ставки будет немного увеличивать доступность, но в существенно меньших темпах, чем при одновременном улучшении всех упомянутых факторов.

В результате прогнозируем, что ипотечное кредитование будет увеличиваться в объемах спокойным темпами не больше 20 % в год.

Пятая тема. Объявленная и необъявленная трансформация ипотечной отрасли

Не раз упоминалось, что ипотечная отрасль имеет две основных черты: концентрация и конкуренция.

Они усиливались в текущем году и не остановятся в следующем. Фактом можно считать объединение ВТБ и ВТБ24, АО АИЖК и банка Российский капитал. Концентрация в верхней части списка кредиторов возрастет. Место в первой тройке будет не только  почетным, но очень дорогим.

Моду на ипотечном рынке будут задавать первые 10 кредиторов при поддержке следующих десяти-пятнадцати.

Поговаривают о возможных слияниях и поглощениях в банковской сфере. Концентрацию это явно увеличит.

Что в прогнозе? Кредиторам будет сложнее сохранять свои собственные программы и для многих перспектива стать агентом крупного банка явится, возможно, единственным способом выживания.

А вот заёмщики продолжат получать привлекательные ставки и сервисы. Они в соревновании кредиторов будут главными победителями.

Итог. Один год успешного развития рынка ипотечного кредитования сменится следующим успешным годом.

 Впервые этот материал был опубликован под названием «Топ-5 событий ипотечного года» на портале «Ради дома PRO».