Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    01 ноября 20160:35
    поделитесь с друзьями

    Утвержден приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» (01.11.2016-31.12.2020). Минстрой - Заказчик. АИЖК - Исполнитель.

    Рейтинг читателей
    6172
    0
    комментарии (0)

     Многократно заявленные ориентиры развития ипотечного кредитования и связанных отраслей утверждены и официально опубликованы. Отдельные показатели и мероприятия изменены, а некоторые представлены дополнительно. Ипотечное кредитование будет ускоряться, а строительство жилья увеличиваться, но сдержано.
    Цель проекта - Улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья (ввод 88 млн кв. метров в 2018 году, 100 млн. кв. метров в 2020 году) и стимулирования спроса (выдача в 2018 году 1 млн. ипотечных кредитов, в 2020 года 1,2 млн. ипотечных кредитов, привлечение инвестиций в 2018 году в размере 15 млрд. рублей в создание арендного жилья).
    Статья дополняет и исправляет на основе окончательных официальных данных материал от 11 октября «Минстрой обозначил изменения в управлении доступностью ипотечного кредитования».

    Паспорт «Приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» утвержден президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам (протокол от 19 октября 2016 года № 8) и опубликован на сайте Правительства 31 октября.
    Оформление паспорта проекта поменялось и сведены вместе три ранее отдельно представ-ленные направления:
    • повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России»,
    • развитие жилищного строительства»,
    • формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации».
    Показатели приоритетного проекта представляют практический интерес для участников рынка и могут быть использованы в планировании практической деятельности
    Выделим наиболее существенные моменты.

    Первое. Горизонт точного планирования – 49 месяцев, но прогнозирование расширено до 2025 года.
    Срок окончания проекта (21.12.2020) совпадает с основными действующими сейчас программными документами, в том числе:
    • Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования,
    • Государственная программа Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»,
    • Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере (АО АИЖК),
    • Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере.
    Для справки. Выборы Президента пройдут в 2018 и 2024 году, а Государственной Думы в 2021 и 2026 годах. Итоги проекта будут докладываться уже следующему Президенту.
    Для области ипотечного кредитования и родственных отраслей расширение горизонта планирования привело к обозначению новых стратегических ориентиров развития.

    Второе. Обозначена перспектива существенного роста ипотечного жилищного кредитования.
    Основным плановым показателем является количество выданных кредитов в год.


    Таблица 1. Плановые показатели ипотечного жилищного кредитования

    Показатель

    Тип показателя

    Базовое значение (2015)

    Период, год

    2017

    2018

    2019

    2020

    2025

    Количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт. в год

    основной

    700

    921

    1 000

    1 100

    1 200

    1 700 (2 200)

    Объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, млрд рублей в год

    аналитический

    1 200

    1 700

    1 900

    2 200

    2 500

    4 500 (5 500)

    Средний размер кредита, млн рублей

    расчет автора

    1,71

    1,85

    1,90

    2,00

    2,08

    2,65 (2,50)

    В скобках приведено значение показателя в проекте Паспорта приоритетного проекта.
    Отметим, что ожидается увеличение средней суммы кредита. В последние годы это явление не наблюдалось (табл.2). Можно предположить, что Правительство в своем прогнозе учитывает увеличение стоимости недвижимости.

    Табл. 2. Ретроспектива средней стоимости кредита

    Год

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    2014

    2015

    Средний размер кредита, млн руб.

    1,28

    1,41

    1,88

    1,17

    1,25

    1,37

    1,49

    1,64

    1,74

    1,66

    Русипотека в начале сентября опубликовала свой прогноз объемных показателей.

    Табл. 3. Вариант прогноза Русипотеки по развитию ипотечного кредитования

     Год

    2016

    2017

    2018

    2019

    2020

    2021

    2022

    Объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, млрд руб.

    1 450

    1 700

    2 000

    2 400

    2 900

    3 600

    4 500

    Очевидно, что Правительство и экспертное сообщество верит в уверенные перспективы развития ипотечного жилищного кредитования, но в окончательном тексте официального документа степень оптимизма Правительства уменьшилась.
    Для непосредственного развития ипотечного кредитования выделение бюджетных средств не предусмотрено.

    Третье. Дан прогноз временного замедления роста строительной индустрии.
    Строительная отрасль не сможет в ближайшее время увеличить объемы жилищного строительства, но и резкого падения не ожидается (табл.4). Указанный прогноз будет несколько сдерживать рост ипотечного кредитования.

    Таблица 4. Плановые показатели жилищного строительства

    Показатель

    Тип показателя

    Базовое значение (2015)

    Период, год

    2017

    2018

    2019

    2020

    2025

    Объемы ввода жилья, млн кв. метров

    основной

    85,3

    81

    88

    94

    100

    120

    Объем ввода индустриального жилья

    аналитический

    50,1

    46

    53

    59

    65

    85

    Относительно рабочей версии Проекта добавился показатель «ввод индустриального жи-лья».

    Четвертое. Ставка делается на ожидания от Фабрики ИЦБ, внедряемой АИЖК.
    АО АИЖК готовит к внедрению технологию выпуска ИЦБ, обеспеченных гарантией АИЖК. Ожидается, что однотраншевые бумаги будут выпускать быстро и они дадут доступ бан-кам к более дешевому фондированию (табл.5).
    В стратегии АИЖК предусматривалось уже в 2020 году выйти на уровень выпуска ИЦБ с участием АИЖК в объеме 45 % доли от всех выданных кредитов. В приоритетном проекте значение показателя незначительно снижено до 40 % к концу 2020 года. Но в Стратегии было 45 % от ипотечного кредитования, а в Приритетном проекте 40 % от выпуска ИЦБ.
    Ипотечные ценные бумаги с поручительством АО "АИЖК" обеспечат банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском (за счет обмена портфелей ипотечных кредитов на ценную бумагу с поручительством АО "АИЖК"). За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков, граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.
    Степень снижения процентной ставки не указана в отличие от ранее сделанных политических заявлений.

    Таблица 5. Перспективы влияния АИЖК на выпуск ИЦБ и ипотечное кредитование

    Показатель

    Тип показателя

    Базовое значение (2015)

    Период, год

    2017

    2018

    2019

    2020

    2025

    Объемы ежегодно выпускаемых ИЦБ с поручительством АИЖК, млрд руб.

    аналитический

    0

    50

    100

    150

    200

    450

    Коэффициент доступности жилья

    аналитический

    2,7

    2,6

    2,5

    2,5

    2,4

    2,3

    Справочно. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.
    Коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек) - 2,5 года в 2015 году, 2,1 года в 2017 году, 1,8 года в 2020 году.
    Очевидно, что в апреле 2014 года Правительство более оптимистично смотрело на перспективы доступности (2020 год 1,8 против 2,4).

    Пятое. Уточнены сроки внедрения инфраструктурного обеспечения ипотечного бизнеса
    В очередной раз справедливо подтверждена важность развития современной инфраструктуры ипотечного бизнеса.
    Указано, что внедрение электронного документооборота (электронной закладной) на ипотечном рынке позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, сократить временные издержки участников и увеличить оборачиваемость средств, направляемых на ипотечное кредитование.
    Ипотечный рынок может быть переведен в электронный формат (к 2018 году создана возможность полного цикла обслуживания заемщика: от выдачи кредита до регистрации недвижимости).


    Контрольным сроком изменения нормативно-правовой базы в целях внедрения и обращения электронной закладной определено 01.01.2018 (было 30.06.2017).
    Первый кредит с электронной закладной будет выдан до 15 апреля 2019 года.
    Завершает раздел, связанный с развитием рынка ипотеки, пункт номер 30.
    Внедрены лучшие мировые практики в области ипотечного кредитования с контрольной точкой 30 августа 2020 года.
    Он заслуживает отдельного обсуждения с постановкой некоторых вопросов. Что за лучшие практики? Зачем и почему?

    Шестое. Земельные ресурсы и инфраструктура подержат жилищное строительство
    Единственный проект на который планируется выделять бюджетные средства в размере 80 млрд рублей в 2017-2020 годах. Что взамен? Будет вовлечено в оборот 13 500 га до 2020 года и построено 20,4 млн кв. метров жилья. Столько же по линии подпрограммы «Стимулирование программ жилищного строительства субъектов РФ» (табл. 6).


    Таблица 6. Результаты использования бюджетных средств

    Показатель

    Базовое значение (2015)

    Период, год

    2017

    2018

    2019

    2020

    2025

    Площадь земельных участков, вовлеченных в оборот АО «АИЖК», млн кв. метров

    3200

    3200

    3300

    3400

    3600

    4000

    Объем ввода жилья в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации, млн кв. метров

    0

    5,5

    5,2

    5

    4,7

    -

    Результаты проекта в этой части сформулированы следующим образом.
    1. Реализована программа АО «АИЖК» по вовлечению федеральных земель под жилищное строительство общей площадью более 13 500 га, расположенных внутри городов с численностью населения более 250 тыс. человек с градостроительным потенциалом свыше 100 млн кв. метров.
    2. Обеспечен суммарный ввод жилья 20,4 млн. кв. метров в рамках подпрограммы "Стиму-лирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2015 - 2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050.

    Седьмое. Арендное жильё остается в экспериментальном режиме
    Запланирована реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья и апартаментов, в крупнейших городах России через механизмы паевых инвестиционных фондов. К концу 2020 года общий объем средств в таких ЗПИФН составит 65 млрд. рублей.
    Реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья и апартаментов в крупнейших городах через механизмы паевых инвестиционных фондов (коллективные инвестиции). Для этого АИЖК, как институт развития, будет использовать инструмент коллективных инвестиций на базе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (далее - "ЗПИФН").

    АИЖК выступит в качестве якорного инвестора (пайщика) ЗПИФН и создаст дочернюю управляющую компанию - организацию Единого института развития для управления паевыми инвестиционными фондами. Оплата паев ЗПИФН будет осуществляться денежным средствами. ЗПИФН смогут выступать в качестве соинвестора строительства жилья или апартаментов (на основании договора долевого участия в строительстве, заключаемого с застройщиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ), приобретать готовое жилье или апартаменты. Реализация таких проектов позволит отладить механизмы создания и финансирования арендного жилья, внести необходимые изменения в регуляторную среду. Они позволят продемонстрировать потенциальным инвесторам наличие спроса на арендное жилье и апартаменты и экономическую эффективность, что позволит в дальнейшем масштабировать проекты.
    Проведение пилотных сделок по реализации паев ЗПИФН арендного жилья и апартаментов, создаст для граждан новый инструмент, позволяющий диверсифицировать инвестиционный портфель за счет добавления нового класса активов - арендного жилья и апартаментов.


    Восьмое. АО АИЖК получило задание на разработку документов
    Перечень довольно обширен и подтверждает новый статус АИЖК как Единого института развития в жилищной сфере.
    Отметим только два.
    Первый говорит об одной юридической конструкции.
    Запланировано принятие федерального закона, регулирующего залог паев жилищно-строительных кооперативов в целях создания условий для кредитования граждан-членов таких кооперативов. Контрольная точка - 1 апреля 2017 г.
    Второй говорит о дальнейшем планировании.
    Будет подготовлена программа, направленная на обеспечение потребности российских граждан в жилье к 2025 году. Контрольная точка - 31 декабря 2017 г.


    Девятое. Явно сформулированы возможные риски и ограничения при реализации проектов
    Среди типичных рисков выделены задержки в разработке регуляторных изменений и ухудшение макроэкономических факторов.
    Прямо выделены обстоятельства, давно обсуждаемые экспертным сообществом.
    Для проекта арендного жилья приведены два ограничения:
    • высокий уровень конкуренции со стороны «теневого» сектора аренды жилья,
    • сохранение возможностей бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договорам социального найма.


    Заключение
    Основной вывод заключается в безусловной поддержке ипотечного жилищного кредитования, арендного жилья и мероприятий по развитию инфраструктуры. Бюджетные средства планируются в небольшом объеме по сравнению с уровнем решаемых задач. Основа успеха – рыночные инвестиции.
    Предусмотрена существенная поддержка развития Проекта за счет инфраструктурного и нормативного обеспечения в части ипотечного кредитования и в части строительства.
    Перечень задач АИЖК расширен.
     

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться