Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #172
Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.
«На столичном рынке аренды наблюдается переизбыток предложения при спаде спроса. В свою очередь, это вызвало снижение арендных ставок на 5–15%, найти квартиру с минимальным бюджетом стало гораздо проще. Но при снижении ипотечных ставок среднемесячный платеж становится сопоставим с уровнем арендной ставки. Все зависит от характеристик квартир и условий ипотеки, но нельзя исключать, что потенциальные покупатели постепенно начнут возвращаться с рынка аренды на рынок новостроек»
Виктория Кирюхина, – эксперт «ЦИАН.Аналитики», 28 июня 2022, источник
«На первичном рынке по итогам трех недель июня число звонков и просмотров объявлений в столичном регионе снизилось на 38% относительно значений 2021 года. Однако рост относительно мая нынешнего года составляет 5%. То есть покупатели возвращаются на рынок после того, как в апреле число сделок упало на 48%, а в мае — еще на 20%. Но только за счет очередного снижения ставки невозможно полностью вернуть потенциальных покупателей, вопрос в уровне доходов населения, занятости. Текущая нестабильная ситуация не позволяет столь же уверенно принимать решение о сделке — многие возьмут паузу, чтобы оценить дальнейшее развитие ситуации. То есть спрос на рынке новостроек в ближайшие месяцы однозначно будет ниже, чем в феврале-марте»
Денис Гулый, – руководитель аппарата национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), 30 июня 2022, источник
«Большинство участников рынка прогнозируют, что всё-таки доля ипотеки будет уменьшаться, хотя и не так значительно, как это представлялось в марте. Показатель "сохранится на уровне 2021 года" – здесь практически ничего не изменилось за два месяца, и примерно 10% участников рынка прогнозируют, что доля ипотеки в продажах будет такой же, как в 2021 году.
При этом есть и позитивная тенденция: почти в два раза выросло количество участников опроса, которые всё-таки надеются, что доля ипотеки вырастет в 2022 году во всем объёме продаж. Анализ ипотек, выданных в предыдущие кризисы в России, показывает, что в 2009 году по отношению к кризисному 2008 году, количество выдаваемых ипотек снизилось в 2,5 раза, а в 2015 году по отношению к 2014 году – всего на 30%. Это говорит о том, что определённые меры поддержки, которых не было в 2008–2009 годах, и которые появились в 2014–2015 годах, позволили не так сильно обвалить рынок ипотеки...
Мы думаем, что падение, которое было после кризиса 2014 года, не повторится в 2022 году, то есть, застройщики сейчас не будут снижать цены. Опять же, только 25% участников рынка считают, что цены будут снижаться незначительно или значительно. Остальные говорят о том, что будет увеличение цены, в основном незначительное, либо сохранится на текущем уровне. Если сравнивать кризисы 2015 и 2022 годов, то тогда предложение превышало спрос, соответственно цена падала. Сейчас мы думаем, что к концу года сохранится баланс, и цены существенно не изменятся. Во всяком случае, обвала цен, как после кризиса 2015 года, пока не прогнозируем...
Сейчас, по нашим прогнозам, в условиях поддержки отрасли правительством восстановление произойдёт за три года. К 2025 году продажи по ДДУ возобновятся и выйдут на уровень конца 2021 года. А в 2021 году, я напомню, у застройщиков были очень хорошие продажи, и они очень хорошо заработали. Мы прогнозируем, что на эти показатели мы вернёмся максимум через три года»
Андрей Бархота, – независимый эксперт ипотечного рынка, 30 июня 2022, источник
«Рост рисков и неопределенности в первом квартале 2022 года уже обусловил замедление, а где-то и остановку запуска новых проектов жилищного строительства. Для банков это означает исчерпание этого источника фондирования новых проектов к моменту кульминации ввода нового жилья, который как раз и придется на вторую половину 2022 года и на 2023 год.
В свою очередь, если «бесплатные» эскроу-счета будут исчерпаны, банкам придется использовать клиентские депозиты, стоимость которых на 4–6 п. п. дороже. В результате проектное финансирование еще больше замедлится, и мы можем увидеть ухудшение кредитного качества этого ссудного портфеля. <...> Создавшаяся ситуация отразится и на рынке ипотеки. Так, при замедлении строительства перечень новых строящихся квартир и гибкое ценообразование на них резко сужается, таким образом, ипотечный бум переходит в стадию полустагнации»
Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 4 июля 2022, источник
«Предложение Счетной палаты запретить выдачу льготной ипотеки на покупку студий и однокомнатных квартир выглядит революционно и даже шокирующе, потому что сейчас такое жилье формирует до половины рынка новостроек. С другой стороны, государству действительно давно пора было обратить внимание на засилье малогабаритных квартир: студии по 15-20 кв. м – это даже хуже, чем в свое время строил Хрущев. Однако, во-первых, следует отталкиваться от метража, а не от комнатности квартир, а во-вторых и главных – если власти хотят, чтобы люди покупали жилье нормальной площади, надо снижать цену метра...
Еще лет пять назад за 8 млн руб. можно было приобрести двухкомнатную квартиру порядка 50 кв. м в спальном районе Москвы, а сейчас указанной суммы хватит только на студию метров 25, потому что цены выросли в полтора-два раза. Соответственно, чтобы человек смог купить полноценную квартиру вместо аппендикса, цена метра должна уменьшиться в два раза. Но готов ли к этому рынок?
На рынке надулся ценовой пузырь, во многом как раз из-за дешевой ипотеки, которая в условиях дефицита предложения разгоняет цены, делая жилье еще менее доступным для населения. Поэтому, чтобы решить жилищный вопрос, работать надо в первую очередь не со спросом, а с предложением. Государству надо принять меры, позволяющие застройщикам строить больше и дешевле, чтобы доходов граждан хватало на покупку полноценного жилья. А значит, надо и дальше снижать административные барьеры, вводить в оборот неиспользуемые земельные участки, возможно – субсидировать кредиты для застройщиков»
Артем Цогоев, – эксперт по инвестициям в недвижимость, 4 июля 2022, источник
«Ситуация на рынке сейчас такова, что все крупные застройщики договорились с банками относительно системы субсидирования ипотеки по их проектам. У нас сейчас уже есть предложения со ставкой под 0,1% годовых на срок 30 лет. По большому счету, льготная ипотека под 7% не сильно повлияла на выбор людей, потому что параллельно девелоперы вместе с банками придумали свои системы стимулирования спроса. Одно из этих решений – это субсидированная ставка, когда у вас цена недвижимости повышается, но одновременно резко снижается ставка по ипотеке. Скорее, это сейчас будет влиять на рынок, на спрос, на покупки людьми недвижимости. Все девелоперы, которые реализуют подобные программы, сталкиваются с ростом спроса. Безусловно, это будет двигать вверх и цены. Прежде всего, на новостройки.
Спрос сейчас большой, потому что много людей хотят купить квартиры по ипотечной ставке 0,1%. Это может подтолкнуть рынок первичной недвижимости вверх. За ним последует вторичная недвижимость. На этом рынке были проблемы, связанные с высокой ставкой по ипотеке. В какой-то момент она доходила до 16%, но сейчас идет вниз. При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ все ставки на ипотеку для вторички так же будут падать... На мой взгляд, если эти тенденции будут продолжаться, то рост цен на рынке будет иметь место»
Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 5 июля 2022, источник
«Мы ждем дальнейшее снижение ключевой ставки как единственный возможный вариант развития ипотеки на вторичном рынке... На рынке новостроек все достаточно благополучно, особенно после снижения ставки по программам с господдержкой. По итогам пяти месяцев мы видим достаточно серьезный прирост и по многоквартирному жилью, и по индивидуальному жилищному строительству... С привлечением средств граждан по проектному финансированию строится порядка 97 млн кв. метров... Главная задача, которую мы видим перед собой, – "распечатать" этот задел, его, по сути, вовлечь в оборот жилищного строительства и обеспечить стабильное предложение на рынке»
Максим Решетников, – министр экономического развития РФ, 5 июля 2022, источник
«Вследствие снижения ключевой ставки банки, соответственно, пошли в снижение ставки, а объем выдач (по ипотеке в июне – прим.ред.) вырос более чем на 80%, но пока ещё до марта не дотягивает... Основной вклад, более половины, пришелся на программу льготной ипотеки под 7%. За июнь по ней выдано 12 тыс. кредитов на 67 млрд рублей, плюс 36% к маю прошлого года. При этом отдельно отмечу последнюю неделю, когда ставка, как раз было понятно, что уже снижена с 9% до 7%, выдано почти 4 тыс. кредитов (плюс 65% к предшествующей неделе), то есть, такой видимый скачок»
Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 5 июля 2022, источник
«Банки заинтересованы в наращивании ипотеки на фоне буксующего корпоративного кредитования. Но такая политика может сопровождаться снижением требований к заемщику и, вероятно, его бдительности на фоне привлекательной номинальной, а не реальной ставки, что может привести к ухудшению качества ипотечных кредитов»
Михаил Матовников, – главный аналитик Сбербанка, 5 июля 2022, источник
«Объемы дальнейших ипотечных выдач будут зависеть от риск-аппетита банков. Сейчас кредитные организации начали раскручивать гайки, то есть ослаблять свою риск-политику. Количество заявок на ипотеку уже вышло на докризисный уровень, хотя пока с сильным смещением спроса на первичный рынок за счет госпрограмм»
Олег Лагуткин, – генеральный директор БКИ «Эквифакс», 5 июля 2022, источник
«Некоторые игроки стали предлагать дополнительные скидки по льготным программам, что также снижает общие ставки на рынке и стимулирует выдачи. Еще один фактор, оказавший влияние на результат июня, — ослабление требований кредиторов к ипотечным заемщикам. Уровень одобрения заявок на ипотеку еще в мае вернулся к показателям лучших месяцев прошлого года и превысил 70%. Текущее восстановление уровней одобрения и конверсии одобренной заявки в выданный договор в целом сопоставимо с аналогичным восстановлением в пандемийном 2020 году, когда буквально за два-три месяца кредитная система адаптировалась к новым условиям...
Сейчас есть предпосылки для возврата рынка ипотечного кредитования к уровням, близким к февралю 2022 года. Стимулами в данном случае будут являться все те же факторы, что и ранее, — государственное субсидирование льготных программ ипотечного кредитования и уверенность заемщиков в будущих доходах»
Михаил Доронкин, – директор рейтингового агентства НКР, 5 июля 2022, источник
«В июне реализовался отложенный спрос на ипотеку, но он еще не исчерпан. На фоне устойчивого снижения ключевой ставки многие потенциальные заемщики могли приостановить оформление кредита в ожидании лучших ставок. <...> Ожидать восстановления объемов выдаваемой ипотеки до уровней 2021 года не стоит. Скорее, рынок во втором полугодии восстановится до средних уровней выдач пандемийного 2020 года — около 300–400 млрд руб. в месяц. Ведь значимым фактором роста рынка кроме ставки является рост реальных доходов населения, а они сейчас находятся под давлением высокой инфляции»
Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 5 июля 2022, источник
«В первой половине июня многие покупатели заняли выжидательные позиции и отложили покупку до вступления в силу новых условий кредитования. Сразу после снижения ставки по льготной программе последовал резкий рост числа заявок на ипотеку с продолжающейся плавной положительной динамикой, причем как в сегменте новостроек, так и в сегментах вторичного и загородного жилья. Спрос в городах растет неравномерно, в одних наблюдается резкий скачок в первую неделю после вступления в силу новых правил льготного кредитования, в других он увеличивается по нарастающей. Рынок новостроек сейчас очень активно восстанавливается, в том числе за счет роста продаж в сегменте вторичного жилья»
Ильгиз Сабиткарамов, – руководитель «Абсолют Банка» в Казани, 6 июля 2022, источник
«Мы прогнозируем, что с сентября 2022 года количество сделок с рефинансированием ипотеки вырастет в 2-3 раза. Сейчас доля заявок на рефинансирование незначительна. Большинство тех, кто хотел взять ипотеку по ставкам выше 11% годовых и хотели снизить финансовую нагрузку, уже сделали это. <...> Прогнозируется общерыночный тренд на снижение кредитных ставок. Это позволит банкам увеличить выдачу жилищных кредитов на 10-15%»
Юлия Бочарникова, – член управляющего комитета компании «Этажи», 6 июля 2022, источник
«Несмотря на то что после очередного снижения ипотечных ставок в начале июня спрос на вторичном рынке жилья в России продемонстрировал активный рост, до мартовских значений он еще не восстановился. Покупательский интерес в июне был на 23,1% ниже, чем в марте... Объем предложения на вторичном рынке продолжает расти, показывая хорошую динамику. Так, по сравнению с мартом он вырос уже на 14,9%. Это связано как с ростом количества продаваемых инвестиционных квартир, так и с разницей между растущим предложением и ограниченным пока спросом. Такой дисбаланс подталкивает собственников к более активному торгу при продаже своих объектов, по итогам июня он вырос до 4,1% от начальной цены продажи...
Сейчас цены на рынке вторичного жилья находятся под прессингом невосстановившегося спроса, поэтому пока дисконт при продаже объектов будет сохраняться высоким. При этом начинают активизироваться частные инвесторы, которые ищут инструменты вложения денежных средств после закрытия банковских депозитов. Сейчас начнут выкупать квартиры, которые собственники хотят продать срочно и готовы делать дисконт выше рынка. При срочной продаже собственники порой готовы продавать свои объекты по цене на 10–15% ниже рынка, что не может не привлекать к таким объектам интерес инвесторов. Иными словами, повышения цен к осени не ожидается»
Сергей Зайцев, – руководитель центра новостроек компании «Этажи», 6 июля 2022, источник
«На сегодня на банковских счетах россиян аккумулировано более 30 трлн рублей, по мере снижения процентных ставок и окончания срока действия весенних вкладов, оформленных под повышенную процентную ставку, часть этих денег вернется на рынок жилья. Первую волну спроса на недвижимость со стороны владельцев банковских вкладов мы ожидаем уже в августе–сентябре этого года. При оптимистичном сценарии, инвестиции бывших банковских вкладчиков в недвижимость в ближайший год могут превысить 3 трлн рублей, за счет того что владельцы депозитов будут использовать их в качестве первоначального взноса для приобретения недвижимости в ипотеку...
В ближайшее время инвестиции в недвижимость будут расти. Не исключено, что планы по сохранению объема выдачи ипотеки и продажи жилья при оптимистичном развитии ситуации могут быть реализованы в полном объеме. Сейчас для рынка крайне важно сохранять баланс между ипотечными ставками на вторичном и первичном рынке, поскольку два эти сегменты взаимозависимы и наращивать объем предложения, чтобы не допустить дефицита предложения на рынке и снижения доступности жилья для массового покупателя»
Наталья Морина, – руководитель департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 7 июля 2022, источник
«Снижение ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотечным кредитам создало условия для поддержки спроса на рынке недвижимости, а сокращение заявок на ипотеку в марте было временным явлением. По предварительным данным, в настоящее время банки получают довольно много заявок на ипотеку, около половины из них удовлетворяются»
Анатолий Аксаков, – глава комитета Госдумы по финансовому рынку, 7 июля 2022, источник
«Выдача льготной ипотеки для всех категорий граждан может завершиться в скором времени, оставив такую возможность только для отдельных льготников... Вскоре льготная ипотека будет предоставляться, в частности, только многодетным семьям, айтишникам и специалистов тех секторов экономики, которые необходимо насытить кадрами. Мы должны выбирать направления, куда необходимо направлять кадры, либо закреплять, где необходимо кадры и там устанавливать льготные, в том числе, ипотечные программы.
Должны действовать рыночные ставки на ипотечном рынке на уровне ниже 10% для того, чтобы люди могли их обслуживать. Мы подходим к этому этапу и допускаю, что от льготных массовых программ, которые действуют для того, чтобы не только поддержать население, но и поддержать спрос на кредиты сейчас уходим. Надо уходить и полагаю, что в этом году это произойдет»
Юрий Ачкасов, – заместитель руководителя аналитического центра ДОМ.РФ, 7 июля 2022, источник
«Первые признаки улучшения ситуация на ипотечном рынке видны уже в июне. По оперативным оценкам, в июне выдано около 65 тыс. ипотечных кредитов, что, на самом деле, на 80% больше, чем было выдано в мае. Показатель демонстрирует многократное снижение по сравнению с объемами выдачи ипотеки в 2021 году. Но уже видны признаки восстановления ипотечного рынка. Сейчас ставки по рыночной ипотеке составляют около 10,5%. Также улучшилась ситуация со льготной ипотекой в части снижения ставки до 7%, продления срока действия программы и увеличения лимита.
Все эти действия с учетом того, что ипотека – это не мгновенный процесс, и между подачей заявки по ипотеке и выдачей ипотечного кредита проходит 1-2 месяца. В результате это все повлияет на динамику ипотечного рынка в июле»
Алина Ларионова, – директор по продажам Level Group, 7 июля 2022, источник
«Эффект от снижения ставки с 9 до 7% в июне не заставил себя долго ждать: объем выданной ипотеки вырос на 58,5% относительно мая и достиг 198,1 млрд рублей (по данным аналитиков Level Group — прим.). За это время российские банки выдали заемщикам 51 тыс. ипотечных кредитов, что на 67,6% больше майских показателей. Несмотря на такой результат, по сравнению с докризисным февралем объем выдачи в рублях оказался ниже почти на 60%, а если сравнивать с мартом — на 63%. Помимо снижения льготной ставки среди факторов роста объемов ипотечного кредитования можно назвать ослабление требований кредитных организаций к заемщикам. В целом уровень одобрения заявок соответствует показателям прошлого года и превышает 70%...
Вероятно, спрос на новостройки продолжит расти, так как потребность в жилье никуда не исчезла... Но, несмотря на оптимистичные сигналы, надеяться на восстановление спроса до показателей февраля-марта или прошлого года пока что не приходится... О полном восстановлении спроса, вероятно, можно будет говорить в сентябре: к началу нового сезона деловой активности покупатели адаптируются к новым реалиям и перестанут ожидать падения цен»
➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!