Высшая ипотечная лига. Сырое лето 2018 года. Итоги июня

Необязательное вступление

Главный лозунг июня можно сформулировать так: «Темп уже набран. Можно о доходах позаботиться и о перспективах подумать».  Сырость в погоде вызвана чередованием жары и дождя, а в ипотечном кредитовании эпохой перемен.

Когда сырости становится слишком много, то может начаться заболачивание. Какая может прослеживаться связь грустного природного явления с эпохой перемен в ипотечном кредитовании?

Попробуем сравнить структуру ипотечного рынка с двумя различными природными пейзажами. Первый вид напоминает березовую рощу с хорошим освещением, которому не мешает листва похожих друг на друга деревьев. Берез много, и они радуют своей силой и приятной похожестью, хотя, растут не ровным строем, а где-то наклоняются и даже раздваиваются.  

Второй вид похож на смешанный и местами заболоченный лес.  Несколько отличных мест на краю леса находятся поближе к свету, а там роскошные большие дубы, которые заняли самые лучшие сухие места. А где сыро -  там только кустарник и кривые деревца.

Если на все это посмотреть сверху, то зелени и кислорода в сумме хватает, а то, что не весь лес пригоден для прогулки, так, и не обязательно по всему лесу ходить. Есть три дуба на опушках и хватит.

Эпоха перемен включает в себя много элементов, из которых можно выделить:

- цифровую ипотеку с ее возможностью не только улучшить обслуживание клиентов и выровнять конкуренцию, но и риском конкуренцию нарушить, если цифровая ипотека даст преимущество только наиболее могущественным участникам рынка;

- изменение инвестиционно-строительной деятельности с реформой оплаты гражданами строящегося жилья, которое может принципиально изменить конкуренцию на соответствующем фрагменте ипотечного рынка. Через год совместные программы с уникальной ставкой уменьшатся, а часть кредиторов уйдет на кредитование вторичного рынка жилья;

- секьюритизацию, которая может двинуться по спирали и вернуться к конкуренции всех видов и форм этой деятельности, но с неочевидной перспективой роста инвесторской базой и возможностью обеспечивать безопасный рост кредитных портфелей;

- отрицательную демографию и очень спокойное социально-экономическое развитие, которое может привести к тому, что в скорой перспективе наступит насыщение общей площадью, приходящегося на каждого человека, а для сохранения объемов ипотечного кредитования надо будет кредитовать для платежеспособных клиентов любую недвижимость и ее ремонт. То, что у нас ипотечное кредитование меньше мирового уровня по отношению к ВВП, не является залогом обязательного постоянного роста до восточноевропейских величин;

- использование ипотечного кредитования везде, где удастся пристроить, для решения жилищных и социальных вопросов. При этом жилищная политика не стала полностью прозрачной и целостной, а арендное жилье еще ждет своей революции. По факту, ипотечное кредитование заняло весомое публичное место во внутренней политике, а это может привести к повышенному регулированию и интенсивному вербальному воздействию;

- отсутствие активного  обсуждения вопроса изменения привычки к фиксированным ставкам, который усугубляется  ростом кредитного портфеля и его доли в кредитных портфелях банков.

Можно предположить, что дуэт концентрации и конкуренции порадует новыми песнями в следующем году. Текущий год продолжится без видимых изменений с благоприятной статистикой. 

Предварительные итоги полугодия

Выдача

По предварительной оценке Русипотеки коммерческие банки выдали за шесть месяцев 666 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1 трлн 310 млрд рублей.

За июнь коммерческие банки выдали около 123 тысяч кредитов на сумму 243,5 млрд рублей.

В текущем году лучший результат был только в апреле.

Ипотечный портфель коммерческих банков вот-вот  приблизится к 5,8 трлн рублей.

Отметим, что на отечественном ипотечном рынке работают не только банки, а общая выдача выше и данных ЦБ и приведенного прогноза.

 Темпы выдачи, ставки, прогнозы

Июнь 2018 года по объему в 1,54 раза больше июня 2017 года и на 3,38 % интенсивнее мая.

Средний прирост июня к маю за семь последних лет составляет 6,7 %.

Оптимистичный прогноз годовой выдачи, указанный ранее, в объеме 3,2 трлн рублей оставим без изменения.

Ставка предложения для клиентов с улицы с первоначальным взносом 30 % в июне относительно мая практически не изменилась и составляла:

·        для вторичного рынка 9,77 %,

·        для первичного 9,67 %,

·        для рефинансирования 9,60 %.

В июле предложение находится на таком же уровне. Банки предлагают ставки и ниже 9 % . В наличии ставки на уровне 8,75 – 9 %.

К концу года ставка по выдаче будет штурмовать 9 %, но может не преодолеть рубеж.

В этом нет никакой проблемы. Ставки уже находятся на комфортном уровне.

Снижение на целый процентный пункт от 9 до 8 % даст для среднего кредита в 2 млн рублей снижение платежа в 1100 рублей. Более критичным для роста объемов является наличие первоначального взноса, который может быть взят из прошлых накоплений или сложных сделок на вторичном рынке недвижимости.

 Рефинансирование

За 6 месяцев доля рефинансирования в общем объёме выданных кредитов составила 12 %.  В отдельно взятом июне долю рефинансирования можно оценить в 11,5 %.  До конца  года доля расти не будет, а в какой-то момент пойдет на убыль.

В годовом исчислении может быть рефинансировано кредитов на сумму 350 - 400 млрд рублей.

 Высшая ипотечная лига. Успехи участников за 6 месяцев

Высшая ипотечная лига отмечает, что конкуренция между соседями остается традиционно острой. Ежемесячно происходят небольшие движения в турнирной таблице.

По итогам прошедших шести  месяцев отметим только движения вверх.

Первое. Альфа банк переместился вверх еще на три строчки и уже находится на 11-м месте.

Второе. Газпромбанк занял третье место, принадлежавшее Россельхозбанку.

Третье. Банк  ФК Открытие переместился с 16-го на 15-е место.

Четвертое. МКБ вернулся на 23-е место.

 Таблица 1. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем кредитования за шесть месяцев 2018 года

Высшая ипотечная лига. Успехи участников за июнь

Традиционно выделяем лидеров внутренней интенсивности, измеренной приростом кредитования в июне  относительно мая.  Весь банковский рынок вырос на 3,38 % (прогноз).

Показали особо бодрый темп в июне, ускорились быстрее рынка  и показали увеличение выдач относительно мая в указанных процентах прироста:

1. Московский кредитный банк - 48,04 %

2. Кубань кредит - 32,03 %

3. Банк Российский капитал - 23,00 %

4. Банк  ФК Открытие - 17,78 %

5. Банк АК БАРС - 15,73 %

6. Банк Уралсиб - 15,17 %

7. ЮниКредит Банк - 14,45 %

8. СМП банк - 12,93 %

9. Банк ДельтаКредит - 12,09 %

10. ДОМ.РФ (суммарно с дочерним банком) -11,04 %

11. ВТБ - 8,15 %

12. Альфа Банк - 7,94%

13. ДОМ.РФ (АИЖК) - 7,53 %

14. Запсибкомбанк - 7,47 %

Не всегда прироста хватает, чтобы сохранить место в турнирной таблице, а для доходности портфеля очень даже полезно.

 Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в июне 2018 года

 Заключение

 Ипотечное кредитование в течение 2018 года развивается настолько динамично, что можно подтвердить  следующие оптимистические прогнозы:

·        к концу года средняя ставка по выданным за месяц кредитам уменьшится почти до 9 %,

·        значение ставки предложения ниже 9 % в рамках акций и для определенных сегментов клиентов и партнеров уже стало обычной практикой,

·        объем выданных ипотечных кредитов за 2018 год превысит три триллиона рублей и будет стремиться к 3,2  триллионам рублей,

·        доля новостроек расти не будет,

·        рефинансирование чужих заемщиков достигло своей предельной доли в продажах на уровне 12 %, и будет только уменьшаться в относительном выражении,

·        тенденция рефинансирования своих заемщиков будет медленно, но неуклонно внедряться в практику взаимодействия банков с заемщиками.

P.S. Традиционный обзор конкурентной среды по итогам июня будет размещен в Магазин исслдований после выхода официальной статистики ЦБ. В него будут включены ретрспективные и текущие статстические подробности.