Программа реструктуризации ипотечных кредитов. Помощь на основе субсидирования страхования.

Комментарий

к проекту постановления Правительства Российской Федерации

Об утверждении основных условий программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и займов для отдельных категорий заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и об увеличении уставного капитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Основной смысл программы.

1. Коммерческий банк может оказать помощь заемщику в виде реструктуризации ипотечного кредита, уменьшить платежи и оставить кредит на балансе.

2. При оказании реструктуризации в соответствии с постановлением предоставляется возможность застраховать финансовый риск кредитора (ответственность заемщика).

3. Страховая премия будет оплачена за счет бюджета, кроме 100 рублей за счет страхователя.

4. Страхование осуществляется ОАО «Страховая компания АИЖК».

Важная часть постановления.

Уставный капитал ОАО «АИЖК» увеличивается на 4,5 млрд. рублей.

 В тексте постановления прямо не указано, но можно предположить, что именно из этих средств будет оплачиваться страховая премия. В документе это называется средствами, выделенными на реализацию программы.

 Детали и что в них скрывается.

Детали, характеризуют технологию проведения процедур реструктуризации. В проекте постановления встречается много ссылок на различные показатели и расчетные величины, находящиеся в иных информационных источниках. Попробуем собрать данные и провести основные расчеты по схеме:

• заемщик,
• кредит,
• объект недвижимости,
• реструктуризация (2 этапа),
• условия страхования.

Многие показатели привязаны к субъекту РФ. Примеры расчетов будут проводиться для Московской области.

Раздел 1. Заемщики.

1.граждане РФ,

2. относятся (один из них) к категориям  в соответствии с постановлением Правительства  № 404 от 5 мая и постановлением Правительства N 1099от 25 октября 2012 г.  (внутренняя ссылка в постановлении № 404),

3. имеют доход ниже расчетной величины,

4. не начали процедуру банкротства,

5. направят субсидию на оплату страховой премии. Этот пункт не характеризует заемщика на момент обращения за реструктуризацией, а относится к процедурным и бюджетным ограничениям. В разделе «заемщик» он лишний.

Второй и третий пункты требуют подробного рассмотрения.

Категории заемщиков в соответствии с постановлениями (дублирование устранено)

В постановлении № 404 указаны граждане:

а) имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не превышающей максимального размера, установленного нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации - участника программы, но не более 18 кв. метров в расчете на одного человека (не более 32 кв. метров на одиноко проживающего гражданина), в случае, если доходы гражданина и указанных членов его семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) таких членов его семьи и подлежащего налогообложению, не превышают максимального уровня, установленного нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации - участника программы;

б) проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, или в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (далее - аварийный жилищный фонд);

в) имеющие 2 и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономического класса в рамках программы;

г) имеющие 3 и более несовершеннолетних детей;

д) являющиеся ветеранами боевых действий;

е) относящиеся  к категориям граждан, предусмотренных постановлением от 25 октября 2012 г. N 1099, а именно:

а) граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, по основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, а также граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, по указанным основаниям, но не состоящие на таком учете;

б) граждане, проживающие в жилом помещении, которое в установленном порядке признано непригодным для проживания, либо в жилом помещении в многоквартирном доме, который в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, - независимо от размеров занимаемого жилого помещения;

в) граждане, которые в установленном законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами порядке являются участниками государственных или муниципальных программ, иных мероприятий и имеют право на получение социальных выплат (субсидий) на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств бюджетов всех уровней;

г) граждане, имеющие 3 и более детей, - независимо от размеров занимаемого жилого помещения;

д) граждане, имеющие 1 ребенка и более, при этом возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет;

е) граждане - участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;

ж) граждане, для которых работа в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления является основным местом работы;

з) граждане, для которых работа в государственных и муниципальных учреждениях, являющихся научными организациями или организациями научного обслуживания, в качестве научных работников, специалистов научной организации или работников сферы научного обслуживания, в государственных и муниципальных образовательных учреждениях, государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта является основным местом работы;

и) граждане, для которых работа в градообразующих организациях, в том числе входящих в состав научно-производственных комплексов наукоградов, независимо от организационно-правовой формы таких организаций является основным местом работы;

к) граждане, для которых работа в организациях оборонно-промышленного комплекса, включенных в установленном Правительством Российской Федерации порядке в сводный реестр организаций оборонно-промышленного комплекса, независимо от организационно-правовой формы таких организаций является основным местом работы;

л) граждане, для которых работа в научных организациях, которым Правительством Российской Федерации присвоен статус государственных научных центров, независимо от организационно-правовой формы таких организаций является основным местом работы;

м) граждане, для которых работа в организациях, созданных государственными академиями наук, является основным местом работы;

н) граждане, для которых работа в государственных унитарных предприятиях, являющихся научными организациями или организациями научного обслуживания, которые осуществляют научную, научно-техническую, инновационную деятельность, экспериментальные разработки, испытания, подготовку кадров по приоритетным направлениям развития науки, технологий и техники в Российской Федерации,  является основным местом работы;

о) граждане, для которых работа в организациях - участниках программ развития пилотных инновационных территориальных кластеров,  является основным местом работы;

п) граждане, являющиеся ветеранами боевых действий, - независимо от размеров занимаемого жилого помещения;

р) граждане, имеющие 2 и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями материнского (семейного) капитала при условии использования такого материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилья экономического класса, - независимо от размеров занимаемого жилого помещения.

Требования к размеру дохода заемщиков

Дословно.

Размер ежемесячного дохода заёмщика, включая членов семьи заёмщика, к которым относятся супруг заёмщика и лиц, проживающих совместно с заёмщиком, за вычетом платежа по ипотечному кредиту, деленного на количество указанных лиц, ниже двукратной величины прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации, на территории которого проживает заёмщик.

Попробуем разложить.

М –  прожиточный минимум, установленный в субъекте РФ,

П – платеж по ипотечному кредиту,

Д – ежемесячный доход заемщиков и проживающих совместно,

К- количество проживающих,

Д-П/К<М*2

 При попытке поработать с формулой могут возникнуть вопросы:

• на какое количество лиц делить платеж по кредиту - проживающих или дающих доход,
• на какую дату и по какой категории граждан прожиточный минимум.

Например. В Московской области в данный момент последним является постановление от 10 декабря 2014 г. N 1060/48. В нем указано: «Установить величину прожиточного минимума в Московской области за III квартал 2014 года на душу населения - 9063 рубля, для трудоспособного населения - 10083 рубля, пенсионеров - 6804 рубля, детей - 8641 рубль».

Имеем три прожиточных минимума и 3-й квартал прошлого года.

Попробуем подсчитать.

В МО средний кредит больше среднего по стране. Ставка 12,5 %, срок – 180 месяцев.

Кредит в 2,2 млн. дает платеж в 27,1 тыс. руб., кредит в 2,5 млн. руб. – 30,8 тыс. руб. Для среднего по РФ кредита в 1,74 млн. руб. платеж будет 21,45 тыс. рублей.

Примем допущения:

• К – все члены семьи, включая детей,

• работают два созаемщика с одинаковой зарплатой,

• кредит – 2,2 млн. рублей, а  платеж 27,1 тыс. рублей,

• прожиточный минимум используем для трудоспособного населения – 10083 рубля.

Формула примет вид

Д*2-П/К

Вычислим максимальный доход одного заемщика для получения права на реструктуризацию в Московской области

Д=(М*2+П/К)/2

Результаты в таблице 1.

Таблица 1.

Количество членов семьи	Максимальный доход одного заёмщика при кредите 2,2 млн. рублей	Максимальный доход одного заёмщика при кредите 1,7 млн. рублей
2	16 858 руб.	15 445 руб.
3	14 599 руб.	13 658 руб.
4	13 470 руб.	12 764 руб.

Построчное убывание говорит об ошибке в формуле.  Расчет составлен не правильно.

 В Московской области средний доход на душу населения 32 000 рублей. Что-то не так, но иначе и быть не может при К в знаменателе.

Допустим, что трактовка текста была неверной и делить надо на количество проживающих  всю первую часть предложения, а не платеж по кредиту.

(Д*2-П)/К

Максимальный доход будет определяться формулой

Д=(М*2*К+П)/2

 Результаты в таблице 2.

Таблица 2.

Количество членов семьи	Максимальный доход одного заёмщика при кредите 2,2 млн. рублей	Максимальный доход одного заёмщика при кредите 1,7 млн. рублей
2	33 716 руб.	30 891 руб.
3	43 799  руб.	40 974 руб.
4	53 882 руб.	51 057  руб.

Похоже, что второй вариант прочтения  описания условия правильный, т.к. на реструктуризацию претендуют заемщики со средними доходами по региону и пропорциональной поправкой на членов семьи. На каждого дополнительного члена семьи максимальный доход для получения субсидии увеличивается на 2 прожиточных минимума для трудоспособного населения (10083).

 Выводы по результатам проверочного расчета

1. Формулировки дают возможность ошибиться. Если разбить условие на несколько простых предложений или дать формулы будет проще.

2. При двух работающих доход каждого  на уровне среднего по региону.

3. При большем составе семьи доход пропорционально может быть увеличен.

Похоже, что  удалось определить подход к расчету авторов постановления. Причем, от размера кредита шаг не зависит и всегда равен 10 083 рубля. И это совпадает с постановлением Правительства МО.

Проведенная проверка позволяет и в дальнейшем оперировать данными для Московской области и кредита размером 2,2 млн. рублей.

Раздел 2. Кредит

Ниже приведены требования к кредиту в немного упрощенном виде.

Цель – приобретение/строительство/капитальный ремонт или рефинансирование аналогичного кредита. Отметим, что под эту формулировку попадают и залоговые кредиты, что подтверждается наличием в тексте ссылок на договор ипотеки, который при покупке, как правило, не нужен.

Продолжительность просрочки – не более 120 дней.

Дата предоставления кредита – до 1 января 2015 года.

Валюта кредита – рубли и валюта. 

Раздел 3. Объект недвижимости (залог)

Рассмотрим требования к предмету ипотеки и особенности их удовлетворения.

Расположение – территория РФ.

Требования по месту проживания, которые можно было бы отнести к характеристикам заемщика.

Для кредита на приобретение готового жилья – заемщики должны в нем проживать и не иметь в другом жилье более 50 %.  Скорее всего, что справки будет предоставлять заемщик.  То есть, еще один документ и временные затраты.

Для кредита на приобретение новостройки – заемщики должны проживать (быть зарегистрированными) в жилых помещениях, где на каждого приходится не более 18 кв. метров.

Юридические требования к объекту новостройке – приобретение по 214 ФЗ и наличие договора залога прав требования.

Требования по максимальной общей площади на каждого члена семьи. В квартирах: 50 кв. метров – для одиноко проживающих; 35 кв. метров – для двух человек; 30 кв. метров – для трех человек и более. В жилых домах: 70 кв. метров – для одиноко проживающих; 60 кв. метров – для двух человек; 50 кв. метров – для трех человек и более. Для комнаты в коммунальной квартире ограничения отсутствуют.

Требование к стоимости одного квадратного метра. Стоимость в соответствии с отчетом оценщика (договором приобретения) не должна быть превышать  более чем на 60 % среднюю рыночную стоимость в субъекте РФ на дату оценки (договора). В открытом доступе на сайте gks.ru можно найти сведения по регионам на конец 2013 года. Для новостроек в МО это 76 016 рублей, для вторички- 70 246 рублей.

Итого предел в МО для новостроек 121 625 руб., для вторички – 112 394 руб.

Особые условия. Отсутствие споров, арестов, обременений, последующей ипотеки. 

Раздел 4. Требования к первому этапу реструктуризации.

Выделено два периода – период помощи и период погашения кредит.

На первом этапе указаны следующие требования.

Нахождение кредита на балансе кредитора (залогодержателя). Для кредитов, переданных в SPV для обеспечения выпуска ИЦБ, требуется организация возврата кредитору.

Начало реструктуризации – после 1 февраля 2015 года.

Валюта реструктурированного кредита – только рубли. Валюта должна быть переведена в рубли.

 Ограничение по отношению долга к залогу. Основной долг и неуплаченные проценты  не должны превышать 100 % стоимости залога.

Продолжительность первого этапа (уменьшение платежей) – 12 месяцев.

Процентная ставка – не изменяется. Что, кстати выгодно валютным заемщикам

Ежемесячный платёж после реструктуризации (1 этап)– от 1 000 руб. до 60 % старого платежа. Для примера кредита в Московской области это 16,3 тыс. рублей для кредита в 2,2 млн. руб.

Особые условия - пени и штрафы, начисленные до реструктуризации, списываются. Подразумевается, что в период уменьшенных платежей не начисляются пени и штрафы. Прямо не указано.

Ежемесячный платёж после реструктуризации (2 этап ). На 5 лет вводится ограничение по платежу, который должен возрасти из-за накопления задолженности за 12 месяцев 1-го этапа.  Первый вариант – платеж увеличивается на 15 %. В нашем примере не 27,1 тыс. руб., а 31,1 тыс. рублей. Второй вариант. Отношение платеж к доходу не больше 55 %.  В нашем примере 2 человека с доходом по 32 000 рублей, могут суммарно платить 35 200 руб.

 Раздел 5. Условия страхования.

Важная тема, так как является основой для всей программы. Кратко суть можно сформулировать как защиту интересов кредитора в случае, если заемщик не смог вернуться в график, а денег вырученных от обращения взыскания, не хватило.

Вид страхования. На выбор кредитора: страхование ответственности заемщика или страхование финансового риска кредитора.

Страхователь. По договору страхования финансового риска кредитора – залогодержатель; по договору страхования ответственности заемщика – заемщик.

Выгодоприобретатель – залогодержатель.

Страховщик – ОАО «СК АИЖК».

Дата заключения - одновременно с соглашением, определяющим порядок реструктуризации обязательства.

Срок действия – на срок действия указанного соглашения о реструктуризации. А его можно растянуть на весь кредит. В используемом примере 14 -15 лет.

Страховая сумма.  Определяется как (Долг + начисленные проценты) – 60 % стоимости залога. Стоимость определяется на основании отчета оценщика. Еще один документ, который придется делать заемщику.

Ограничения. Страховая сумма не менее 15 % основного долга. Страховая сумма должна быть меньше 750 тысяч рублей или 40 % основного долга.

Пример. Кредит выдавался с первоначальным взносом 20 %. Стоимость квартиры – 2,75 млн. Если кредит выдавался в 2014 году, то основной  долг почти не менялся и к моменту реструктуризации долг + проценты оценим в 2,2 млн.  Цены на рынке недвижимости почти не менялись. Страховая сумма равна 550 тысяч рублей.

Проверяем ограничения. 15 %  основного долга - 330 тысяч рублей.  40 %  основного долга- 880 тыс. рублей.  Можно сказать, что кредиты последних двух лет подойдут.

Страховой тариф. Указана предельная величина равная 128 тыс. рублей. Применим тарифы СК АИЖК к нашему случаю.  Для страхования кредитора получается максимальный тариф 8,2 %, что составит 45 100 рублей. Минимальный тариф равен 5 %, что составит 27 500.  Для страхования заемщика тариф равен 5,02 %.

Оплата страховой премии. Страхователь (кредитор или заемщик) – 100 рублей. Субсидия – оставшаяся часть. При минимальном тарифе за каждого заемщика государству нужно заплатить 27 400 рублей.

 

Если абсолютно все деньги (4,5 млрд. рублей) использовать  для субсидирования оплаты страховой премии, то получается около 163 тысяч  кредитов.  Для предельного тарифа получается 35 000 кредитов. Кстати, это больше чем помощь в 2008/2009 годах по количеству кредитов.

 

Регионы разные, коэффициенты разные, заемщики разные. Можно воспользоваться традицией «пол-палец-потолок» и  поделить большую оценку пополам, а меньшую умножить на 2, получается диапазон 70 – 80 тысяч кредитов. Таким образом, определим количество кредитов в 75 000.

  Общие выводы.

Программа не предусматривает оказание финансовой помощи кредиторам или заемщикам в денежной форме.

Программа рассчитана на стимулирование стандартизованной реструктуризации силами кредиторов.

Программа дает инструмент компенсации убытков кредитора в случае неудачной реструктуризации.

Заемщик, нуждающийся в реструктуризации, должен собирать документы и нести определенные затраты.

Кредиторам не помешал бы методический сборник, состоящий из  статистических данных и примеров расчета.

Программа позволяет поддержать реструктуризацию  до  75 000 заемщиков.