Ипотечная телеграмма № 19. Основные итоги ипотечного экватора 2017 года

Материал был использован в теме дня на STROY.EXPERT — федеральном отраслевом интернет-портале, где приведены мнения и других экспертов.

За первое полугодие 2017 года зафиксированы рекордные объемы не только за полугодие месяцев, но и за отдельно взятые июнь и второй квартал.
За 6 месяцев выдано почти 424 тысячи ипотечных жилищных кредитов на 773 млрд рублей. Кредитный портфель достиг 4 671 млрд рублей.
Прогноз Русипотеки, обозначенный в начале года, остается прежним – годовой объем ипотечного кредитования преодолеет планку в 1,9 трлн рублей.

Попробуем взглянуть на количественные итоги подробнее с основных сторон ипотечного бизнеса.

Первая сторона – государство

Продолжается курс на снижение инфляции, которая в июне находилась на уровне 4,4%.

Непрерывно проводятся вербальные интервенции на тему необходимости и возможности снижения ставок. Ориентир ожидания обозначен – 7 % годовых. Обсуждается только момент достижения цели. По осторожным прогнозам это будет 2020 год.
По смелым прогнозам снижение произойдет быстрее. В выборный 2018 год будет нелишним вспомнить майский указ 2012 гола и ипотечную формулы президента «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта». Такая задача была поставлена Правительству для выполнения до 2018 года. В рабочих документах было запланировано плановое снижение маржи от 3,8 пп в 2013 году до 2,2 в 2018 году. Сделаем скидку на кризис, и не будем требовать маржи в 2,2 , но не удивимся ставке 8 % в следующем году. Не у всех, не везде, но ощутимо и публично значимо.
Уже в сейчас проводятся мероприятия по демонстрации реальности такой ставки. К этому можно отнести реальные социальные ипотечные программы в регионах с льготными семью процентами и обсуждаемые программы со ставкой, стремящейся к нулю.

Неустанное внимание уделяется строительной отрасли по двум главным направлениям: комфорт проживания и надежность инвестирования средств населения.
Прогнозируемое на 10 % уменьшение ввода нового жилья картину развития отрасли принципиально не меняет, а в приоритетном проекте « Ипотека и арендное жилье» запланирована поддержка строительства и выход на 100 млн кв. метров жилья в 2020 году.

Отдельно отметим результаты работы АО АИЖК, которое является единственным стопроцентным государственным ипотечным кредитором и одновременно с этим выполняет функцию единого института развития в жилищной сфере.
Во–первых, выросло общее политическое и экономическое влияние АИЖК на соответствующий рынок через реализацию важных проектов, таких как комфортная среда, аукционная продажа земельных участков, арендное жилье, фабрика ИЦБ, помощь заемщикам, создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, получение контроля над банком Российский капитал.
Во–вторых, сохранение стабильного объема работы с розничными клиентами. Выдано как и в прошлом году около 7,8 млрд руб. за полгода.
В-третьих, наличие потенциала для увеличения непосредственного влияния на ипотечный рынок при использовании банка Российский капитал. Формальное сложение результатов двух кредиторов дает рыночную долю 1,7 %, что существенно меньше от синергетического эффекта от получения в орбиту АИЖК крупного коммерческого банка. При желании можно удвоить свою долю и претендовать на место в ТОП-5, а при большом желании утроить и попасть в ТОП-3.

Вторая сторона – коммерческие банки

Можно выделить основные тренды.
Первое. Постоянные сервисные улучшения в направлении скорости и удобства всех этапов ипотечной сделки. Онлайн ипотека в отдельных случаях уже реальность.

Второе. Рост концентрации на ипотечном рынке. Завершение программы субсидирования даже за один год позволило лидерам нарастить свою долю за счет меньших участников рынка, а если посмотреть на последний спокойный год без кризисов, то видно, что рынок существенно изменился (табл.1). В перспективе это означает следующее:
• любители, не имеющие ипотечной стратегии, с рынка вообще уйдут.
• профессионалы небольшого размера станут агентами крупного кредитора или увеличат объем до возможности самостоятельного рефинансирования через ИЦБ,
• лидеры будут находиться в постоянной жесткой борьбе.

Таблица 1. Изменение концентрации ипотечного рынка

Третье. Банки с государственным участием не выступают единым фронтом, но демонстрируют некоторые общие черты, в том числе:
• публичная поддержка государственной жилищной политики с правильными словами про доступность жилья,
• опережающее снижение кредитных ставок с целью монетизации своего доминирующего положения (лучшие ставки - лучшие клиенты).

Четвертое. Использование большинством кредиторов снижения ставок как важнейшего аргумента продаж, что действует при стабильной цене квадратных метров и отсутствии роста доходов населения.
Явно следует (табл. 2), что условия кредитования на первичном рынке и вторичном рынке очень близки.

Таблица 2. Индекс Русипотеки в марте – августе 2017 года

Примечание: Индекс Русипотеки измеряется в середине месяца в рамках проекта «Высшая ипотечная лига» для кредитов на 15 лет с первоначальным взносом 30 %. В расчет берутся клиенты «с улицы», согласные на страхование, подтверждающие доход, не платящие комиссии за снижение ставок.

Пятое. Наличие большого количества специальных совместных программ, как правило, с застройщиками, где ставка на 2 процентных пункта лучше базовых условий. Можно найти ставку 7,5 – 8 % годовых.

Шестое. Использование нового старого продукта «рефинансирование».
Кредиторы от 3 до 20 % выдач за полгода обеспечили за счет этого продукта. Причем условие по нему даже лучше кредитов на приобретение (табл. 2). Следующие 12 месяцев рефинансирование будет активно развиваться, а потом вернется в норму. Это связано с конечным количеством заемщиков с высокими ставками и определенным порогом, когда такая сделка вообще имеет смысл.

Третья сторона – заемщики

Заемщики находятся между ажиотажным давлением рассказов про идеальные условия приобретения квартиры и своими реальными возможностями.
Ставки кредитования занимают только условную треть влияния на доступность, но если зафиксировать доходы и стоимость недвижимости, то на первый взгляд, снижение ставок становится главным фактором влияния (табл.2). Такая условность дает прекрасный результат в снижении необходимого дохода при уменьшении ставки от сегодняшних 11 % до озвучиваемых ориентиров в 7 %. Платеж снижается на 5 тысяч рублей, а требования к доходу на целых 14 тысяч рублей. Только на первоначальный взнос копить при снижении процентных ставок легче не становится.

Таблица 3. Влияние ставок кредитования на доступность покупки жилья
 

Примечание. Для расчетов взят кредит продолжительностью 15 лет, на сумму 1,8 млн рублей, с первоначальным взносом 20 %, коэффициентом платеж/доход 35 %. Приобретается квартира стоимостью 2,25 млн рублей.

Заемщикам стоит постоянно помнить об индивидуальной доступности для своей семьи, в том числе:
• наличие в городе жилья, удовлетворяющего потребностям семьи;
• наличие накоплений на первоначальный взнос;
• наличие накоплений на оборудование жилья,
• достаточность денежных средств после выплат по кредиту для комфортного проживания в течение длительного времени (ужиматься долго нельзя).

На условном первом месте стоит наличие квартиры соответствующего качества в нужном районе.
Отдельное влияние снижения ставок на доступность жилья несколько преувеличено. Потребность в первоначальном взносе не уменьшается при любых ставках. Можно говорить, что росте комфорта в обслуживании кредита, но наибольшее воздействие на доступность жилья даст изменение во всей триаде: кредит, недвижимость, доходы.

Четвертая сторона – участники рынка недвижимости

Определенный рост доступности ипотечной сделки не должен давать иллюзию резкого бума продаж.
Разговоры о скором снижении ставок могут для части граждан стать поводом отложить улучшение жилищных условий до пресловутых 7 %, а это не увеличит поток покупателей.
Стабильные и даже снижающиеся цены на недвижимость будут подвигать клиентов просить все больше скидок или иных преференций.
Усилия государства по повышению надежности приобретению новостроек дадут свой положительный психологический эффект активизации покупки. Профессионалами ипотечного рынка сделано всё, чтобы ипотечная сделка перестала быть пугающим продуктом.
Программы реновации внесут свой позитивный вклад. Кредиты будут увеличивать площадь квартир.
В то же время стоит помнить, что после снижения ставок может произойти некоторый рост, а навыки работы в трудных условиях еще пригодятся. Пока время благоприятное можно поэкспериментировать с форматами жилья, новыми сервисами для покупателей и жильцов, рассрочками от продавца.

Итак, горячий экватор пройден. Будет еще жарче.

Подробная аналитическая информация по вопросам ипотечного бизнеса всегда доступна на ресурсах Русипотеки.