Арендное жилье. Между ипотечным бизнесом и жилищной политикой

На первый взгляд, схема арендного бизнеса проста и надежна. Домовладелец (наймодатель) приобретает многоквартирный дом или инвестирует в его строительство, а в дальнейшем все помещения сдает в аренду. Такой наемный дом имеет не только залоговую стоимость, но и является источником средств для выплат по кредиту. Осталось только найти кредитора, построить или купить подходящий дом и сдать помещения в аренду. В дореволюционной России именно такая схема стала одной из главных основ развития ипотечного кредитования.

Какие трудности возникают на пути развития этой части ипотечного бизнеса в современной России? Примерный перечень представлен ниже.

1. Для домовладельца.

1.1. Наемные дома надо строить. Готовых объектов недвижимости практически не существует. С учетом строительного цикла срок окупаемости проекта может приблизиться к сроку ипотечного жилищного кредита (15 -20 лет и больше).

1.2. Частные инвестиции с 15-летним сроком окупаемости не очень распространены. Необходим длинный кредит, но по ставкам ниже, чем у жилищных кредитов. При перекладывании высокой кредитной ставки в арендный тариф предложение может не соответствовать спросу на аренду.

1.3. Ценовую конкуренцию составляют частные наймодатели, которые получили жилье без инвестиций (по приватизации, наследству). Победить такую конкуренцию можно предлагая значительно превосходящее качество с небольшим увеличением цены.

1.4. Обязательно бескомпромиссное применение самых современных технологий строительства и эксплуатации наемного дома. Неэффективная энергоэффективность и другие эксплуатационные расходы при перекладывании в арендный тариф будут снижать ценовую конкурентоспособность. То есть, наемный дом не должен быть быстро построенным домом «эконом» класса. Здесь имеется в виду экономия, за которую скупой платит дважды. Именно такой подход к эффективности даст рыночные преимущества. Строить необходимо и качественно и быстро.

1.5. Наемный дом должен давать комплексное решение для комфортного проживания и в части оборудования жилых, общественных помещений и в части придомовой территории. Советские общежития гостиничного типа должны быть забыты как страшный сон. Оптимизация оборудования и обустройства – большой и серьезный вопрос, требующий расчетов и специальных исследований. В гостиничном бизнесе профессиональная работа не прекращалась никогда, а опыт домовладельцев применительно к нашим условиям должен нарабатываться.

2. Для кредитора.

2.1. Размер кредита достаточно большой и отсутствует статистика успеха арендного бизнеса.  С точки зрения рисков и возможности фондирования общие условия функционирования большинства коммерческих банков не позволяют выдавать массово такие кредиты на приемлемых для домовладельцев условиях.

2.2. Ликвидность залога не очевидна из-за отсутствия рынка домовладельцев. Наемный дом только в исключительных случаях должен менять статус и продаваться поквартирно. Банкротство домовладельца не должно приводить к потере бизнеса и страданиям арендаторов.

2.3. Будут ли кредиторы вступать в такой бизнес без специальной программы кредитования или страхования рисков – вопрос открытый.

3. Для арендатора.

3.1. Решение всех вопросов, прямо или косвенно связанных с регистрацией и вытекающих из этого прав и обязанностей, вплоть до избирательных.

3.2. Комфорт в квартире (доме) должен обеспечивать уровень жизни, сравнимый с проживанием в собственном жилье.

3.3. Удобства переезда связаны не только с оборудованием дома, но и с услугами по переезду по городу и стране. Переезды советского времени с большими контейнерами были обусловлены дефицитом мебели, бытовой техники. Но и сейчас личных вещей наберется немало.

3.4. Психологический аспект. Сложившаяся практика, что собственная недвижимость самая большая ценность приводит к тому, что люди начинают приобретать квартиры, естественно с кредитом, в тот период своей карьеры, когда арендное жилье было бы более рационально.

Кроме перечисленных причин существует и другой перечень, связанный не с бизнесом, а жилищной политикой. Зависит ли арендный бизнес в РФ от жилищной политики? Если отвечать коротко, то однозначно зависит.

Если описывать жилищную политику с системной точки зрения, то объём материала и выводы отпугнут читателя, а перед этим и автора. Ограничимся крупными мазками. Для начала попробуем определить жилищную политику, и чем она регламентируется.

Раздел для факультативного чтения на тему жилищной политики.

Первая часть. Первоисточник.

Статья 40 Конституции РФ говорит:

«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Комментарий 1. Выселение по решению суда не является произвольным. В ряде случаев возможно выселение без предоставления другого жилого помещения. Применительно к вопросам аренды это статья 91.12. ЖК РФ «Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования».

Дословно.

«При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения».

Можно сказать, что Конституция не запрещает «выселение на улицу».

Комментарий 2. В части подходов к жилищной политике написано коротко, ясно и актуально.

Вторая часть. Размер имеет значение.

Задача – выделить в жилищном законодательстве описание жилищной политики. Она там, безусловно, присутствует  и подробно раскрывает положения Конституции.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» отменен и его заменил Жилищный кодекс. В Кодексе нашли отражение сложившиеся элементы жилищной политики и правовые нормы их правового применения. Например, революционное изменение организации капитального ремонта многоквартирных домов отражено в статьях ЖК.

Ответы на программные вопросы надо искать в других документах. Количество их внушает уважение, а с учетом раскрывающих и уточняющих друг друга документов до уровня приказов Минстроя очень большое уважение к затраченным усилиям авторов. Определенным путеводителем по жилищной политике может послужить государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

В качестве обязательного к изучению можно порекомендовать раздел «Повышение доступности жилья» из Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р. Отметим несколько фрагментов, имеющих отношение к обсуждаемой теме.

Первый фрагмент.

«Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:

создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;

обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения».

Во втором фрагменте устанавливаются целевые индикаторы повышения доступности жилья. В подразделе «к 2020» среди прочего указано следующее:

«функционирование всех форм использования жилищного фонда (приобретение собственного жилья, наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем, приобретение домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов и т.д.);»

В документе указаны только два результата реализации жилищной политики. Из этого следует, что особо выделена важность мобильности населения, которая может быть обеспечена развитием арендного жилья.

Третья часть. Риторические вопросы прямо или косвенно, имеющие отношение к аренде.

1. Зачем продлевать бесплатную приватизацию жилья?

2. Зачем деление на социальный и коммерческий найм? Социальный найм мог бы стать госзаказом для домовладельцев. Могут ли быть монетизированы все жилищные льготы? 

3. Почему есть задание (ориентиры) по ипотечному кредитованию, а нет по кредитованию арендного жилья?

Некоторым исключением служат ориентиры по доле ввода жилья для цели сдачи в наем в общей площади ввода жилья в многоквартирных домах - 3,8 процента в 2015 году, 7,4 процента в 2017 году, 9,4 процента в 2020 году.

4. Может ли быть изменен посыл, что комфортное жилье приравнивается в большинстве случаев к собственному?

Конец факультативного раздела.

 В табл. 1 показано финансирование клиентов и инвесторов при различных жилищных программах применительно к строящемуся жилью.

 Таблица 1. Некоторые характеристики основных жилищных программ 

 Во всех вариантах  можно выделить два основных общих свойства.

1. Перекладывание инвестиционных затрат на клиента.

2. Увеличение доступности комфортного жилья связано с длинными инвестициями, имеющими невысокую стоимость.

 Вывод. Развитие арендного жилья может произойти только в рамках всей жилищной политики и требует как аналогичных другим программам усилий, так и специфических.

 P.S. Варианты финансирования ипотечного бизнеса будут рассмотрены в одном из следующих материалов.