Спрос на арендное жилье ─ сотрудничество или конкуренция с ипотечным кредитованием

Рациональному спросу на жилье мешает дефицит свободной  и современной недвижимости, которую можно приобрести или арендовать. Зачастую приобретение в условиях  дефицита нарушает баланс между потребностями клиента и возможностями рынка. До устранения дефицита инвестиции в недвижимость будут идти по самым выгодным или важным направлениям. Для государства это – решение наиболее острых социальных задач. Для частного инвестора – доходность и скорость возврата инвестиций.

Снижение остроты дефицита можно условно представить тремя этапами.

Первый этап – наличие свободного жилья, готового к немедленному заселению при возникновении потребности в жилье,

Второй этап – наличие у каждой семьи отдельной квартиры (дома).

Третий этап – достижение современного уровня комфортабельности жилья.

С учетом прироста населения и старения жилого фонда третий этап будет продолжительным и не оставит строительную отрасль без работы.

В условиях упомянутого дефицита самостоятельный и рыночный спрос на арендное жилье может и не сформироваться,  а если и сформируется, то не будет удовлетворен и трансформируется в другие направления.

Посмотрим на формирование спроса с двух сторон: инвестора и потребителя.

В арендном бизнесе роль инвестора особая, так как готового арендного жилья в современном понимании практически не существует и его надо строить. Исключением являются служебное жилье и общежития, включая студенческие, которые в перспективе можно рассматривать как часть арендного рынка.

Необходимо сделать небольшое отступление и зафиксировать важную особенность современной социально-экономической реальности.

Инвестиции в арендное жилье должны возвращаться. Социальный найм также должен окупить инвестиционно-строительные затраты.

Подтверждение можно найти в статье 156.1 ЖК РФ, а детальное развитие тезиса в документе «Правила установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356)».

Этот пункт номер 2 настолько интересен, что приведен полностью и выделен курсивом. Жирным шрифтом выделены инвестиционно-строительные затраты.

2. При установлении размера платы за наем жилого помещения в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в наемном доме социального использования (далее - размер платы за 1 кв. метр жилого помещения) учитываются:

а) возмещение расходов собственника жилого помещения на строительство или реконструкцию наемного дома социального использования, в котором расположено предоставленное внаем жилое помещение или который является предоставленным внаем жилым домом, либо на приобретение всех помещений в таком наемном доме социального использования или такого жилого дома, включая расходы на:

проведение строительно-монтажных работ при строительстве или реконструкции наемного дома социального использования;

приобретение права собственности на все помещения в наемном доме социального использования или являющийся наемным домом социального использования жилой дом;

оформление права собственности на все помещения в наемном доме социального использования или являющийся наемным домом социального использования жилой дом;

приобретение права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство (создание) наемного дома социального использования или на котором расположен наемный дом социального использования;

оформление права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществлялось строительство (создание) наемного дома социального использования или на котором расположен наемный дом социального использования;

аренду земельного участка в период строительства (создания) на таком земельном участке наемного дома социального использования (арендная плата);

подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) наемного дома социального использования;

проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) наемного дома социального использования к сетям инженерно-технического обеспечения, если это было предусмотрено проектной документацией;

внесение платы за подключение (технологическое присоединение) наемного дома социального использования к сетям инженерно-технического обеспечения;

благоустройство земельного участка, на котором расположен наемный дом социального использования;

уплату налогов и иных обязательных платежей в связи со строительством или реконструкцией наемного дома социального использования либо приобретением всех помещений в наемном доме социального использования или являющегося наемным домом социального использования жилого дома;

уплату цены за право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (далее - договор об освоении территории) и исполнение обязательств по договору об освоении территории, если строительство (создание) наемного дома социального использования осуществлялось в соответствии с договором об освоении территории;

б) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанные с капитальным ремонтом наемного дома социального использования;

в) возмещение расходов собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанных с оборудованием расположенных в наемном доме социального использования (многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки) помещений, предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей нанимателей, при условии наличия указанных помещений;

г) возмещение расходов собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанных с укомплектованием жилого помещения имуществом наймодателя (мебель, бытовая техника, предметы домашнего обихода), при условии, что жилые помещения укомплектованы указанным имуществом;

д) расходы собственника жилого помещения на аренду земельного участка, на котором расположен наемный дом социального использования (арендная плата);

е) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, связанные с управлением, содержанием и текущим ремонтом наемного дома социального использования;

ж) расходы наймодателя, связанные с содержанием и текущим ремонтом жилого помещения, если в соответствии с договором найма содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя жилого помещения;

з) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, на оплату процентов по кредитам (займам) на цели, предусмотренные подпунктами "а" - "е" настоящего пункта;

и) возмещение расходов собственника жилого помещения, связанных с уплатой налогов и иных обязательных платежей в связи с владением и (или) распоряжением жилым помещением;

к) возмещение расходов наймодателя жилого помещения, связанных с уплатой налогов и иных обязательных платежей в связи с предоставлением внаем жилого помещения;

л) стоимость услуг наймодателя по предоставлению нанимателю в пользование жилого помещения и имущества, предусмотренного подпунктами "в" и "г" настоящего пункта;

м) расходы собственника и (или) наймодателя жилого помещения, если наймодателем не является собственник жилого помещения, на возмещение предоставленной на возвратной и возмездной основе государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания и (или) эксплуатации наемного дома социального использования и на уплату процентов и (или) иных платежей в связи с предоставлением такой поддержки, если эти расходы не входят в состав расходов, указанных в подпунктах "а" - "л" настоящего пункта.

В этом постановлении не хватает только второй группы расходов, формируемых потреблением коммунальных услуг. Но она не пропала и указана в постановлении Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» приведен типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В нем указано:

ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и размере, указанных в разделе V настоящего договора.

Все абсолютно логично.

В чем же тогда различие между коммерческим и социальным наймом?

В постановлении  № 1356 даны  задание и рекомендация.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить методические рекомендации по установлению максимального размера платы за наем жилых помещений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, изменению и ежегодной индексации такой платы, включающие рекомендации по порядку установления максимального размера указанной платы с учетом дифференциации, изменения и ежегодной индексации такой платы, а также по финансово-экономическому обоснованию установления и изменения максимального размера такой платы.

Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации до 1 марта 2015 г. утвердить максимальный размер платы за наем жилых помещений в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования с учетом дифференциации в соответствии с утвержденным ими порядком установления, изменения и ежегодной индексации максимального размера такой платы.

В Жилищном кодексе определены основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Современная нормативная база подтверждает, что существует дефицит на предоставление жилья по договорам социального найма, а раз есть дефицит, то определяется порядок управления очередью на аренду по льготным ставкам.

Таким образом, и социальный найм, и коммерческий найм находятся в дефиците, и в обоих случаях инвестор перекладывает свои расходы на нанимателя.

Рассмотрим официальную  классификацию  видов найма, основанную на Жилищном кодексе. Попробуем определить инвесторов и их возможные потребности, которые кажутся логичными со стороны, но могут быть и ошибочными при взгляде изнутри (инвестора). Результаты обобщения представлены в таблице 1.

Таблица 1. Характеристики видов  найма 

 Замечания к некоторым нормам ЖК РФ, имеющим отношение к аренде

Первое замечание. Предусмотрено нахождение специализированного жилищного фонда в государственной и муниципальной собственности. Формально не должно быть корпоративных или частных общежитий, когда оно находится в собственности юридического или частного лица, которое выполняет функцию домовладельца (наймодателя). В этом случае норма явно отстает от практики и тем более от перспектив формирования рынка арендного жилья. На общежитиях с очевидным рынком сбыта и гарантированным заказом можно формировать опыт домовладения и организовывать привлечение инвесторов.

Второе замечание. Кодекс говорит о возможности предоставлять помещения, находящиеся в частной собственности по договорам социального найма. Можно считать, что это шаг в сторону привлечения частных инвестиций.

Третье замечание. Статья 91.16. п.4 указывает на 50 % минимум договоров социального найма в доме.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

Что происходит с оставшейся половиной жилых помещений? Возможно,  помещения были приватизированы. Такое соседство не выглядит рациональным в части управления. А вот возможность часть помещений сдать в коммерческую аренду прямо предусмотрена Кодексом.

Четвертое замечание. Возможности приведенной ниже статьи снимают остроту социальной проблемы «выселения на улицу». Особенно для ипотечного бизнеса важен п.2.

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Насколько судам и банкам было бы легче работать, если бы такой фонд был доступен в реальной практике. И почему бы не предусмотреть возможность, как и в случае с общежитиями, нахождения маневренного фонда в частной собственности, когда социально-ориентированное государство хочет спасти гражданина (налогоплательщика) от выселения на улицу и способствует заключению договору аренды в таком фонде на особых условиях. 

Кстати, создание такого фонда было предусмотрено в историческом Постановлении от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». За 15 лет возможно было сделано много практических шагов в развитии нормы, успешно вошедшей в Жилищный кодекс. Статистическое подтверждение автору не доступно. Публикации в прессе на тему маневренного фонда часто связаны с вопросами аварийного жилья. Возможно, что в текущий кризис будут вспоминать  и об ипотечных заемщиках.

Пятое замечание.  Предусмотрена государственная регистрация всех договоров социального найма и договоров коммерческого найма, заключаемых на срок больше года. Подать документы на регистрацию необходимо в течение месяца, а регистрация осуществляется за 5 дней. При росте арендного бизнеса не станет ли эта необходимость чрезмерной бюрократической нагрузкой? Возможно, опасение напрасно и будет разработан порядок дистанционной регистрации договоров для уже зарегистрированного наемного дома.

Вероятно, что законодатели закладывали несколько другие мысли и возможности в нормы ЖК и вопросы, связаны с неполным пониманием задумок  авторов.

 Формирование потребностей инвесторов

Потребность и желание инвесторов работать в сфере аренды неотделимо от трех взаимосвязанных факторов: жилищной политики, спроса, инвестиций. В табл. 2 сведены вместе возможные мероприятия, позволяющие сформировать положительное влияние этих факторов.

Таблица 2. Факторы, влияющие на инвесторов

Список мероприятий далеко не полный, его можно продолжать и раскрывать в рамках другого более объемного материала.

Выводы по разделу. Государство может переложить значительную часть работы  по обеспечению граждан возможностью проживать в комфортном и доступном жилье на плечи бизнеса.  За такое перекладывание необходимо расплатиться поддержкой арендного бизнеса.

Бизнес может решить задачи создания массовой системы наемных домов.

Из-за продолжительного периода окупаемости и существенного объема инвестиций самостоятельное (только своими силами без участия государства) развитие арендного бизнеса будет медленным и не достигнет уровня, при котором можно значимо влиять на жилищный рынок. Другими словами, спрос сам не возникнет, его надо подтолкнуть. 

Формирование потребностей клиентов (граждан)

В этой обширной теме ограничимся вопросами коммерческого найма. На формирования потребности будут влиять два фактора, содержащих в себе социально-экономическую и психологическую составляющую. В данном контексте психологическую составляющую можно заменить всепоглощающим термином маркетинг. К упомянутым факторам относятся.

Первый фактор. Формирование привычки работать по контракту (привлекать работников) без привязки к текущему месту проживания.

Второй фактор. Изменение базовых и наиболее распространенных представлений об отношении к недвижимости в период жизни гражданина (предложение альтернативного жизненного цикла).

Первый фактор достаточно очевиден, но и для его реализации требуется выполнение ряда условий:

• поддержка и стимулирование работодателями переезда работников,
• наличие свободного комфортабельного жилья по новому месту работы,
• создание инфраструктуры комфортного с минимальным стрессом переезда, не только как бизнес услуги, но и в части бюрократических процедур (постановка на различные учеты и т.д.).

Второй фактор требует немного большего пояснения. В упрощенном виде представлены два условных варианта построения отношений человека с недвижимостью – ипотечный и арендный. Жизнь намного богаче этих идеализированных вариантов, но наглядная иллюстрация различий очевидна (табл.3).

Таблица 3. Пример двух вариантов отношений человека с жильем

Предложенная  таблица показывает, что аренда никогда не будет противником ипотечного кредита, а будет способствовать повышению надежности ипотечного кредитования для кредиторов и инвесторов. Если при этом вспомнить про секьюритизацию арендных платежей и ипотеку наемных домов, то налицо возможность роста ипотечного бизнеса за счет синергии аренды и ипотечного кредитования.

Особо отметим, что оба варианта подразумевают два типа долгосрочных вложений населения – жилищные и пенсионные, что дает подсказку о том, где в перспективе искать инвестиции для ипотечного бизнеса.

Немного математики

Точный сравнительный расчет двух вариантов довольно громоздок, а при учете дисконтирования стоимости денег еще и не очевиден. Поэтому ограничимся только несколькими штрихами.

Можно спрогнозировать, что при устранении жилищного дефицита цены на недвижимость будут весьма стабильны, поэтому при сравнении ставок ипотечного кредита и депозита изменение цены недвижимость не будет рассматриваться.

Ипотечный кредит на сумму 1,8 миллиона рублей на 15 лет по ставке 12 % годовых дает следующие результаты:

• ежемесячные выплаты – 21 603 рубля,
• суммарная выплата – 3,88 миллиона рублей,
• переплата – 2,08 миллиона рублей.

А что нам дадут жилищные накопления за это срок? Возьмем ставку 8 % годовых с капитализацией и пополнением.

Осталось определить размер ежемесячного взноса, который меняется за 15 лет в сторону увеличения. Возьмем среднее значение 11 000 рублей.  Накопления составят 3,83 млн. руб.

Возьмем минимальные постоянные накопления 5 500 рублей. Накопления составят 1,93 млн. рублей. Можно идти за ипотечным кредитом на идеальных условиях. Более реалистично рассматривать увеличение жилищных накоплений, что даст еще большую сумму.

Во всех этих рассуждениях есть один важный момент – стоимость аренды. Если аренда равна выплате по ипотечному кредиту, то жилищные накопления начнутся значительно позже, но что самое существенное, так это психологическое давление платежа за чужую квартиру. В современных традициях, как уже говорилось, комфортное жилье ассоциируется с собственной квартирой.

Выводы по разделу. Продвижение аренды как философии решения жилищных вопросов может способствовать формированию спроса, но арендное предложение изначально должно быть чрезвычайно конкурентоспособно.

Вместо заключения

В  перспективе через 10-15 лет при ускорении социально-экономического развития России может произойти начало психологического перелома в настроениях и смена отношения к жилью. Люди, воспитанные в условиях советского дефицита жилья и постсоветской низкой доступности, по инерции считают собственную квартиру самой большой ценностью и главным наследством.  При росте благосостояния, развитии малого и среднего бизнеса, устранения дефицита доступного и комфортного жилья большее значение получит комфорт проживания, а не отношение к  собственности. И соответственно появятся и другие главные ценности. При таком развитии событий потребность в арендном жилье вырастет, а для удовлетворения спроса всегда будет нужен некоторый излишек свободных арендных площадей в каждом населенном пункте.