Доступность жилья и новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

 Из Стратегии следует, что АИЖК выходит из розничного бизнеса и работы с населением по кредитованию. Есть ли другие возможности АИЖК влиять на повышение доступности жилья для населения?
Оговоримся, что в тексте используется название АИЖК исключительно для сокращения. Полное название новой организации – Единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Новая организация должна получить другое название, так как ее деятельность в краткосрочной перспективе не будет иметь отношения к ипотечному жилищному кредитованию.
Третья часть обсуждения посвящена системной оценке миссии АИЖК и способов ее выполнения. Возврат к общим вопросам является вынужденной, но интересной остановкой на пути к рассмотрению продуктов АИЖК. Переход к частному правильно осуществить после решения общих вопросов с целеполаганием АИЖК. При ближайшем рассмотрении Стратегии возникает все больше вопросов о связи АИЖК с жилищной сферой и жилищной политикой.
Складывается ощущение, что несмотря на большое количество правильных слов, Стратегия АИЖК выглядит несколько растерянной и отражает определенный переломный период в жилищной политике, когда старые механизмы уже не так эффективны, а новые еще не созданы. В этих условиях АИЖК выглядит как организация, которую надо реформировать, но не ясно, как и для чего. Все это отражается и в целях и способах их реализации.
Исследуем три вопроса:
• соответствие миссии АИЖК жилищной политике,
• влияние стратегии на улучшение жилищных условий россиян,
• наличие альтернативных путей достижения миссии без участия АИЖК.

Миссия АИЖК
Назначенная миссия АИЖК - улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения.
Перед тем как переходить к рассмотрению способов достижения миссии оценим ее формулировку. Миссию любой организации сложно сформулировать так, чтобы она удовлетворяла всех – население, экспертное сообщество, владельца организации. Но первоклассный институт развития должен показывать пример правильного определения миссии.
Подвергнем сомнению правильность формулировки. В первом варианте проекта соответствующего закона организация была названа Агентством жилищного развития. Теперь это - единый институт развития в жилищной сфере. Предметная область не поменялась – жилище.

Повторим несколько тезисов жилищной политики из двух первоисточников.
Первый. Конституция РФ в статье 40 определяет.
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Второй. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р в разделе «Повышение доступности жилья» представила концентрированное изложение жилищной политики.
Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.
Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:
создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;
обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.
Жилищный кодекс детально раскрывает применение этих понятий и из-за объема полезных ссылок не цитируется.

Другими словами:
• жилье необходимо построить в достаточном количестве,
• необходимо обеспечить возможность приобретения или аренды жилья,
• жилье должно оставаться комфортным и безопасным в течение всего периода использования.

Позволим себе в соответствии с амбициозностью первоклассного института развития в жилищной сфере переформулировать его миссию:
содействие реализации права россиян на комфортное жилье, за счет создания специальных инструментов поддержки приобретения и аренды жилья, жилищного строительства, поддержания жилья в комфортном и безопасном состоянии.

Для выполнения миссии АИЖК авторы Стратегии определили свое видение новой организации как:
первоклассного Единый института развития в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования, работающего на основе лучших международных практик и обладающего необходимыми компетенциями для решения национальных задач в жилищной сфере.

Отметим, что из Стратегии исключено упоминание о различных проблемах, связанных с эксплуатацией готового жилья и поддержания его в комфортном и безопасном состоянии. Кредитование капитального ремонта оставлено за кадром. Это очень аккуратный и безопасный шаг, так как решать проблемы несбалансированности системы капитального ремонта сложно. Кто должен разгребать проблемы непродуманной системы как не Единый институт развития в жилищной сфере? Жилищный кодекс – федеральное творчество, а все хлопоты в регионы. Разве это – правильно ?
Стратегические цели до 2020 года направлены на выполнение Миссии и достижение видения АИЖК по следующим направлениям:
Во-первых, обеспечение застройщиков земельными ресурсами;
Во-вторых, создание механизмов финансирования жилищного строительства;
В-третьих, повышение доступности жилья через развитие ипотечного рынка;
В-четвертых, формирование первоклассного Единого института развития жилищного рынка.

Четвертый пункт стоит особняком. В стратегии указано, что к нему относится:
• интеграция и повышение управляемости компаний Единого института развития в жилищной сфере;
• улучшение нормативно-правовой базы в жилищной сфере.
Первый дефис относится к внутрикорпоративным задачам АИЖК. В Стратегии много  внимания уделено этим вопросам, что удивительно для организации, существующей почти 20-лет. Перечисление очевидных мероприятий из пособия по менеджменту американского типа выглядит неуместным в документе, который должен влиять на улучшение жизни миллионов, и не очень уважительным по отношению к широкому кругу специалистов, создававших и работавших в АИЖК. Новая АИЖК создается не на пустом месте. Внешнее объяснение о новых задачах для которых нужен новый менеджмент выглядит неубедительным.
Второй дефис поставлен в четвертый раздел ошибочно и должен рассматриваться особым образом. Локально он может быть рассмотрен в рамках любого из первых трех направлений. Более правильно вводить в стратегию еще одно направление – обеспечение жилищной политики с функциями: исследование, разъяснение, разработка, законодательное обеспечение. В некотором смысле новое АИЖК мог бы стать мозгом жилищной политики, но, похоже, что такие цели не ставились.
Поэтому, кроме переформулирования миссии АИЖК можно изменить и четвертое направление деятельности.

Влияние деятельности АИЖК на доступность жилья
Три направления деятельности АИЖК рассмотрим более подробно.
Первое направление можно охарактеризовать, как традиционную попытку государственной корпорации управлять и распределять важный ресурс. В данном случае это – земля. Подробности первого направления в таблице 1.
Таблица 1. Земельные ресурсы
 

Таблица 2. Жилищное строительство

Таблица 3. Ипотечный рынок

Ко всем таблицам можно сделать один комментарий. Деятельность АИЖК основывается на распоряжении землей и доступе к финансовым ресурсам.
При отладке программ и расчетов применяется метод крайних условий, т.е. подставляются очень большие или очень малые значения.
Если к данной стратегии применить такой метод, то можно задать вопрос – что будет, если перечисленные в Стратегии направления деятельности не выполнять силами АИЖК вообще? Что изменится? В данной постановке вопроса деятельность АИЖК возможно заменить деятельностью других рыночных участников.
Поставленный вопрос является обязательным в обсуждении Стратегии любой организации, особенно написавшей про свою экономическую эффективность.

Заключение
В данной формулировке миссии АИЖК и направлений деятельности влияние АИЖК на доступность жилья населения крайне незначительно и зависит от внешних экономических условий, а работа АИЖК может быть выполнена другими участниками экономической деятельности. Очевидно, что банковская деятельность более правильная, чем квазибанковская.
При этом в Стратегии не прослеживается влияние на сложные и острые вопросы жилищной политики.
Можно предположить, что проект будет улучшен, и Стратегия будет соответствовать уровню задач современной жилищной политики.