Обратная ипотека. Бизнес или социальная помощь? Обсуждение продолжается, часть вторая.

В красивом виде публикация вышла 28 апреля на Bankir.ru. Ниже авторский текст материала.

В информационное поле апреля неожиданно вернулась обратная ипотека. Начало было положено первым замминистра финансов РФ Татьяной Нестеренко, которая предложила использовать данный продукт для победы над бедностью. «Человек, который имеет имущество и который перестал зарабатывать, может передать это имущество. А государство будет ему платить часть средств в стоимость этого имущества, которое по истечении какого-то времени, может быть, времени жизни этого человека, переходит в государственную собственность», — объяснила Т.Нестеренко.

Идея была подержана представителем законодательной власти. «Выкупленные государством в рамках механизма обратной ипотеки квартиры могут пополнить маневренный жилищный фонд для людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации», – заявила первый зампред думского комитета по жилищной политике Елена Николаева.

Представители экспертного сообщества и бизнеса прокомментировали идею без особого энтузиазма.
Обсуждению изначально была задана социальная направленность. Добавим в рассмотрение взгляд со стороны бизнеса и попробуем определить возможное место обратной ипотеки в нашей жизни. В этом продукте наглядно видна неразрывная связь ипотечного бизнеса с социальной, жилищной и экономической политиками.

Отметим, что обратная ипотека была довольно подробно изучена и описана специалистами в соответствующих публикациях. Дочерняя структура АО АИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов) детально прорабатывала этот кредитный продукт.
Идея обратной ипотеки в своей сути крайне проста – актив в виде недвижимости обменивается на получение в течение определенного времени или пожизненно денежных выплат.

Обратная ипотека близка ренте, давно известной и применяемой в сфере недвижимости услуге.

По случайному совпадению в апреле стало известно, что Правительство Российской Федерации внесло в ГД Проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений».

Проектом предусматривается, что обременение рентой недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о виде ренты (постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением) и о сроках ее выплаты (статьи 591, 598 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее 2-х установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ.

Если отчуждение имущество происходит не бесплатно, то в договоре ренты обозначается размер выплат и получатель ренты должен получить не менее 20 процентов от рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком.
Вводится ограничение, согласно которому плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо или некоммерческая организация.

Итак, обозначив информационный фон, возвращаемся к определению социальной и бизнес составляющей обратной ипотеки.
Государственная статистика говорит о 35 млн граждан, перешагнувших пенсионный возраст. Ожидаемая продолжительность жизни от момента выхода на пенсию для мужчин равна 15,8 лет, для женщин 25,5 лет. В сегменте пенсионеров по старости не работает 20,5 млн человек или 64 %, а средний размер пенсии равен 13 872 рубля. Среди пенсионеров 93,4 % отметили, что не испытывают стесненности жилищных условий. Очевидно, что у многочисленной части пенсионеров есть не только потребность в дополнительных средствах, но и недвижимость, которой они могут распоряжаться.

Социальная составляющая состоит в том, что части одиноких пенсионеров нужен уход на дому или в социальных учреждениях. Такие услуги оказываются органами социальной защиты в соответствии со сложной системой нормативов и льгот, включая услуги за дополнительную плату. Однако дополнительные платные услуги зачастую бывают недоступны людям, живущим только на небольшую пенсию. Вне всякого сомнения, за счет средств от обратной ипотеки такие люди получат возможность пользоваться платными социальными услугами в необходимом им объеме. Может, именно поэтому старт обсуждения был дан Минфином.

Упоминание маневренного фонда позволяет перейти к уточнению деталей обратной ипотеки и выявлению экономических условий существования продукта. Маневренный фонд подразумевает нахождение в государственной и муниципальной собственности недвижимости.

Многочисленные вариации обратной ипотеки о судьбе недвижимости говорят следующее – она должна быть продана для компенсации произведенных бывшему собственнику выплат.

Опустим различия обратной ипотеки в разных юрисдикциях и обозначим упрощенно основные шаги этого продукта с точки зрения рыночного бизнеса (таблица 1).

Для того чтобы недвижимость попала государству в манёвренный фонд оно должно выступить покупателем на шестом этапе, что означает финансирование обратной ипотеки за бюджетный счет. Идея же рассматриваемого продукта заключается в финансировании обратной ипотеки за счёт рынка недвижимости.

Отметим, что в США существуют программы муниципальной обратной ипотеки для неимущих граждан, которым выплачивается пособие с последующим переходом недвижимости в муниципальную собственность.

По итогам действия договора определяется фактическая стоимость кредита и фактическая стоимость недвижимости. Другими словами, становится известна доходность или убыточность продукта. Коммерческий успех продукта обеспечивается отлаженной методикой расчета параметров кредита и обязательным страхованием от риска недостаточности средств от продажи недвижимости.

Страхование является важнейшим фактором успеха продукта. Заемщик получает гарантии: пожизненный срок, отсутствие регресса, гарантированные выплаты. Кредитор получает страхование убытков.

Неоднократно проводились расчёты безубыточности продукта, которые показывают чувствительность продукта к ставке кредита и продолжительности кредита. Для прогнозируемых сроков дожития 15 (25) лет кредит будет безубыточным при ставке не выше 8 % годовых и первоначальном взносе 50%. Размер выплат определяется стоимостью недвижимости и составляет диапазон от 10 до 20 тысяч рублей для большинства случаев.

Особо стоит отметить, что речь идет о продолжительных кредитах, которые при достижении существенного объема должны рефинансироваться, в том числе через выпуск ИЦБ, что является темой для отдельного обсуждения.

Связь бизнеса и социального подхода состоит в сегментации клиентов и формировании для каждого сегмента своего продукта, различающихся степенью социальной помощи. Универсальная формула выглядит так: выплаты плюс социальные услуги. Основное различие в распределении этих составляющих.

Если посмотреть на диапазон вариантов, то с одной стороны находится обратная ипотека с полной коммерческой окупаемостью, а с другой стороны обратная ипотека с социальной составляющей за счет бюджета.

В российской действительности успех обратной ипотеки будет определяться двумя факторами:

• системностью построения этого продукта с учетом необходимости дополнительного регулирования, обязательного страхования и точного прогнозированием
• балансом между бизнес и социальной составляющей.