Минстрой обозначил изменения в управлении доступностью ипотечного кредитования

Весной и летом 2016 года прошел  ряд важных мероприятий, включая заседание Госсовета по вопросам развития отрасли и совершенствования градостроительной деятельности от 16 мая 2016 года. Высшие руководители страны неоднократно подтверждали важность ипотечного кредитования для реализации жилищной политики.

•  ПРИГЛАШАЕМ НА III РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС  •

В результате Минстрой разработал и опубликовал в конце сентября описание нескольких приоритетных проектов, функциональным заказчиком, которых назначен Министр строительства и ЖКХ Мень М.А. С ипотечным кредитованием связаны проекты, выделенные в направление «Ипотека и арендное жилье», в том числе:
• повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России»,
• развитие жилищного строительства»,
• формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации».

В упомянутых документах практический интерес для участников рынка и граждан представляют изменения по сравнению с действующими документами. Выделим наиболее существенные моменты.

Первое. Горизонт планирования расширен до 2025 года.

• Действующие сейчас программные документы ограничены 2020 годом. К ним относятся:
• Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования,
• Государственная программа Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»,
• Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере (АО АИЖК),
• Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере.

Для справки. Выборы Президента пройдут в 2018 и 2024 году, а Государственной Думы в 2021 и 2026 годах. Итоги проектов будут докладывать уже следующему Президенту.

Для области ипотечного кредитования и родственных отраслей расширение горизонта планирования привело к обозначению новых стратегических ориентиров развития.

Второе. Обозначена перспектива существенного роста ипотечного жилищного кредитования.

Основным плановым показателем является количество выданных кредитов в год. Объем выданных кредитов считается аналитическим показателем. Средний размер кредита был рассчитан автором.

Таблица 1. Плановые показатели ипотечного жилищного кредитования

Отметим, что ожидается увеличение средней суммы кредита. В последние годы это явление не наблюдалось (табл.2). Можно предположить, что Правительство в своем прогнозе учитывает увеличение стоимости недвижимости.

Табл. 2. Ретроспектива средней стоимости кредита

Русипотека в начале сентября опубликовала свой прогноз объемных показателей.

Табл. 3. Вариант прогноза Русипотеки по развитию ипотечного кредитования

Очевидно, что Правительство и экспертное сообщество верит в уверенные перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.
Для непосредственного развития ипотечного кредитования выделение бюджетных средств не предусмотрено.

Третье. Дан прогноз временного замедления роста строительной индустрии.

Строительная отрасль не сможет в ближайшее время увеличить объемы жилищного строительства, но и резкого падения не ожидается (табл.4). Указанный прогноз будет несколько сдерживать рост ипотечного кредитования. Ориентир текущего года - 76 млн кв. метров.

Таблица 4. Плановые показатели жилищного строительства

Четвертое. Уменьшены ожидания от Фабрики ИЦБ, внедряемой АИЖК.

АО АИЖК готовит к внедрению технологию выпуска ИЦБ, обеспеченных гарантией АИЖК. Ожидается, что однотраншевые бумаги будут выпускаться быстро и дадут доступ банкам к более дешевому фондированию (табл.5).
В стратегии АИЖК предусматривалось уже в 2020 году выйти на уровень 45 % доли выпуска  ИЦБ от всего ипотечного кредитования.

Таблица 5. Перспективы влияния АИЖК на выпуск ИЦБ

Пятое. Уточнены сроки внедрения инфраструктурного обеспечения ипотечного бизнеса.

В очередной раз подтверждена важность снижения издержек и увеличения эффективности деятельности кредиторов.
Контрольным сроком изменения нормативно-правовой базы в целях внедрения электронной закладной и кредитного дела определено 30.06.2017. Среди мероприятий обозначены регистрационные действия в электронном формате.

Шестое. Земельные ресурсы и инфраструктура подержат жилищное строительство.

Единственный проект, на который планируется выделять бюджетные средства в размере 85,8 млрд рублей в 2017-2019 годах. Что взамен? На землях, вовлеченных в оборот АИЖК (13 500 га) в 2020 году будет построено 5 млн кв. метров жилья. Столько же по линии подпрограммы «Стимулирование программ жилищного строительства субъектов РФ» (табл.6). В таблице Минстроя указан 2025 год, но по смыслу должен быть 2020.

Таблица 6. Результаты использования бюджетных средств

Результаты проекта сформулированы следующим образом.

1. Реализована программа АО «АИЖК» по вовлечению федеральных земель под жилищное строительство общей площадью более 13 500 га, расположенных внутри городов с численностью населения более 250 тыс. человек с градостроительным потенциалом свыше 100 млн кв. метров.
2. В рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 - 2020 годы, утвержденной
постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050, в 2017 – 2020 гг. за счет средств федерального бюджета в размере 20 млрд. рублей ежегодно обеспечен годовой ввод жилья 5 млн. кв. метров.

•  ПРИГЛАШАЕМ НА III РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС  •

Седьмое. Арендное жильё остается в экспериментальном режиме.

В соответствующем проекте предусмотрено силами АИЖК до 2020 года отлаживать механизмы финансирования специализированного арендного жилья с использованием различных способов привлечения средств, включая механизмов коллективных инвестиций.
Запланировано использование в проекте за 2016 – 2020 год 100 млрд рублей внебюджетных средств для финансирования «пилотных проектов». АИЖК должно к 2020 году довести до 20 долю паев, реализованных третьим лицам. В проектах арендного жилья АИЖК вступит якорным инвестором. Из документа следует, что когда все механизмы будут отработаны, а это произойдет к концу 2020. Вот тогда и будет развитие арендного жилья.

Восьмое. Явно сформулированы возможные риски и ограничения при реализации проектов.

Среди типичных рисков выделены задержки в разработке регуляторных изменений и ухудшение макроэкономических факторов.
Прямо выделены обстоятельства, давно обсуждаемые экспертным сообществом.
Для проекта арендного жилья приведены два ограничения:
• высокий уровень конкуренции со стороны «теневого» сектора аренды жилья,
• сохранение возможностей бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договорам социального найма.

Заключение

Документы Минстроя являются Приложениями к протоколу президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Основной вывод заключается в безусловной поддержке ипотечного жилищного кредитования, арендного жилья и мероприятий по развитию инфраструктуры. Бюджетные средства планируется в небольшом объеме по сравнению с уровнем решаемых задач. Основа успеха – рыночные инвестиции.