Утвержден приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» (01.11.2016-31.12.2020). Минстрой - Заказчик. АИЖК - Исполнитель.

 Многократно заявленные ориентиры развития ипотечного кредитования и связанных отраслей утверждены и официально опубликованы. Отдельные показатели и мероприятия изменены, а некоторые представлены дополнительно. Ипотечное кредитование будет ускоряться, а строительство жилья увеличиваться, но сдержано.
Цель проекта - Улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья (ввод 88 млн кв. метров в 2018 году, 100 млн. кв. метров в 2020 году) и стимулирования спроса (выдача в 2018 году 1 млн. ипотечных кредитов, в 2020 года 1,2 млн. ипотечных кредитов, привлечение инвестиций в 2018 году в размере 15 млрд. рублей в создание арендного жилья).
Статья дополняет и исправляет на основе окончательных официальных данных материал от 11 октября «Минстрой обозначил изменения в управлении доступностью ипотечного кредитования».

Паспорт «Приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» утвержден президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам (протокол от 19 октября 2016 года № 8) и опубликован на сайте Правительства 31 октября.
Оформление паспорта проекта поменялось и сведены вместе три ранее отдельно представ-ленные направления:
• повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России»,
• развитие жилищного строительства»,
• формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации».
Показатели приоритетного проекта представляют практический интерес для участников рынка и могут быть использованы в планировании практической деятельности
Выделим наиболее существенные моменты.

Первое. Горизонт точного планирования – 49 месяцев, но прогнозирование расширено до 2025 года.
Срок окончания проекта (21.12.2020) совпадает с основными действующими сейчас программными документами, в том числе:
• Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования,
• Государственная программа Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»,
• Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере (АО АИЖК),
• Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере.
Для справки. Выборы Президента пройдут в 2018 и 2024 году, а Государственной Думы в 2021 и 2026 годах. Итоги проекта будут докладываться уже следующему Президенту.
Для области ипотечного кредитования и родственных отраслей расширение горизонта планирования привело к обозначению новых стратегических ориентиров развития.

Второе. Обозначена перспектива существенного роста ипотечного жилищного кредитования.
Основным плановым показателем является количество выданных кредитов в год.

Таблица 1. Плановые показатели ипотечного жилищного кредитования

В скобках приведено значение показателя в проекте Паспорта приоритетного проекта.
Отметим, что ожидается увеличение средней суммы кредита. В последние годы это явление не наблюдалось (табл.2). Можно предположить, что Правительство в своем прогнозе учитывает увеличение стоимости недвижимости.

Табл. 2. Ретроспектива средней стоимости кредита

Русипотека в начале сентября опубликовала свой прогноз объемных показателей.

Табл. 3. Вариант прогноза Русипотеки по развитию ипотечного кредитования

Очевидно, что Правительство и экспертное сообщество верит в уверенные перспективы развития ипотечного жилищного кредитования, но в окончательном тексте официального документа степень оптимизма Правительства уменьшилась.
Для непосредственного развития ипотечного кредитования выделение бюджетных средств не предусмотрено.

Третье. Дан прогноз временного замедления роста строительной индустрии.
Строительная отрасль не сможет в ближайшее время увеличить объемы жилищного строительства, но и резкого падения не ожидается (табл.4). Указанный прогноз будет несколько сдерживать рост ипотечного кредитования.

Таблица 4. Плановые показатели жилищного строительства

Относительно рабочей версии Проекта добавился показатель «ввод индустриального жи-лья».

Четвертое. Ставка делается на ожидания от Фабрики ИЦБ, внедряемой АИЖК.
АО АИЖК готовит к внедрению технологию выпуска ИЦБ, обеспеченных гарантией АИЖК. Ожидается, что однотраншевые бумаги будут выпускать быстро и они дадут доступ бан-кам к более дешевому фондированию (табл.5).
В стратегии АИЖК предусматривалось уже в 2020 году выйти на уровень выпуска ИЦБ с участием АИЖК в объеме 45 % доли от всех выданных кредитов. В приоритетном проекте значение показателя незначительно снижено до 40 % к концу 2020 года. Но в Стратегии было 45 % от ипотечного кредитования, а в Приритетном проекте 40 % от выпуска ИЦБ.
Ипотечные ценные бумаги с поручительством АО "АИЖК" обеспечат банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском (за счет обмена портфелей ипотечных кредитов на ценную бумагу с поручительством АО "АИЖК"). За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков, граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.
Степень снижения процентной ставки не указана в отличие от ранее сделанных политических заявлений.

Таблица 5. Перспективы влияния АИЖК на выпуск ИЦБ и ипотечное кредитование

Справочно. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.
Коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек) - 2,5 года в 2015 году, 2,1 года в 2017 году, 1,8 года в 2020 году.
Очевидно, что в апреле 2014 года Правительство более оптимистично смотрело на перспективы доступности (2020 год 1,8 против 2,4).

Пятое. Уточнены сроки внедрения инфраструктурного обеспечения ипотечного бизнеса
В очередной раз справедливо подтверждена важность развития современной инфраструктуры ипотечного бизнеса.
Указано, что внедрение электронного документооборота (электронной закладной) на ипотечном рынке позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, сократить временные издержки участников и увеличить оборачиваемость средств, направляемых на ипотечное кредитование.
Ипотечный рынок может быть переведен в электронный формат (к 2018 году создана возможность полного цикла обслуживания заемщика: от выдачи кредита до регистрации недвижимости).

Контрольным сроком изменения нормативно-правовой базы в целях внедрения и обращения электронной закладной определено 01.01.2018 (было 30.06.2017).
Первый кредит с электронной закладной будет выдан до 15 апреля 2019 года.
Завершает раздел, связанный с развитием рынка ипотеки, пункт номер 30.
Внедрены лучшие мировые практики в области ипотечного кредитования с контрольной точкой 30 августа 2020 года.
Он заслуживает отдельного обсуждения с постановкой некоторых вопросов. Что за лучшие практики? Зачем и почему?

Шестое. Земельные ресурсы и инфраструктура подержат жилищное строительство
Единственный проект на который планируется выделять бюджетные средства в размере 80 млрд рублей в 2017-2020 годах. Что взамен? Будет вовлечено в оборот 13 500 га до 2020 года и построено 20,4 млн кв. метров жилья. Столько же по линии подпрограммы «Стимулирование программ жилищного строительства субъектов РФ» (табл. 6).

Таблица 6. Результаты использования бюджетных средств

Результаты проекта в этой части сформулированы следующим образом.
1. Реализована программа АО «АИЖК» по вовлечению федеральных земель под жилищное строительство общей площадью более 13 500 га, расположенных внутри городов с численностью населения более 250 тыс. человек с градостроительным потенциалом свыше 100 млн кв. метров.
2. Обеспечен суммарный ввод жилья 20,4 млн. кв. метров в рамках подпрограммы "Стиму-лирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2015 - 2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050.

Седьмое. Арендное жильё остается в экспериментальном режиме
Запланирована реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья и апартаментов, в крупнейших городах России через механизмы паевых инвестиционных фондов. К концу 2020 года общий объем средств в таких ЗПИФН составит 65 млрд. рублей.
Реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья и апартаментов в крупнейших городах через механизмы паевых инвестиционных фондов (коллективные инвестиции). Для этого АИЖК, как институт развития, будет использовать инструмент коллективных инвестиций на базе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (далее - "ЗПИФН").

АИЖК выступит в качестве якорного инвестора (пайщика) ЗПИФН и создаст дочернюю управляющую компанию - организацию Единого института развития для управления паевыми инвестиционными фондами. Оплата паев ЗПИФН будет осуществляться денежным средствами. ЗПИФН смогут выступать в качестве соинвестора строительства жилья или апартаментов (на основании договора долевого участия в строительстве, заключаемого с застройщиком в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ), приобретать готовое жилье или апартаменты. Реализация таких проектов позволит отладить механизмы создания и финансирования арендного жилья, внести необходимые изменения в регуляторную среду. Они позволят продемонстрировать потенциальным инвесторам наличие спроса на арендное жилье и апартаменты и экономическую эффективность, что позволит в дальнейшем масштабировать проекты.
Проведение пилотных сделок по реализации паев ЗПИФН арендного жилья и апартаментов, создаст для граждан новый инструмент, позволяющий диверсифицировать инвестиционный портфель за счет добавления нового класса активов - арендного жилья и апартаментов.

Восьмое. АО АИЖК получило задание на разработку документов
Перечень довольно обширен и подтверждает новый статус АИЖК как Единого института развития в жилищной сфере.
Отметим только два.
Первый говорит об одной юридической конструкции.
Запланировано принятие федерального закона, регулирующего залог паев жилищно-строительных кооперативов в целях создания условий для кредитования граждан-членов таких кооперативов. Контрольная точка - 1 апреля 2017 г.
Второй говорит о дальнейшем планировании.
Будет подготовлена программа, направленная на обеспечение потребности российских граждан в жилье к 2025 году. Контрольная точка - 31 декабря 2017 г.

Девятое. Явно сформулированы возможные риски и ограничения при реализации проектов
Среди типичных рисков выделены задержки в разработке регуляторных изменений и ухудшение макроэкономических факторов.
Прямо выделены обстоятельства, давно обсуждаемые экспертным сообществом.
Для проекта арендного жилья приведены два ограничения:
• высокий уровень конкуренции со стороны «теневого» сектора аренды жилья,
• сохранение возможностей бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договорам социального найма.

Заключение
Основной вывод заключается в безусловной поддержке ипотечного жилищного кредитования, арендного жилья и мероприятий по развитию инфраструктуры. Бюджетные средства планируются в небольшом объеме по сравнению с уровнем решаемых задач. Основа успеха – рыночные инвестиции.
Предусмотрена существенная поддержка развития Проекта за счет инфраструктурного и нормативного обеспечения в части ипотечного кредитования и в части строительства.
Перечень задач АИЖК расширен.