Шаг вперед, два шага назад. Помощь ипотечным заемщикам. Последний вопрос?

Цель этой заметки – попробовать понять, что происходит с антикризисным управлением в области ипотечного кредитования.

Ответ уже известен  - 50 на 50. Один вопрос решен, а второй попал в фазу «почти решен».

Посмотрим на происходящее на основании публично известных документов.

 Истоки.

План первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году был утвержден Правительством распоряжением от 27 января 2015 г. N 98-р.

 Первоисточник указывает на следующие направления.

П. 40.Осуществление мероприятий, предполагающих:

• выдачу социальных ипотечных кредитов отдельным категориям граждан на специальных условиях для обеспечения спроса в рамках программы "Жилье для российской семьи";
• реализацию программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, в том числе за счет ипотечного страхования реструктурированных ипотечных кредитов  решения Правительства Российской Федерации

Ответственные:

Минстрой России, Минэкономразвития России, Минфин России с участием открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Отчетная дата для подготовки решений Правительства – 27 февраля 2015 года.

Ожидаемый результат:

• поддержка строительства жилья в рамках программы "Жилье для российской семьи", предоставление социальных ипотечных кредитов,
• сохранение жилья для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации

 С некоторым опозданием были разработаны два проекта Постановления правительства:

• по вопросам субсидирования выдачи ипотечных кредитов на новостройки,
• по вопросам реструктуризации ипотечных кредитов. 

Постановление по субсидированию принято и работает.

В блоге оно неоднократно анализировалось, в том числе:

 суть процесса от 6 марта,

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/358/

от 19 марта

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/362/

подготовка к запуску от 20 марта,

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/363/

анализ заявок участников программы от 13 апреля.

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/368/

 Динамика положительная, на 17 апреля было 38 заявок от потенциальных участников на 552 784 млрд. потенциальных кредитов.

Исполнитель программы (Минфин России) демонстрирует оперативное и эффективное управление и не оставляет сомнений в ее успехе. Это 50 %, которые идут Правительству в зачет.

 Помощь ипотечным заемщикам или реструктуризация ипотечных кредитов пока находятся в серой 50 % зоне.

Проект Постановления Правительства на эту тему был опубликован и в свое время был довольно подробно разобран в блоге в записи от 15 марта

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/361/

В выводах было указано.

• Программа не предусматривает оказание финансовой помощи кредиторам или заемщикам в денежной форме.
• Программа рассчитана на стимулирование стандартизованной реструктуризации силами кредиторов.
• Программа дает инструмент компенсации убытков кредитора в случае неудачной реструктуризации.
• Заемщик, нуждающийся в реструктуризации, должен собирать документы и нести определенные затраты.
• Кредиторам не помешал бы методический сборник, состоящий из  статистических данных и примеров расчета.
• Программа позволяет поддержать реструктуризацию  до  75 000 заемщиков.

 Время рассмотрения документа шло, а результата не было.

16 апреля Минстрой опубликовал на своем сайте сообщение об условиях помощи ипотечным заемщикам. Сообщение быстро прошло во всех новостных лентах.

По состоянию на 18 апреля текст проекта найти не удалось.

Были просмотрены:

• единый портал для размещения информации о разработке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатов их общественного обсуждения,
• сайт АИЖК,
• сайт АРБ.

Будем считать, что текст в пути или автор заметки просмотрел.

В виду важности вопроса посмотрим на проект глазами Минстроя.

Полный текст пресс-релиза.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации разработало и внесло на рассмотрение Правительства России проект постановления, утверждающий основные условия реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Программа позволит оказывать помощь заемщикам вне зависимости от валюты, в которой они взяли ипотечный кредит.

В настоящее время в России насчитывается порядка 3,5 млн. ипотечных заемщиков. Количество «проблемных» ипотечников, просрочивших платежи по кредитам на 90 и более дней, составляет около 80 тыс. Большинство из них имеют кредиты в рублях, и только 5 тыс. – кредиты в иностранной валюте.

«Рублевые» заемщики смогут рассчитывать на помощь, если их доходы снизились более чем на 30%. Те, у кого кредит в иностранной валюте, попадают в программу, если вследствие падения курса рубля их платежи по кредиту выросли более чем на 30%. Совокупный ежемесячный доход заемщика после выплаты платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 1,5 прожиточного минимума (на каждого члена семьи). А задолженность по ипотечному кредиту должна составлять не менее 30 и не более 120 дней.

Для «рублевых» кредитов механизмы реструктуризации предполагают введение моратория на погашение основного долга по кредиту в течение периода помощи заемщику (от 6 до 12 месяцев), а также установление процентной ставки на уровне не выше 12% до конца срока выплаты кредита.

Валютную ипотеку банк должен будет конвертировать в рубли по курсу ЦБ на дату реструктуризации. При этом 50% убытка от конвертации возместит АИЖК (в уставный капитал АИЖК из федерального бюджета будет выделено 4,5 млрд. рублей на цели реализации программы помощи заемщикам) или созданная АИЖК некоммерческая организация, а 50% примет на себя кредитор. При этом реструктуризация кредита будет проведена по ставке не выше процентной ставки по текущему кредиту.

Предельная сумма возмещения части недополученных доходов либо убытка по кредиту (займу) составляет максимум 200 тыс. рублей.

Вне зависимости от валюты кредита, заемщикам также будет предоставлено право не платить основной долг по кредиту в течение периода помощи. При этом соответствующие платежи по основному долгу будут перенесены на более поздние периоды. Комиссия за реструктуризацию кредита не взимается.

 Без текста проекта корректный анализ не возможен, поэтому, несколько предварительных выводов или предположений.

Первое. Главное. Что же мы делаем?

Данный проект заменяет собой проект реструктуризации через механизмы страхования. Об этом не написано, но выглядит, с точки зрения независимого эксперта,  очевидным.

На едином портале проект номер один еще висит на этапе «завершение подготовки».

Второе. Категории заемщиков.

Обыгрывание 30 % для рублевых или валютных заемщиков можно отнести к лирике, т.к. на обслуживание кредитов не влияет.

Более существенно следующее.

Совокупный ежемесячный доход заемщика после выплаты платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 1,5 прожиточного минимума (на каждого члена семьи). А задолженность по ипотечному кредиту должна составлять не менее 30 и не более 120 дней.

В старом проекте было не более 120 дней. Не менее 30 дней – лирика. Бизнес логика требует подождать второго платежа. А вот планка прожиточного минимума снизилась. При анализе старого проекта получалось 2 прожиточных минимума на члена семьи.

Третье. Реструктуризация рублевых кредитов.

Что мы видим:

• мораторий на погашение основного долга по кредиту,
• период 6 – 12 месяцев,
• процентная ставка не выше 12% до конца срока выплаты кредита.

Три элемента вызывают три вопроса:

• основной долг составляет ничтожную долю в первые годы ипотечного кредита,
• 6 месяцев при ожидании кризиса оптимистичной продолжительностью в 2 года, зачем эта вариабельность,
• зачем обозначать 12 %. Получается не только перенос платежей банку, но и их урезание. Как будто ставка выше 12%  объявлена несправедливой.

Суть реструктуризации рублевых кредитов не ясна. Ждем текста Постановления.

Четвертое. Реструктуризация валютных кредитов.

Без формулы расчета убытка от конвертации обсуждать затруднительно. Конвертация по курсу ЦБ на день конвертации одномоментный убыток банка сильно минимизирует.

Четвертое. Государственные деньги на что пойдут?

 В тексте видна только часть убытка кредитной организации от конвертации.

Пятое. Механизм реализации программы. Исполнитель кто?

«или созданная АИЖК некоммерческая организация».

В кризис 2008 года в АИЖК была всем известная специальная структура, которой сейчас нет.

Кто руками будет работать по программе?

 Вывод.

Вопрос организации помощи ипотечным заемщикам на 18 апреля не решен, и увеличивается отставание от контрольной даты (27 февраля). Антикризисный план Правительства на 50 % не выполнен в ипотечной части.

 По факту получения документа будет проведен более подробный и объективный анализ. Тема чрезвычайно важная.