Особенности обслуживания секьюритизированных закладных

Обслуживание секьюритизированных закладных – неотъемлемая часть любой сделки секьюритизации, а сервисный агент – один из важнейших участников сделки, от профессионализма и качества работы которого зависит выполнение обязательств ипотечного агента и реализация в целом всей сделки.

Обслуживание секьюритизированных закладных начинается со дня, следующего за днем продажи закладных ипотечному агенту, и осуществляется в течение всего срока жизни кредитов, находящихся в ипотечном покрытии. Процесс обслуживания закладных регламентируется договором оказания услуг по обслуживанию закладных, в котором определяются конкретные функции сервисера.

Чаще всего обслуживание закладных включает в себя следующие основные составляющие:

• Сбор и перечисление ипотечному агенту платежей по закладным;
• Контроль и администрирование всех платежей и задолженностей заемщиков;
• Взаимодействие с заемщиками по всем вопросам, возникающим в процессе обслуживания кредитного договора;
• Представление интересов ипотечного агента перед спецдепозитарием;
• Подготовка и предоставление отчетности сервисного агента;
• Взыскание просроченных задолженностей, досудебная работа и судебное представительство.

В данной статье рассмотрим особенности сбора и перечисления ипотечному агенту платежей, особенности контроля и администрирования всех платежей и задолженностей заемщиков, а также порядок взаимодействия с заемщиками по вопросам, возникающим в процессе обслуживания кредитного договора.

Функцию обслуживания секьюритизированных закладных обычно оставляет за собой оригинатор. Оригинатор «ближе всего» находится к заемщику, а заемщики, в свою очередь, привыкли к обслуживанию в банке. Как показывает практика, если кредитор продолжает выполнять функцию обслуживания секьюритизированных закладных, то процесс продажи закладных проходит довольно безболезненно для заемщиков, и не вызывает особых репутационных рисков для банка.

Ключевая задача для подразделений банка, осуществляющих обслуживание секьюритизированных закладных – организовать процесс обслуживания секьюритизированных закладных таким образом, чтобы заемщики не почувствовали изменений в обслуживании кредита с момента продажи закладных.

Рассмотрим каждую из услуг подробнее и остановимся на тех аспектах услуг, которые вызывают сложности при их реализации.

Услуги по сбору и перечислению ипотечному агенту платежей по закладным

Если по условиям сделки секьюритизации функции сервисера остаются за банком-оригинатором, то порядок исполнения заемщиком обязательств с момента продажи закладных не изменяется, и заемщики продолжают использовать свои счета, открытые в банке-оригинаторе для погашения кредита.

Сбор и перечисление ипотечному агенту платежей по закладным осуществляется со дня, следующего за днем продажи закладных. Обычно все платежи, поступившие в счет погашения обязательств по закладным, переводятся со счетов заемщиков на счет ипотечного агента с периодичностью раз в день (периодичность регламентируется договором обслуживания закладных).

Для сбора платежей по закладным используется счет ипотечного агента, открытый в банке-оригинаторе (счет сбора платежей), а сами денежные средства по закладным накапливаются на счете ипотечного агента в другом банке (счет эмитента).

При исполнении банком функций по сбору и перечислению платежей ипотечному агенту можно выделить следующие составляющие:

• Списание со счетов заёмщиков денежных средств и перечисление их на счет сбора платежей;
• Перечисление всех денежных средств, находящихся на счете сбора платежей, на счет эмитента

Для выполнения первой функции (списание денежных средств со счетов заемщиков) банк должен иметь соответствующий акцепт от заемщика. Проще всего этот акцепт получить на этапе предоставления ипотечного кредита. Если условия кредитного договора предполагают возможность погашения кредита с помощью долгосрочного поручения клиента на периодическое списание денежных средств с его счета, то в условия такого поручения в качестве получателя денежных средств необходимо указать не только банк, но и нового владельца закладных (можно указать «новый кредитор» или «новый владелец закладной»).

Таким образом, с момента продажи закладной кредитору не потребуется получать со всех заемщиков новые долгосрочные поручения. Непосредственно списание денежных средств будет осуществляется в соответствии с условиями кредитного договора (раз в месяц - сумма аннуитета; при наступлении срока, указанного в заявлении на досрочное погашение - сумма досрочного погашения; в случае наличия просроченной задолженности - сумма просрочки).

Для выполнения второй функции (перечисление денежных средств со счета ипотечного агента) банк должен иметь соответствующий акцепт от ипотечного агента. Проще всего этот акцепт получить, заключив с ипотечным агентом дополнительное соглашение к договору банковского счета. По условиям дополнительного соглашения ипотечный агент даст поручение банку оформлять от имени ипотечного агента платежные поручения и перечислять все денежные средства со счета сбора платежей на счет эмитента с определенной периодичностью (определенной условиями договора обслуживания закладных).

Условиями такого дополнительного соглашения необходимо предусмотреть стоимость данной услуги, так как безвозмездные услуги между юридическими лицами запрещены Гражданским законодательством. Учитывая то, все дополнительные расходы сказываются на доходности всей сделки, необходимо, чтобы стоимость услуг по перечислению денежных средств была необременительной для ипотечного агента.

Услуги по контролю и администрированию всех платежей и задолженностей заемщиков

Один из сложнейших для реализации процессов обслуживания секьюритизированных закладных, требующих самых больших вложений со стороны банка. Основная сложность связана с отражением данных по проданным закладным в информационной системе кредитора.

С момента продажи закладных и отражения уступки всех задолженностей в балансе кредитора, учет всех операций по кредиту (начисление процентов, погашение задолженностей, выносы на просрочку и пр.) должен происходить минуя баланс банка.

Наиболее эффективной будет реализация забалансового сопровождения кредитов в том же банковском модуле, в котором осуществляется сопровождение кредитов, находящихся на балансе кредитора. Это не вызовет проблем с дальнейшим обслуживанием и работой рядовых исполнителей в информационной системе.

Учитывая то, что немногие кредиторы могут позволить себе дистрибутивные версии информационных систем и большинство самостоятельно дорабатывает ранее приобретенные продукты, возможность реализации забалансового сопровождения на базе действующей информационной системы будет зависеть от профессионализма и опыта сотрудников IT-подразделения банка. Значительные вложения в доработку программного обеспечения, связанные с проведением дебютной сделки секьюритизации, окупятся в дальнейшем, при проведении последующих сделок секьюритизации.

Услуги по взаимодействию с заемщиками по вопросам, возникающим в процессе обслуживания кредитного договора

Одно из самых простых в реализации направлений обслуживания секьюритизированных закладных и не требующих значительных изменений существующих в банке бизнес-процессов.

Все, что необходимо сделать кредитору – распространить функции обслуживания собственных закладных на обслуживание секьюритизированных закладных с той лишь особенностью, что все функции по обслуживанию секьюритизированных закладных выполняются кредитором по доверенности от ипотечного агента.

Проще всего внести изменения в нормативный документ, регламентирующий процедуру обслуживания собственных кредитов, в части распространения действующих процедур обслуживания и на секьюритизированные закладные.

Также хотелось бы отметить особенность предоставления заемщику сведений об ипотечном кредите с использованием услуги интернет-банка. В случае, если кредитор предоставляет своим клиентам данную услугу и на личной странице клиента отражаются сведения о задолженности по ипотечному кредиту, то в целях возможности отражения указанных сведений после продажи закладных кредитору необходимо получить соответствующие согласие от ипотечного агента.

Оформление доверенностей для представления интересов ипотечного агента

Для целей обслуживания проданных закладных кредитору необходимо получить соответствующие доверенности от ипотечного агента. Доверенности необходимо оформить заранее, до момента продажи закладных, чтобы обеспечить бесперебойное обслуживание закладных после их продажи.

Форма доверенности чаще всего является приложением к договору обслуживания закладных, и все, что необходимо сделать кредитору – определиться с порядком выдачи доверенностей на сотрудников банка.

Если у банка есть территориально обособленные структурные подразделения, выполняющие функции по обслуживанию закладных, то целесообразно оформить прямые доверенности от ипотечного агента с максимально широкими полномочиями на руководителя каждого территориально обособленного структурного подразделения. Таким образом, каждое обособленное подразделение банка сможет самостоятельно решить вопрос с передоверием полномочий по обслуживанию закладных на конкретных исполнителей.

Вышеуказанная схема позволит оптимизировать процесс выдачи доверенностей и значительно минимизировать трудозатраты по организации пересылки доверенностей в обособленные подразделения (в случае выдачи прямой доверенности на руководителя банка и передоверия с нее отдельных полномочий на руководителей и исполнителей обособленных подразделений).

Особенности погашения записи об ипотеке

Сложности при обслуживании секьюритизированных закладных могут возникнуть в процессе погашения записи об ипотеке. Процедура погашения записи об ипотеке по секьюритизированным закладным аналогична процедуре погашения записи об ипотеке по собственным закладным. При полном погашении кредита на оригинале закладной проставляется надпись о полном исполнении обязательства. Данная надпись заверяется подписью сотрудника банка, действующего по доверенности от ипотечного агента.

Довольно часто подразделения Росреестра отказывают в погашении записи об ипотеке или приостанавливают регистрационные действия по различным основаниям. В качестве основных таких причин можно выделить следующие:

• Не предоставлен пакет нотариально заверенных копий документов по владельцу закладной (ипотечному агенту);
• Отсутствуют сведения в ЕГРП о новом залогодержателе (ипотечном агенте);
• Не предоставлен договор купли-продажи закладных, подтверждающий факт продажи закладной ипотечному агенту

Требование Росреестра о предоставлении пакета уставных документов по ипотечному агенту вполне законно и соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В тоже время, согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку об исполнении обязательства в полном объеме. Предоставление иных документов, за исключением оригинала закладной и заявления в соответствии с вышеуказанным законом, не требуется.

С целью предотвращения отказов со стороны Росреестра в погашении записи об ипотеке по вышеуказанной причине, необходимо заранее, до даты продажи закладных, изготовить копии уставных документов ипотечного агента и обеспечить их наличие в каждом из территориально обособленных подразделений банка (достаточно одного пакета документов для каждого из территориально обособленных подразделений Росреестра).

Что касается второй причины, то по практике сделок секьюритизации, новый владелец закладной (ипотечный агент) не осуществляет государственную регистрацию смены залогодержателя в ЕГРП. Процедура государственной регистрации смены залогодержателя значительно усложняет и удорожает сделку, не обязательна по Закону об ипотеке и не имеет под собой смысла, так как обслуживание закладных и погашение ипотеки происходит под непосредственным контролем заинтересованной стороны – самого оригинатора (что исключает возможные мошеннические действия).

В случае отказов в погашении записи об ипотеке по причине отсутствия в ЕГРП записи о новом залогодержателе или по причине не предоставления договора купли-продажи закладных, можно рекомендовать кредитору при взаимодействии с Росреестром ссылаться на официальную позицию Росреестра по данному вопросу, изложенную на официальном сайте Ассоциации российских банков («О правомерности требований территориальных органов Росреестра о предоставлении документов, являющихся основанием передачи прав на закладную новому владельцу»):

http://arb.ru/b2b/docs/otvet_rosreestra_na_zapros_arb_o_pravomernosti_trebovaniy_territorialnykh_organo-9860558/

Использование печати кредитора при подписании документов по доверенности от ипотечного агента

В процессе обслуживания секьюритизированных закладных может возникнуть ряд сложностей с использованием печати банка при оформлении документов для заемщиков, которые в свою очередь предоставляются в государственные органы исполнительной власти (Росреестр, Федеральная налоговая служба, Пенсионный фонд Российской Федерации).

Отсутствие печати организации на данных документах может вызвать приостановку регистрационных действий, либо отказ в приеме документов, и, как следствие, может привести к репутационным потерям банка, вызванным негативными отзывами заемщиков. Проставить печать ипотечного агента на вышеуказанных документах не представляется возможным, так как печать ипотечного агента находится у управляющей компании.

Несмотря на то, что гражданским законодательством Российской Федерации печать организации не относится к обязательным реквизитам документа, банку целесообразно принять решение об использовании печати банка на документах, подписываемых от имени ипотечного агента. Для целей возможности использования печати банка необходимо внести изменения во внутренние документы банка, регламентирующие использование печати.