Можно ли повысить доступность ипотечных кредитов в России?

Возрождение ипотечного кредитования началось еще в начале 90-х гг. XX века, когда был изменен вектор государственной жилищной политики с бесплатного распределения жилья на содействие в его приобретении. Для большинства граждан ипотечный кредит стал единственным способом улучшения жилищных условий. Но при этом появилась проблема доступности ипотечных кредитов, которая так до сих пор и не решена, несмотря на все усилия как со стороны государства, так и банков.

О недоступности ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) для граждан свидетельствует тот факт, что средний размер выданных ИЖК составляет около 50% стоимости жилья (рис. 1). Так как не так много заемщиков в России смогут внести 50% стоимости в качестве первоначального взноса, многие граждане за счет кредитов не приобретают новые квартиры, а улучшают жилищные условия [5].

рассчитано автором по данным сайта АИЖК

Рис. 1. Соотношение среднего размера выданных ИЖК и средней стоимости квартир площадью 54 кв.м.

Доступность кредита можно рассматривать с разных сторон. Очень часто под ней понимают легкость получения кредита. Поэтому и меры, направленные на повышение доступности кредитов, связаны, прежде всего, со снижением требований к заемщикам. Наиболее доступными кредитами считаются кредиты с минимальным первоначальным взносом, с отсутствием необходимости официального подтверждения доходов, высоким коэффициентом платежеспособности заемщика (как правило, он составляет 35-40%, но некоторые банки могут смягчить условия получения кредита, повысив его до 60%) и т.п. Однако надо помнить, что чем доступнее заемщику взять кредит, тем дороже он ему обходится [5].

Снижение первоначального взноса. Многие российские граждане, обладая достаточно высоким уровнем дохода, не имеют денежных средств для оплаты первоначального взноса по кредиту. Поэтому для многих снижение требований банка к размеру первоначального взноса до 5-10% является единственной возможностью получения кредита. При этом размер кредита, а соответственно и переплата по нему увеличивается. У банка повышается риск недостаточности обеспечения и, соответственно, кредит обойдется заемщику дороже. Кроме того, если первоначальный взнос меньше 30 %, то банк может обязать заемщика заключить договор страхования ответственности. Это относительно новый вид страхования. В отличие от других видов страхования, страховая премия выплачивается единовременно. Стоимость страхования определяется из величины страхового тарифа (% от страховой суммы) и зависит от многих факторов: соотношения суммы кредита к стоимости недвижимости; срока действия кредитного договора; размера страховой суммы; финансового состояния заемщика и др. факторов. Например, при стоимости недвижимости 3000000 руб., сумме кредита 2500000 руб. и сроке действия кредитного договора 20 лет, период страхования составит не более 6 лет, страховая сумма 600 000 руб., а страховая премия 75 960 руб. за весь период страхования [4].

Уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита. Простые расчеты показывают, что брать кредит на срок более 15 лет нецелесообразно,  так как эффекта от снижения ежемесячного платежа уже практически не происходит, а  переплата по кредиту существенно увеличивается. В таблице 1 показано, как изменяется размер ежемесячного платежа и переплата по кредиту при увеличении срока кредитования (сумма кредита 3000000 руб., способ погашения – аннуитетные платежи, процентная ставка -14 %).

Таблица. 1. Влияние срока кредита на его стоимость для заёмщика

Статистические данные также подтверждают этот вывод. Только в период 2008-2012 гг. средний срок незначительно превышал 15 лет (рис. 2).

По данным АИЖК

Рис. 2. Средневзвешенный срок по ипотечным жилищным кредитам с 2006 по 2015 гг., мес.

Однако увеличение срока кредитования иногда бывает необходимо из-за низкого уровня дохода заемщика или из-за не возможности официально подтвердить его. Еще одним обоснованием целесообразности повышения срока кредита является то, что при высоких темпах инфляции, реальная стоимость денег снижается, и заемщику легче выплачивать ежемесячные платежи. Но это справедливо только в том случае, если доходы заемщика растут в соответствие с ценами на товары и услуги. Как правило, рост цен, особенно на предметы первой необходимости значительно превышает рост доходов заемщиков, в результате нагрузка не уменьшается. Кроме того, чем больше срок кредитного периода, тем больше вероятность того, что финансовое положение заемщика может ухудшиться [5].

На доступность кредита в какой-то степени оказывает влияние и способ погашения платежа. Сегодня в России практически все выданные ипотечные кредиты погашаются аннуитетными платежами. Только немногие банки предлагают возможность погашения кредита дифференцированными платежами (равные платежи в счет основной суммы долга). Банки проводят оценку платежеспособности заемщика по платежу за первый месяц, что позволяет получить кредит заемщику с более низким уровнем дохода. Но общая сумма переплаты при дифференцированных платежах меньше. Например, при сумме кредита 2, 5 млн. руб., который выдан на 10 лет под 15 % годовых переплата при аннуитетных платежах составит 2,3 млн. руб., а при дифференцированных – 1,89 млн. руб. Одним из достоинств ануитетного платежа называют то, что удобно платить одну и ту же сумму. Может и действительно удобно, но, на мой взгляд, легче платить каждый месяц меньшую сумму и еще и уменьшить переплату на 400000 тыс. руб. (см. предыдущий пример). Другое дело, что при низком уровне платежеспособности населения России аннуитетный способ погашения иногда является единственно возможным и, соответственно, действительно повышает доступность кредита. Но заемщики должны об этом знать, чтобы принять наиболее правильное решение [5].

В последние время много говориться о проблемах «валютных заемщиков». Не понятно, зачем надо было брать кредиты с таким высоким уровнем риска. Дело в том, что кредит в иностранной валюте тоже может считаться способом повышения доступности кредита, так как стоимость его ниже по сравнению с кредитом, взятым в рублях, поэтому первоначальные платежи меньше. И если заемщик не обладает доходом, дающим ему возможность получить кредит в рублях, то иногда оформление кредита в иностранной валюте является единственным способом его получения [5].

Правда в последние время спрос на валютные кредиты значительно снизился, их доля в общем кредитном портфеле составила в 2015 г. 0,44% (в то время как в 2008г.[3] – 14,5%). В 2015 г. был выдан всего 91 кредит в иностранной валюте, из них 51 в Москве, 25 в Московской области и 5 в Санкт-Петербурге [6].

Также повысить доступность кредита можно за счет увеличения числа созаемщиков. Учитывая низкий уровень доходов населения, банки рассчитывают совокупный доход нескольких заемщиков, что дает возможность получить одобрение по кредиту. Иногда заемщики сознательно завышают уровень дохода, не задумываясь, о том, смогут ли они в течение длительного периода выполнять повышенные обязательства.

Вышеперечисленные способы повышения доступности ипотечных кредитов существенно увеличивают уровень кредитного риска за счёт увеличения периода кредитования, повышения кредитной нагрузки на заёмщика, а это оказывает влияние на стоимость кредита.

Высокие процентные ставки по кредиту также являются одной из причин недоступности кредита. Действительно процентные ставки по ипотечным кредитам кажутся грабительскими, особенно по сравнению с их уровнем в других странах. Так, во Франции по состоянию на начало апреля 2015 года рыночная ставка по кредитам на 10 лет составляла 1,80%, на 15 лет - 2,15%, на 20 лет - 2,40%. За год ставка по кредитам на 15 лет упала с 3,00 до 2,15% [2]. В ряде европейских стран, например в Португалии и Испании, стоимость кредита в 2016 г. упала до 0 %, а некоторые банки вынуждены доплачивать своим заемщикам. Такая ситуация сложилась из-за  стимулирующей политики Европейского Центрального банка (ЕЦБ).  В этих странах большинство ипотечных кредитов были выданы под плавающую  процентною ставку, привязанную к межбанковской ставке Euribor, которая в 2016 г. имеет отрицательные значения (на 06.07.16 Euribor 1 week составила  - 0.375%, а Euribor 12 months - 0.062%) [1]. Европейский Центральный банк удерживает учетную процентную ставку на уровне 0,00% (июль 2016 г.) [7].

В России стоимость кредитных ресурсов несравнимо выше. Ключевая процентная ставка находится на уровне 10,5 % (не отражено на диаграмме). В декабре 2014 г. ЦБ РФ дважды изменял ключевую 12.12.14 она была увеличена до 10,5 % и 16.12.14 до 17%. В дальнейшем происходило ее снижение. Изменение ключевой ставки ЦБ в течение последних полутора лет в большей степени отразилось на стоимости привлечения ресурсов, что показано на рисунке 3.  Благодаря своевременно запущенной программе «ипотека с господдержкой», резкого повышения процентных ставок по ипотечным кредитам не произошло.

Рис. 3. Сравнение средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам с показателями, отражающими стоимость привлекаемых ресурсов, %

Считается, что высокая стоимость кредита обуславливается высокими темпами инфляции. На рисунке 4 показано, что уровень процентной ставки по ИЖК не существенно зависит от официально публикуемых данных по инфляции.

Рис.4. Стоимость ипотечных кредитов и уровень инфляции, %

Таким образом, стоимость ипотечных кредитов отражает стоимость привлекаемых банками ресурсов. Целью деятельности коммерческого банка является получение прибыли, а не решение жилищных проблем граждан.

Большие надежды по снижению процентных ставок по ИЖК связывались с развитием системы рефинансирования ИЖК и развитием рынка ипотечных ценных бумаг. Несмотря на рост объемов рынка, существенное увеличение количества проводимых сделок, вовлечение новых участников, доступа к долгосрочным источникам фондирования по низкой стоимости банки не получили [5]. Средневзвешенная ставка старшего транша по ИЦБ (рис. 5) даже выше, чем процентная ставка по депозитам (рис. 3).

Рис. 5. Сравнение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам в рублях и ставки старшего транша по ИЦБ, 2010-2015 гг., %

Зарубежный опыт показывает, что при развитии секьюритизации в случае недостаточного регулирования, при организации секьюритизационной сделки учитываются, прежде всего, интересы кредиторов/оригинаторов (возможность управления структурой баланса, привлечение долгосрочных ресурсов по относительно низкой стоимости, перераспределение рисков и т.п.), инвесторов (создание надежных и достаточно доходных финансовых инструментов), а не заемщиков. Повышение доступности кредитов для граждан при организации секьюритизационной сделки не является основной целью. Конечно, в случае снижения стоимости фондирования снижается и стоимость ипотечных кредитов (в России это не произошло из-за недостаточного объема рынка и небольшого срока его развития), но в случае возникновения проблем в первую очередь пожертвуют интересами заемщиков [5].

Рассмотрим, при какой процентной ставке заемщику со среднестатистическим уровнем дохода 30307 руб. (среднедушевой доход населения РФ в 2015 г.) будет доступен кредит в размере 3 млн. руб. на срок  - 15 лет, способ погашения кредита – аннуитетные платежи, с учетом того, что согласно требованиям банка, коэффициент платежеспособности заемщика равен 45%. При соответствующем уровне дохода заемщику не доступен кредит в таком размере, даже если процентная ставка по кредиту будет 1 % годовых (рис. 6).

Рис. 6. Максимально возможный размер ипотечного кредита при различном уровне дохода и разном уровне процентной ставки, тыс. руб.

Очевидно, что доступность кредита повышается при увеличении дохода заемщика. При доходе 40000 кредит доступен под 1 % годовых, при 50000 руб. -  при 4%, а при 6000 руб. – при 10% (доход свыше 60000 руб. имеет около 10% российских граждан). Для того, чтобы взять кредит под 13 % годовых, доход должен составить чуть больше 70000 руб.

Таким образом, ипотечные кредиты не доступны, прежде всего, из-за того, что уровень доходов российских граждан сегодня не соответствует стоимости жилья и стоимости ипотечных кредитов.

Можно сколько угодно говорить о недостаточности долгосрочных ресурсов, высокой стоимости ипотечных кредитов (именно эти проблемы, по мнению многих экспертов, уже более 10 лет сдерживают  развитие ипотечного кредитования и с этим нельзя не согласиться). Но даже самые совершенные механизмы и инструменты, с успехом применяемые в других странах, не раз доказывающие свою эффективность, не способны повысить доступность ипотечных кредитов в России без решения ключевых проблем: низкий уровень доходов большей части населения, завышенная стоимость жилья, низкие темпы развития экономики, высокий уровень коррупции и т.п.

В тоже время именно инструменты ипотечное кредитование способны поднять страну на новый уровень развития. 

[1] European Money Markets Institute. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.emmi-benchmarks.eu/ (дата доступа 06.07.16)

[2]  Качмазов Г. Мнение: к чему приведет политика дешевой ипотеки в Европе? РБК. Недвижимость. Электронный ресурс. Режим доступа:   http://realty.rbc.ru/experts/21/04/2015/562949994888097.shtml (дата доступа 15.04.16)

[3] Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Аналитика и статистика. Электронный ресурс. Режим доступа:  http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/ (дата доступа 14.04.16)

[4] Официальный сайт государственной страховой компании «Югория». Электронный ресурс. Режим доступа: https://www.ugsk.ru/regions/private/mortgage/resp/ (дата доступа 14.04.16)

[5] Разумова И.А. Направления повышения доступности ипотечных кредитов за счет внутренних источников финансирования / Банки и финансовые рынки XXI под ред. д-ра экон. наук, проф. Ю.И. Новикова, д-ра экон. наук, проф. Н.П. Радковской. – СПб: Изд-во СПбГЭУ, 2016. – 299 с.

[6] Регионы, в которых осуществлялась выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте в 2015 г / Источник Банк России. Расчеты «Русипотека» // Энциклопедия российской секьюритизации 2016. Приложение, стр. 278

[7] Решение по процентной ставке ЕЦБ [Электронный ресурс] // Investing.com: [сайт] / 2007-2016 Fusion Media Limited.- Режим доступа: http://ru.investing.com/economic-calendar/interest-rate-decision-164