Что тормозит ипотеку: репортаж с конференции девелоперов и банкиров
В столичном Aerostar Hotel прошла конференция «Цифровая ипотека 5.0». Эксперты отметили пугающую роль государства, пагубное влияние постановлений и необходимость в создании цифровых сообществ. Кроме того, обсудили альтернативные программы ипотечного кредитования, которые имеют потенциал. А еще оказалось, что банки все-таки не всевластны…
На конференции в Москве собрались разношерстные правители человеческих судеб: девелоперы, которые, собственно, квартиры продают, и представители банков, которые принимают то самое решение – выдать покупателю ипотеку или же нет. Выступил и Юрий Паршиков, основатель агентства недвижимости «Полезные люди», позиционирующий свою компанию как союз риелторов. Правда, презентацию Юрий решил не готовить. Зато выступил длинно и довольно красноречиво.
Строительным миром правят банки
Несмотря на то, что в связи с кризисами разной природы продажи в сфере недвижимости упали, процент ипотечных решений среди них не изменился – около 70 процентов всех сделок, совершаемых на рынке жилой недвижимости в мае, оформляются в кредит. Об этом рассказал в своем выступлении Рустам Азизов, руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101».
И хотя непредвиденные обстоятельства застали девелоперов врасплох, такие как пандемия или начало военной операции, государство все-таки пыталось поддержать сферу недвижимости, снижая всеми силами процентную ставку и придумывая новые виды льготных ипотек. Конечно, только квалифицированные экономисты могут сказать, насколько оправданы данные меры относительно раздутой практически вдвое инфляции, но государство в общем-то старается. Так, в мае была запущена льготная ипотека для IT-специалистов, которая позволит программистам возрастом от 22 до 44 лет приобретать недвижимость по ставке в пять процентов. Максимальный размер такого кредита при этом в крупных городах составляет 18 миллионов. Данное поощрение вполне логично: в нелегкое время айтишники начали повально покидать Россию. Вот и нужно их как-то удержать.
Кроме того, в последнем месяце весны была снижена ключевая ставка, в связи с чем упали и проценты по разным видам кредитов. И, что очень радует как граждан, так и застройщиков, наконец стало возможным комбинировать рыночную и государственную ипотеки.
Несмотря на все прелести льготной ипотеки, в апреле ставка по господдержке увеличилась до 12 процентов. И многие застройщики стараются делать все, чтобы уменьшить процент и увеличить спрос. Например, работают с субсидированием ставки.
Прогресс тормозят постановления
«На сегодняшний день практически все объекты продаются через эскроу-счета, и мы не думаем, что для застройщиков первоначальный взнос принципиален», – отметил эксперт.
Представителю «А101» хотелось бы, чтобы банк выдавал ипотеку, а первоначальный взнос клиент вносил постепенно.
«Тут можно подумать о таких механизмах, как трехсторонние соглашения», – подчеркнул Рустам.
Другим предложением, правда, последовавшим из зала, стала возможность оформить две ипотеки на одну квартиру. Но тут появилась другая загвоздка: на каждое свежее предложение, призванное улучшить жилищные условия россиян, есть своя ложка дегтя – постановление, которое делает его невозможным. Для того, чтобы банк, кредитуя подобные предложения, не работал в убыток, необходимо обращаться в Минфин или «ДОМ.PФ».
Отложенный взнос
Ответ дала одна из дам, защищавших банки. Те самые, которые правят миром. «Чем меньше клиент вносит первоначальный взнос, тем больше рисков, что он не будет платить», – отметила женщина.
В полемику с защитницей банков вступила защитница тех, за чей счет банки живут: то есть, клиентов. Елена Рыкун из Россельхозбанка рассказала, что у них есть программа без первоначального взноса, и клиенты «достаточно хорошо себя ведут».
«Мы осуществляем программу без первоначального взноса со ступенчатым снижением ставки. И у нас нет ограничений на сегмент, то есть, мы не выдаем кредит, например, людям только с «белой» зарплатой. И клиенты не дефолтят», – отметила женщина.
Рустам Азизов поддержал Елену и со своей стороны подчеркнул, что клиенты, которые приходят оформлять ипотеку без первоначального взноса, это совсем не обязательно те, кто не может накопить. Зачастую это либо бизнесмены, которые не хотят вытаскивать деньги из бизнеса, либо люди, у которых есть вклады, приносящие прибыль. И потрошить эти вклады тоже не хочется.
«Я не прошу отменить совсем вовсе первоначальный взнос. Но можно начать с того, чтобы сделать хотя бы отложенный взнос», – предложил эксперт.
Следующее предложение Рустама – это субсидирование ставки за счет клиента. Пока что никто из банков не предлагает такой вид субсидирования.
«Мы бы хотели, чтобы банки пошли навстречу. Сейчас девелоперы продают по хорошим ставкам, но повышают стоимость самих квартир. Хотелось бы, чтобы покупателю предоставляли несколько вариантов на выбор. Например, говорили вы можете купить квартиру за такую сумму, и условия ипотеки такие-то. А можете сами субсидировать ипотеку, мы вам еще и скидку сделаем».
«Все эти предложения, конечно, выглядят красиво, однако их выгодность для всех разная, – вступился Сергей Гордейко, главный эксперт аналитического центра «Русипотека». – Кто у нас в стране еще выплачивает ипотеку в течение двадцати лет?»
Средний срок погашения ипотеки в нашей стране составляет 7 лет, тогда как берут граждане кредит обычно сроком в 20. Комфортный платеж, по словам Рустама, для клиентов «А101», например, составляет 45 тысяч рублей.
Время цифровых сообществ
«Я вот когда ехал на машине и остановился на перекрестке, огляделся по сторонам. И оказалось, что как только люди нажимают на тормоз, они утыкаются в свои телефоны, – поделился Ракута. – А смартфоны сейчас – это наш бизнес».
По словам эксперта, особенность нашего времени состоит в том, что зачастую деловые связи формируются в цифровых сообществах. И если раньше если ты состоишь в обществе анонимных девелоперов, нужно было обязательно посещать их собрание (а иначе зачем это нужно?), сейчас достаточно всего лишь быть «онлайн». Кроме того, у таких сообществ нет времени (вы можете там проводить хоть 24 часа в сутки» и нет границ (другие анонимные девелоперы могут быть за тысячи километров от вас).
Однако общество анонимных девелоперов, чтобы стать по праву современным сообществом, должно соответствовать требованиям. Например, оно должно быть полезным и нести разнообразный контент («Разнообразный контент – точка успеха вашего сообщества»). Также цифровое сообщество должно нести в себе несколько обязательных элементов: обучение, сервисы и материалы.
И, наконец, цели. Они, по мнению эксперта, бывают нескольких видов. Например, целью вашего сообщества может быть монетизация. Или это может быть политических аспект. В общем, выбирайте.
«Этот год активный на развитие всяких сообществ и объединений. В кризис профессионалы рынка недвижимости ищут друг у друга поддержку, – подчеркнул Ракута. – Создавая сообщества, вы создаете будущее вашему делу». Зачем Дмитрий решил прочитать интересную лекцию про сообщества, не вполне ясно. Может, загорелся идеей объединить экспертов. Что, кстати, имеет под собой логические обоснования. Уже в который раз слышу от застройщиков, что в строительной профессиональной среде отсутствуют специальные сообщества, которые бы объединяли всех представителей. Может, экспертам рынка недвижимости стоит об этом задуматься и создать сообщество. Начать можно даже с социальной сети «ВКонтакте».
С государством шутки плохи
«Большинство населения не считают риелторов за людей. Я своим ученикам говорю, что у всех людей есть ментальная задача – кинуть риелтора, – пошутил Паршиков. – Если ты этого не сделал, жизнь не удалась. Это звучит смешно, но главная идея в том, что нужно работать законно, по договору, тогда кинуть вас не удастся».
На экране позади Юрия висит прекрасный слайд с фотографией мужчины и надписью «Слайдов нет». Юрий признался, что кроме как идеологию, ничего не может предложить своим людям. А затем вся дальнейшая речь спикера превратилась в длинный рассказ о том, как на одном из собраний эксперты играли в ролевую игру. К 2015 году выигрывали те модели бизнеса, у которых были технологии. А особенно выстрелили те, кто понял, что можно не только владеть технологиями, но и сдавать их в аренду.
Финалом игры был 2037 год. Предприниматели по правилам не имели права делать какие-либо ходы. И тут в игру вошло государство. «Человек, который играл роль правительства, ходил между нами и интересовался, кто из нас чем занимается, – рассказывал Паршиков. – И мы все пытались ему понравиться».
Вывод из этого эксперт предложил сделать следующий: с государством шутки плохи. Риелторскому сообществу стало невдомек, как государство смогло перехватить их же игру. Вот так вот: глазом не успеешь моргнуть, а игра становится не твоя. «Мы четко понимаем, что блокировка карты физического лица сильно ограничивает работу риелтора. – объяснил Юрий. – Риелторский бизнес весь теневой. Никто не работает законно». По словам эксперта, как раз-таки его компания незаконность преодолела. Их система совершения сделки между покупателем и риелтором «онлайн» позволяет работать с последними как самозанятыми. «Технологии являются огромной надстройкой над всеми на рынке», – заключил Паршиков.
Под занавес Юрий решил поведать, почему Сбербанк пользуется такой популярностью по сравнению с некоторыми другими банками. Чем быстрее ответ банка по ипотечной заявке, тем больше доверия: «Плечо касания с продуктом клиента Сбербанка очень короткий. Пока банк рассматривает заявку, клиент может изменить свое решение, а это не в интересах риелтора. Другие банки по такому пути почему-то не идут, или идут очень криво».