Эксперт предложила учитывать уровень доходов для выдачи семейной ипотеки
Программа семейной ипотеки не выполнила свою главную задачу, поэтому ее нужно продолжать. Но при этом сделать более адресной, исключив нецелевое использование средств федерального бюджета.
Массовая программа льготной ипотеки на первичном рынке не имела социальной функции, а выполняла экономическую - чтобы не было спада жилищного строительства. И бенефициарами этой программы я считаю в первую очередь застройщиков. Поскольку цены взлетели в разы, и в результате, хоть объемы строительства и не упали, снизилась доступность жилья.
В отличие от этой массовой программы, у семейной ипотеки сугубо демографическая цель - повышение рождаемости. Но пока мы этой цели не достигли. Другое дело, что есть бюджетные ограничения. Поскольку уже сегодня расходы на выполнение обязательств федерального бюджета по субсидированию всех программ льготной ипотеки составляют два триллиона рублей. И если мы продолжим их наращивать, не зная, как ключевая ставка ЦБ РФ будет дальше себя вести... Да, есть прогнозы по ее снижению, но это долгосрочный риск для федерального бюджета. А значит, по большому счету семейная ипотека должна продолжаться и быть все более направленной на помощь семьям с детьми. То есть на потребительские, а не на инвестиционные цели.
И еще: если бы я принимала решения о выдаче ипотеки, то установила бы требование к доходам семьи. Да, они не могут быть низкими, они должны быть такими, чтобы взять кредит по ипотечной ставке, но не по рыночной. Это было бы, на мой взгляд, еще большим усилением адресности программы и целевого использования средств федерального бюджета, который решил просубсидировать целую отрасль жилищного строительства, в том числе богатых потребителей, купивших по десять квартир. Это, конечно же, нельзя назвать эффективным, целевым, адресным расходованием средств.
И второе. Не нужно забывать про индивидуальное жилищное строительство. За минувшие десять лет его объем и доля во вводе жилья выросли. В прошлом году эта доля достигла 59 процентов. Конечно, здесь играют роль такие факторы как социальная газификация села и дачная амнистия. Однако последний из этих источников уже статистически истощается.
Поддержка ИЖС - мне кажется, очень перспективная тема. Крупные девелоперы, которые сформировали свои стратегии в рамках многоквартирного жилищного строительства, вряд ли переключатся на индивидуальное жилищное строительство, это все-таки совсем другая финансовая стратегия, совсем другой рынок. Но, возможно, что на него выйдут какие-то новые девелоперские компании. Сейчас доля профессионального ИЖС коттеджных поселков еще очень мала, но, я полагаю, она будет расти. И это, на мой взгляд, правильно.
Хотя есть одна очень большая нерешенная проблема - управление такими коттеджными поселками. Федеральный закон о жилых комплексах принят только в первом чтении и уже более полутора лет никак не может дойти до второго. Проблем много, но я уверена, что решение все же будет найдено. Наш институт анализировал международный опыт по этому вопросу, и, думаю, мы в итоге примем какую-то модель.
Еще мы плотно занимаемся темой арендного жилья. Регулирование законодательной модели наемных домов коммерческого и некоммерческого использования присутствует в Жилищном кодексе с 2014 года. Но коммерческая аренда, к сожалению, застройщикам пока не слишком экономически выгодна. А что касается наемных домов социального использования, квартиры в которых нельзя приватизировать (договор найма заключается на длительный срок по ставке ниже рыночной), то регионы начинают потихоньку нарабатывать этот опыт.
Например, в Санкт-Петербурге уже восемь таких домов, и каждый год их количество пытаются увеличить. Это очень востребованная тема - и с точки зрения решения жилищной проблемы очередников, и с точки зрения обеспечения трудовой миграции, когда предприятие должно привлечь кадры из других регионов. Может, такое жилье нужно создавать на принципах ГЧП, когда и предприятие участвует, и бюджет помогает - региональный либо муниципальный. К сожалению, остается макропроблема - отсутствие долго-срочного кредитования инвесторов, которые создают такой проект, а потом предоставляют жилье внаем.
Есть и другая модель - жилищно-строительные кооперативы. Сейчас это только небольшая программа "Дом.РФ", потому что там тоже существует проблема кредитования, которую необходимо решать на законодательном уровне.
Рынку жилья свойственны как все положительные рыночные качества, так и все отрицательные, в том числе кризисы. Подъемы неизбежно сменяются спадами. Ничего катастрофического в этом нет. Думаю, в 2027-2030 годах будет некоторое падение ввода жилья, поскольку какие-то проекты не были начаты в 2025-2026-м. А после все равно начнется подъем. Но при этом у нас сохраняется структурная диспропорция: основная часть жилищного фонда находится в частной собственности и только процентов десять - в аренде. И это главным образом теневая аренда, когда жилье сдают нелегально и не платят налоги. Хотя в цивилизованном мире легальная аренда занимает шестьдесят-восемьдесят процентов. А мы ее почти не используем. И эту сильную диспропорцию, на мой взгляд, нужно ликвидировать.