Сергей Шойгу может увязнуть в вопросе обманутых дольщиков, возглавив Подмосковье
Новый кандидат в губернаторы Подмосковья Сергей Шойгу, пообещавший спасти обманутых дольщиков Московской области, рискует узнать, что проблема значительно масштабнее, чем указывается в официальной статистике нынешних подмосковных властей, и носит системный характер. Как считают чиновники и девелоперы, опрошенные РИА Новости, предоставление земельных участков новым инвесторам и достраивание жилых домов за счет бюджета поможет в борьбе с недостроями в столичном регионе, но не предотвратит появление новых проблемных объектов - полностью решить этот вопрос можно лишь через отмену схемы долевого строительства.
О том, что ситуация с обманутыми дольщиками в Подмосковье (наряду с Самарской областью) - одна из самых сложных в РФ, ранее заявила зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева.
Выступая в эфире телеканала НТВ накануне своего утверждения Мособлдумой в качестве нового губернатора Московской области, Шойгу заявил, что намерен заняться в первую очередь проблемами обманутых дольщиков, плохих дорог и решением вопроса с очередями в детские сады.
Масштабы бедствия
В настоящее время Московская область является самым проблемным в этом смысле регионом РФ - в Подмосковье насчитывается более 30 тысяч обманутых семей дольщиков, причем практически в каждом подмосковном городе есть проблемный объект, считает руководитель общественного движения "Однодольщики" Игорь Гульев.
Большинство дольщиков Московской области считают, что губернатор Громов не сделал для обманутых дольщиков ничего, настаивает собеседник агентства. В пример Гульев приводит следующие цифры: на сайте Московской области можно увидеть, что в регионе всего 40 проблемных объектов, 10 из которых вот-вот будут сданы, а на страницах социальной сети самих обманутых дольщиков эта цифра в 2,5 раза выше.
Официальная статистика подмосковных властей выглядит еще более расплывчато, чем цифры представителя дольщиков. Так, в интервью РИА Новости в конце 2011 года министр строительства Подмосковья Павел Перепелица заявлял, что в области насчитывается около трех десятков "проблемных" строек, что в долевом соотношении с общим количеством ежегодно сдаваемых в Московской области объектов "всего 3-4%". Точное число дольщиков, пострадавших от задержек со строительством своих домов, он уточнить не смог, но в феврале этого года ведомство Перепелицы рапортовало о решении проблем 1,239 тысячи обманутых соинвесторов в прошлом году. Николаева примерно в то же время сообщила о наличии в Подмосковье 5,8 тысячи пострадавших дольщиков.
По мнению Гульева, Московская область целенаправленно занижает статистику по соинвесторам жилья, чтобы меньше помогать людям, попавшим в очень сложную ситуацию, хотя многие дольщики продавали свои квартиры с целью улучшения жилищных условий.
В Подмосковье работа с дольщиками до 2010 года не велась вообще, а жалобы обманутых дольщиков повсеместно по-прежнему спускаются тому чиновнику, на кого они жалуются, подчеркивает он.
В пример основатель "Однодольщиков" приводит проблемный объект на улице Центральная в Железнодрожном - он простаивал около 7 лет, хотя был готов. Трудности заключались в отсутствии подведенных коммуникаций.
"В июле 2011 года дольщики злополучного объекта объявили голодовку, захватив квартиру в доме. Только на 10-й день голодовки к ним приехали представители Миноблстроя и через месяц ввели дом в эксплуатацию. Для Московской области это очень похвальный пример, поскольку такие случаи единичны", - утверждает Гульев.
Отдельно, указывает собеседник агентства, следует говорить о проблемных жилых объектах, расположенных на землях министерства обороны. В городе Юбилейный Московской области 500 обманутых дольщиков 10 лет апеллируют к мэру города о признании объекта проблемным, чтобы хотя бы попасть в статистику губернатора Громова, напоминает он.
При этом Гульев не согласен с достаточно часто звучащей в выступлениях экспертов рынка и властей позицией, что соинвесторы долгостроев расплачиваются за попытки сэкономить и приобрести жилье по заниженным ценам.
"Дольщики приобретали жилье по рыночным ценам на момент заключения договора", - говорит он, напоминая, что большинство сделок по проблемным объектам совершались десять лет назад, когда цена жилого "квадрата" в 1 тысячу долларов еще считалась вполне рыночной.
"Новая" Москва - Старые проблемы
На подмосковных территориях, которые планируется присоединить к Москве, расположены семь проблемных объектов-недостроев, куда вложили свои средства около 3 тысяч граждан, рассказывает заместитель председателя Москомстройинвеста (столичное ведомство, которое курирует долевое строительство в Москве - ред.) Александр Гончаров.
Чиновник добавляет, что первоначальные застройщики четырех объектов уже признаны банкротами, а объекты перешли на баланс к другим застройщикам.
"Местные администрации воспринимают факты недостроя как данность - должный контроль за строительством на этих объектах не осуществлялся. Более того, уголовные дела, если и были заведены, результатов не дали - никто не арестован и не сидит в тюрьме", - констатирует Гончаров.
Между тем, указывает он, заведение уголовных дел на недобросовестных застройщиков - хорошая профилактическая мера.
"Например, директор компании-застройщика в Южном Тушино (один из самых громких московских долгостроев - ред.) находится под арестом, на него заведено уголовное дело, но на территории "новой" Москвы мы этого не видим", - сетует чиновник.
При этом собеседник агентства называет "довольно спорной" принятую среди местных властей Московской области идеологию решения проблем с жилым недостроем, когда власти привлекают новых инвесторов на объект, а взамен предоставляют им земельные участки.
Действующее сейчас законодательство в РФ в области земельных отношений предполагает предоставление площадок на торгах и без обременений, напоминает он.
Откуда растет долгострой
Между тем, по мнению Владимира Воронина, президента компании ФСК "Лидер", которая достраивает ряд проблемных объектов в Подмосковье, недострои и долгострои только в 10% случаев являются следствием прямых мошеннических схем.
В 70% случаев долгострои и недострои возникают из-за разгильдяйства и недостаточной проработки девелоперских проектов, полагает он.
"Многие непрофильные компании думают, что строить легко, и они это умеют. Рассчитывают экономику проекта на пальцах. Думают, что построят за 20 тысяч рублей за квадратный метр, а потом оказывается, что метр выходит под 50 тысяч рублей. Например, неверно рассчитали стоимость подключения к сетям. Подобный непрофессионализм приводит к появлению недостроев", - развивает свою мысль Воронин.
Оставшиеся 20% случаев возникновения проблемных жилых строек девелопер связывает с деятельностью вполне успешных застройщиков, которые не рассчитали силы из-за "болезни роста".
"Например, одна известная девелоперская компания продавала квартиры в строящихся домах и приобретала другие строительные площадки, не оставляя денег в стройках, а когда в кризис продажи встали, то строить стало не на что", - приводит пример Воронин.
Стройка - это каждый раз новая ситуация, напрямую завязанная на земельный участок со всеми его особенностями, начиная от отношений с местной администрацией и заканчивая географией площадки, поэтому у девелопера всегда много рисков, единой схемы работы нет, а от ошибок никто не застрахован, утверждает он.
Дольщики или инвесторы?
Минрегионразвития РФ озадачили проблемами отечественных дольщиков только в 2011 году, до этого министерство интересовалось этими вопросами по собственной инициативе, то есть по косвенному признаку, утверждает источник в федеральном ведомстве.
В 2011 году российский премьер Владимир Путин заявил, что к середине 2012 года необходимо практически полностью закрыть проблему обманутых дольщиков, а полностью решить этот вопрос российские власти должны до конца 2012 года.
На сегодняшний день, по официальным данным министра регионального развития России Виктора Басаргина, в РФ насчитывается около 109 тысяч обманутых дольщиков. По информации Минрегиона, лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Татарстан, Московская, Самарская, Новосибирская области, Краснодарский край и Москва.
"Около 90% дольщиков заключали с застройщиками договоры покупки квартир по "серым" схемам, а не по 214 федеральному закону (закон о долевом строительстве - ред.). Основной вопрос сегодня в том, что государство должно вернуть этим людям деньги, которые давно уведены и их уже не найти. Государство должно деньги откуда-то взять. По факту - это подарок. Кому делать подарки после обманутых дольщиков? Вкладчикам финансовых пирамид или игрокам в карты?", - рассуждает чиновник из Минрегиона.
По его мнению, всех дольщиков, которые считают себя обманутыми, нужно разделить на категории: ведь если бабушка купила квартиру внуку - это одна история, а если гражданин купил в доме пять квартир, то это уже другая история, и, наверное, государство скорее должно помочь бабушке, чем покупателю пяти квартир.
"Однако любая раздача денег рождает спекуляции. Например, в Воронеже граждане пытались подкупить судей, чтобы их признали обманутыми дольщиками и выплатили по 1 миллиону рублей, которые пообещал Минфин, но этот законопроект так и остался законопроектом", - указывает представитель Минрегиона.
При этом, говоря о состоянии дел с жилыми долгостроями в Подмосковье, представитель ведомства обращает внимание на то, что этот регион всего третий в списке субъектов федерации с наибольшим число обманутых дольщиков: "почетное" первое место у Самарской области, а вторую позицию занимает Краснодарский край.
Однако и Московскую область во многом можно считать показательным регионом, если разбираться в причинах возникновения долгостроев, признает чиновник.
Так, указывает он, ситуацию в регионе усугубляет то, что высокий процент земель и недостроев принадлежит Минобороны, максимально непрозрачному, по его словам, ведомству.
Способы ликвидации
Единственная действующая модель для решения проблемы жилого недостроя - привлекать нового застройщика и давать ему земельные участки, а альтернативой тут является лишь завершение строительства дома за счет местного и федерального бюджета, считает Воронин. "Сегодня многие регионы решают вопрос именно так - привлекают на недостроенный объект нового инвестора, которому в качестве компенсации выделяют землю под строительство его объектов. В итоге, если у города есть запасы земли - дольщикам повезло, а если нет, то нет", - обращает внимание представитель Минрегиона на оборотную сторону этого механизма.
А Гончаров из Москомстройинвеста напоминает, что на уровне 214-ФЗ о долевом строительстве для жилых строек, где застройщик признан банкротом, в качестве решения проблемы предлагается переход недостроенного объекта к дольщикам, которые могут организовать жилищный кооператив и самостоятельно достроить свой дом.
"Это вполне возможно осуществить на объектах, находящихся в более или менее высокой степени готовности. Местные администрации могут помочь организовать дольщиков этих объектов, а не искать новых инвесторов", - уверен чиновник.
Маловероятно, что 500 дольщиков смогут даже при некоторой помощи местной администрации скооперироваться и достроить многоквартирный дом, а 214 федеральный закон защищает лишь от двойных продаж на объекте, не согласен с мнением чиновника Воронин.
Трудно сказать, какой из указанных способов решения проблемы обманутых дольщиков наиболее эффективен, ведь в любом случае, эффективность решения проблемы дольщиков упирается в денежный вопрос, а именно откуда взять деньги на завершение строительства, в свою очередь полагает руководитель департамента оформления компании "НДВ-Недвижимость" Вадим Черданцев.
"В случае низкой стадии готовности недостроя представляется малозначительным, кому именно передается земля и объект незавершенного строительства - другому инвестору или кооперативу, образованному дольщиками. Если власти будут выделять "дешевые" или "бесплатные" деньги, многие проблемы недостроя в Московской области решатся быстро", - уверен Черданцев.
Запрет как способ лечения
В настоящее время Минрегион осуществляет координирование деятельности исполнительной и законодательной ветвей власти, но непосредственно защитой обманутых дольщиков должны заниматься суды и прокуратуры, также может помочь страхование строительных рисков, отмечает представитель ведомства.
"Кстати, инвесторов курируют Минфин и ФСФР, а не Минрегион. Однако ситуация с дольщиками имеет сильный социальный окрас. Поэтому к проблеме недостроя подключили и Минрегион, который занимается строительством", - говорит он.
По словам источника в Минрегионе, министерство в состоянии продавливать законы, защищающие дольщиков, вести диалог с губернаторами и сетевыми компаниями, но у него нет никаких особых полномочий - например, ведомство не может силой забрать землю и выделить ее под строительство жилья.
В чем-то подтверждая мысль коллеги из федерального ведомства, Гончаров указывает, что универсального способа решения проблемы пострадавших соинвесторов жилья и завершения строительства проблемных жилых строек не существует - ситуации везде уникальные.
При этом, подчеркивает он, инвестиционный риск в долевом строительстве будет присутствовать всегда, и людям это надо понимать, вкладывая средства в строящийся проект.
"Даже вполне добросовестный застройщик может неверно рассчитать экономику проекта и оказаться не в состоянии достроить дом", - напоминает Гончаров.
Как в истории с самым лучшим средством против головной боли - гильотиной, решить проблему с дольщиками может только или запрет на привлечение средств физлиц на этапе строительства жилья, или переход на другие механизмы соинвестирования, например, жилищные кооперативы, заявляет собеседник РИА Новости в Минрегионе.
"Вообще, деньги граждан - это мощнейший финансовый ресурс для застройщиков, но если банки начнут нормально кредитовать строительный бизнес, то девелопер им не воспользуется и проблемы обманутых дольщиков даже не возникнет", - заключает сотрудник ведомства.