Ренессанс ипотеки
В 2011 году в Свердловской области резко увеличилось количество регистраций ипотечных сделок с жилой недвижимостью. По словам экспертов, это связано со снижением стоимости жилищных кредитов, появлением новых организаций, предоставляющих займы, и восстановлением платежеспособности физических лиц. Говорить о существенном развитии ипотечного рынка не совсем корректно – после провала в 2009 году он только начал выходить на докризисные показатели. Однако и этот медленный процесс может резко затормозить очередная острая фаза кризиса. По словам аналитиков, увеличение банками ипотечного портфеля может повлечь за собой новую волну банкротств и дефолтов заемщиков.
В Свердловской области за 9 месяцев 2011 года существенно увеличился объем ипотечного рынка. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации (Росреестр) в Свердловской области, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост регистрации ипотеки жилых помещений составил 98,95%. Всего с начала 2011 года было зарегистрировано около 36,6 тыс сделок с жилой недвижимостью, совершенных с использованием ипотечного инструмента. По итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составлял – 18,3 тыс.
Эксперты Росреестра поясняют, что рост количества сделок почти в два раза связан с расширением кредитных программ, появлением на региональном рынке новых банков и кредитных организаций, предоставляющих целевые кредиты (займы) на приобретение жилых помещений. А, кроме того, увеличился спрос на ипотеку со стороны физических лиц, которые восстановили платежеспособность после кризиса, начавшегося в 2008 году.
В банках тенденцию роста ипотечного рынка подтверждают. Так, по словам управляющего Уральским филиалом ВТБ24 Сергея Кульпина, ипотечный портфель кредитной организации в УрФО только за III квартал текущего года вырос на 6%, а с начала года – на 10,8% (до 19,6 млрд рублей). При этом ипотечный портфель рос в 3 раза быстрее, чем в прошлом году.
СКБ-банк увеличил объемы выдачи ипотеки (по данным за первое полугодие 2011 года) в 4 раза по сравнению с 2010 годом. Если в первом полугодии прошлого года банк выдал ипотечных кредитов на сумму в 97 млн рублей, то в этом – уже на 385 млн рублей
Банкиры отмечают, что рост ипотечной активности на региональном рынке происходит сразу за счет нескольких факторов. Первым из них является восстановление рынка после кризиса (разморожены многие строительные проекты, наблюдается подорожание квадратного метра, как на первичном, так и вторичном рынках). По данным Уральской палаты недвижимости, стоимость квартир в Екатеринбурге демонстрирует уверенный рост – не менее 1% в месяц.
«Люди стараются успеть «вложиться» в покупку жилья до нового витка цен. Сейчас уже совершенно точно, что по результатам 2011 года рост цен на квартиры превысит прогнозируемую инфляцию. При этом цены на новостройки растут еще динамичнее. Второй фактор – на ипотечном рынке продолжает расти конкуренция и активность профучастников в сфере жилищного кредитования, что позитивно отражается на доступности ипотечных кредитов для населения. Многие банки, вернувшись на этот рынок, начинают активнее работать с посредниками – агентствами недвижимости, застройщиками и ипотечными брокерами, предлагая через них более льготное кредитование, – говорит г-н Кульпин. – Застройщики все чаще берут на себя функции ипотечного брокера, выявляют потребности, консультируют клиента по программам банка, проводят андеррайтинг клиентов, готовят пакеты документов для обращения в банк, а их клиенты получают от банка преференции (снижение комиссии, и /или ставки по кредиту). Порядка 40% всех клиентов, обращающихся к нам за ипотечным кредитом, приходят от партнеров – застройщиков и агентств недвижимости»
Третий фактор увеличения объема ипотеки – снижение стоимости жилищных кредитов. Вслед за существенным снижением ставок маркет-мейкерами рынка (ВТБ24, Сбербанк) игроки ипотечного рынка снижали ставки по своим ипотечным программам. Для того чтобы опустить ставки ниже, нужно снизить уровень инфляции или же понижение ставок должно быть целевым образом фондировано, считает Кульпин.
Эксперты Росреестра отмечают, что немалую роль в росте ипотеки сыграла и возможность направления материнского (семейного) капитала на приобретение жилья. Однако директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) Александр Комаров не считает, что данный инструмент мог привести к такому всплеску.
«Во-первых, гасить ипотечный кредит материнским капиталом можно было и в 2009, и в 2010 годах в рамках программы антикризисной поддержки. То, что его разрешили направлять в качестве первого взноса на ипотеку не дожидаясь, когда ребенку исполнится три года – это, безусловно, простимулировало рынок, но лишь очень не многие банки предлагают такой инструмент. АИЖК запустило программу только в этом году», – говорит г-н Комаров.
Некоторые эксперты, опрошенные «НЭП», считают, что данные Росреестра являются весьма неоднозначными. С одной стороны цифры говорят о существенном росте ипотечного рынка, однако нельзя не учитывать тот факт, что исходными данными (для сравнения) являются показатели 2010 года, когда банки только начали возобновлять свои программы, приостановленные в период острой фазы кризиса.
«Конечно, проще всего расти «от нуля» поэтому я не впечатлен цифрой об увеличении числа регистрации ипотечных сделок. В 2009 году мы наблюдали существенный провал ипотеки. И банки начали снова развивать этот продукт и превращать его в массовую услугу только в 2010 году, когда финансовое положение заемщиков начало стабилизироваться. Последние два года можно назвать ренессансом ипотеки, но рынок едва начал выходить на докризисные показатели», – считает начальник управления по работе на финансовых рынках Уральского межрегионального банка Константин Селянин.
Кроме того, эксперт уверен, что мы все еще не вышли из кризиса и приближаемся к следующей острой фазе (в которую вступили в августе 2011 года) поэтому увеличение банками ипотечного портфеля может повлечь за собой новую волну дефолтов заемщиков.
«Новая фаза кризиса, которая заденет все сегменты финансового рынка, не обойдет стороной и ипотечный. Некоторые банки уже сейчас испытывают дефицит ликвидности, а некоторые готовятся к нему и урезают объемы крупных долгосрочных кредитов. Я не исключаю, что мы столкнемся с новыми банкротствами и дефолтом заемщиков. При этом опыт прошлых лет показал, что работать с залогами, в случае если человек не может платить по кредиту, крайне сложно – стоимость активов при продаже в кризис может упасть до 30%, поэтому банкам придется снова заниматься реструктуризацией долгов», – считает Селянин.