Анализируем основные тренды 2016 года на рынке недвижимости

Текущий год проходит под знаком баланса: уменьшение доходов населения компенсируется стабильными ценами на недвижимость и снижением ставок по ипотеке. Собрали самые главные тренды 2016 года и разбили их на категории: «Недвижка», «Ипотека», «Валютные заемщики и молодые семьи», а также «Тренды-пустышки».
 
Недвижка
 
Главный положительный тренд в этой категории проявился в стабильности цен.
 
Только в некоторых сегментах цены подросли (но ниже уровня инфляции), ведь для подавляющего большинства наших сограждан недвижимость представляет потребительский, а не инвестиционный интерес.

•  ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ  •

Перспективы роста цен на этом рынке экспертами оцениваются по-разному. Можно выделить два прогноза.
 
Первый: квартиры в новых строительных объектах могут стать дороже, чем те, которые уже активно строятся и продаются. Это объясняется новым качеством и новыми условиями финансирования, изменениями в регулировании деятельности застройщиков, которые скажутся на запуске новых проектов. Однако пока это произойдет, текущие продажи новостроек продолжатся с применением различных маркетинговых приемов, которые в итоге могут дать клиенту реальную экономию.
 
Второй: в массовом сегменте вторичного жилья в течение полутора лет цены расти не будут.
 
Верить или не верить прогнозам - личное дело каждого. Однако имеет смысл уделять больше внимания реальным ценам на квартиры, подходящие семейным запросам.
 
Вот еще несколько тенденций, которые улучшили процесс приобретения жилья в текущем году.
 
Жилье «под ключ»
 
Застройщики стали чаще предлагать жилье с отделкой, что явно облегчает процесс заселения и освоения квартиры.
 
Малогабаритки
 
На рынок вышли проекты малогабаритного жилья, которые с одной стороны уменьшают затраты на приобретение, с другой - рано или поздно потребуют смены квартиры на другую, соответствующую требованиям семьи с детьми. Такие квартиры лучше брать в аренду, а не покупать.
 
«Жилье попробовать»
 
Это название не очень распространенного, но весьма любопытного эксперимента, когда застройщик предлагает пожить в новой квартире перед покупкой, чтобы оценить квартиру, дом и район.
 
Очень много льгот
 
Сегодня предлагаются специальные условия приобретения квартир с льготными условиями рассрочки. Часто такие программы осуществляются совместно с банками, предоставляющими ипотечный кредит по привлекательным ставкам (сегодня уже 10 % годовых и даже ниже – не редкость). В этом нет никакого подвоха. Просто застройщику выгоднее дотировать процент по кредиту, чем снижать цены на квадратные метры.
 
В обход Росреестра
 
Также стоит отметить деятельность Росреестра по облегчению регистрационных действий с недвижимостью, включая дистанционные сервисы. Другими словами, проведение дистанционной сделки в банке без похода в Росреестр скоро станет стандартом для ипотечных кредиторов, а не уделом для избранных.
 
Ипотека
 
Самый главный положительный тренд в категории «Ипотека» - снижение процентных ставок.
 
Средняя ставка по всем выдаваемым в стране кредитам в настоящий момент находится на уровне 12,82 % и до сих пор не вернулась на уровень 2014 года. Однако по отдельным кредитным продуктам картина более благоприятная.
 
Так, по ипотечной государственной программе ставка ограничена 12 %. Таких кредитов ежемесячно выдается около 35 % от общего объема. Многие кредиторы предлагают ставку даже ниже 12%. Кстати, кредиты по госпрограмме выдаются до конца текущего года. Скорее всего, на 2017 год она продлеваться не будет. А значит, в начале следующего года произойдет кратковременное увеличение ставок для кредитов на новостройки до уровня 12,5-13%.
 
Тем не менее, общий тренд на снижение ставок сохранится. В течение года ЦБ два раза снижал ключевую ставку, которая сейчас составляет 10%. Такое понижение не оказывает быстрого и прямого влияния на ипотечных кредиторов, но поддерживает общий тренд на снижение стоимости финансовых ресурсов, что через некоторое время сказывается и на ставках кредитования.
 
«Первичка» стремится к «вторичке»
 
Еще один тренд - постепенное снижение разрыва между ставкой кредитования первичного и вторичного рынка недвижимости. Если ранее кредиты на квартиры в новостройках были на 2 п.п. дороже, то сейчас разница составляет 1,5 п.п. и ниже. Эта тенденция сохранится, ставки будут приближаться друг к другу.
 
Кстати, ставки по кредитам на вторичную недвижимость постепенно снизились и для ипотеки с первоначальным взносом 30 % (до диапазона 12,5 – 13,5%). Есть, впрочем, и более выгодные предложения.
 
В следующем году ставки преодолеют психологически важную планку в 12%. Государственные структуры неоднократно заявляли о практических мероприятиях по их снижению. В частности, много надежд возлагается на запуск АИЖК «фабрики ИЦБ», которая должна облегчить банкам фондирование ипотечных операций. Неоднократно анонсировалось, что внедрение новой технологии выпуска ИЦБ уменьшит ставки на 1-1,5 п.п. К настоящему моменту запуск «фабрики ИЦБ» не состоялся. Будем надеяться, что такое серьезное влияние на ставку будет оказано уже во второй половине 2017 года.
 
Сервис в помощь
 
Свой положительный эффект даст и внедрение сервисов, снижающих затраты ипотечных кредиторов на ведение бизнеса. Сюда относится получение информации, связанной с оценкой платежеспособности заемщиков, внедрение электронной закладной.
 
К слову, созданный в прошлом году Единый институт развития в жилищной сфере на базе и с сохранением правопреемственности АИЖК должен поспособствоваться реализации проектов, которые могут обеспечить увеличение доступности жилья на 40 % уже к 2020 году.
 
Несколько слов о продуктовых инициативах. Их на ипотечном рынке всегда было предостаточно. Однако часть из них - реальные продукты, а другая часть - только повод поговорить.
 
«Переменная ставка АИЖК»
 
К первым относится кредит «переменная ставка АИЖК». В нем предусмотрен пересчет ставки кредитования один раз в квартал в зависимости от инфляции. Пересчет влияет только на срок кредита, оставляя неизменным сам ежемесячный платеж. С момента запуска продукта ставки составили:
 
 13,20% — 1 квартал 2016 года,
 14,41% — 2 квартал 2016 года,
 10,16% — 3 квартал 2016 года,
 8,55% — 4 квартал 2016 года (с 1 октября).
 
Если брать кредит на 10 или 15 лет, то даже при росте инфляции ставка так увеличится, что растянет расчетный срок кредита, но основной долг все равно будет гаситься. То есть, временные (на квартал-два) риски для заемщика компенсируются итоговым уменьшением срока кредитования и суммарной переплаты.
 
Тренды – «пустышки»
 
К разряду пустых разговоров этого года можно отнести обратную ипотеку и кредит на 75 лет.
 
Оба этих продукта не имеют смысла при текущих ставках кредитования (ипотека на сроки 50-75 лет имеет смысл лишь при ставке 2-4% годовых, а обратная ипотека - при 6 -8%).
 
Определенный практический интерес представляют попытки банков создавать конструкторы ипотечных продуктов, которые имитируют индивидуальный подбор ставки. По сути, они представляют вовлечение заемщика в игру выбора между ставкой и комиссией за ее снижение. Ближе всего к индивидуальному конструктору оказалась опция выбора частоты платежа по кредиту (раз в 14 дней или раз в месяц), предложенная банком «ДельтаКредит». Причем, график можно менять в обе стороны: один раз бесплатно, далее - за комиссию.
 
Банки продолжают применять приемы оптического маркетинга, которые проявляются в рекламе очень низкой ставки со словами «от». В дальнейшем оказывается, что это ставка действует при ряде ограничений, таких как: необходимость внесения первоначального 50 %-ного взноса, кредитования на срок не более 5 лет, наличия положительной истории и зарплатной карты, присоединения к дорогостоящему договору коллективного страхования.
 
К сожалению, увлекаются этим многие. Однако есть надежда, что конкуренция заставит кредиторов изменить свое поведение в сторону клиентской лояльности - причем на деле, а не на словах.
 
Валютные заемщики и молодые семьи
 
Достаточно внимания привлекалось в этом году и к проблеме валютных заемщиков. Во многих случаях кредиторы и заемщики нашли компромиссное решение, но судебные процессы и публичные акции протестов тоже возникали нередко.
 
Государство поможет?
 
Даже госпрограмма помощи заемщиков ситуацию не изменила. Впрочем, она изначально тяжело рождалась и уже в проекте поменяла механизм со страхового на банковский. Уже потом была принята с ограничениями, под которые никто не подходил. Первые изменения программы ее немного оживили, но вторая порция так и не была реализована. Исполнителем программы по-прежнему выступает АИЖК, которое реализует ее с 88 партнерами. Но пока количество в качество не перешло. В любом случае заемщику надо договариваться со своим кредитором. И чем быстрее, тем лучше.
 
Социальная ипотека
 
Программы социальной ипотеки реализовывались на региональном уровне. АИЖК превратила социальную ипотеку в скидку к основной ставке 0,25 – 0,5 п.п. Ряд ведущих кредиторов дают скидку молодым семьям. Можно надеяться, что после выборов произойдет ревизия жилищных программ, избыточное разнообразие которых не позволяет надеяться на их эффективность.
 
Также активизировалась тема аренды или наемных домов. Сегодня произносятся правильные слова, что это эффективный способ обеспечения комфортным жильем молодых семей. Сочетание аренды и ипотеки может дать хороший положительный эффект для увеличения процента семей, способных в короткий срок улучшить жилищные условия.
 
Вместо итогов
 
Несмотря на кризис, развитие ипотечного кредитования продолжается. По итогам 2016 года выдача кредитов может превысить прошлогоднюю на 25 % и достичь 1,45 трлн рублей.
 
Возможности ипотечного кредитования для решения жилищных проблем населения, конечно, будут увеличиваться, но революционных изменений в ближайшее время ждать все же не стоит.
 
Оригинал на сайте Рамблер.Финансы.