Почему низкие ставки по ипотеке – это плохо?

Российские банки снизили ставки по ипотеке. Зачинщиком традиционно выступил Сбербанк. Покупатели квартир, представители бизнеса и власти отнеслись к такому снижению положительно. Особенно обрадовались строители – ведь все построенное будет распродано. Но некоторые эксперты увидели в этой тенденции предпосылку для роста цен на недвижимость.

•  ПРИГЛАШАЕМ НА III РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС  •

В последнее время о судьбе ипотечных ставок можно услышать много интересного. Идея первая – ставка мечты будет нескоро, но на 10% в 2018 году можно рассчитывать.

В отечественной действительности ставкой достижимой мечты можно считать 7%. Это низкая и далекая ставка, но при определенных условиях будущие заемщики ее увидят. Так, дождаться ставки 10% через 1,5 года вполне реально. ЦБ настойчиво повторяет целевой ориентир по инфляции в размере 4%. В соответствии с действующей экономической практикой ключевая ставка будет снижена, а за ней – и стоимость фондирования ипотечных кредитов. Даже если прогноз будет сбываться медленнее ожиданий ЦБ, то ипотечная ставка в 10% годовых останется реальным ориентиром для 2018 года.

Рассмотрим, как изменение ставки влияет на доступность приобретения квартир с помощью ипотеки. В качестве базы возьмем 12,66% (средняя ставка по выданным кредитам в течение месяца – данные ЦБ за август). Промежуточным этапом будем считать 10%, а в качестве финиша примем ставку мечты – 7%. Отметим, что вторая ставка меньше первой на 21%, третья меньше второй на 30%. Эти соотношения применимы к стоимости недвижимости. Теперь оценим, что было бы, если стоимость квадратного метра снизилась на 21%, а потом на 30%.

Для расчета берем любимый ориентир всех правительственных программ – квартиру площадью 54 кв. метра. Усредненную стоимость квадратного метра определим в 173 тыс. рублей. Это один из вариантов актуальной средней цены для Москвы.

Получился ряд: 9,342 млн рубелей, 7,389 млн рублей, 5,166 млн рублей (табл.1).

Для наглядности расчетов примем условное допущение, что кредит равен стоимости квартиры. Срок кредита – 180 месяцев. Платеж по кредиту представлен в рублях с округлением.

Таблица 1. Ежемесячный платеж по кредиту

Простой расчет подтверждает известный факт, что доступность ипотечного кредита зависит от стоимости недвижимости и ставки по кредиту. При снижении на одинаковый процент цены квадратного метра и ставки больший эффект дает снижение стоимости. Очевидно, что экономия в 49 311 рублей интереснее, чем в 30 544 рублей, но ставка мечты в 7% более достижима, чем снижение средней цены в Москве со 173 тыс. рублей до 96 тыс. руб.

Отсюда совет 1.

В ближайшие 2 года при принятии решения об ипотечном кредите учитывайте все факторы. Ведь может случиться так, что скидка на квартиру будет выгоднее, чем «самая лучшая» ставка по ипотеке.

Идея вторая – снижение ставок ведущим участником рынка вызовет эффект домино и ускорит их уменьшение у других участников рынка в последнем квартале 2016 года.

Все началось со Сбербанка, который 18 октября снизил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Новый диапазон ставок – 12-13,5% годовых, для программы «Ипотека с государственной поддержкой» ставка снижена до 11,4%. Такое снижение тут же подхватили другие банки с госучастием и АИЖК, которое в своем объявлении указало оптически очень привлекательную ставку 10,5% годовых. Пресс-релизы на тему снижения ставок выходят почти ежедневно. Зачастую они обладают общим свойством – использованием в заголовке самой низкой из возможных ставок этого кредитора. Кто-то корректно пишет предлог «от», кто-то забывает.

Впрочем, многие забывают, что оптически привлекательная ставка из рекламного объявления почти всегда применима только при соответствии клиента дополнительным условиям (срок кредита, первоначальный срок, особый объект недвижимости, особые клиентские отношения с банком). Могут быть также коммерческие оговорки, что эта ставка действует при оплате дополнительной комиссии или особого страхования.

При этом нельзя сказать, что это только маркетинговый трюк. Ставки действительно снижаются. Но у всех по-разному.

Поэтому, прежде чем радоваться положительной тенденцией, необходимо тщательно подобрать кредитный продукт, соответствующий интересам.

Совет 2.

Смотреть на условия необходимого именно вам кредитного продукта, а не на ставку в рекламном объявлении или широко освещенном заявлении.

Идея третья – отмена программы субсидирования ипотечных кредитов приведет к повышению ставок в первом квартале 2017 года.

Вокруг этой логичной (на первый взгляд) идеи выстраивается главная мысль – а именно о том, что сейчас самое лучшее время для покупки квартиры в кредит. Пока не выросли ставки и цены!

Эксперты делают прогнозы и даже вычисляют среднюю ставку кредитования для первого квартала 2017 года. Однако не будем голословно доверять экспертам, а сделаем собственные выводы.

1. В настоящее время все ведущие банки снизили ставку кредитования по программе субсидирования, которая у многих стала чуть меньше или чуть больше 11%. Напомним, что нормативная ставка кредитования не должна превышать 12%, ведь от нее идет расчет компенсации банку от Минфина.

Как известно, 16 сентября произошло уменьшение ключевой ставки до 10%. В результате кредиты, выданные после 1 марта 2016 года, субсидируются в размере 0,5 п.п. Субсидирование вообще прекратится после уменьшения ключевой ставки до 9,5% (а это может случиться уже в течение ближайших 6-ти месяцев). Интересно, что минимизация бюджетной компенсации банкам не повлияла на работу кредиторов в 2016 году, а как будто даже дала стимул снижению ставок. Последнее можно было бы считать парадоксом, если забыть про конкуренцию и формирование доходов банков за счет кредитных операций.

Другими словами, все снижения ставок ниже уровня 12% делаются исключительно по инициативе и за счет кредиторов, поскольку все эти скидки больше компенсируемых 0,5 п.п. А значит, экономические предпосылки для увеличения ставки кредитования отсутствуют. Если механически убрать государственную компенсацию кредитору, то по программе кредитования новостроек все ставки должны остаться в рамках 12-12,5%.

2. По официальным прогнозам, в этом году будет введено около 76 млн кв. метров жилья, что меньше результатов прошлого года на 8 млн кв. метров.

Кстати, по прогнозам российского правительства, в 2017 году этот показатель приблизится к 81 млн кв. метров, а уже с 2018 года ввод жилья приблизится к 88 млн кв. метров.

В последние годы кредиторы привыкли делать большую часть плана за счет партнерских продаж. Теперь же у партнеров становится объектов меньше. В итоге конкуренция банков по работе с застройщиками возрастет. Можно предположить, что снижение объемов будет компенсировано увеличением цены. Но для этого нужен рост платежеспособности населения, а если роста доходов нет и не предвидится, то приобретение будет поддержано только низкой ставкой кредитования.

Все эти факторы говорят в пользу того, что после окончания программы субсидирования, ипотечные ставки на покупку жилья в новостройках могут вырасти – возможна небольшая коррекция вверх в пределах 0,5% уже в январе 2017 года.

3. Ипотечное кредитование делает возможным проведение существенного количества сделок на вторичном рынке. Потребность не прекращается никогда и ее надо удовлетворять. На этот рынок будут выходить новые квартиры современного качества (а построено было достаточно много).

И тенденция снижения ставок на такие кредиты не случайна. Каждая «первичка» уже через несколько лет становится «вторичкой». Позиции на этом рынке требуют специальных компетенций банка и конкуренция там не менее жесткая, чем при работе с новостройками. А значит, уже в начале года мы можем наблюдать незначительное увеличение ставок на приобретение новостроек и продолжение снижения ставок на вторичном рынке недвижимости.

Скорее всего, эти изменения компенсируют друг друга, а средняя ставка может увеличиться только один раз – в январе. Добавим известный факт, что ипотечное кредитование оказалось самым устойчивым для банков в части потерь от неплатежей, а профессиональные ипотечные кредиторы будут продолжать биться за свою долю рынка. Конкуренция, как известно, имеет ценовую и сервисную составляющую. И это еще один вклад в сохранение тенденции снижения ставок, а не роста (пусть даже и кратковременного).

Совет 3.

Спокойно воспринимайте любую информацию о ставках кредитования и ценах на недвижимость. Все решения о приобретении квартиры в кредит стоит принимать исключительно из внутренних потребностей и возможностей.

Оригинал на сайте Рамблер.Финансы