Русипотека теперь в Forbes

Редакция журнала Forbes любезно предоставила возможность руководителю аналитического центра Русипотеки высказать свое мнение относительно инициативы руководства ВТБ24 внедрить новый для российского рынка инвестиционный инструмент "народные ипотечные облигации".

Что это такое?

Особенностью ипотечных ценных бумаг является то, что они обеспечены уже выданными кредитами с абсолютно четким документальным подтверждением в виде государственной регистрации залога. Надежность самого кредитора отходит на второй план. Выпуск ИЦБ организуется так, что даже банкротство кредитора не влияет на инвестора, купившего ИЦБ. Этот процесс среди специалистов называется секьюритизацией и призван обеспечить неограниченное балансом банка ипотечное кредитование по круговой схеме: деньги – ипотечный кредит — ипотечная ценная бумага – деньги.

Активно рекламируемая сейчас конструкция выпуска однотраншевых облигаций упрощенно выглядит следующим образом:

• ипотечный кредитор выдает кредиты с оформлением закладных;
• пул закладных продается ипотечному агенту, созданному государственным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК);
• ипотечный агент выпускает ИЦБ с двумя ключевыми условиями: поручительство АИЖК, выкуп дефолтных закладных;
• ипотечный кредитор выкупает ИЦБ после размещения;
• ипотечный кредитор оставляет ИЦБ у себя на балансе и/или продает их инвесторам.

Вне зависимости от своего вида ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) играют важнейшую роль в жизни ипотечного кредитора, у которого ограничены возможности соблюдения баланса между долгосрочными ипотечными кредитами и пассивами. Собственные средства даже у крупного банка ограничены, а депозитов на 20 лет не существует.

Надежность, доходность, важность

Надежность таких ИЦБ обеспечивается подтвержденной положительной историей выдачи ипотечных кредитов и выпущенных бумаг, но главным и новым является постоянное присутствие в схеме АИЖК. Другими словами, такие облигации имеют государственную поддержку, которая усиливается специальными преференциями в сфере нормативного регулирования. Для банка держать эти облигации на балансе выгоднее многотраншевых облигаций, в которых надежность старших траншей обеспечивается за счет младших и дополнительных специальных механизмов. Объективности ради отметим, что за 10 лет практического использования подтверждена высокая надежность старших траншей.

Можно уверенно сказать, что для инвестора любая конструкция выпуска ИЦБ является надежной.

Доходность облигаций определяется процентными ставками по ипотечным кредитам, обеспечивающим выпуск ИЦБ. Важно уточнить, что выпуск ИЦБ весной 2017 года обеспечивается кредитами, выданными в 2016 году и ранее. В период снижения кредитных ставок и ставок по депозитам это свойство весьма полезно. Например, свежий выпуск ИЦБ в апреле дал доходность инвесторам 9,25% годовых. До сих пор в России принято выдавать кредиты с фиксированной процентной ставкой, что дает фиксированный процент доходности владельцам облигаций. Продолжительность получения такого дохода несравнимо больше, чем любой депозит. Во многих банках самый выгодный депозит сегодня заключается на 3-6 месяцев.

Сохранение тенденции снижения инфляции и процентных ставок будет приводить к тому, что доходность облигаций будет привлекательной относительно других инструментов с аналогичной надежностью. Недаром в маркетинговой и экспертной плоскости ИЦБ сравнивают с ОФЗ.

Важность рефинансирования ипотечных кредитов через выпуск ИЦБ определяется растущим ипотечным портфелем, превышающим 4,5 трлн рублей, и незначительным объемом выпуска ИЦБ. В рекордном 2014 году было выдано кредитов на 1,76 трлн рублей, в этом году оптимистичный прогноз составляет 1,85 трлн рублей.

Развитие ипотечного кредитования неизбежно потянет за собой и развитие рефинансирования ипотечных кредитов. Считается, что одним из факторов сдерживающих развитие рефинансирования является недостаток инвесторов в ИЦБ. Традиционный вопрос, кто и в каком объеме готов инвестировать ИЦБ с увеличением объемов кредитования приобретает все большую остроту. Ежегодная потребность в выпуске ИЦБ в ближайшее время составит 1 трлн рублей. Во время постоянного поиска инвесторов взгляд периодически натыкается на частных инвесторов. Казалось бы, используй часть из имеющихся во вкладах населения 24 трлн рублей, и все довольны.

Но насколько удобно населению инвестировать ипотечные бумаги? Если бы не шла речь о «народных облигациях», то тему удобства можно было вообще не поднимать. Для небольшой категории ВИП-клиентов, пользующихся сложными инвестиционными продуктами, банк нашел бы в себе силы объяснить особенности ИЦБ.

«Народные» облигации в сравнении с депозитом

Обычный банковский клиент сравнивает любой инвестиционный инструмент с депозитами. Как было отмечено выше с надежностью, доходностью, важностью у ИЦБ картина привлекательная. Но некоторые свойства ипотечных облигаций знатоков депозитов удивят.

Первое. Налогообложение, которому подлежит процентный доход и доход от продажи облигаций, — 13% от дохода надо отдать.

Второе. Срок гашения облигаций, определяемый по самому продолжительному кредиту. Покупаете облигацию, а там написано, что выпуск подлежит полному погашению 28 августа 2049 года.

Третье. Амортизация. За этим чудесным словом скрывается плановое и досрочное уменьшение размера основного долга по кредиту. Ставка купона по облигациям стабильна, а вот получаемая сумма меняется. Актив, приносящий доход, уменьшился. В какой-то момент времени облигации вообще могут быть досрочно погашены. Например, через 5 лет после даты размещения или при снижении непогашенной номинальной стоимости облигаций до величины ниже 30% от номинального объема выпуска.

Четвертое. Вторичный рынок ИЦБ, или возможность продать облигации до срока их гашения. Можно считать, что в данный момент такой рынок практически отсутствует.

Пятое. Вера в то, что надежность конструкции ИЦБ не уступает системе страхования вкладов.

Остальные свойства, привычные для управления вкладами, когда все можно делать легко и непринужденно, пока отложим, а зафиксируем промежуточный вывод, что эпитет «народные» к ипотечным облигациям сейчас не применим, а работа с таким инвестиционным инструментом не понятна и не удобна.

Сделаем шаг вперед и представим, что ВТБ24 решил большинство задач. К примеру, стал для клиента вторичным рынком облигаций, то есть проявил готовность облигацию купить назад по требованию клиента и автоматизировал все процессы, включая налогообложение.

Отметим, что ипотечный портфель банка и клиентская база велики, что позволяет всю схему организовать внутри.

Тогда технически работа с ИЦБ будет близка к работе с депозитами. Идеологические различия не исчезнут, но кто сказал, что вклады не будут трансформированы. Безотзывные вклады обсуждаются давно, а там и до вкладов с переменной доходностью не далеко.

В заключение отметим, что начатый ВТБ24 разговор очень полезен и позволяет под другим углом взглянуть не только на ипотечные облигации, но и способы сохранения населением своих сбережений.

Оригинал статьи на сайте Forbes