Ипотека без господдержки – есть ли будущее?

1 января программа господдержки ипотеки закончилась. Безусловно, она существенно поддержала рынок: заемщики получили возможность взять недорогую ипотеку, а банки – выдать её; застройщики смогли продолжить продажи своих старых объектов и начать строительство новых; экономика в целом получила меньше кризисных явлений, чем могла бы (одно рабочее место в строительной отрасли дает примерно 7 рабочих мест в смежных отраслях). Что дальше?

Обратимся к статистике. По данным Минфина, самый существенный рост по выдачам произошёл в феврале 2016 года. Общая сумма выданных кредитов составила практически 80 млрд руб. при том, что для ипотечного рынка февраль – традиционно месяц затишья. Для сравнения: в ноябре того же года, когда обычно рынок оживлен, выдачи составили 50 млрд руб., в декабре – примерно 67 млрд руб. Почему произошло, что в феврале кредитов было выдано больше, чем в ноябре и декабре - исторически самых пиковых месяцах ипотеки?

По моему мнению, это очевидный результат ожидания потенциальных заёмщиков того, что программа господдержки будет завершена. Напомню, что господдержку продлили уже фактически «на ленточке» - именно поэтому заёмщики действовали как хорошо обученные бойцы – быстро и решительно, именно поэтому в феврале фактически был поставлен рекорд по выдачам в рамках программы господдержки.

Многие ожидали сопоставимого скачка в конце 2016 года, когда стало окончательно ясно, что программа больше продляться не будет. Но… Этого не произошло. Очевидно, что немалая часть платежеспособного спроса реализовалась в начале года. На финише 2016 года объем выдач был существенно меньше – около 67 млрд руб. И это при том, что в этой цифре отражен и переток потенциальных выдач 1 квартала 2017 года: часть банков анонсировали, что они отработают все поданные до конца 2016 года заявки, но часть заявили, что выдадут только то, что успеют до конца года. Альтернатива выбора между стандартной программой и господдержкой на тот момент была очевидна.

Сейчас, когда первый месяц 2017 года закончился, многие банки предлагают ставки по ипотеке на первичку, сопоставимые со ставками по программе господдержки. Думаю, причина заключается в попытке избежать существенного спада в объемах продаж. В известном смысле это попытка ведущих ипотечных игроков понять, какой дополнительный спрос можно получить, снизив ставку. Пока мы видим, что количество заявок падает, эластичность спроса оказалась низкой. Так что текущие низкие ставки – это временная попытка расшевелить рынок, пусть и в ущерб доходности. Но всё равно мы, скорее всего, увидим разницу в выдачах между I кварталом 2016 года и аналогичным периодом года текущего – и явно не в пользу последнего.

По всей видимости, через достаточно короткое время – несколько месяцев – господдержка просто забудется. Судя по последним заявлениям ЦБ, дальнейшее снижение ключевой ставки временно откладывается, а значит ставки немного вырастут от текущих по сути акционных предложений, но при этом мы все равно ожидаем, что объемы заявок и выдач в 2017 году вернутся на привычный уровень – альтернатив иному способу решения жилищного вопроса все равно нет. Думаю, нам следует ожидать рост рынка по результатам текущего года на 10-15% относительно результатов 2016.

Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ