Новые правила работы сфокусируют внимание застройщиков на переуступках

Новшества в долевом строительстве, ставшие поводом для резонансного обсуждения в конце 2018 года, претворяются в жизнь. Президентом подписан закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Нововведения призваны обеспечить массовый переход рынка недвижимости на проектное финансирование. Однако, как отмечают в «Бон Тон», окончательный заслон на пути застройщиков не поставлен, и  214-ФЗ могут ожидать новые правки.

Среди прочих новшеств законодателями были внесены серьезные изменения в положения реформы, предусматривающей  переход рынка жилищного строительства на проектное финансирование и использование счетов эскроу. Первоначальный вариант предполагал, что эскроу-счета в расчетах с дольщиками будут обязательным только для тех домов, по которым первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключен после 1 июля 2019 года. В проектах строительства, приступивших к реализации до указанной даты, предполагалось сохранение старых схем финансовых взаиморасчетов.

Закон № 478-ФЗ изменил это правило. Расчеты по ДДУ, заключенным после 1 июля 2019 года, будут осуществляться с использованием эскроу-счетов независимо от того, когда заключался первый ДДУ. Исключения составят жилые комплексы, которые будет соответствовать критериям, определенным в феврале 2019г. В итоге переход на проектное финансирование произойдет значительно быстрее, чем это предусматривалось дорожной картой правительства РФ.

«В течение последнего года представители строительной отрасли и финансового сектора неоднократно поднимали вопрос о неготовности банков к массовому кредитованию девелоперов», - говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон. - А ведь тогда речь шла о постепенном и более плавном переходе, нежели это предусмотрено новым законом.  

Кроме того, закон № 478-ФЗ содержит формулировку, которая оставляет девелоперам некоторые возможности для маневра. Датой перехода на новую схему финансирования определяется  1 июля 2019 года. Расчеты по ДДУ, поданным на регистрацию после этой даты, должны осуществляться с обязательным использованием эскроу-счетов. Однако закон не регулирует правовой статус договоров, заключенных до первого июля, но неоплаченных до этого времени.

«Формально это позволит застройщикам обойти положения нового закона. Речь идет о заключении до 1 июля ДДУ с аффилированными компаниями на весь объем строительства (квартиры, кладовки и машино-места) и последующей перепродажей уже после 1 июля дольщикам имущественных прав по договорам уступки права требования с переводом долга», - отмечает Дмитрий Логинов.

Таким образом, строительную отрасль ожидает довольно напряженный наступающий год и, скорее всего, до 1 июля рынок увидит еще один пакет изменений в многократно редактируемый №214-ФЗ.