От банков к застройщикам? Д. Логинов о развитии отрасли в новых условиях

Сокращение количества реализуемых проектов и «конфликт» реформы, предусматривающей переход на эскроу-счета, с нацпроектом – повод для перераспределения баланса интересов сторон от банков к строителям. Своим мнением делится Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН».

Эскроу-счета уже стали новой реальностью. Рынок постепенно пополняется предложением, выведенным в продажу в новом формате. Согласно статистике от АН «БОН ТОН», с учетом старых границ Москвы, на долю эскроу в массовом сегменте приходится 20% предложения по итогам октября (16,4% проектов).  В бизнес-классе – 16,4% за тот же период (14,7% проектов). Реформа претворяется в жизнь, и сейчас уже есть точное понимание, кто из застройщиков вышел в эскроу, а кто распродает старые объемы, в том числе через уступку. Однако не стоит ожидать, что изменения в законодательстве полностью завершены. По мнению Дмитрия Логинова, государство будет работать в сторону углубления реформы долевого строительство. Это и есть один из ключевых векторов на ближайшее время.

Следующий тезис вытекает из первого – эскроу-счета представляют собой инструмент трансформации рынка, и не каждый застройщик получает возможность успешно конкурировать в новых условиях. Согласно недавней статистике, полученной на начало осени, из 2400 заявок на проектное финансирование только около четверти получили удовлетворение. В зоне риска, например, оказались низкомаржинальные проекты, которые не сумели выполнить требования банка по экономическим показателям. Отрасль «проходит» через очередной фильтр, который должен убрать с рынка менее сильных игроков. Мелкие компании выдавливаются из отрасли, региональным застройщикам также стало сложнее держаться на плаву. «Однако каждая неудовлетворенная заявка – это минус один проект в сфере недвижимости, - говорит Дмитрий Логинов, -  В итоге рынок недополучает те объемы, которые так нужны для выполнения нацпроекта и достижения показателей по количеству введенной недвижимости. На сегодняшний день наблюдается явное противоречие между поставленными задачами и возможностями рынка. С августа по ноябрь в банкротство свалились 90 застройщиков, а количество «квадратуры» в процедурах банкротства достигло отметки в 12 млн квадратных метров. А ведь в начале реформы, на январь 2018 года, этот показатель составлял всего 6 млн кв.м».

Ожидается, что по итогам 2019 года отрасль выйдет на 78-80 млн квадратных метров по стране. Однако игроки рынка сомневаются, что в следующем году получится сохранить примерно тот же объем, в то время как национальный проект «Жилье и городская среда» ставил более серьезные задачи (120 кв. м в год к 2024 году и 98 млн кв. м в 2020 году).

Подобная ситуация возобновляет дискуссию о смещении баланса интересов от банков в пользу застройщиков. Если государство ставит целью выполнение национального проекта, то в таком случае возникает необходимость в том, чтобы повернуться лицом к застройщикам. Не исключено, что вновь станет ребром вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов.

В целом результатом реформы должно стать снижение количества обманутых дольщиков, ведь покупатель может расторгнуть договор и вернуть свои средства в случае проблемной ситуации. К сожалению,  «накоплено» большое количество проблемных строек, ситуация по которым не может решиться одномоментно. «Рынок недвижимости инертен, поэтому мы увидим положительную динамику, но не так скоро, как хотелось бы, - резюмирует Дмитрий Логинов» - Это процесс потребует значительного количества времени и отсутствия серьезных потрясений на рынке недвижимости».