ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #40

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #40

Михаил Доронкин, - директор - руководитель направления банковских рейтингов агентства «НКР», 25 ноября 2019, источник

"Инфляция в октябре вновь оказалась меньше ожиданий, поэтому до конца 2019 года не исключено еще одно снижение ключевой ставки, впрочем, на этот раз оно вряд ли превысит 0,25 процентного пункта. В следующем году мы ожидаем сохранения инфляции ниже целевого для Банка России уровня (4%), что будет означать возможность дополнительного снижения ключевой ставки до 5,5—6%. А это, в свою очередь, станет дополнительным триггером для банков в отношении их собственных кредитных продуктов. <...> ...средние ставки по ипотечным кредитам, выданным с начала месяца, продолжат снижаться весь IV квартал текущего года и по итогам декабря вполне могут опуститься до 9,2—9,3% — минимума за всю историю российского ипотечного рынка. Но даже это не предел. В отсутствие внешних шоков и макроэкономических потрясений (они маловероятны, но их нельзя исключать полностью) уже в первой половине следующего года средние ставки опустятся ниже 9%, а по итогам года достигнут 8,5%, вплотную приблизившись к целевому уровню в 8%, заданному президентом РФ"

Антон Канунников, - эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков», 25 ноября 2019, источник

"Закон об ипотечных каникулах, вступивший в силу с 1 августа 2019 г., не работает для большинства заемщиков. Граждане, у которых снизился ежемесячный доход более чем на 30 процентов, на практике не могут документально это подтвердить и по этой причине получают от банков обоснованные отказы. Речь идет об официально не трудоустроенных и о тех, кто получает зарплату в конвертах"

Алексей Макаров, - основатель SmartDeal, 25 ноября 2019, источник

"С использованием электронной подписи и цифровой закладной процесс оформления ипотечных договоров стал намного удобнее для заемщиков, застройщиков и банков уже сейчас. Однако удачные эксперименты мошенников, связанные с выпуском электронной цифровой подписи (ЭЦП), замедлили скорость ее внедрения. На мой взгляд, основная проблема дискурса этой темы — отсутствие внятного анализа основных риск-сценариев цифрового и аналогового формата оформления документов при сделках с недвижимостью"

Сергей Косиков, - генеральный директор "Городского риэлтерского центра", 26 ноября 2019, источник

"Механизм "дальневосточной" ипотеки приведет сразу к нескольким последствиям. Во-первых, она сделает жилье доступнее для некоторых категорий граждан (молодых семей - ИФ). Во-вторых, "дальневосточная" ипотека поддержит застройщиков - спрос на новостройки будет держаться на высоком уровне и позволит новым проектом продаваться успешнее. Таким образом, этот механизм будет хорошим инструментом для поддержания рынка недвижимости в стабильном состоянии... Кроме того, механизм "дальневосточной" ипотеки позволит вывести на рынок часть денег, которые инвесторы предпочитают пока хранить на депозитах. Для частных инвесторов вложения в недвижимость окажутся более привлекательными"

Дмитрий Таганов, - руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, 26 ноября 2019, источник

"На мой взгляд, такое предложение (выплаты процентов по эскроу-счетам - прим.ред.) сделано, чтобы создать ажиотаж. На практике идею вряд ли реализуют, потому что пока абсолютно не ясно, кто и зачем будет выплачивать проценты покупателям квартир, тем более зачастую на счетах хранятся ипотечные средства, которые один банк передает на хранение другому. В этой ситуации логичнее помочь застройщикам, которые лишились привычного способа финансирования, а не дольщикам, которые заплатили за продукт (квартиру) и его же получат. Введение эскроу-счетов по большей части выгодно только банкам: они получают средства застройщика, и могут ими бесплатно пользоваться в течение всего срока строительства. Для покупателей проекты с эксроу не более привлекательны,чем проекты, реализуемые по старой схеме. Люди смотрят на локацию и стоимость квартиры, а не на способ финансирования"

Максим Егоров, - руководитель АО «Домостроительная компания», 26 ноября 2019, источник

"Из-за системы эскроу-счетов количество возводимых объектов не только нами, но в целом в строительной отрасли упадет в разы. <...> ...в условиях падения маржинальности бизнеса крупные игроки с большим запасом финансов могут задуматься о том, стоит ли им заходить в проекты с рентабельностью 10—15% при условии, что деньги вернутся через полтора года. При этом у них будет куча хлопот с властями, банками, разрешительной документацией. Тем более, всегда есть альтернатива просто положить свои деньги в банк под 7% годовых и ничего не делать. Многие, в том числе финансово состоятельные игроки, будут покидать рынок в ожидании изменений. <...> Из-за падения строительной отрасли экономику ждет колоссальный спад"

Наталья Никитина, - начальник управления партнерскими программами филиала Абсолют-Банка в СПб, 26 ноября 2019, источник

"Одними из самых компетентных ипотечных заемщиков семейной ипотеки оказываются жены чиновников. ... они прекрасно разбираются в различных нюансах госпрограммы и пользуются ею. В принципе, им ипотека может быть не очень и нужна, но госпрограмма позволяет настолько снизить ипотечную ставку, что это оказывается выгодней, чем, например, «вынимать» деньги из бизнеса. ... Да, у семейной ипотеки есть ограничение в потолке кредита до 12 млн рублей, но такие клиенты, даже если квартира стоит существенно дороже, берут кредит, сколько ограничение позволяет. И, кстати, гасятся такие кредиты обычно за 2-3 года"

Светлана Денисова, - начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», 26 ноября 2019, источник

"Одной из тенденций 2019 года является то, что все чаще берут жилищные кредиты граждане, приобретающие элитные квартиры в новостройках. Обычно это владельцы бизнеса. ... По определенным объектам доля таких сделок превысила 50%. Хотя прежде даже в бизнес-классе доля сделок с привлечением ипотеки колебалась на уровне всего в 10-12%"

Роман Варламов, - начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах», 27 ноября 2019, источник

"История с цифровизацией ипотечного кредитования интересна всем — и банкам, и страховщикам, и клиентам. В том числе потому, что у клиента расширяются возможности для поиска наилучшего предложения, чтобы выйти из ситуации, когда по каким-либо причинам в отдельно взятом отделении ему говорят: иди страховаться сюда и больше никуда. Конечно, это неправильно, это и сами банки пытаются искоренять, потому что это не клиентоориентированный подход, путь в никуда. Онлайн-продажи — как раз направление, где у клиента абсолютная свобода выбора, при этом он не ограничен какими-то сроками работы страховщика, условно говоря, когда он должен подъехать в рабочее время и обязательно к какой-то определенной девочке, которая может и заболеть, и уйти пораньше. У него возможность приобрести полис в удобное время в удобном месте, синхронизироваться под свою сделку и получить максимально простой и понятный комплект документов. Это то, куда мы идем с коллегами из банков, и я думаю, что какой-то сегмент ипотеки в офлайне останется, но, по ощущениям, все-таки это такой цифровой бизнес в будущем"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 27 ноября 2019, источник

"Он (законопроект о выплате процентов по эскроу-счетам - прим.ред.) несколько нарушает смысл новой схемы финансирования жилищного строительства. Банк фактически берет на хранение средства дольщиков и гарантирует их сохранность до окончания строительства жилого комплекса. Чтобы на эти вклады начислялся процент, банк должен инвестировать их, а значит – рисковать. Едва ли этого захотят сами дольщики. Кредит, выдаваемый застройщику, при этом если не подорожает, то точно не станет дешевле. <...> Однако участник долевого строительства должен понимать, что вклад – это инвестиция с определенным риском. Более того, банк будет учитывать необходимость выплаты процентов по вкладам при формировании кредитного продукта для застройщика, что приведет к очередному удорожанию новостроек. Причем покупатель сначала переплатит за квартиру, а потом через несколько лет получит "прибыль" от вклада, которую прогнозировать сложно, ведь ставка привязана к средней по рынку, а она может снижаться. Помимо этого, едва ли можно представить банковский продукт, который практически на 100% страхуется государством (до 10 млн рублей дольщиков на эскроу-счетах защищены АСВ), и при этом он дает доходность на уровне рынка обычных вкладов"

Алексей Лухтан, - директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, 27 ноября 2019, источник

"Фактически, отмена ДДУ — это лишний повод для конкуренции застройщиков. И в этом случае они будут соревноваться не в том, кто больше наобещал, и кто красивее нарисовал картинки, а в том, как построил качественный и интересный проект, что намного сложнее! Тогда значительно повысится уровень качества итогового продукта, так как изначально девелоперы будут знать, что, если сделают посредственно или не выполнят каких-то обещаний, покупатели уйдут к конкурентам. Таким образом, отмена ДДУ благотворно повлияет и на рынок недвижимости — качество объектов вырастит в разы. Однако процентная ставка для застройщика при таком варианте будет безусловно выше и затраты девелопера соответственно также выше, что отразится на цене готового жилья. А это опять обещает нам рост цен, но вместе с этим до нуля снижаются риски покупки"

Антон Глушков, - президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 27 ноября 2019, источник

"...количество застройщиков-банкротов в стране за 1,5 года существенно выросло. По данным НОСТРОЙ, в мае 2018 года их число составляло 294, а в сентябре текущего года – уже 489. ...такая ситуация сложилась даже не столько из-за перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета, сколько из-за падения спроса на покупку первичного жилья, то есть на услуги стройкомпаний. Это, в свою очередь, связано со снижением покупательской способности населения и недоступностью ипотечного кредитования. <...> В текущей экономической ситуации уже понятно, что одних усилий застройщиков для достижения величин, прописанных в нацпроекте недостаточно. Прежде всего, необходимо стимулировать различными способами спрос на жилье, повышать доступность банковского кредитования девелоперов и ипотеки"

Дмитрий Александров, - главный стратег ООО УНИВЕР Капитал, 27 ноября 2019, источник

"... в целом по стране в первом полугодии зафиксирован прирост 20 новых банкротов на 100 тыс. населения. «Закон об «ипотечных каникулах» тоже не дал большого эффекта. Всего по России за три месяца действия этой программы ею воспользовались 7,5 тыс. человек. Граждане стараются как можно быстрее погасить кредит, чем затягивать срок выплаты еще на полгода. ЦБ и государство понимают, что рынок ипотеки перегрет, поэтому в дополнение к показателю долговой нагрузки вводятся дополнительные надбавки по коэффициентам риска для ипотечников. ПДН ограничит возможность выдачи кредитов примерно для 10% населения, кто наиболее закредитован. Введение надбавок по коэффициентам риска – это страховка для банка на случай банкротства заемщика"

Иван Капустянский, - ведущий аналитик Forex Optimum, 27 ноября 2019, источник

"Не думаю, что новые меры (надбавки по коэффициентам риска для ипотечных кредитов, - прим.ред.) должны будут как-то существенно отразиться на объеме выдаваемой ипотеки: совершенно очевидно, что у банков есть необходимый капитал и ликвидность, а население все еще готово брать кредит на собственное жилье, несмотря на стагнацию реальных доходов. Более того, квартиру приобретают в основном люди, уверенные в завтрашнем дне и не обремененные другими займами, об этом говорит в том числе и высокое качество ипотечного портфеля. Таким образом, стоит ожидать дальнейшего роста выдаваемой ипотеки по мере снижения ключевой ставки. Средняя ставка по ипотеке вполне может снизиться до 9% уже в первой половине 2020 года, что вызовет дополнительный интерес со стороны населения. Дополнительным стимулом будут различные льготные программы, способные снизить стоимость кредита до 8,5%”

Алексей Белоусов, - глава СРО «Объединение строителей Петербурга», 28 ноября 2019, источник

"Введение процентов для эскроу-счетов позволит привлечь дополнительные деньги, в которых так нуждается строительная отрасль. Ведь если у человека появляется возможность получить процент от денег на эскроу-счете, он будет выбирать, куда положить деньги — на депозит или на эскроу-счет. С большой долей вероятности он может выбрать специальный счет и таким образом будет финансировать стройку. Фактически поправка в Гражданский кодекс может вернуть на рынок покупателей-инвесторов, которые раньше приобретали квартиры для того, чтобы сдавать их в аренду. По разным оценкам, таких покупателей на рынке было от 10 до 20%. Можно подсчитать, о каких суммах может идти речь, если эти покупатели вернуться в сферу жилищного строительства. Если оценивать весь рынок строящегося жилья в Петербурге в 40 млрд руб., то после введения проектного финансирования он потерял от 4 до 8 млрд руб. «инвестицинных» средств. Предположительно именно эта сумма может вернуться на рынок"

Василий Селиванов, - глава Legenda Development Intelligent, 28 ноября 2019, источник

"Если законопроект будет принят и банк будет начислять процент для дольщика с эскроу-счетом, за счет чего он будет это делать? За счет девелоперов. Фактически процент владельцу счета будет выплачиваться за счет ресурсов застройщиков, и уплата этих процентов в конечном счете войдет в состав себестоимости объектов и неизбежно повысит расходы девелоперов на строительство"

Аналитики "ВТБ Капитала", 29 ноября 2019, источник

"Мы ожидаем, что в октябре-ноябре они (ставки по ипотеке - прим.ред.) вернутся к рекордно низкому значению в 9,41%, зарегистрированному в сентябре-октябре 2018 года. <...> ...к концу 2020 года ключевая ставка Банка России составит 6,0%, исходя из чего средние ставки по ипотечным кредитам будут в пределах 7,5-8,0%”

Денис Бобков, - генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», 29 ноября 2019, источник

"Практически любая семья с появлением ребёнка нуждается в улучшении жилищных условий. Не очень понятно, почему льготная ипотека или субсидии выдаются, к примеру, только «молодым» семьям. А что, если первый ребёнок появился у родителей ближе к 40 годам? Сегодняшние реалии таковы, что те семьи, которые привыкли рассчитывать только на себя, не заводят детей раньше 35-40 лет. Значит, они уже не подпадают под требования «молодой семьи» и лишаются возможности получения льготной ипотеки. Почему такая сегрегация? Второй вопрос – почему материнский капитал выдаётся только начиная со второго ребёнка? Первый ребёнок государству не нужен что ли, давайте сразу два?"

Сергей Косиков, - генеральный директор "Городского риэлторского центра", 29 ноября 2019, источник

"..."оборотной стороной" льготной ипотеки (в ДФО под 2% - прим.ред.) может стать и соразмерный рост стоимости на жилье, и появление на рынке "рискованных заемщиков". Платеж будет небольшим, но если человек не может позволить себе регулярных выплат сейчас, нет никакой гарантии, что он сможет ближайшие 20 лет ежемесячно вносить даже небольшие суммы. Есть и те, кто в жилье не нуждается и никогда бы не рассматривал покупку квартиры, если бы не обещанная ипотека под 2%. Многие хотят инвестировать в недвижимость: сейчас ставка по депозитам составляет, в среднем, 5%, и переложить деньги в недвижимость, даже взяв ипотеку под 2%, - вариант с более высокой доходностью”

Федор Трифонов, - директор ассоциации "Строители Республики Бурятия", 29 ноября 2019, источник

"Сейчас идет полемика о такой возможности: если застройщик строит, и банк это видит, то выдает ему со счета частично средства дольщиков. Иначе застройщикам невыгодно, и есть опасения, что они старые объекты достроят, а на эскроу-счета с 2020 года мало кто будет выходить"

Владимир Каширцев, - генеральный директор компании «Азбука Жилья», 29 ноября 2019, источник

"На массовый сегмент приходится около 2/3 от общего количества сделок, но уже прослеживается тенденция снижения его доли. По итогам 9 месяцев 2019 года она составила 65%, а за аналогичный период прошлого года было 68%. В случае дальнейшего повышения цен в данном сегменте, снижение ставок по ипотеке не приведет к существенному увеличению количества сделок. Снижение ипотечных ставок в массовом сегменте увеличит покупательскую активность, но не сделает большой разницы в объеме продаж. В то же время снижение ставок может способствовать дальнейшему перетеканию части спроса в бизнес-класс. Доля этого сегмента уже выросла до 33% по итогам 9 месяцев 2019 по сравнению с 29% за аналогичный период прошлого года"