ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #54

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #54

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 9 марта 2020, источник

"Если ключевая ставка будет повышена до уровней, при которых ипотека станет дороже 10,5-11%, то это уберет с рынка значительную часть покупателей. В таком случае снижение спроса может превысить 30-40% от текущих уровней. Это вынудит застройщиков прекратить индексацию цен, вернуться к скидкам и акциям (которых последние несколько месяцев почти не было), а для оживления рынка ипотеки придется вернуться к программам частичного субсидирования ставки. <...> Если же меры со стороны Банка России не приведут к росту процентных ставок по ипотеке до заградительных значений, то влияние валютных колебаний на рынок в горизонте года не будет существенным. К примеру, рост курса доллара в апреле и сентябре 2018 года оказал весьма умеренное влияние на поведение продавцов и покупателей"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 9 марта 2020, источник

"В случае, если резко вырастет ключевая ставка, основные риски ощутим в течение ближайшего времени: удорожание ипотеки несомненно скажется на объеме потенциального спроса в ближайшем полугодии, а удорожание проектного финансирования - на ценообразовании проектов, которые стартуют через полгода - год"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 9 марта 2020, источник

"... если Центробанк примет решение увеличить ключевую ставку, вслед за этим банки повысят ставку по ипотеке, но на сколько, пока сказать сложно, так как рубль не прекратил свое падение. Если курс дойдет до ста рублей, ставки будут астрономические. Все зависит от глубины падения рубля. Но то, что будет инфляция, а вслед за инфляцией, естественно, произойдут все негативные последствия, в том числе, повышение ставки — это однозначно"

Валерий Вайсберг, - глава аналитического департамента ГК "Регион", 10 марта 2020, источник

"Падение нефтяных цен ставит перед Минфином вопрос о начале продаж валюты из ФНБ в рамках бюджетного правила, поскольку пороговая цена уже более чем на 10 долларов за баррель ниже заложенной в бюджет. Продажи валюты Центробанком РФ по поручению Минфина могут начаться уже в середине марта. <...> Что касается денежно-кредитной политики ЦБ РФ, то на мартовском заседании он вполне может повысить ключевую ставку на четверть процентного пункта. Регулятор будет действовать осторожно, однако риторика ЦБ будет жесткой. Такая ситуация помешает банкам снижать ставку по ипотечным кредитам. Впрочем, поначалу они могут повысить порог входа для ипотечников, например увеличить первоначальный взнос или комиссии. Вопрос повышения ипотечной ставки будет максимально откладываться в условиях продекларированнной правительством программы по снижению ипотечных ставок"

Дмитрий Котровский, - общественный омбудсмен по строительству, 10 марта 2020, источник

"Изменение ключевой ставки - один из имеющихся у ЦБ инструментов влияния на курс рубля. Очевидно, что рост ключевой ставки произойдет в ближайшее время. <...> Если ЦБ повысит ставку, ипотека подорожает, значит, и спрос продолжит снижаться. На увеличение стоимости метра также повлияет и увеличение процентной ставки по проектному финансированию, в том числе, и по тем проектам, которые уже работают по ранее полученному финансированию"

Михаил Хорьков, - глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, 10 марта 2020, источник

"Сейчас много полярных мнений на этот счет, и за любым изменением спроса будет стоять эмоциональная реакция на происходящее. Любая паника влияет на поведение покупателя. Причем одна и та же ситуация может интерпретироваться по-разному: одни будут ожидать снижения цен (из-за кризиса в экономике), другие — роста ставок по ипотеке. Страх и ожидания будут управлять рынком в ближайшие месяц-два. Потом ситуация стабилизируется, излишняя волатильность рубля исчезнет, и люди начнут подходить к покупке квартиры более взвешенно и объективно"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», 10 марта 2020, источник

"На фоне кризисных явлений Центробанк, скорее всего, будет вынужден повысить ключевую ставку, а вслед за этим, соответственно, вырастут и ставки по ипотеке. Надеюсь, скачок будет не столь резким, как в конце 2014 года, когда ставки достигли по сути заградительного уровня в 17%, что послужило для многих стоп-фактором при покупке жилья. Тем не менее, рост ставок и ужесточение условий по ипотеке неизбежны. <...> Пока речи о снижении спроса не идет. Напротив, на фоне валютной турбулентности спрос обычно нарастает. Во всяком случае, уже 10 марта известный столичный застройщик в ряде своих проектов упразднил скидки, а другой девелопер объявил о повышении цен в некоторых из своих ЖК. Впрочем, если повышение ставок по ипотеке будет довольно ощутимым, это действительно может привести к снижению динамики продаж и оттоку покупателей"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании «Этажи», 10 марта 2020, источник

"Первый сценарий (для рынка недвижимости при обвале рубля - прим.ред.). Банки отреагируют на изменения и повысят ипотечные ставки, но не более чем на 1−1,5%, поскольку опыт показывает, что резкое повышение — это тупиковый путь. И такое лёгкое повышение будет сбалансировано политически, поскольку наиболее оправданное для банков рыночное решение сейчас — это 2−2,5% роста. Такое лёгкое повышение ставок сократит спрос на недвижимость, но позволит сбалансировать рынок и в краткосрочной перспективе можно говорить о снижении стоимости квадратного метра. Но при покупке с привлечением ипотечных средств, выгода от снижения цены компенсируется повышением ставок.

Второй сценарий видится наиболее возможным. Государство найдёт инструменты сдерживания ипотечных ставок и стимулирования строительной отрасли. В краткосрочной перспективе это может привести к увеличению цен на недвижимость на фоне стимулированного спроса, зато в долгосрочном прогнозе увеличит количество предложений на рынке недвижимости, что в будущем позволит умерить рост стоимости жилой недвижимости.

И третий сценарий — самый негативный. Это полный обвал цен на недвижимость, в случае, если государство полностью откажется от мер и ставка по ипотеке взлетит на уровень 2014−2015 годов. В этом случае цена недвижимости может снизиться на 20−25%. В краткосрочной перспективе мы увидим низкие цены на недвижимость, но за счёт высоких ставок по ипотеке. И выгоды от этого никто не получит. Мало того, в долгосрочной перспективе это может привести к затормаживанию развития строительной отрасли и дефициту жилья”

Борис Терехов, - партнер Группы компаний SRG, 10 марта 2020, источник

"... не смотря на кажущуюся привлекательность ипотеки, реальные доходы населения снижаются, а степень закредитованности растет. Таким образом, даже дешевая ипотека доступна далеко не всем, ведь в первую очередь раскупают самые доступные квадратные метры. Отдельно стоит отметить действия регулятора. Возможно уже в этом году мы увидим повышение надбавки к коэффициентам риска в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика. Это повлияет на снижение стоимости квадратных метров"

Игорь Ларин, - директор ипотечного бизнеса банка "Дом.РФ", 11 марта 2020, источник

"В 2020 году прогнозируется рост ипотечного рынка на 10-15%, доля рефинансирования на рынке может увеличиться до 15% в общем объеме выданных кредитов"

Евгений Поташников, - первый заместитель генерального директора компании AFI Development, 11 марта 2020, источник

"Падение курса рубля вследствие отказа от соглашения с ОПЕК сложно называть обвалом или кризисом, скорее это временная корректировка. Тем не менее, это может сказаться на рынке жилой недвижимости, в частности повлияет на стоимость квадратного метра, рост которого может составить до 10% в среднесрочной перспективе. <...> ... сложившаяся ситуация также может активизировать спрос на жилье, поскольку россияне стремятся зафиксировать свой капитал вложением в надежный и потенциально прибыльный актив"

Анна Боим, - коммерческий директор ГК "А101", 11 марта 2020, источник

"При сохранении негативных тенденций к лету спрос на жилье вырастет примерно на 7% или даже больше. Дальнейшее повышение цен на жилье будет "плавным и небольшим", поскольку за последние восемь месяцев цены итак росли на фоне перехода на эскроу-счета. <...> Ставка, весьма вероятно, останется на прежнем уровне или вырастет на 0,5-0,75%"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 11 марта 2020, источник

"Если говорить о ценах, то их движение станет более-менее очевидным в ближайшие 1-2 месяца. Что касается спроса, то основной итог влияния обвала можно будет подвести через полгода или год

Елена Мищенко, - руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет Недвижимости", 11 марта 2020, источник

"В течение ближайших двух недель те, кто планировал продавать квартиры, скорее всего, выведут их из продажи и переориентируются на доллары. Поэтому в марте еще возможен небольшой всплеск по ценам. Однако уже в апреле они начнут падать. К лету проседание может составить 15-20%. К концу года ситуация с ценами может выровняться"

Игорь Индриксонс, - управляющий инвестициями в недвижимость, 11 марта 2020, источник

"Сегодняшняя ситуация вызовет бум покупок на рынке недвижимости в России, так как больше некуда вкладывать. Фондовому рынку опять не доверяют. Доверяют только недвижимости и валюте"

Виталий Мутко, - генеральный директор "Дом.РФ", 12 марта 2020, источник

"Действительно, в последние два-три дня активы дорожают, и уже неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Безусловно, сейчас многое зависит от того, как поведет себя Центробанк, приняв решение по ключевой ставке вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на один-два процентных пункта назад. Сейчас средняя базовая ставка по ипотечным кредитам составляет 8,5 процента, причем наблюдается оживление спроса. Думаю, что еще одну-две недели банки продолжат работать в этом режиме. Но в ближайшее время могут быть приняты такие решения, потому что заимствования ОФЗ уже выросли на один пункт и деньги стали дороже"

Максим Осадчий, - начальник аналитического управления банка БКФ, 12 марта 2020, источник

"На ближайшем заседании совета директоров Банк России, которое запланировано на 20 марта, ключевая ставка, вне всякого сомнения, не будет снижена, и с большой вероятностью может быть повышена на 25 базисных пунктов (сейчас – 6% - ред.). Среди основных предпосылок ужесточения денежно-кредитной политики Банка России – рост инфляционных рисков из-за резкой девальвации рубля, приведшей к удорожанию импорта. <...> Усиление оттока капитала из России способствует росту доходностей на фондовом рынке, после шока 9 марта доходности ОФЗ выросли приблизительно на 1 процентный пункт. Далее отреагирует ростом ставок рынок МБК, затем – рынок розничного и корпоративного кредита, а также рынок депозитов. Пойдут в рост и ставки по ипотеке"

Михаил Доронкин, - директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР, 12 марта 2020, источник

"Для повышения ипотечных ставок на 1-2 процентных пункта в моменте необходимо повышение ключевой ставки не менее чем на 1 процентный пункт в сочетании с достаточно жесткой риторикой регулятора относительно вероятности повышения ставки в будущем. <...> Существенное обесценение рубля в последние несколько дней действительно повысило вероятность ужесточения монетарной политики и повышения ключевой ставки на ближайшем заседании совета директоров Банка России. Однако уровень ставки будет зависеть от ожидаемой динамики инфляции и ее приближении к целевому уровню, который продолжает составлять 4%"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 12 марта 2020,  источник

"В настоящее время данной мерой господдержки воспользовались порядка 40 тыс. заемщиков, что говорит о ее востребованности на рынке. С учетом внесенных поправок число потенциальных заявителей может увеличиться на 12-15%. Кроме того, сами ипотечные заемщики смогут сэкономить средства семейного бюджета на подготовку необходимого пакета документов, так как перечень документов, необходимых для заверения у нотариуса, существенно снижен в размере. Для многих многодетных семей в России это существенные средства"

Аналитики ЦБ, 12 марта 2020, источник

"Многие напрямую связывают снижение ставок по ипотеке с уровнем ключевой ставки Банка России, однако ценообразование процентных ставок в экономике устроено сложнее. Уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, как и ставок по другим инструментам (как кредитам, так и депозитам), определяется банками исходя из уровня доходности по безрисковым инструментам (например, ОФЗ) на соответствующий срок, оценок кредитного риска (невозврата долгов) и издержек, связанных с выдачей и обслуживанием кредита. <...> Доступность жилья в первую очередь определяется уровнем цен на него, уровнем доходов населения, доступностью инструментов финансирования (ипотеки) и развитием альтернативных покупке жилья инструментов решения жилищного вопроса (аренда, социальный наем). Ценовая доступность жилья в России достаточно высока, несмотря на то что ставки по ипотеке также относительно высокие: отношение средней стоимости квадратного метра к средней зарплате в России меньше, чем в большинстве стран"

Аналитики ЦБ, 12 марта 2020, источник

"Вероятно, значительное снижение ставок по ипотеке вначале вызывает рост доступности финансирования покупки жилья (аннуитетные платежи значительно уменьшаются). Это приводит к росту спроса, причем как естественного (направленного на улучшение жилищных условий), так и инвестиционного. Увеличение спроса на рынке становится таким значительным, что вызывает опережающее рост доходов и инфляции повышение цен на жилье. Оно затрудняет накопление первоначального взноса на покупку жилья, что приводит к повышению кредитных рисков (растет доля ипотеки с низким первоначальным взносом) и в конечном счете к снижению доступности ипотеки. В итоге первоначальный эффект повышения доступности заемного финансирования на покупку жилья перекрывается снижением его ценовой доступности. Впрочем, наш анализ соотношения роста задолженности по ипотеке и роста цен на жилье на первичном и вторичном рынках по регионам РФ указывает на отсутствие статистической зависимости между ними в 2017—2019 годах. В частности, многофакторный регрессионный анализ показал, что доходы и численность населения являются более значимыми факторами для динамики цен на первичном рынке жилья. При этом статистически значимой зависимости между ценами на жилье и ипотекой не прослеживается ни на первичном, ни на вторичном рынках. ...вероятно, причина отсутствия значимой связи между динамикой цен и ипотечного кредитования в России в настоящее время кроется в относительно невысоком уровне задолженности по ипотеке. <...> Форсированный рост ипотечного кредитования может снижать макроэкономическую устойчивость. Ускоренный рост этого сегмента кредитования увеличивает риски возникновения кризиса на рынке жилья, а также усиливает его негативные макроэкономические последствия"

Денис Фролов, - партнёр BMS Law Firm, 12 марта 2020, источник

"ЦБ РФ действительно может повысить ключевую ставку для укрепления курса рубля, но вряд ли это произойдет в ближайшее время. <...> Сейчас уже предприняты меры для стабилизации национальной валюты, и пока не будет четкой картины их эффективности, ключевая ставка останется прежней. Есть запрет на повышение ставок в отношении физических лиц, поэтому никаких изменений по действующим кредитам для граждан не будет"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 12 марта 2020, источник

"Если и произойдет коррекция (ключевой ставки ЦБ - прим.ред.), то максимум на 1,5–2%. Если же отталкиваться от одного из основных индикаторов для банков (с точки зрения доходности ипотечных ставок) — доходности десятилетних ОФЗ, то стоит ожидать, что уже в ближайшее время ипотечная ставка может повыситься на 0,5–1 п. п."

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании «Метриум», 12 марта 2020, источник

"Последние месяцы президент и премьер неоднократно заявляли о необходимости сокращения ипотечных ставок, и разворот на 180 градусов может быть воспринят очень негативно накануне голосования за поправки в Конституцию 22 апреля. ...на грядущем заседании ЦБ сохранит ставку на текущем уровне, но повысит ее через один — три месяца, когда порожденная девальвацией рубля инфляционная волна накроет экономику"

Николай Власов, - младший директор по корпоративным рейтингам агентства "Эксперт РА", 12 марта 2020, источник

"Недавняя резкая девальвация рубля неизбежно приведет к росту инфляции, что повлечет удорожание себестоимости строительства. На рынке публичного долга в начале этой недели уже наметились тенденции роста доходностей госбумаг и корпоративного долга. Если стресс на финансовых рынках перерастет в полноценный финансовый кризис, это приведет к бегству инвесторов в иностранную валюту, росту доходностей по российскому госдолгу и корпоративным облигациям. В таком сценарии не исключено, что Банк России поднимет ключевую ставку, чтобы сдержать инфляционные риски. <...> ...рост ключевой ставки, в свою очередь, повлечет неизбежный рост процентных ставок по банковскому кредитованию застройщиков. Это надавит на экономику застройщиков, что станет еще одним поводом по увеличению цен для сохранения застройщиками той же экономики проектов. Но рост ключевой ставки также обусловит увеличение ставок по ипотеке, которая сейчас обеспечивает более половины финансирования всех сделок с жильем в стране. Поэтому в итоге на горизонте года произойдет уменьшение платежеспособного спроса, что отразится на динамике продаж застройщиков. ...на горизонте года-двух при условии перехода в финансовый кризис падение темпов строительства и рост банкротств в отрасли ускорится. Площадки выбывающих игроков будут консолидироваться крупными игроками или Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства. В конечном итоге сценарий перехода в кризис лишь ускорит начавшийся ранее процесс консолидации в строительной отрасли"

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка, 13 марта 2020, источник

"Рост доступности вылился в сокращение числа людей, которые смогли получить кредит. Статистика января 2020 года говорит о том же: рекордно низкая ставка сочетается с сокращением числа выданных кредитов.  ...при одной и той же сумме ипотечного кредита средний платеж за два предшествующих года только за счет изменения ставки и сроков кредитования мог сократиться с 19,9 тыс. до 18 тыс. руб. Однако он увеличился до 22 тыс. руб., почти на 11%. Произошло это из-за роста средней стоимости кредита, которая, в свою очередь, увеличилась из-за роста цен на недвижимость. <...> ... стоит снизить порог для применения повышенных риск-весов по ипотеке с 20% до 10% первоначального взноса. Это повысит доступность кредитов без существенного влияния на риски портфеля. Стоит отказаться от планов ЦБ применить показатель долговой нагрузки (ПДН) к ипотечным кредитам. Методика расчета ПДН такова, что ее недостатки наиболее ярко проявляются именно в ипотечном кредитовании: для незарплатных клиентов банка доход заемщика оценивается как среднее по региону, что заведомо занижает доходы более состоятельных клиентов, а это и есть ипотечные заемщики"

Сергей Гордейко, - независимый эксперт по ипотечному кредитованию, 13 марта 2020, источник

"За многие годы отработаны три основных практики повышения кредитных ставок. Первая практика. Ставка повышается завтра, любые подготовленные сделки или одобренные кредитные заявки пересчитываются по новой ставке. Вторая практика. Ставка повышается с первого числа ближайшего месяца. До этого момента выполняются все обещания и одобрения. Третья практика. Ставка повышается с любого числа, но действует для приема новых заявок. Все выданные одобрения действуют в рамках обозначенного в них срока. В практику ипотечного кредитования вошла и закрепилась партнерская работа. Доля партнерских продаж находится в диапазоне 35-95 % от общего объема. Опыт прошлых кризисов, полукризисов, псевдокризисов показал, что первая практика ухудшала отношения с партнерами, которые потом очень долго восстанавливались. А кто-то продолжает работать или, принимает другие практики повышения ставок. В итоге отношения с партнерами меняются разнонаправленно. Есть предположение, что и сейчас последствия будут аналогичными"

Ринат Иржанов, - управляющий Уральским филиалом ПСБ, 13 марта 2020, источник

"Программы ипотечного кредитования традиционно сочетают в себе черты рыночных финансовых решений и продуктов социальной направленности. Можно ожидать, что в условиях волатильности на финансовом рынке регулятор вынужден будет применить увеличение ключевой ставки, что повлечет за собой рост ставок в экономике. Но рынок ипотеки в России на сегодняшний день сложнее. С одной стороны, увеличение ставок для ипотечных кредиторов грозит потерей рыночной доли. С другой стороны, ипотечный рынок предполагает рост влияния социальных и стимулирующих программ кредитования, во многом изолированных от краткосрочной волатильности на финансовом рынке. Наиболее вероятен сценарий реакции ипотечного рынка по типу III-IV квартала 2018 года, когда мы видели краткосрочное увеличение ставок по ипотеке и сокращение объемов выдачи на 15-25%. После стабилизации ситуации мы ожидаем восстановления рынка"

Анна Морина, - руководитель аналитического управления “Открытие Research” банка “Открытие”, 13 марта 2020, источник

"При увеличении доходности ОФЗ выше 8% Банк России может перейти к внеплановому увеличению ключевой ставки (следующее заседания совета директоров Банка России по плану должно состояться 20 марта). При масштабном движении на валютном рынке — более 90-100 руб./долл. и роста доходности ОФЗ до двузначных уровней — Банк России может прибегнуть к скачкообразному увеличению значений ключевой ставки. Первым на изменение ключевой ставки реагирует рынок ипотечного кредитования, который коррелируется с динамикой ключевой ставки. Однако в условиях рекордно низкой инфляции (2,3% г/г по итогам февраля) Банк России выступает бенефициаром умеренной девальвации рубля — по этой причине реакция Банка России если и состоится, то будет не столь сильной и не столь быстрой, как в 2014 году"

Наталья Орлова, - руководитель Центра макроэкономического анализа Альфа-банка, 13 марта 2020, источник

"Снижение ставок по ипотеке, я думаю, точно прекратится. Может быть, кто-то будет повышать. <...> Я не считаю, что сейчас повышение ставки ЦБ выглядит однозначно предопределенным, потому что все-таки за последнее время мировые центральные банки свои процентные ставки снизили, то есть дифференциал процентной ставки стал еще больше в пользу России, если мы говорим про номинальные ставки. У нас в последние месяцы фиксировалась очень низкая инфляция — 2,3% по состоянию на февраль. И ослабление курса, которое мы сейчас видим, позволяет инфляции вернуться на 4% к концу года, но не создает очень существенных рисков превышения этой цели"