ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #74

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #74

Александр Сафонов, - профессор Финансового университета при Правительстве РФ, 20 июля 2020, источник

"В условиях, когда экономический кризис сильно ударил по людям – мы видим, что второй квартал 2020 года дал нам «минус» 8% по реальным доходам населения, – надеяться на сохранением темпов строительства без активной помощи государства не приходится. В такой ситуации для граждан многие вещи стали важнее жилищного вопроса. <...> Если мы посмотрим на успешные практики, то за основу лучше взять американскую систему, заключающуюся в создании государственных агентств поддержки ипотеки. В США просто купить и продать жилье, пусть это и сыграло роль в кризисе 2008 года, когда были переоценены возможности ипотечных агентств, а на строительном рынке возник пузырь. Важен принцип, когда государство берет на себя самые сложные дела – это подвод коммуникаций, водоотведение и другие инфраструктурные направления... России нужно выходить на уровень ипотечного кредита, который существует в ЕС и США, т. е. где-то в 1,5% годовых с рассрочкой на 20 и 30 лет. Частный бизнес на такие условия никогда не пойдет, особенно в России. У него горизонт планирования в лучшем случае 3-5 лет, а не 20 или 30, поэтому тут должно работать государство. Система госпланирования и система федеральных и региональных агентств, удешевлявших бы ипотеку и в случае необходимости выкупавших ее"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 21 июля 2020, источник

"В сложившихся условиях снижение цен на недвижимость в большинстве регионов России маловероятно, поскольку на фоне повышенного спроса мы отмечаем сокращение объема предложения как на вторичном, так и на первичном рынке жилья... Несмотря на кризис, покупательская активность набирает обороты плюс снижение ставок по банковским депозитам вносит свою лепту — отмечается приток на рынок недвижимости покупателей, которые до этого предпочитали хранить свои сбережения в банках. По нашим прогнозам, пик в данном покупательском сегменте следует ожидать осенью, а это еще больше подогреет спрос и сократит предложение на рынке. Вероятность снижения цен на недвижимость, тем не менее, существует, но только в долгосрочной перспективе — не ранее двух-трех лет и при условии, что цены на недвижимость будут сильно завышены, доходы населения снизятся, а рынок начнет наполняться новыми предложениями"

Михаил Чамров, - директор департамента кредитного бизнеса банка "Открытие", 23 июля 2020, источник

"Мы не видим потенциала к увеличению спроса и снижению риска по кредитованию: сегодня страхование предмета залога является обязательным, а жизнь и здоровье страхуются клиентами в 90% случаев, поскольку в противном случае банки предусматривают повышенную ставку. С учетом тонкой маржи по ипотеке, перекладывание расходов по страхованию на банк приведет к увеличению ставки по кредиту на 0.6-0.7 процентных пункта"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 24 июля 2020, источник

"Снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. не приведет к существенному уменьшению процентов по ипотеке. Ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики уже заложены в предложения участников рынка. <...> Дальнейшее небольшое снижение ставок (по ипотеке - прим.ред.) не приведет к активному развитию кредитования. Сейчас основным его ограничителем выступает неопределенность относительно доходов населения из-за последствий ограничительных мер и сохраняющихся рисков второй волны пандемии"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 24 июля 2020, источник

"До конца лета серьезного снижения ставок по ипотеке ждать не стоит — ключевая ставка и до этого находилась на исторически низком уровне. Если будут предложены правительством какие-то новые меры поддержки строительной отрасли, то в рамках спецпрограмм вполне возможны европейские ипотечные ставки около 3–5%. В среднем по стране к концу года ипотечные ставки снизятся до 7%. <...> Рост спроса на жилье, который наблюдался в июне-июле, вряд ли продолжится... Многие могут отложить покупку квартиры на осень в ожидании дальнейшего снижения ставок, особенно это касается вторичного жилья, где льготных программ нет. Поэтому роста числа ипотечных сделок стоит ожидать, вероятно, начиная с сентября"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 24 июля 2020, источник

"Одновременно с уменьшением ставок по ипотеке наблюдается снижение реальных доходов населения, рост безработицы и ужесточение требований банков к заемщиков. Вместе с этим стоимость недвижимости продолжает расти, застройщики в условиях продаж по эскроу-счетам вынуждены повышать цены. Поэтому в краткосрочной перспективе снижение ставки не приведет к ажиотажному спросу. Ипотека уже подешевела, этот фактор уже включен в стратегии поведения покупателей на рынке жилья. Но важно не только иметь возможность взять относительно доступный кредит, но и быть уверенным, что его обслуживание будет в ближайшие годы комфортным"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер компании "ВекторСтройФинанс", 25 июля 2020, источник

"Прогнозам, предрекающим обвал цен (на жилье - прим.ред.), не суждено оправдаться. Как могут девелоперам предлагать скидки и опускать цены, если затраты на строительство постоянно растут? Инфляция продолжает ускоряться, дорожают строительные материалы, из-за скачков курса валют импорт растет в цене. А теперь еще к традиционным статьям расходов добавились и издержки на проведение тестов на COVD-19, а также приобретение средств индивидуальной защиты. <...> Отложенный спрос может исчерпать себя уже к осени. Но если к этому времени наметится экономический рост, а у людей появится уверенность в завтрашнем дне, на рынок придут новые покупатели, у которых есть потребность в улучшении жилищных условий. Однако вторая волна коронавируса легко может перечеркнуть эти прогнозы. Если эпидемиологическая ситуация обострится, работа застройщиков, банков, регистраторов может быть приостановлена, и тогда продажи вновь упадут. В такой ситуации не сможет помочь даже доступная ипотека. Что же касается прогноза по ценам, политика ценообразования вряд ли изменится. К концу года в Москве больше половины новостроек будет продаваться по эскроу-счетам, что означает дальнейшее удорожание средней стоимости квадратного метра. Темпы роста могут замедлиться, но глубокое падение маловероятно даже при самом пессимистичном сценарии развития событий"

Ольга Ульянова, - старший кредитный эксперт Moody's, 27 июля 2020, источник

"Динамика выдач ипотеки по месяцам в этом году будет очень неравномерной из-за исключительных разовых факторов. Тем не менее, по нашим оценкам, выдачи ипотеки в 2020 году не превысят показатели прошлого года, будут на уровне 2,5 трлн руб. Ведь сохранят свое влияние фундаментальные ограничения, прежде всего тот факт, что у многих потенциальных заемщиков из-за падения доходов нет ресурсов на покупку жилья, даже в кредит по низкой ставке"

Екатерина Новикова, - доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова, 27 июля 2020, источник

"Среди граждан России возрос спрос на приобретение земельных участков с домами как для летнего отдыха, так и на случай очередной самоизоляции. <...> Данный рост может быть связан в первую очередь с послаблением режима самоизоляции и накопленным отложенным спросом потребителей, в планах которых были соответствующие приобретения товаров длительного использования. Здесь также стоит учесть возросший спрос жителей РФ на приобретение участков земли с домами как для летнего отдыха, так и для последующего круглогодичного проживания в них в случае очередной самоизоляции, а также перехода работников на частичную дистанционную работу и в будущем"

Олег Комолов, - доцент Финансового университета при Правительстве РФ, 27 июля 2020, источник

"Ажиотажный спрос на кредиты, такая возросшая потребительская активность, она проявляется не только на рынке недвижимости. На рынке автокредитования похожая ситуация. Люди пытаются побыстрее конвертировать ненадежную национальную валюту во что-то материальное, в то, что будет служить им долгие годы верой и правдой. Иными словами, многие хотят решить жилищный вопрос сейчас, пока деньги еще чего-то стоят. Все ожидают второй волны коронавируса, все ожидают девальвации... В РФ нет фундаментальных предпосылок для роста спроса на ипотечные кредиты. Этот всплеск носит временный характер. Фундаментальных предпосылок для роста спроса нет. К осени мы получим затухание этой тенденции. Кроме того, многое зависит от того, как поведет себя мировая экономика и будет ли вторая волна. Мы видим некоторые предпосылки к этому. Приходят новости о новых вспышках эпидемии. И если в РФ ситуация весны этого года повторится, то мы получим очередной обвал спроса, и, конечно, эту ситуацию Центральный банк исправить снижением ставки не сможет"

Алексей Моисеев, - замглавы Минфина, 28 июля 2020, источник

"Насколько в целом правильно системно субсидировать такой кредитный продукт как ипотека? Во-первых, о чем говорила председатель ЦБ, мы рискуем раздуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы взять ипотеку. Вторым аспектом может стать рост цены на этот продукт"

Анатолий Аксаков, - председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, 28 июля 2020, источник

"Мы уже проходили этап продления льготной ипотеки, которая у нас была в 2015-2016 годах, никакого пузыря не создалось, и рынок нормально развивался. Думаю, и сейчас он так же будет нормально развиваться, в данном случае заемщик только получает дополнительные возможности погашать кредит, поскольку кредит для него становится более дешевым, вот и все. А все остальные условия: первоначальный взнос, доходная составляющая заемщика, предельная долговая нагрузка — все это банки сейчас, в том числе под влиянием ЦБ, внимательно изучают, прежде чем выдать соответствующий ипотечный кредит. По поводу обращения: да, мы, когда принимали постановление по отчету Банка России, прописали момент, связанный с продлением ипотеки, и этот пункт постановления Государственной думы, в заключении комитета, как раз обращен и к Центральному банку, и к правительству России"

Иван Уклеин, - директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 28 июля 2020, источник

"Пока очень преждевременно говорить о том, что на рынке ипотечного кредитования зреет “пузырь”. Назвать ипотеку доступной сейчас, пожалуй, невозможно. Дело в том, что ставки, которые доступны ипотечным заемщикам на многих западных рынках, составляют 1-3%, у нас ставки иной раз доходят до 10%. Поскольку льготная ипотека доступна далеко не всем — как известно, там есть определенные лимиты — не текущий момент пока признаков “пузыря” нет. Хотя другой вопрос, конечно, заключается в том, что если программы кредитования расширяются, то нужно больше внимания уделять росту мошенничества и тому, что кредиты станут доступны менее платежеспособным заемщикам. На самом деле рынок закладывает в свои ожидания то, что программа в том или ином виде будет продлена. Безусловно, ставки на рынке снижаются, но это не означает, что программы субсидирования нужно отменять или сворачивать. Дело в том, что вслед за ипотекой это косвенная поддержка строительства, которая сейчас испытывает не лучшие времена, поскольку большинство кредитных программ распространяются на первичное жилье"

Александр Пыпин, - руководитель проекта Data Flat, 28 июля 2020, источник

"Ставки могут оказаться на любом уровне, поскольку это определяет отношения не только между тем, кто берет кредит и застройщиком, но и между застройщиком и банком. А они могут договориться и вплоть до того, что ставка будет заявляться 0%, и все кредиты будут идти под 0%, но сами проценты будут заложены в стоимость. Мы вполне можем увидеть такой сценарий, что к концу года цены на новостройки повысятся на 10%. Ставки выдачи будут в районе 4%, но за счет такого значительного роста цены все участники — и застройщик, и банк — свое получат просто в таком скрытом виде, за счет выросшей цены. Для потребителя это будет означать, что при низкой ипотечной ставке ежемесячный платеж у него будет не меньше, а, возможно, даже больше, чем он бы платил при высокой ставке. Поэтому, к сожалению, сейчас ситуация для обычных потребителей такая, что участие во всех этих сложных финансовых действиях становится все более непрозрачным, поскольку механизмы, которые задействуются, становятся все более сложными"

Сергей Ховрат, - руководитель Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике (АРЧК), 29 июля 2020, источник

"Реализация госпрограммы "Дальневосточная ипотека" в части индивидуального жилищного строительства (ИЖС) тормозится из-за нередко завышенных требований банков к залоговому имуществу... Поступают обращения граждан, которые сообщают, что банк требует залог гораздо больший, чем необходимо. К примеру, в Якутии банк одобрил женщине кредит в размере 3,6 млн рублей. При этом залог на весь срок кредитования банк взял дом с земельным участком, который принадлежал родителям, это 4 млн рублей, земельный участок за 1,1 млн рублей, ну и строящийся дом, приблизительной стоимостью 4 млн рублей. <...> На мой взгляд, именно кредитование ИЖС в рамках нашей программы имеет огромный ресурс. (...) Основная проблема в ИЖС - отсутствие ликвидного залога. Банк не понимает, что будет построено в итоге, поэтому перестраховывается"

Александр Викулин, - генеральный директор НБКИ, 29 июля 2020, источник

"За последние полгода размер рекомендованного семейного дохода заемщика, комфортного для обслуживания ипотеки, существенно снизился. С учетом некоторого сокращения среднего срока ипотечного кредита, а также фактической неизменности его среднего чека, главной причиной улучшения показателя доступности ипотеки стало снижение в первой половине 2020 года процентной ставки по кредитам данного типа. По всей видимости, это также связано со снижением стоимости жилья во 2 квартале этого года в связи экономическими последствиями пандемии коронавируса"

Скотт Джонсон, - эксперт по экономике агентства Bloomberg, 29 июля 2020, источник

"Российским властям следует принять меры для предотвращения ипотечного кризиса, который может начаться из-за инициированной руководством страны программы льготного кредитования под 6,5 процента годовых... Правительству, возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования "пузыря" (ипотечного — прим. ред.)"

Максим Назаренко, - президент ассоциации ИЖС, 29 июля 2020, источник

"Объем рынка загородной недвижимости [в России] в год, в том числе, самостроя составляет примерно 550 млрд рублей. Мы считаем, что в течение 3-4 лет он может вырасти вдвое. За счет проникновения ипотеки в рынок, и она станет более доступной... Спрос на объекты ИЖС достаточно высок - около 300 тыс. семей ежегодно выражают желание построить или приобрести загородную недвижимость"

Сергей Хотимский, - совладелец Совкомбанка, 29 июля 2020, источник

"Стабильность бюджета является приоритетом. “Пузырь” может быть даже не в целом на рынке недвижимости, а в том, что, когда человек покупает у застройщика, он получает льготную ставку, а если нужно перепродать эту квартиру, то его покупатель не получит льготную ставку, ему будет тяжелее продать. Она может быть ниже, люди могут рисковать своими первоначальными взносами"

Дмитрий Прокофьев, - экономист, 29 июля 2020, источник

"Ипотека дешева там, где высоки доходы потенциальных покупателей жилья! Как это работает? Просто. Высокий уровень доходов дает человеку свободу в выборе жилья - он может его просто снимать. Девелопер, планирующий продавать квартиры (и банк, который его кредитует), учитывает, что никакие кабальные условия ипотеки с «обеспеченным» человеком не прокатывают - связавшись с покупкой жилья, он должен иметь очевидный выигрыш, по сравнению с тем, что он снимает. Либо в цене сделки, либо в качестве жилья. Ликвидность жилья, качество, инфраструктура - мотивация застройщика обеспечивать все эти штуки растет вместе с ростом доходов людей, а не со снижением процента по ипотеке. Кроме того, рост доходов - это рост конкуренции среди застройщиков, а такая конкуренция работает на снижение цены. Кроме того, высокие доходы покупателей жилья - это низкие риски неплатежей, а значит, снижение процента по ипотеке. Плюс гарантии прав человека и социальные гарантии - если банк знает, что потеряв работу, человек сможет продолжать платежи, а не скатится на дно - он не будет задирать процент. И доступная и качественная система здравоохранения работает на снижение процента ипотеки! Если девелопер и застройщик знают, что заболевший человек не будет «собирать на лечение смсками», а получит нормальную помощь, они тоже не будут поднимать процент по ипотеке...

Начальник может сколько угодно стучать ручкой по столу, требуя снизить стоимость ипотеки - пока у людей нет денег, а их права не защищены - ипотека будет оставаться дорогой, и даже принудительное снижение ставки обернется повышением цены жилья, просто в другой форме"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 30 июля 2020, источник

"Российские банки весной на фоне пандемии коронавируса ужесточили выдачу ипотеки, однако уже с отменой введенных в экономике ограничений в июне уровень одобрения заявок на выдачу кредитов вернулся на докризисный уровень в 78-80%"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер России, 30 июля 2020, источник

"Когда мы говорим о "корпоративных" вопросах, то есть еще Федеральный фонд дольщиков, Фонд ЖКХ и компания "Дом.РФ", стратегию деятельности которой еще предстоит утвердить... Сейчас "Дом.РФ" нужен государству именно в качестве института развития, "чтобы в стране было полное понимание, что происходит на рынке и куда двигаться, чтобы повысить доступность жилья для населения. Сам "Дом.РФ" должен развивать свои компетенции в области стратегии развития жилищной сферы и выработкой стандартов помогать Минстрою, а в ряде случаев они должны уметь самостоятельно управлять крупными проектами. Тем более, что "Дом.РФ" уже доказал способность быть оператором самых важных программ поддержки как бизнеса, так и населения, в том числе новой программы ипотеки с господдержкой"

Антон Покатович, - экономист "БКС Премьер", 30 июля 2020, источник

"На наш взгляд, повышение средних ставок по ипотеке в июне до 7,5% может быть связано с учетом ипотечных кредитов, выдаваемых по льготной ставке, при расчете средних ставок по ипотеке... Можно предположить, что в июне часть отложенного ипотечного спроса могла быть удовлетворена, доля льготных ипотечных кредитов при расчете средних ставок также могла сократиться, что привело к приближению июньской средней ставки к "рыночной" средней и отразилось ее повышением до 7,5%.Однако это явление временное - тренд на снижение ипотечных ставок далее по году может продолжиться. Мы не исключаем, что ЦБ все еще не закончил цикл снижения ключевой ставки. В этой связи полагаем, что по итогам года ставки по ипотеке могут находиться в диапазоне 7-7,5%"

Антон Павлов, - управляющий директор Абсолют-банка, 30 июля 2020, источник

"Сворачивание госпрограммы льготной ипотеки никак не повлияет на рынок, потому что к моменту ее окончания ставки в целом упадут до уровня 6–7% благодаря снижению ключевой ставки. <...> Мы ожидаем роста на 30–40% (по итогам второго полугодия 2020 года - прим.ред.) по сравнению с первым полугодием”

Мария Букаева, - руководитель отдела разработки продукта ГК "А101", 31 июля 2020, источник

"Долгое время подавляющее большинство наших клиентов составляли семьи с детьми, поэтому в нашей квартирографии приоритет отдавался просторным квартирам. Но в последние полтора-два года среди посетителей офисов продаж стала расти доля синглтонов к концу 2019 года – до 37%, а уже к концу 2020 года она может дойти до 50%. Отчасти катализатором спроса выступила пандемия коронавируса - раньше эти люди чаще решали арендовать жилье, но теперь задумались о приобретении собственного. Тренд на образ жизни синглтона пришел из Европы... При этом в России у него очень высоки шансы стать долгосрочным"