ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #75

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #75

Денис Иконников, - портфельный управляющий ИК QBF, 27 июля 2020, источник

"На фоне ожидаемого продолжения снижения ключевой ставки ЦБ к концу года средний процент по ипотеке может понизиться до 6,5–7% годовых. Учитывая то, что в ближайшее полугодие ожидается переход к нейтральной денежно-кредитной политике Центробанка, население стремится взять ипотеку по низким ставкам перед возможным началом цикла ужесточения монетарной политики. Таким образом, до конца года можно ожидать роста ипотечного кредитования"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 27 июля 2020, источник

"В конце года средняя ипотечная ставка может составить 7–7,5%, если не будет никаких потрясений. Это максимальный справедливый размер ставки по жилищным кредитам в нынешних условиях. Справедливый уровень стоимости ипотеки — это ключевая ставка ЦБ (4,25%) плюс 2% маржи банков за обслуживание — то есть 6,25%. С учётом непростой ситуации, страха дефолтов и необходимости покрытия рисков нормальным уровнем можно считать 7,25%. Всё, что выше — это уже слишком дорого... Ипотечные заёмщики — хорошие клиенты, поскольку у них есть залог, поэтому за них идёт конкурентная борьба. Она будет толкать банки ещё больше снижать текущие ставки. <...> Пока июньский подъём ипотечного кредитования выглядит очень позитивно, но он, скорее всего, продлится недолго. Если реальные доходы граждан упали на 8%, то за счёт чего будет расти ипотека? Все вышеперечисленные факторы повышения спроса на жилищные кредиты носят временный характер. Фундаментальных причин, чтобы такой же рост продолжался осенью и зимой, нет. К тому же возможны банкротства застройщиков и увеличение числа дефолтных заёмщиков, которых пока спасают ипотечные каникулы. Если убрать возможные резкие колебания — «чёрных» и «белых» лебедей, то высокий ипотечный спрос исчерпается где-то к сентябрю-октябрю. В результате хорошим итогом текущего года для ипотечного рынка можно будет считать выход хотя бы на объёмы 2019-го"

Аяз Алиев, - доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова, 28 июля 2020, источник

"В современных реалиях „раздувать“ ипотечный рынок очень опасно. Ведь, с одной стороны, можно понять правительство, так как оно пытается сделать его доступным, выполнить обещанные социальные обязательства. Но всё же «раздача» ипотеки рискует привести к плохим последствиям. Закредитованность населения высокая — это первое. К тому же около половины граждан не потянут её из-за низкой платёжеспособности, базовая заработная плата половины россиян попросту не позволяет брать ипотеку. Впоследствии будет наблюдаться рост количества банкротств физических лиц. <...> Требуется помочь тем, кто хотел бы взять ипотеку, но из-за низкого дохода не решается. Существует необходимость разработки некой шкалы ипотечной способности гражданина. Чтоб и государству понимать, кому и в какой степени помогать, и гражданам реально видеть свой ипотечный потенциал"

Роман Ромашевский, - финансовый директор VR_Bank, 30 июля 2020, источник

"В условиях снижения ключевой ставки ЦБ средневзвешенная ставка по ипотеке может опуститься до уровня 6,5% даже без госсубсидий в перспективе 1−2 лет, как в западных экономиках. К тому же строительство нового жилья имеет мультипликативный эффект на смежные отрасли и улучшает благосостояние граждан. Поэтому было бы разумно продлить субсидируемую ставку до середины 2021 года"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 3 августа 2020, источник

"Загородной ипотекой всерьез могут заниматься только крупнейшие банки, поскольку у них больше компетенций в оценке рисков. Другие банки не очень охотно дают такую ипотеку, так как в случае дефолта реализовать залог будет сложнее, чем квартиру. <...> Рост (спроса на загородное жилье - прим.ред.) временный. С точки зрения затрат на содержание загородная недвижимость, как правило, дороже квартиры, соответственно, в условиях снижения доходов населения долгосрочный тренд пока маловероятен"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров риелторской компании "Бест-Новострой", 3 августа 2020, источник

"Для банков данная мера (снижение первоначального взноса по льготной ипотеке до 15% - прим.ред.) рисков не несет, так как финансовые организации продолжат достаточно строго оценивать платежеспособность заемщиков. В оценку входит не только и не столько [возможность] гражданина накопить на взнос, ведь, в конце концов, он может внести в качестве взноса и деньги от продажи имущества, при этом будучи безработным, сколько общая платежеспособность, его стаж работы, сфера занятости. <...> Из-за нововведения в столице может немного вырасти число ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса и с многокомнатными квартирами комфорт-класса"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 3 августа 2020, источник

"Вслед за решением правительства РФ банки могут повысить требования к заемщикам и более тщательно следить за их состоянием. В России комфортной считается кредитная нагрузка при выплате в качестве первоначального взноса 30-40% от стоимости жилья"

Дмитрий Цветов, - директор по развитию ГК "А101", 3 августа 2020, источник

"Благодаря снижению первоначального взноса по льготной ипотеке до 15% спрос на эту программу, по предварительной оценке, может вырасти на 7-10%. Нередко именно первоначальный взнос, а вернее необходимость накопить требуемую сумму или получить на нее отдельный кредит, останавливает часть потенциальных покупателей, даже если ипотечные ставки выглядят очень привлекательными. Снижение размера взноса может привлечь на рынок первичного жилья тех, кто пока не рассматривает покупку квартиры в силу размера своих доходов"

Максим Ельцов, - генеральный директор "Первого ипотечного агентства", 3 августа 2020, источник

"Правительство стимулирует спрос через снижение ставки и первого взноса, и в краткосрочной перспективе это действительно нужная задача. Но в долгосрочной перспективе столь явный акцент только на этот аспект может привести и к существенным негативным последствиям. Было бы верно в дополнение к искусственному стимулированию спроса направлять ресурсы также и на его естественный рост — через рост доходов населения и снижение уровня закредитованности. Будущие негативные последствия пока остаются скрытыми. Но можно предполагать, что уже в октябре начнет расти доля просроченных платежей — сейчас это скрыто ипотечными каникулами. Видны и другие странные признаки — цены на строящуюся недвижимость у нас уже сравниваются с ценами на жилье на вторичном рынке или даже превосходят их"

Антон Шабанов, - экономический эксперт, 3 августа 2020, источник

"Не думаю, что снижение первоначального взноса по льготной ипотеке с текущих 20% до 15% как-то очень сильно повысит спрос на нее и она станет намного доступнее. Не стоит забывать, что предлагаемая мера – это реакция на те вызовы, которые приходят извне, то есть на ту экономическую ситуацию, где мы сейчас находимся. <...> Упали доходы, упали и первоначальные взносы. С такой силой и динамикой на 5% не упали цены на сами квартиры, недвижимость. В итоге уменьшение первоначального взноса приведет к увеличению срока, либо к тому, что в конечном счете заемщик выплатит больше, чем при первоначальном взносе в 20%... Говорить о доступности ипотеки преждевременно. Но те люди, которые находятся в безвыходной ситуации, и им нужна срочно квартира, для них это хорошее и интересное предложение. Говорить об экономическом эффекте, который привлечет новых заемщиков или поможет текущим, не стоит"

Никита Масленников, - ведущий эксперт Института современного развития, 3 августа 2020, источник

"В последние полгода наши граждане более аккуратно стали подходить к вопросу взятия кредитов, чтобы не попасть в долговую ловушку. И такая программа льготной ипотеки (под 6,5% - прим.ред.) этот риск в достаточной степени нивелирует, она очень эффективна и полезна. <...> Сейчас банки не ставят дополнительных ограничений для заемщиков, так как из-за пандемии действуют достаточно большие послабления по нормативам оценки кредитного риска. Однако, как только экономика в России восстановится, возобновится стандартная практика банковского регулирования. Центральный банк снова начнет устанавливать определенные критерии для оценки рисков заемщика, и банки обязаны их строго выполнять, иначе им приходят предписания доначислить резервы на вот этот кредитный риск заемщика. Это означает вычет из прибыли банков. Поэтому, если они не хотят терять прибыль, они будут действовать в соответствии с этими нормативами"

Никита Журавлев, - эксперт рынка недвижимости, 3 августа 2020, источник

"Сегодня ипотечные выплаты сравнялись с арендными платежами. То есть можно платить за свое как за аренду. На сегодняшний день ипотечная ставка 6,5% дала возможность людям аренду переложить в ипотеку. Этого еще никогда не было в истории Российской Федерации. Что касаемо доступности, я думаю, что и дальше правительство будет снижать ипотечную ставку. Я надеюсь, до конца года мы ее увидим уже не субсидированную, а просто ипотеку под 7%... Это очень важная работа, которая позволяет запустить экономику новостроек и дать работу строителям, производителям мебели и многим другим специалистам"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 3 августа 2020, источник

"Снижение первоначального взноса на ипотеку до 15% увеличит спрос на объекты недвижимости на 2—3% в последующие месяцы. <...> После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жилье примерно на 5—8% в зависимости от объекта. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне запуска ипотеки под 6,5%. Но к концу года ажиотаж несколько спадет и цены на квадратные метры снизятся на те же 5—8%"

Алла Юрова, - аналитик департамента корпоративных рейтингов НРА, 4 августа 2020, источник

"Медианное значение отношения общего долга и показателя EBITDA (у застройщиков - прим.ред.) может вырасти с 2,8 до 3,6. В НРА не ожидают по итогам года существенного изменения долговой нагрузки ГК ПИК, Setl Group и «Главстроя». В то же время долговая нагрузка «Эталона» и ГК «Самолет» может вырасти более чем на треть по сравнению с 2019 годом, в том числе из-за объявленных программ по выкупу акций и привлечению новых заемных средств"

Алексей Ниденс, - управляющий директор ДОМ.РФ, 4 августа 2020, источник

"Сегодня опубликовано постановление Правительства, которое предполагает снижение первоначального взноса до 15% по таким программам, как льготная ипотека на покупку жилья в регионах ДФО, «семейная ипотека» и программа льготного кредитования по ставке 6,5% с увеличением лимита по данной программе с 740 млрд до 900 млрд рублей. Программа крайне востребована населением и количество семей, которые смогут взять ипотечный кредит под 6,5%, увеличится на 50-60 тысяч и достигнет порядка 310 тысяч кредитов, что на 20% больше прежних планов"

Сергей Рябухин, - первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам, 4 августа 2020, источник

"Безусловно, эта мера (снижение первоначального взноса по льготной ипотеке до 15% - прим.ред.) давно ожидаемая и я думаю, что это поправит ситуацию, которая сложилась в последние месяцы. Как минимум на 3-4% она даст результат. Если еще к ним будут дополнены меры поддержки строительных отраслей и предприятий, то я думаю, что это приведет к кумулятивному эффекту, и спрос вырастет на 10-15-30%. Это реальная возможность, важно сейчас пережить трудности, связанные с ослаблением спроса на рынке недвижимости"

Надежда Караваева, - старший аналитик банковских рейтингов Национального рейтингового агентства (НРА), 5 августа 2020, источник

"Банки могут постепенно повышать ставки льготной ипотеки в связи с ростом числа заявок от населения на льготную ипотеку, ее окончанием 1 ноября и неопределенностью вокруг ее продления. Между тем, при сложившемся дефиците качественной базы для размещения свободных средств банки будут продолжать конкурировать за качественного заемщика в сегменте обеспеченного долгосрочного кредитования, повышая ставки таким образом, чтобы оставаться привлекательными для заемщика, в том числе с целью рефинансирования кредитов, взятых в других банках, обеспечив себе пул лояльных клиентов в будущем"

Анатолий Печатников, - заместитель президента - председателя правления ВТБ, 5 августа 2020, источник

"Думаю, что эта программа (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.) будет продлена до конца этого года, поскольку она, действительно, серьезно востребована сегодня населением. Только по нашему банку проведено уже больше 22 тысяч сделок на более чем 63 миллиарда рублей. <...> По госпрограмме 6,5% субсидия составляет 0,75%. Общий процентный доход банка в рамках госпрограммы составит 7,25%. Это уже максимально близко к ставкам в рамках наших собственных программ, поэтому мы не видим возможности снижать ставки по госпрограмме дополнительно сверх тех 6,5%, которые предписаны постановлением правительства"

Анатолий Печатников, - заместитель президента - председателя правления ВТБ, 5 августа 2020, источник

"ВТБ пересмотрел прогнозы рынка розничного кредитования на 2020 год и теперь ждет роста порядка 6%... В основном за счет увеличения ипотеки на 12% по итогам года. Рост потребкредитов будет незначительным, объем выданных автокредитов, скорее всего, снизится... ВТБ планирует расти на уровне или выше рынка, но точные прогнозы давать пока преждевременно"

Татьяна Гениберг, - кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью Новосибирского государственного университета экономики и управления, 5 августа, источник

"Коммерческие банки могут даже при изменении начальных условий кредитования (ипотечного - прим.ред.) могут просто меньшему количеству людей одабривать кредиты. Им это право никто не отменял. И, несмотря на то, что входные условия будут более мягкие, кредит получить в банке будет значительно сложнее, чем ранее. Что в принципе мы уже наблюдали в мае — июле. Есть опасения, что коммерческие банки не примут такие рекомендации правительства «под козырек» и будут исходить из своей кредитной политики, которая не будет идти в одну сторону с намерениями российского руководства"

Денис Аксенов, - генеральный директор коллекторского агентства "Долговой консультант", 5 августа 2020, источник

"Предпосылок ипотечного кризиса, памятного нам по 2008 году, мы пока не ощущаем, но прирост официальной просроченной задолженности действительно ускорился кратными темпами. Мы видим, пусть пока только и по косвенным признакам, что реальный масштаб проблемы значительно больше, чем банки отчитываются перед ЦБ РФ. Они умеют выводить с балансов преддефолтные кредиты, не допуская в статистике отображения кредитов с просрочкой более 90 дней. Осознание, куда мы все катимся, к осени станет понятнее. Думаю, в очередной раз на рынке сложилось множество факторов. Это и массовое увлечение кредиторов ипотекой за последние годы, и резкий рост спроса на жилье из–за снижения ставок по кредитам, и активное привлечение на рынок людей, жаждущих получать рентный доход. Коронавирус лишь стал спусковым крючком, вскрывшим все рискованные модели кредиторов и должников. В корне неверно представление, что банки бросают должников один на один со своими проблемами. Большинство кредиторов буквально бегают за заемщиками, навязывая различные варианты урегулирования задолженности. Кризисы прошлых лет многому научили банкиров, а заемщики, к сожалению, учатся хуже и продолжают носить розовые очки, думая, что или про них забудут, или завтра они выиграют в какую–либо лотерею. Уже лет двадцать мы твердим, что платить по долгам надо вовремя"

Максим Ельцов, - генеральный директор "Первого ипотечного агентства", 5 августа 2020, источник

"Пока скачок предложений на рынке жилья не сильный. В топку ипотечного кредитования положены все накопления граждан, ажиотаж покупок скрывает допприток проблемных квартир. Главная проблема — кредитные каникулы, они проблему неплатежей временно положили под ковер. В октябре ситуация сильно изменится, большинство заемщиков не сможет восстановить платежи по кредитам, и тогда давление банков на должников спровоцирует выплеск на рынок множества дополнительного жилья. Ситуация не самая лучшая, но действовать надо уже сейчас"

Виталий Мутко, - генеральный директор ДОМ.РФ, 6 августа 2020, источник

"Сегодня, если взять в целом, мы с Вами ставили задачу в нацпроекте – 8,7% в среднем в этом году должна быть ипотечная ставка, думаю, что в конце года у нас в среднем будет где-то 7,5% в целом с учетом льготных ипотек, и уже рыночные где-то 8,4... В настоящее время около 90% рынка ипотечного кредитования приходится на льготную программу со ставкой 6,5%. Более 57 банков по этой программе нам подали заявки где-то на 1 трлн рублей. Уже до 400 тысяч заявок подано гражданами, на 80 тысяч уже выплачено"

Виталий Мутко, - генеральный директор ДОМ.РФ, 6 августа 2020, источник

"Спрос на ипотеку упал в период ограничений в связи с пандемией коронавируса, но теперь он восстановился. Уже по июню ипотечное кредитование, запросы на 29% увеличились. С учетом всех мер поддержки мы исходим из того, что где-то к концу года мы выйдем, может быть, уже на прежний практически уровень: 1 миллион 200–300 тысяч ипотечных кредитов"

Анатолий Аксаков, - глава комитета ГД по финансовому рынку, 6 августа 2020, источник

"Шанс (на снижение ставок) есть, потому что, судя по риторике ЦБ, ключевая ставка может еще снижаться, хотя возможностей для такого снижения у ЦБ все меньше. Ну и следом за снижением ключевой ставки снижаются процентные ставки по ипотечным кредитам, хотя я думаю, что ниже той льготной ставки, которую сегодня правительство установило своим постановлением (6,5%), уже вряд ли будет. На рынке не исключено дальнейшее снижение размера первоначального взноса. С течением времени, когда ситуация с доходами граждан, стабильностью на финансовом рынке, с процентами по ипотеке будет более благоприятная, я уверен, что и до 10% будет опущен первоначальный взнос, а возможно далее он будет минимальный"

Валерий Артемьев, - вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), 7 августа 2020, источник

"Около 2,5 месяцев — это регламентное время: на каждый этап процедуры (для получения застройщиками разрешения на ввод готовых домов в эксплуатацию, - прим.ред.) выделяется максимальный срок, в течение которого девелоперам должны дать ответ. На самом деле нередко процесс растягивается на 1–2 года. Это происходит из-за того, что пока не все разобрались с электронным документооборотом — через сайт госуслуг. Заполнение необходимых документов стало сложнее, часто их не получается сразу корректно оформить. В итоге через установленный срок застройщики получают сообщение, что бумага неправильно оформлена, переделывают, и затем оказывается, что опять что-то сделано неправильно. Мы считаем, что систему необходимо совершенствовать, а также предусмотреть альтернативу с возможностью подачи документов живым людям"

Павел Самиев, - генеральный директор "БизнесДром", заместитель директора Ассоциации развития финансовой грамотности, 7 августа 2020, источник

"Снижение ставок после очередного понижения ключевой ставки и расширение льготных программ могут оказаться недостаточными драйверами роста выдач. Сегодня ипотечному рынку нужны новые стимулы для нового же спроса. Июньский всплеск объясняется просто: на сделки начали выходить клиенты, которые весной решили взять паузу, дождаться, чем закончится коронавирусная история. Вряд ли ошибусь, если предположу, что этот отложенный спрос мы будем наблюдать и в ближайшие два-три месяца. Однако затем он иссякнет. Как, кстати, и льготная ипотека под 6,5%, которая добавила оптимизма рынку: в июне она составила почти четверть всех новых выдач ипотечных кредитов. Но это был антикризисный механизм, расширять сроки действия и объемы которого власти пока не собираются. <...> Просрочка останется в пределах низких значений, но на горизонте ближайших года-полутора она увеличится. Произойдет это, во-первых, из-за эффекта низкой базы, а во-вторых, просто из-за «старения» портфеля, не так активно размываясь новыми выдачами. Но даже двукратный или более рост просрочки — до 2—3% от портфеля — для банковской системы не будет критичным. Хотя, конечно, внушающие ужас заголовки «Просрочка по ипотеке выросла в два раза!» мы обязательно увидим. <...> Одновременно на ипотечном рынке заметнее всего будет усиливаться концентрация, поскольку здесь очень важна стоимость фондирования, которую банк должен обеспечить на долгосрочном горизонте, а также его умение работать с длинными кредитными портфелями"

Кирилл Тремасов, - директор департамента денежно-кредитной политики ЦБ РФ, 7 августа 2020, источник

"Пространство для смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) сохраняется, но нужно следить за инфляционными рисками. <...> По нашим оценкам, время адаптации, этот лаг, с которым экономика реагирует на действия ЦБ по ключевой ставке, составляет от трех до шести кварталов. Поэтому на самом деле полный эффект от уже произошедшего снижения ключевой ставки проявится только в следующем году. Этот эффект есть уже сейчас, но этот эффект будет еще сохраняться и усиливаться. И нам в этих условиях необходимо ежедневно оценивать инфляционные риски... резкое снижение ключевой ставки, как уже было в мировой практике, может привести и к обратному эффекту: дестабилизации финансовой системы, ускорению инфляции, а вслед за этим и к повышению уровня процентных ставок в экономике. То есть, снижая ключевую ставку, монетарные власти могут вызвать обратный эффект, и это совсем не то, что нужно экономике, нужно бизнесу"