ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #111

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #111

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 18 апреля 2021, источник

"Практические шаги по увеличению доступности ипотечного кредитования, как одного из многих элементов повышения доступности жилья относятся к управлению отраслью, а не к прямой работе с населением. К ним можно отнести:ревизию всех льготных ипотечных программ для физических лиц и передача их в управление одному оператору- ДОМ.РФ,ревизию всех программ поддержки строительной отрасли,взаимоувязывание этих групп программ, обновление стратегии единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, относящуюся к началу 2019 года.

После этого можно вернуться к анализу выполнимости и возможной корректировки национальных проектов, которые удачно передвинулись с 2024 на 2030 год. По частным вопросам, представляющих качели второго ряда можно быстро найти решения и настойчиво добиться их исполнения. Например, ускорить внедрение электронной ипотеки, которую тормозят бумажные закладные, но не тратить время на внедрение электронных закладных, а отменить закладную как класс и всем станет проще и технологичнее работать. Закладная себя изжила после трансформации небанковского АИЖК в ДОМ.РФ с дочерним банком и цифровизации работы с Росреестром. Как следствие описанных мероприятий и доступность вырастет"

 Андрей Колочинский, - управляющий партнер компании "ВекторСтройФинанс", 19 апреля 2021, источник

"Если вдруг такое случится (если власти установят некие нерыночные правила игры - прим.ред.), то застройщики просто будут продавать готовое жилье. Они будет достраивать, вводить в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, а тут не может быть никакого регулирования. В итоге мы получим еще большее увеличение конечной стоимости за метр"

Георгий Патанин, - руководитель "Агентства недвижимости Георгия Патанина", 19 апреля 2021, источник

"Отмена программы льготной ипотеки с господдержкой вызовет приток предложения о продаже квартир в новых и строящихся домах по переуступке. <...> Срок строительства жилого дома обычно около двух лет. Те люди, кто покупал квартиры в 2020 году, планируют продавать их в 2022-м. Поэтому в 2022-2023 годах ждем выхода на рынок частных инвесторов"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 19 апреля 2021, источник

"Инициатива (расширение семейной ипотеки на строительство дома - прим.) нужная, но пока нельзя сказать, что ипотечные инструменты на рынке загородной недвижимости эффективны. Первая проблема — это невозможность эффективно контролировать расход кредитных средств. Если клиент покупает квартиру с помощью ипотеки, то банк проверяет всю родословную строительной компании, лицензии, более того, сейчас есть эскроу-счета. А на рынке загородного строительства сам клиент должен найти каким-то образом подрядчика, сам контролировать ход строительства. Я думаю, все, кто сталкивался с ремонтом даже квартиры, понимает, насколько сложно контролировать выполнение сроков, всегда перерасходы. Заемщик обещал, что дом будет вот так выглядеть, а в результате получилось по-другому. Где он будет потом судиться с этим заемщиком или где он будет искать этого подрядчика?

И второе: к сожалению, на этом рынке нет ликвидности. То есть если заемщик оказался дефолтным и банк продает квартиру, то он может реализовать ее в течении месяца или двух-трех на торгах. А сколько он будет реализовывать дом, особенно недостроенный, одному богу известно. Поэтому банки неохотно идут на этот рынок. Обязать их никто не может, потому что, к счастью, мы живем в рыночных условиях. Я думаю, что это, конечно, все-таки должны быть девелоперские компании, которые развивают территории, строят именно поселки, и там все более или менее стандартизировано и они дорожат своей репутацией. Спрос есть, спрос колоссальный"

Ярослав Дарусенков, - руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука жилья", 19 апреля 2021, источник

"Некоторый приток покупателей-ипотечников на вторичный рынок возможен после завершения программы льготной ипотеки на новостройки с 1 июля. Но количество ипотечных сделок останется на прежнем уровне либо снизится. С учетом дальнейшего роста ключевой ставки Центробанка ставки по ипотеке на вторичном рынке в долгосрочной перспективе увеличатся"

Ольга Желудкова, - заместитель гендиректора Российского аукционного дома (РАД), 19 апреля 2021, источник

"По итогам наших торгов мы видим ежегодный рост проблемных активов на торгах, при этом доля залоговых квартир составляет примерно 15% от общего объема реализованных проблемных активов. Полагаем, что доля таких квартир будет увеличиваться ориентировочно на 5-10%... Сегодня наблюдается значительный интерес к активам, которые продаются на торгах. Покупатель – это и профессиональный игрок, скупающий активы в собственных целях или для перепродажи, и обычный покупатель, который увидел объявление на интернет-ресурсах. Участие в торгах и получение ЭЦП больше не пугает инвесторов"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра Циан, 19 апреля 2021, источник

"Среди городов-миллионников самый большой выбор индивидуальных домов на юге (в Ростове, Краснодаре, Волгограде), а также в Москве (за счет присоединенных территорий), там же сосредоточены и наиболее дорогие предложения. Цены на дома в городах сейчас растут медленнее, чем на квартиры. Это связано не только с отсутствием субсидий на ипотечную ставку в этом сегменте. Покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые не актуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома). Поэтому цены здесь в процентном отношении выросли меньше, но нужно учесть, что одновременно подорожали строительные материалы и расценки на услуги рабочих"

Валерий Емельянов, - аналитик "Фридом Финанс", 19 апреля 2021, источник

"Рост цен на жилье в 2019 и 2020 годах оказался самым сильным за последние шесть лет. Доступность жилья в России сократилась. Соотношение средней заработной платы в стране и средней стоимости квадрата упало до минимальных значений за три года. Сегодня житель России может в среднем позволить себе 77% жилого метра на свою ежемесячную зарплату. До пандемии эта цифра доходила до 82%"

Ася Левнева, - директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", 19 апреля 2021, источник

"Сейчас мы наблюдаем одновременно сокращение платежеспособного спроса и качественного предложения. В ближайшее время ограниченное число финансово стабильных потребителей будут поддерживать спрос на проекты более высокой ценовой категории от лидеров отрасли. Рынок недвижимости монополизируется, доступность жилья сокращается. Без вмешательства государства и введения новых льготных программ обеспеченность квадратными метрами на душу населения будет снижаться"

Александр Коваленко, - коммерческий директор ГК "РКС Девелопмент", 20 апреля 2021, источник

"Сейчас рост цен (на первичное жилье - прим.ред.) замедляется во многом из-за опасений девелоперов касательно прекращения льготной ипотеки. В городах нашего присутствия застройщики перестали повышать цены, чтобы реализовать максимальный объем квартир до окончания льготной программы, так как прогнозируют последующее резкое снижение спроса"

Людмила Кожекина, - директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 20 апреля 2021, источник

"Программа льготного ипотечного кредитования будет продлена до конца 2021 года, но со значительными ограничениями (в части количества регионов, повышения размера первоначального взноса, а также снижения максимального лимита стоимости жилья). Помимо этого, сдерживать рост ипотечного кредитования будут увеличение процентных ставок и повышение стоимости жилья. В результате ипотека останется драйвером рынка, однако темп прироста портфеля снизится до 15% по итогам 2021 года против 24% в 2020-м, при этом без учета выдач в рамках программы льготной ипотеки прирост составит только 7%"

Денис Домащенко, - доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, 21 апреля 2021, источник

"Скорее всего нас ждет вялотекущее десятилетие: западным странам вряд ли удастся значительно разогнать инфляцию и повысить уровень ставок, а значит, стоимости денег в российской экономике тоже не грозит резкий рост. Такой сценарий позволит обеспечить среднюю стоимость ипотеки на уровне 6,9% на длинном горизонте. Однако в случае, если инфляция за рубежом всё же взлетит выше ориентировочного уровня и ставки пойдут вверх, удержать такой целевой показатель не представится возможным"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), зампред комитета по аналитике РГР, 21 апреля 2021, источник

"Ипотека традиционно стимулирует низкобюджетный сегмент. Больше всего продается простого и недорогого жилья. Но и девелоперы реагируют на упрощение запросов, выводя на рынок простое и недорогое жилье. Местами это упрощение идет в гипертрофированном виде – высотных общежитий на тысячи студий и однушек. Но есть проекты с "гуманной" этажностью и квартирографией. Они тоже реагируют на изменившиеся условия – уменьшением площадей. Компактными, как в брежневках, двушками, "европланировками" в виде проходных кухонь-гостиных и миниатюрных (до 10 кв. м) спальнями...

Я бы сказал так: он из нее (рынок новостроек из ловушки снижения качества и площадей - прим.) не вышел. Да, в 2018 году была заметна тенденция качественной дифференциации жилья, но уже в 2019 году этот процесс стал тормозиться, потому что массовый покупатель не становится богаче. Сейчас получается, что эффект от льготной ипотеки нейтрализован ростом цен и уже на излете – он не позволяет вовлекать в орбиту рынка жилья людей с низким доходом"

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 21 апреля 2021, источник

"Недвижимость — это самая дорогостоящая покупка в жизни подавляющего большинства населения, и при семилетнем падении реальных доходов покупать недвижимость по заоблачным ценам просто никто не будет. Более того, аренда жилья в Москве сейчас как минимум на 40% дешевле ипотечного платежа, то есть жилая недвижимость становится неинтересной и как пассивная инвестиция, так как не принесёт дохода, и как покупка для себя... Взлета цен ждать уже не стоит. С одной стороны, застройщики сдерживают коррекцию цен выводом ограниченного количества квартир на рынок, а вторичный рынок постепенно начинает отходить от эйфории, и этот процесс будет продолжаться как минимум полтора года... С другой — в скором времени на рынке возрастёт число залоговых квартир, хозяева которых не рассчитали долговую нагрузку. Такие лоты будут продаваться с дисконтом от рынка как минимум в 5–7%, и в результате этот дисконт преобразуется в реальную рыночную стоимость. И снижение ипотечной ставки через её субсидирование государством на это никак не повлияет"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 21 апреля 2021, источник

"Принудительное снижение ставки ипотечных кредитов без существенного расширения предложения жилья точно не сделает его более доступным. Скорее, наоборот, такая мера может понизить доступность жилья, сократить количество метров, которые ипотечный заёмщик сможет купить с учётом своего первоначального взноса. Это ярко продемонстрировало введение льготной ипотеки в прошлом году. Фактически ей было выгодно воспользоваться только в первые месяцы. После этого цены на недвижимость сильно пошли в рост из-за ажиотажного спроса на ипотеку. Фактически, к концу года, вся выгода от снижения ставки была полностью нивелирована за счёт роста цен на недвижимость. В случае, если человек пользовался не льготной, а обычной ипотекой, такой рост цен был ему в убыток...

При текущей конъюнктуре и ожидаемой динамике ключевой ставки это (длительное поддержание низкой ставки - прим.) крайне затруднительно. Для этого необходимо существенно нарастить объёмы господдержки и действующей льготной ипотеки. Даже до повышения Центробанком ключевой ставки средние показатели (ставок - прим.) по новым выдачам превышали 7%. При этом доля льготной ипотеки составляла примерно треть в общем объёме. Остальное – собственные программы банков, стоимость которых будет неизбежно расти вслед за ключевой ставкой. Чтобы в целом по рынку уйти на уровень ниже 7%, необходимо либо обратно снижать ключевую ставку, что крайне маловероятно, либо сильно расширять льготную ипотеку, что также невозможно"

Ольга Трошева, - руководитель "Петербургской недвижимости", 21 апреля 2021, источник

"20-25% покупателей в 2020 году приобретали жилье импульсно, под влиянием роста цен. Многие вместо одной квартиры приобретали две по низким ставкам в ипотеку. Можно говорить, что девелоперы уже собрали отложенный спрос и тот инвестиционный потенциал, который был на первичном рынке на начальном этапе роста цен. Сейчас мы наблюдаем снижение доли инвестиционных покупок ввиду высокого порога вхождения на рынок и понимания разницы в ценах между готовым и строящимся жильем"

Валерий Гартунг, - первый зампред комитета ГД по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству, фракция "Справедливая Россия", 21 апреля 2021, источник

"Банки в любой ситуации, если видят, что человек не разбирается, могут «впарить» ему все, что хотят. Таких историй я знаю очень много. Ко мне сотни людей обращались с тем, что они не могут пересмотреть условия кредитования, потому что в свое время их просто ввели в заблуждение. Например, навязывали людям валютный кредит, а потом, когда доллар «взлетел», они не могли выплатить кредит, и лишались даже того, что имели. В частности, мне известен случай, когда человек выплатил 220 тысяч долларов за кредит на квартиру, а рыночная стоимость квартиры – 80 тысяч долларов. То есть, он заплатил почти в три раза больше стоимости квартиры!..

Государству в лице правительства и Центробанка нужно просто выделять деньги, чтобы ипотечные кредиты выдавались по льготным ставкам, которые составляли бы максимум 2%. Кредитует же государство, например, через Фонд развития промышленности под 1% годовых разного рода проекты. Ну и почему бы тогда гражданам не давать льготные ипотечные кредиты под 1%? Тогда никто бы на людях и не наживался"

Мария Малюкова, - младший вице-президент - аналитик Moody's, 22 апреля 2021, источник

"Если цены на недвижимость будут расти и дальше, а реальные доходы населения останутся низкими, долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится. Высокий спрос на недвижимость и сокращение доли кредитоспособных заемщиков могут подтолкнуть банки к смягчению стандартов андеррайтинга и снижению требований к первоначальному взносу по ипотеке, что увеличит их подверженность риску внезапного падения цен на недвижимость”

Кирилл Царев, - зампред правления Сбербанка, 22 апреля 2021, источник

"Если в этом году объемы (выдачи ипотеки - прим.ред.) будут сопоставимы с объемами прошлого года, это, я считаю, будет вполне хороший показатель... Мы считаем, что эта программа (льготная ипотека под 6,5% - прим.ред.) была эффективной, она в целом эффективна и сейчас. Нам кажется, что ее правильно в каком-то виде продлевать, с другой стороны, надо смотреть какую-то модификацию. Надо смотреть, может быть, это делать в каких-то конкретных регионах, на конкретных сегментах, чтобы это не уходило в такое понятие, как переток в инвестиционную недвижимость... Если льготной ипотеки не будет в принципе, безусловно, это определенное влияние окажет, но оно не окажет его драматическим образом. Большее влияние на темпы прироста ипотеки в 2021 году может оказать рост ставок на рынке в целом. У нас был тренд по снижению ставок, теперь мы видим, что этот тренд остановился и в общем, может быть, имеет некую обратную тенденцию"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 22 апреля 2021, источник

"Рост ипотечного кредитования происходит при сохранении высокого качества кредитного портфеля банков. Доля кредитов с нарушением сроков внесения платежей стабильно находится на уровне 1,0—1,5%, а персональный кредитный рейтинг (ПКР) заёмщиков с ипотекой даже вырос за год с 709 баллов в 2020 году до 713 в марте 2021 года (минимальное значение — 300 баллов, максимальное — 850 баллов)"

Андрей Косарев, - гендиректор подразделения Colliers International в Петербурге, 22 апреля 2021, источник

"Застройщики и банки перевыполняют свои планы, а предложение активно сокращается на фоне повышенного спроса... Подорожание жилья, снижение количества ликвидных объектов и платежеспособности население охладят рынок. В случае завершения льготной программы спрос во второй половине текущего года снизится на 25-30% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года"

Ольга Полякова, - зампред ЦБ РФ, 22 апреля 2021, источник

"С нашей точки зрения, та программа (ипотеки под 6,5% - прим.), которая была введена в период кризиса - ну она была именно антикризисной - и она, конечно, носила и носит временный характер, поэтому, если мы говорим о продлении, то это должна быть трансформация этой программы. И она должна носить уже такой более адресный, направленный, социальный характер, в противном случае мы с вами придем к тому, что рынок будет перегрет"

Михаил Доронкин, - управляющий директор группы рейтингов финансовых институтов НКР, 22 апреля 2021, источник

"Маловероятно, что мы увидим существенное смягчение требований по ипотеке. Исторически банки достаточно консервативно подходили к выдаче кредитов в данном сегменте, в том числе и в кризисные времена. Сейчас Банк России пристально следит за этим рынком. Если начнется какое-то значимое смягчение требований, то, скорее всего, со стороны регулятора могут последовать ужесточения в отношении вновь выдаваемых кредитов. Рост рисков в сегменте будет оперативно купирован регулятором.

Но снижение "качества" заемщиков в сочетании с высоким спросом на недвижимость могут подтолкнуть банки к снижению, сохранению или хотя бы к менее активному повышению ставок по ипотеке. Скорее всего, на фоне достаточно высокого спроса и при этом не улучшающегося кредитного качества банки могут частично пойти на сохранение или менее активный рост ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой. Ряд крупных банков в последний месяц уже снизили ставку по льготной ипотеке с господдержкой. Возможно, этот тренд продолжится

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 23 апреля 2021, источник

"Мы считаем, что некоторые признаки перегрева есть на этом рынке (ипотеки - прим.). Достаточно быстро растет спрос на жилье инвестиционного плана, мы видим некоторое снижение качества кредитов ипотечных. Мы в прошлом году, чтобы поддержать ипотеку, снизили надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 15% до 20%, мы считаем необходимым вернуться к препандемическим уровням, будем обсуждать в ближайшее время это с участниками рынка.

В прошлом году в целом цены на жилье выросли гораздо выше инфляции. И предварительные данные первого квартала показывают, что рост цен продолжается, здесь нужно нормализовать темпы роста ипотеки и, прежде всего, смотреть на доступность жилья, чтобы не было чрезмерного роста долговой нагрузки у людей, которые не в состоянии обслуживать этот долг. И, конечно, банки должны учитывать все эти риски, связанные с такими кредитами"

Александр Розман, - старший аналитик компании Forex Optimum, 23 апреля 2021, источник

"К текущему росту ставок не стоит относиться как к завершению эры низких процентных ставок. А тот всплеск ставок, который сейчас наблюдается и в России, и в мире, скорее стоит считать локальным на период до 1−1,5 лет, в течении которого уровень ключевой ставки в России, из-за повышенной инфляции и геополитических рисков, может дойти до 7,0−8,0%. Но после этого, многолетний тренд на снижение процентных ставок с высокой вероятностью продолжится, так что этот всплеск вероятно станет хорошей возможностью для долгосрочных инвестиций в инструменты с фиксированной доходностью.

Для российских банков повышение ключевой ставки, это безусловный плюс. Потому что в последние несколько лет, ставка Банка России достигла исторического минимума, что привело к сильному сужению спреда между депозитными и кредитными ставками, и сокращению главной статьи прибыли коммерческих банков. Теперь, после повышения ключевой ставки у них появится возможность этот спред расширить, улучшая свои финансовые результаты. По ипотечным кредитам есть понятие «плавающей ставки». В некоторых кредитных договорах предусмотрена опция, что в односторонне порядке банк может повышать проценты по ипотечному кредиту, если ЦБ РФ повышает ключевую ставку"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 24 апреля 2021, источник

"Текущий уровень развития ипотечного кредитования в России позволяет сделать вывод об отсутствии признаков и перспектив формирования ипотечного пузыря даже в среднесрочной перспективе. Льготные ипотечные программы заняли существенное место в деятельности федеральных и региональных властей К главному возможному риску можно отнести недостаточную социальную и экономическую неэффективность программ. Стоит отметить, что управлению этим риском уже уделяется повышенное внимание Правительства. Льготные ипотечные программы не несут существенных рисков для населения и не представляют никакой угрозы.

Существенный риск имеет строительная отрасль, которая может попасть в зависимость от поддержки спроса за счет льготного кредитования. Для коммерческих банков кредитные риски по льготным программам не отличаются от стандартных, а операционные и финансовые риски определяются эффективностью управления, в том числе: поддержанием имиджевой составляющей банка и отношений с клиентами, чтобы не допустить переноса отношений к недостаткам программ на отношение к банку, скоростью анализа льготных программ и принятия решений об условиях участия в них, контролем зависимости плана продаж от повышенного спроса на льготные программы, экономическим анализом участия в программе. Принципиально стоит отметить, что отсутствуют риски, подвергающие сомнению целесообразность льготных ипотечных программ для всех сторон этого процесса. Вопросы эффективности и рисков необходимо рассматривать как и для любых других личных или бизнес-процессов"