ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #135

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 7 октября 2021, источник

"Мы помним кризис 2008 года, когда рынок ипотеки в Америке обрушился. Ипотека в Америке взорвала экономику и разрушила целы ряд экономических отношений, потому что люди использовали ипотеку, чтобы инвестировать. Возник рынок перепроизводства. Жилья стало больше, чем потребности. У нас на сегодня 60% молодых семей живут в квартирах со своими родителями. Потребность в жилье высокая, поэтому в ближайшие 10-20 лет всей потребности мы не покроем. Потребность – это не платежеспособный спрос. Если сравнивать рынок аренды и рынок ипотеки, то рынок аренды обходится в 4% годовых, а рынок ипотеки минимум в 8%. Когда 50% ипотечного кредита покрыто, размер платежа, который остается, уже сопоставим со стоимостью найма жилья.

Для того, чтобы возник кризис неплатежей и проблем с ипотекой, нужно, чтобы рынок обвалился на 30%. На рублевом рынке, где ипотечные кредиты выдаются в рублях, эти риски отсутствуют. В ближайшее время предположить, что цены на недвижимость упадут, я думаю, что это нереально. Рынок рублевый содержит большие темпы инфляции, поэтому цена на недвижимость растет. А на первичном рынке есть большие риски. Цена там не адаптирована реально к рынку потребления. Если человек уже купил квартиру, у него есть ипотечный кредит. У 98% нет плавающей ставки, она не зависит от ключевой ставки ЦБ. А если человек взял кредит с плавающей ставкой, то он находится в зоне риска, потому что в рублях это может привести к возникновению пузыря. Если люди берут кредиты, то нужно, чтобы они брали их по фиксированной ставке. Наивно брать кредит, ожидая, что ставка может снизиться"

Ирек Файзуллин, - глава Минстроя России, 11 октября 2021, источник

"В некоторых субъектах РФ цены на недвижимость продолжают расти. Однако в большинстве регионов она стабилизировалась. Спрос остается, предложение только продолжает нарастать. Сегодня все программы, которые реализует правительство, приведут к тому, что стабилизированная цена и выброс нового жилья кое-где понизят [стоимость недвижимости]. В столицах, конечно, наших крупных регионов пока спрос очень высокий, и там цены пока либо замерли, либо начали расти. Есть снижение по количеству ипотечных сделок. Мы рассчитываем, что в 2022 году стабилизация во второй половине наступит, потому что очень много нового жилья, градпотенциал наших регионов начнет появляться на рынке"

Константин Барсуков, - член Российской гильдии риэлторов, 11 октября 2021, источник

"Жилищный рынок уже постепенно стабилизируется. Это связано и с лимитом покупательной способности. Если застройщики и захотят повысить стоимость квартир, у россиян уже не будет возможности их приобрести.  Почти везде рост цен на жилье себя исчерпал. Рынок будет более или менее спокойным, если, конечно, в экономике не будет глобальных изменений. Подорожание стройматериалов уже компенсировалось скачком цен в первой половине этого года. Кроме того, «сверху давит» покупательская способность. Некий баланс уже найден, но сколько он продлится — еще не ясно"

Павел Ерохин, - директор ООО "Ерохин девелопмент", 11 октября 2021, источник

"В Новосибирской области ситуация с ценами на жилую недвижимость крайне негативная с начала прошлого года. А точнее даже с момента запуска программы правительства о субсидировании части ставки по ипотечному кредиту. В итоге цены на квартиры, если брать в среднем по рынку, выросли более чем на 50%. И аналогичная ситуация если не по всей России, то по соседним регионам – точно. Я сейчас говорю про Кемеровскую, Омскую, Томскую области. Допустим, в настоящее время цена за квадратный метр жилья в Новосибирске оценивается порядка 90 000 - 100 000 рублей. В то время как до программы правительства о субсидирование процентной ставки цены колебались в районе 60 000 - 70 000 рублей за всё тот же квадратный метр. По сути, благая инициатива, обернулась тем, что сегодня приобрести квартиру среднестатистической молодой семье или семье с ребёнком стало практически невозможно. А те, кто все же льготный займ взял, сегодня, в большинстве своем, вынуждены тратить на погашение ипотеки в среднем 75-80% семейного бюджета. Это, конечно, медленно, но верно ведет к обнищанию граждан...

Проблема в том, что правительство и Государственная дума не предвидели все возможные исходы программы льготной ипотеки. Она-то скоро закончится, а вот сможет ли рынок отмотать назад стоимость квадрата? Скорее всего, нет. По моим расчетам, цены на жилье в России уже не стабилизируются, пока они так и будут держаться на уровне августа 2020 года. А к новому году начнется умеренный рост еще на 3-5%"

Дмитрий Синочкин, - аналитик, шеф-редактор "Недвижимость и строительство Петербурга", 11 октября 2021, источник

"Цены на рынке жилой недвижимости стабилизируются не по желанию правительства, а в связи с исчерпанием покупательной способности граждан. Спрос можно было реанимировать с помощью льгот по ипотеке, но это мера краткосрочная и неоднозначная. Сейчас Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин говорят о "новых переговорах" с Центробанком. Наш прогноз: вряд ли договорятся. Центробанк настроен на плавное повышение ставки, а новые льготы нагружают бюджет новыми обязательствами. Стагнация доходов населения в сочетании с ростом цен неизбежно приведет к сокращению спроса. Минстрой будет "поддерживать" ИЖС – как умеет, то есть через попытки и здесь внедрить льготную ипотеку и проектное финансирование. Результат будет примерно такой же, как в многоквартирном строительстве: рост цен и сокращение спроса вкупе с ростом задолженности граждан"

Александр Диваков, - директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР, 11 октября 2021, источник

"Темпы роста цен, как и спроса, на фоне изменений программы льготной ипотеки замедляются и в ближайшие год-два вряд ли стоит ожидать их существенный рост. Скорее всего рынок ждет или стагнация, или небольшой рост цен в связи с ростом себестоимости. При этом вероятно, что на горизонте одного-двух лет возможно появление низколиквидных квартир с хорошим дисконтом"

Елена Иванкина, - доктор экономических наук, завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС, 11 октября 2021, источник

"Сейчас спрос на недвижимость падает, поэтому можно ожидать стабилизации роста цен и даже их снижения. Если смотреть историческую динамику, то после резкого роста цен всегда наступает спад и постепенный рост. Но угадать, когда это произойдет, невозможно. В России сейчас есть регионы с падающими ценами и с растущими. Если говорить о покупке жилья как об инвестициях, то банковские вклады сейчас, после повышения ключевой ставки, роста процентов по депозитам и изменения программы льготной ипотеки, приносят более высокую доходность, чем недвижимость (при ее покупке для сдачи в аренду), однако недвижимость растет в цене. К примеру, если бы инвестор внес миллион рублей на депозитный вклад и миллион вложил в недвижимость в Сочи в начале 2020 года, вложение в банк не изменилось бы, а стоимость недвижимости выросла бы до 2,2 млн рублей"

Алексей Попов, - руководитель Аналитического центра ЦИАН, 12 октября 2021, источник

"Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи", 13 октября 2021, источник

"Средний ежемесячный платеж по ипотеке в России за год вырос на 14%, до 18,8 тыс. рублей.  Средняя сумма кредитов достигла 2,9 млн рублей, увеличившись на 16%. Срок ипотеки увеличился на 10%, преодолев 20-летний рубеж, рассказала специалист. В 2020-м жилищный кредит брали в среднем на 18 лет... Долговая нагрузка стала более ощутимой, ограничив наличие свободных денежных средств для досрочного погашения кредитов. Люди стали на 15% реже закрывать ипотеку досрочно"

Евгения Старкова, - директор по маркетингу компании MR Group, 13 октября 2021, источник

"Сейчас на рынке новостроек уже нет факторов, поддерживающих те темпы роста цен, которые мы видели во второй половине 2020 года и в первой половине 2021-го. При этом спрос остается достаточно активным, выше допандемийного уровня. В таких условиях цены в основном будут расти по мере готовности новых домов. В отдельных проектах с наиболее удачной концепцией возможно увеличение стоимости чуть выше среднего по рынку. Постепенно будет расти спрос на семейную ипотеку, которая теперь доступна в том числе семьям с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Кроме того, пользуются популярностью собственные программы застройщиков, по которым заемщикам доступны ставки ниже рыночного уровня. Девелоперы будут активнее предлагать покупателям рассрочки и выводить в продажу пулы квартир по акциям"

Дмитрий Пучкарев, - эксперт "БКС Мир инвестиций", 13 октября 2021, источник

"Учитывая наблюдаемый рост инфляции и ожидания по росту ключевой ставки, логично предположить, что ставки по кредитам продолжат рост в ближайшие несколько месяцев. Если предположить, что после ожидаемого повышения ставки ЦБ РФ на 0,5 процентного пункта цикл ужесточения приостановится, то рост ставок по ипотечным кредитам может составить 1-2 процентных пункта. Таким образом, ставка по ипотеке может достигнуть 9,8%"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 13 октября 2021, источник

"Общий рост числа самозанятых привел к тому, что банки стали их активно кредитовать по линии ипотечного кредитования. До сих пор это менее половины от активных кредиторов. Требования к стажу самозанятых близки к стажу наемного работника на последнем месте. Банки давно научились работать со всеми типами подтверждения доходов. Самозанятые - просто еще один такой тип, работа с их оценкой более трудоемка по сравнению с наемными работниками. Если количество самозанятых будет расти, то и количество кредиторов увеличится"

Дмитрий Щегельский, - президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 13 октября 2021, источник

"Многие у нас любят кивать в сторону североамериканского рынка: у них есть закон (о риэлторской деятельности - прим.ред.), есть две ступени лицензирования. Обучение стоит тысячу долларов, и лицензия столько же. Кажется, нам бы так, и будет всё хорошо. Но это самообман. Наблюдая за рынком риэлторских услуг США, я могу сказать, что наши коллеги за океаном часто жалуются: очень много случайных людей на рынке. И ни закон, ни лицензирование стопроцентной гарантии и защиты не дают. Возможно, отъявленных проходимцев удается отсеивать, но не более того. Другой аспект: риэлтор сегодня не такая популярная профессия, которой она была еще каких-нибудь семь лет назад. Этому есть ряд причин. Во-первых, подтянулись зарплаты в других профессиях, где люди получают фиксированный оклад и не зависят от того, состоится сделка или сорвется не по твоей вине. Во-вторых, миф о том, что можно стать риэлтором и легко зарабатывать кучу денег, развеялся. Никто уже не говорит: «Я б в риэлторы пошел, пусть меня научат», поток желающих иссяк, а раньше он был. Основной резерв – это друзья и знакомые действующих риэлторов"

Эльвира Набиуллина, - глава ЦБ РФ, 14 октября 2021, источник

"Чтобы доступное жилье было - рост доходов населения, которое может себе позволит взять кредит, даже не уровень процентной ставки. Для того чтобы взять кредит, купить жилье, - даже если предположить, что это околонулевые ставки, это большой кредит, надо его выплачивать из будущих доходов... Это снижение стоимости жилья. Третье - это доступность ипотеки. Эти все параметры должны идти вместе.

Важно, чтобы рост ипотеки был соразмерен росту доходов. Когда ипотека растет слишком быстрым темпом, а доходы населения не поспевают, это чревато тем, что люди с недостаточным уровнем доходов будут брать ипотечные кредиты, а мы знаем, к счастью, не по своей истории, а по истории многих стран, к чему это может приводить... Я надеюсь, что мы, действительно, вовремя охладили ипотеку с тем, что это не приведет к тому, что будут массовые дефолты, то, о чем вы говорите, массовое изъятие жилья - это массовые дефолты по ипотеке. Мы их не ждем"

Елизавета Данилова, - директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 14 октября 2021, источник

"Мы внимательно следим за событиями (с крупнейшей девелоперской компанией Китая Evergrande Group - прим.ред.). Вообще после кризиса 2007-2008 годов регуляторы проделали большую работу, и система обеспечения финансовой стабильности существенно улучшилась, а финансовая система стала более устойчивой. В результате, есть надежда, что такого глобального кризиса, который возник из-за проблем на рынке ипотеки в США, не случится. Что касается самой компании Evergrande, то прямые риски здесь ограничены, поскольку кредиторами компании являются прежде всего китайские банки, и у них мало внешнего долга, то есть непосредственно пострадавших глобальных инвесторов будет не так много"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 14 октября 2021, источник

"Мы прогнозируем рост популярности экоипотеки в России в ближайшие годы, поскольку принципы осознанного потребления становятся определяющими для все большего числа людей. ВТБ запустил ипотеку на дома с высоким классом энергоэффективности в сентябре и намерен расширить число партнеров по этой программе. В следующем году объем кредитов на нее для наших заемщиков должен составить десятки миллиардов рублей. Однако нужно заинтересовать этим продуктом клиентов всех крупнейших ипотечных игроков. Поэтому считаем, что в России в перспективе ближайших лет должна быть запущена единая государственная программа экоипотеки с льготной кредитной ставкой на уровне 4-5% - в зависимости от текущей макроэкономической ситуации. Для населения это станет серьезным стимулом сократить затраты на энергопотребление за счет рационального использования ресурсов при эксплуатации объекта.

Схема работы в рамках льготной ипотеки должна строиться по аналогии с успешно реализуемыми программами господдержки. Госсубсидирование обладает огромным потенциалом для сохранения доступности ипотечного кредитования и помощи строительной сфере. На горизонте 2030 года перед застройщиками стоят амбициозные планы по обновлению жилого фонда страны, улучшению жилищных условий и качеству городской среды. Мы уверены, что в их портфеле все большую долю будут занимать именно дома из экологически чистых материалов, и ипотечная госпрограмма должна стимулировать этот спрос. Мы обладаем серьезным опытом работы по реализации госпрограмм и готовы участвовать в разработке и реализации подобного проекта. Самое главное – учитывать интересы потребителей и делать такие объекты доступными для населения как по качеству, так и по цене"

Елена Бодрова, - исполнительный директор, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, 14 октября 2021, источник

"По разным стройкомпаниям (Петербурга - прим.ред.) в июле продажи упали на 20-30 процентов. И это проседание сохранилось и в августе, и в сентябре. Впрочем, госипотека окончательно не схлопнулась. Многие петербуржцы после июля стали покупать квартиры в инвестцелях в городах, где это позволяет верхняя планка ипотечной госпрограммы, в три миллиона рублей. Например, в Пскове и Новгороде"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 15 октября 2021, источник

"В последнее время средний чек ипотечного кредита растет почти постоянно. При этом более года его росту во многом способствовало падение процентных ставок благодаря программам господдержки. Вместе с тем в июле 2021 года данный показатель несколько снизился. В первую очередь из-за изменения условий по программе льготной ипотеки и последовавшего за этим сокращения выдачи. Однако данное снижение оказалось кратковременным - в августе-сентябре средний размер ипотеки вновь стал расти (в сентябре он составил 3,35 млн рублей - прим.ред.). Очевидно, что банки по-прежнему консервативно подходят к процессу ипотечного кредитования, стараясь выдавать кредиты на покупку жилья, прежде всего, заемщикам хорошего кредитного качества с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) (более 700 баллов при максимальных 850 баллах). Так, в сентябре 2021 года  этот показатель составил 714 баллов"

Андрей Соловьев, - директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank, 15 октября 2021, источник

"Стоимость метра довольно серьезно подорожала. Например, в премиум-классе мы увидим повышение до 40%. Ипотечные ставки пока приемлемы, хотя регулятор, увеличивая учетную ставку, поднимает и их. Сейчас этот показатель уже перескочил за 8%, и явно будет охлаждение рынка. Но все равно по итогам года, я думаю, мы увидим довольно серьезное увеличение количества выданных ипотечных кредитов. Безусловно, это общий тренд на рост рынка и на то, как он сильно разогрет. Это реакция в общем потоке, связанном со снижением ставок, повышением цен и довольно серьезной инфляционной нагрузкой. То есть денег напечатано довольно много госбанками и в Европе, и в Соединенных Штатах, и здесь.

Эта денежная масса влияет на то, что денег системе очень много, поэтому вариантов, куда вкладываться в России малому бизнесу, не так много. Квадратные метры — довольно стандартный путь инвестирования и сохранения капитала. Здесь наслоилось несколько трендов, которые двигают рынок вверх. Та же самая постпандемическая ситуация, когда люди поняли, что свой дом — своя крепость, значит, нужно улучшать жилищные условия, где будет кабинет, место для зоны отдыха, игровая для детей. К тому же инженерные составляющие квартир сильно продвинулись: очистка воздуха, увлажнение и так далее. Поэтому дома 2000 и 2020 годов совершенно разные с точки зрения начинки"

Иван Богатов, - эксперт по инвестициям в недвижимость, 15 октября 2021, источник

"Рост цен на жилье вынуждает потенциальных покупателей обращаться к «премиум-ипотеке», тогда как раньше они могли обойтись исключительно собственными деньгами. Прежде всего это сама сумма покупки. В связи с серьезно увеличившейся стоимостью 1 кв. м в Москве найти квартиры дешевле 15-20 млн руб. практически нереально. Спрос увеличивается, когда люди понимают, что ипотека будет дорожать. В принципе, вырост на такое кредитование на последних этапах, покупали все, что можно было по низким ставкам.

Деньги и недвижка дорожают, сделок станет меньше. Мне думается, что их размеры все-таки зависят от соответствия стоимости предложения и денег. Вот этот баланс и будет определять в дальнейшем, насколько ипотека будет пользоваться популярностью. Тем не менее такие сделки заключаются все больше и больше. Я думаю, что в перспективе ближайших 5-10 лет их объем будет 90% по рынку... Ожидать серьезного уменьшения стоимости жилья не стоит. Возможны сезонные факторы, такие как различные акции, приуроченные к Новому году, но они краткосрочны. И на анализе примеров 2008, 2014 годов не было существенных безвозвратных снижений цен на недвижимость, тем более на хорошую"

Егор Лопатин, - заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, 15 октября 2021, источник

"До конца года темпы роста портфеля необеспеченных кредитов гражданам сохранят высокие темпы роста, а в ипотеке незначительно снизятся. Это продолжит "разбавлять" долю просрочки в портфеле (кредитов физических лиц - прим.ред.), в результате можно ждать ее дальнейшего снижения. Однако, достигнет ли она минимального за 10 лет значения, будет зависеть и от политики банков в отношении списания с баланса безнадежных долгов"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 15 октября 2021, источник

"За последний год спрос на «дорогие» ипотечные кредиты, которые не попадали в лимиты госпрограммы 2020-2021 гг., в ВТБ вырос втрое. Сделки на сумму от 12 млн рублей, в первую очередь, характерны для мегаполисов, где стоимость жилья выше. Мы отмечаем, что клиенты приобретают элитную недвижимость и жилье бизнес-класса не только в целях собственного проживания, но и как инвестиции на будущее, что характерно и для первичного, и для вторичного рынков. Это подтверждает и увеличение срока таких кредитов – сегодня их берут в среднем на 20 лет.

В ВТБ доля сделок с чеком от 12 млн рублей в сравнении с тремя кварталами прошлого года удвоилась и достигла 13% от общего объема выдач. По нашим прогнозам, рост рынка ипотеки для состоятельных клиентов продолжится – застройщики за последние 1,5-2 года анонсировали значительное число новых премиум-проектов, строительный рынок в нашей стране устойчив и по-прежнему инвестиционно привлекателен. Учитывая активность заемщиков в четвертом квартале, можно ожидать, что спрос в этом сегменте по итогам года достигнет рекордных значений и увеличит конкуренцию среди банков"