ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #148

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #148

Надежда Коркка, - управляющий партнер компании "Метриум", 17 января 2022, источник

"С июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей. Тем не менее, желаемого эффекта новая программа не произвела и спрос на подобные ипотечные кредиты весьма низкий. Причина в том, что лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная квартира в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается за 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса полностью легло на девелоперов, некоторые из них за счет собственной маржи начали субсидировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах...

Ипотечные кредиты становятся все дороже, растут даже ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, так как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически нецелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту. <...> Мы прогнозируем, что несмотря на отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен на рынке продолжится, а ее динамика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%...

Для долгосрочного повышения активности покупателей необходим устойчивый рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Этот процесс носит длительный и поступательный характер, но на горизонте 1,5 лет единственное «быстрое и действенное» решение – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Удержание ставки на уровне 8-8,5% годовых способно нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков покрыть затраты на частное субсидирование ипотеки за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Это может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.

На наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования для всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – станет очевидна к середине 2022 года. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скорее всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а уровень ставки будет не менее 8%. Мы прогнозируем, что даже при условии принятия мер по стимулированию спроса со стороны государства, количество сделок на первичном рынке Московского региона окажется на 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 года"

Георгий Остапкович, - директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ, 17 января 2022, источник

"Исходя из текущих оценок макро- и микроэкономической ситуации восстановительный рост в строительстве продолжится. Вместе с тем, с учетом ретроспективного анализа экономики, восстановительный рост всегда имеет затухающий характер после первого года подъема. Видимо, подобную тенденцию мы увидим и в 2022-2023 годах. В ближайшие годы рост отрасли продолжится, но с темпами ниже, чем в 2021 году. <…> Кроме резко возникших мотиваций отечественных производителей этих товаров к частичному переходу с внутренней торговли на экспортную, других серьезных объяснений для галопирующего роста цен вряд ли можно найти. Но это очень сложное перестроение маршрута реализации продукции в коротком интервале времени. <…> По-видимому, резкое повышение цен на продукцию промышленных предприятий, применяемую в строительной деятельности, частично носит искусственный рукотворный характер"

Дмитрий Алексеев, - руководитель направлений первичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости", 17 января 2022, источник

"Сейчас спрос и предложение на рынке постепенно уравновешиваются, поэтому мы ожидаем стабилизацию уровня цен на новостройки. Кроме того, из-за постепенного роста ключевой ставки Центробанка увеличивается и стоимость ипотеки. На этом фоне застройщики постараются избежать значительного повышения цен, а также будут предлагать скидки и специальные условия покупателям"

Владимир Лящук, - эксперт Центра аналитики и экспертизы ПСБ, 17 января 2022, источник

"В Москве спрос на квартиры на вторичном рынке недвижимости (в годовом выражении) снижается четвертый месяц подряд. В ноябре 2021 года количество зарегистрированных переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья снизилось на 19,2% г/г. Высокий уровень цен на жилье и рост ипотечной ставки снижают покупательную способность и отрицательно влияют на спрос на рынке недвижимости. В результате рост цен на квартиры на вторичном рынке недвижимости продолжил замедляться и в конце 2021 года составил 18,5% г/г. Динамика заметно ослабла относительно годового пика, который был зафиксирован в августе 2021 года и составил 26,4% г/г.

Ожидаем, что рост цен на квартиры на вторичном рынке недвижимости продолжит замедляться в 2022 году.  Причина — в снижении интереса к ним вследствие продолжения удорожания ипотеки на фоне роста процентных ставок в экономике. Согласно нашему прогнозу, рост цен в 2022 году замедлится до 2,9% г/г."

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 18 января 2022, источник

"В 2022 году рекордов прошлого года не будет, квадратный метр в новостройках Московского региона может подорожать в среднем до 10-12%. С учетом двузначных ставок по коммерческой ипотеке на стандартных условиях и при минимальном росте доходов населения, замедление рынка неизбежно. Но и обвала ждать не стоит: рекордная выручка девелоперов и перевыполнение планов продаж позволяют компаниям выполнять свои обязательства перед банками по проектному финансированию даже в ситуации снижения спроса"

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 18 января 2022, источник

"В декабре 2021 года средняя цена кв. м. на первичном рынке Санкт-Петербурга составила 198,9 тыс. руб. - рост за год на 28%. Наш прогноз - это замедление роста цен в 2022 году. <…> Мы ожидаем рост цен примерно в два раза ниже, чем в прошедшем году - на уровне 12-15% - до 220-230 тыс. рублей за один кв. м к концу года. Замедление роста цен произойдет в связи со снижением числа сделок на рынке. Причина в изменении условий по льготной ипотеке - сейчас для Санкт-Петербурга субсидия фактически "обнулилась". К тому же существенно выросли цены, а ставки по ипотеке на стандартных условиях приближаются к 10%. В текущих условиях многие отложили покупку квартиры "до лучших времен", перейдя в категорию арендаторов, поэтому такой значительной динамики цен, как в 2021 году, на рынке с большой долей вероятности уже не будет.

С другой стороны, на рынке сохраняется важный фактор, который будет стимулировать рост цен: в декабре 2020 года правительство Петербурга и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья до 2030 года с целью снижения нагрузки на инфраструктуру города. То есть, предложение будет снижаться, что сократит конкуренцию, позволив девелоперам активнее наращивать стоимость. <…> Количество сделок с учетом нынешней ситуации по итогам года, вероятно, будет порядка 60-65 тыс."

Алексей Гальцев, - основатель компании Realiste, 18 января 2022, источник

"В этом году действительно гораздо выгоднее снимать квартиру, чем покупать свою в ипотеку. На рынок аренды в настоящее время начинает выходить большое количество квартир, купленных с инвестиционной целью в период льготной ипотеки. Увеличение предложения должно повысить конкуренцию и затормозить рост арендных ставок, начавшийся в 2021 году из-за дефицита доступного предложения. По нашим данным, около 20-25% покупок под невысокий процент в прошлые годы было сделано именно с целью сдачи жилья на долгий срок. Соответственно, эти квартиры скоро начнут экспонироваться"

Владимир Городенкер, - генеральный директор "Атлас Девелопмент", 18 января 2022, источник

"Сейчас могу сказать, что спрос меньше не стал — покупатели активно приобретают, оформляют ипотеки, какого-то падения интереса не замечаем. У нас активно идут продажи на каждом проекте. Рынок на этот год мы видим достаточно стабильным.

По цене также видим, что он скорректируется вверх, потому что очень сильно продолжают расти в цене стройматериалы. Сейчас колоссальная нехватка рабочей силы, а стоимость рабочей силы растет галопирующими темпами. Поэтому растут затраты подрядчиков. При наличии спроса цена будет, как минимум, на уровне инфляции, наши аналитики думают, что 10% рынок в этом году точно покажет, при текущем спросе и росте инфляции это отразится на стоимости 1 кв. м... В наших прогнозах мы не видели, что будет какое-то падение (спроса на жилье - прим.ред.), падения на текущий момент нет. Думаю, все будет абсолютно нормально с рынком, потому что происходит инфляция, происходят достаточно большие вливания денег в экономику. Рынки развиваются, люди получают зарплату, зарплаты растут. Спрос точно вырастет, нет никаких предпосылок к тому, чтобы он стал ниже.

Ставки ЦБ, на мой взгляд, еще может быть рост: на днях я видел аналитику о годовой инфляции, она в годовом выражении показала чуть ли не 7%, но ЦБ активно с этим борется. Возможно, еще будет повышение ставки, но, наверно, уже оно будет последним, максимум, на полпункта. В дальнейшем, как нам обещали, уже будет снижение. Инфляционный пик мы уже прошли или проходим. Ипотечные ставки еще не отыграли все свое повышения и, на мой взгляд, еще будут расти"

Артур Александрович, - генеральный директор ОКБ, 19 января 2022, источник

"Стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась за год примерно на 20% под действием множества факторов, начиная с повышения спроса на недвижимость из-за карантинных ограничений, заканчивая высоким уровнем инфляции и побочными эффектами программы льготной ипотеки. Поскольку брать в долг теперь приходится больше, то для снижения долговой нагрузки россиянам сейчас приходится брать кредит на 2,5 года дольше, чем заемщикам в конце 2020 года. Средний срок кредитования почти достиг 20 лет"

Елена Киселева, - аналитик Института комплексных стратегических исследований, 19 января 2022, источник

"Повышение ставки по ипотеке для большинства заемщиков и сужение круга потенциальных покупателей квартир не привело к остановке роста цен на жилищном рынке и лишь усугубило проблему доступности жилья для населения. По данным Росстата, в III квартале 2021 г. (т.е. после пересмотра условий льготной ипотеки «для всех») цены в совокупности на все типы квартир в целом по России выросли на 24,7% в годовом выражении по сравнению с 23,6% во II квартале. Тем самым, рост цен даже ускорился. В Москве в тот же период отмечалось замедление роста цен с 29,9% до 25,1%, однако такое изменение нельзя назвать значительным. Предложение жилья по-прежнему ограничено, а его себестоимость продолжает расти из-за стремительного роста цен на стройматериалы и увеличения издержек на оплату труда...

Реальны риски сворачивания льготной ипотеки под 7%, на чем настаивают представители Банка России. В итоге, удорожание жилья и ухудшение условий по ипотеке приведут к снижению класса и площади приобретаемого жилья. В России в новостройках доля просторных квартир (более 100 кв. м) в начале 2000-х гг. составляла в среднем 14%, сейчас - лишь 5%. При этом, к примеру, в восточноевропейских странах средний размер построенных квартир сейчас составляет порядка 100 кв. м. Все это ставит под угрозу цели по улучшению жилищных условий населения в ближайшие годы.

Сейчас масштабы господдержки и программ повышения доступности жилья недостаточны по сравнению с теми потребностями, которые есть у населения. Помимо этого, Банк России своими действиями по ужесточению денежно-кредитной политики и сворачиванию массовых программ льготной ипотеки пытается приглушить и предложение, и спрос на жилищном рынке. Однако это не ведет к падению цен на недвижимость, а только сокращает и без того невысокую доступность жилья для населения.

В связи с этим, необходим переход к более гибким условиям в действующих программах льготной ипотеки: распространение льготной ипотеки или целевого субсидирования на вторичное жилье в отдельных регионах и территориях, где первичный рынок слабо развит; ослабление  требований к возрасту заемщиков в ипотеке для молодых семей. Кроме того, необходимы меры по стимулированию предложения жилья через субсидирование государством развития инфраструктуры в проектах комплексной застройки., облегчение доступа к коммуникациям"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 19 января 2022, источник 

"В большей степени от ключевой ставки ЦБ и общего уровня ставок в экономике зависит базовая ставка проектного финансирования, в 2022 году она может вырасти до 12-13%, но в первую очередь это скажется на проектах, которые находятся на начальном этапе строительства. Поскольку эффективная ставка по проектному финансированию застройщиков определяется темпами продаж и наполнения счетов эскроу, она в меньшей степени, чем базовая, зависит от ключевой ставки. Ключевая ставка Банка России в 2021 году выросла в прошлом году с 4,25 п.п. до 8,5% (в два раза). По моей оценке, если в 2021 году эффективная ставка составляла 3,5-4%, то в 2022 году она может увеличиться до 5-5,5%. Такой рост увеличит себестоимость стройки на 1-2%"

Андрей Спиваков, - управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка, 20 января 2022, источник

"Повышение ставок стабилизирует спрос на ипотечное кредитование на рынке. При этом стоимость квартир в новостройках, скорее всего, останется на прежнем уровне. Однако люди смогут приобрести по более выгодной цене, например, из-за скидок или через специальные ипотечные программы. А вот средний срок кредита, вероятно, увеличится, так как позволит получить меньший ежемесячный платеж при той же сумме кредита. В связи с повышением ключевой ставки и в борьбе за клиентов банки сами ищут и находят новые варианты кредитования, которые могут заменить льготные программы и позволить получить ипотеку на комфортных для клиента условиях"

Егор Лопатин, - старший аналитик рейтингового агентства НКР, 20 января 2022, источник

"При первоначальном взносе в 20 процентов для покупки однокомнатной квартиры (в Москве - прим.ред.) и комфортного обслуживания ипотеки по ставке 10 процентов годовых на 25 лет средний доход на человека должен составлять 104 тысячи рублей, и это без учета расходов на домохозяйство. Год назад, когда средняя ставка варьировалась на уровне 7,4 процента требовалось 84 тысячи рублей, при условии, что в погашение кредита направляется до 70 процента от заработной платы"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 20 января 2022, источник

"Безусловно, доступность новостроек для большинства покупателей за последний год снизилась. Однако, учитывая сохраняющийся стабильный спрос, это снижение пока не является критичным. Покупательскую активность сейчас во многом подстегивают растущие цены и ставки по ипотеке. Те, кто нуждается в покупки новостройки, спешат это сделать до нового витка цен и ставок. При этом, несмотря на удорожание ипотеки в целом, на рынке все еще остаются и более доступные специальные программы от банков и застройщиков со сниженной ставкой, в том числе и на весь срок кредита. Возможно, что в ближайшее время средний платеж по ипотеке будет расти. Это связано как с вероятным локальным увеличением цен, так и с повышением ставок по ипотеке. Но такой ситуации как в прошлом году мы, скорее всего, не увидим. Ближе к середине года при снижении спроса возможна определенная коррекция цен в целом по рынку"

Виктория Кирюхина, - эксперт "ЦИАН.Аналитика", 20 января 2022, источник

"С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет вырастет почти в полтора раза (+48%) или примерно 3,6 млн руб. А общая стоимость квартиры с учетом переплаты по ипотеке станет больше на 29%: 16,6 млн руб. для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам января 2021 года, против 21,4 млн руб. для тех, кто совершил сделку годом позже — в январе 2022 года. То есть стоимость квартиры на вторичном рынке увеличилась примерно на 14%, но с учетом больших процентов по ипотеке, реальная цена квартиры выросла на 29%…

Тренд на повышение ставок сохранится с учетом текущей политики ЦБ, то есть доступность жилья продолжит снижаться как за счет более дорогой ипотеки, так и повышения цен на сами квартиры, пусть это будет и меньший рост цен в сравнении в 2021 годом, на уровне инфляции. Если ставка по ипотеке вырастет до 12%, то даже при сохранении текущей стоимость квартиры, ежемесячный платеж составит 92 тыс. руб., что уже выше средней заработной платы «на руки». То есть повышение ставки на 1-2 п. п. существенно удорожает ипотеку. Поэтому многие будут ориентироваться на первичный рынок, где немало программ от девелоперов, когда взять кредит можно под 6-7% годовых. Еще один вариант — это ипотека на больший срок. Если в начале 2021 года ипотеку брали на 19,4 года в Москве (данные ЦБ РФ), то в ноябре этот срок увеличился до 21,6 года. Это один из вариантов снизить размер ежемесячного платежа при текущих растущих ставках"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 20 января 2022, источник

"Рассчитываю на то, что к тому моменту, когда программа (льготной ипотеки - прим.ред.) завершится, рыночные ставки по ипотеке тоже начнут опускаться и, таким образом, спад не будет очень глубоким... Ставки в экономике и геополитическая нестабильность привели к росту рыночных ипотечных ставок до пиковых значений за последнее время в России. В таких условиях льготная программа под 7% выполняет роль демпфера, позволяя россиянам брать ипотеку под приемлемую ставку"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 20 января 2022, источник

"Существующая потребность в жилье удовлетворяется быстрее, чем появляется новая. То есть, условно говоря, в каком-то промежутке 15-20 лет мы имеем все шансы решить полностью жилищную потребность людей, прийти к состоянию, когда будет появляться за счет естественных процессов новая потребность, и она будет тут же удовлетворяться. <...> Проникновение ипотеки стремительно нарастает – около 11% составляет отношение задолженности ипотечного портфеля к ВВП. И мы видим, что при текущей динамике развития событий около 15% ВВП к 2030 году будет составлять ипотечный портфель. Это хороший показатель, он соответствует уровню стран Восточной Европы"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость", 20 января 2022, источник

"При росте ипотечных ставок количество сделок и на вторичном рынке сократится в наступившем году на 20%. Мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Около 70% вторичного рынка занимают ипотечные покупатели. Но ухудшение условий кредитования может значительно ослабить общий спрос. Потенциал для роста цен на жилье практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне 2021 года”

Николай Переславский, - сотрудник департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute, 20 января 2022, источник

"Наивно ожидать, что при растущих ставках по ипотеке и стагнирующих доходах населения рынок будет продолжать рост... Максимальный рост цен новостроек в этом году – это 4–5% от текущих уровней. Если ситуация на сырьевом и товарном рынках чуть охладится и цены на стройматериалы пойдут вниз, то возможна и стагнация, так как средств на покупку резко подорожавших новостроек у населения скоро не останется совсем"

Константин Апрелев, - вице-президент гильдии риэлторов России, 20 января 2022, источник

"Спрос существенно сокращается, застройщики и в декабре, и в январе пролонгировали все свои предложения по скидкам и по скидочным программам для приобретения жилья. Это как раз свидетельствует о том, что реально снижается платежеспособный спрос, и количество сделок сокращается. Если сравнивать 2020 и 2021 годы, можно заметить, что цены в два раза замедлили рост, по крайней мере, в крупных городах. Только в 20 процентах городов темпы роста были выше, чем в 2020 году. С учетом того, что ставка начала расти только осенью, и не так существенно сыграла на платежеспособный спрос, можно предположить, что в 2022 году продолжится снижение спроса, и замедлится рост цен"

Николай Кудлай, - руководитель строительной компании "СКР", 21 января 2022, источник

"В 2021 году в многих регионах цены на квартиры в новостройках уже вплотную подошли к верхней планке покупательской способности населения. Застройщики в данной ситуации могли бы скорректировать свою финансовую политику, но возможность для ценового маневра им ограничивает бурный рост цен на стройматериалы. Главным образом, это происходит из-за удорожания металла на мировом рынке, а доля стали и сплавов в себестоимости жилья может составлять от 15% и выше в зависимости от типа строительных объектов...

В 2022 году застройщики главным образом будут продолжать достраивать, отделывать и сдавать в эксплуатацию те объекты, которые были заложены в 2021 году и раньше. Но уже начиная с 2023 года перед многими возникнет угроза простоя производственных мощностей и возникнет дилемма: либо сокращать объемы, либо продолжать строить на свой страх и риск жилье, которое в ближайшее время никто не купит, либо формировать новые векторы в строительном бизнесе... Очевидно, что работать себе в убыток захотят далеко не все застройщики. Поэтому коммерческая гонка за жильцами в новых квартирах может подойти к концу, а застройщики начнут эффективнее взаимодействовать с муниципальными властями и обратят свое внимание на необходимость строительства социальных объектов: парков, скверов, спортивных кластеров, креативных пространств для молодежи. В условиях ожидаемой стагнации на рынке недвижимости социальное направление может стать для застройщиков эффективным инструментом для поддержания своих позиций на рынке, в том числе и имиджевых"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями,  21 января 2022, источник

"Ипотечные платежи и так выросли за последний квартал прошлого года на 18,6% и продолжат свой рост как минимум в первом квартале года текущего. Такие выплаты вкупе с ростом цен на 30-70% за два года просто становятся не по карману потенциальным ипотечникам, и в итоге люди не только отказываются от кредита, но и стремятся побыстрее избавиться от обязательств перед банком через продажу квартиры с дисконтом до 10% от рынка"

Алексей Казарин, - генеральный директор компании "Система кредитных специалистов", 23 января 2022, источник

"Все упирается именно в растущую ставку рефинансирования Центробанка. Даже ведущие банки имеют процентные ставки (по ипотеке - прим.ред.) уже в диапазоне от 10% до 11% именно по кредитному договору, полная стоимость кредитования уже в районе 13%. Теперь сложно вообще делать какие-то прогнозы, потому что мой прогноз был, что они в принципе будут держаться в диапазоне от 10% до 11%, именно по ипотеке, по кредитному договору в течение этого года, но просто здесь еще все зависит от конкретного банка. Дальше он (спрос на ипотеку - прим.ред.) падать вряд ли уже будет, наверное, то есть люди будут просто пересматривать свои планы, корректировать. Есть такие, кто у нас спрашивает, что будет с ценами, не будут ли они повышаться или снижаться. Вряд ли цены будут снижаться, они затормозятся. По какому-то жилью, более бюджетному, может быть, они и упадут немножко. На квартиры в простых советских домах, пятиэтажках, [цены] на недвижимость так не растут, как на новое жилье. Может быть, люди будут ориентироваться на какие-то другие вещи, выискивать более дешевые варианты"