ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #153

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #153

Алексей Лашко, - руководитель ГК "Содействие", 18 февраля 2022, источник

"Инвестиционные деньги с рынка недвижимости начинают постепенно вымываться и пойдут в другие сектора рынка, например во вклады, так как ставка становится более интересной... По ощущениям, ключевая ставка ЦБ будет расти, соответственно, вклады будут повышаться, банки будут подтягивать фондирование под рыночную ставку, активные операции у банков будут расти, увеличится стоимость кредитов, так как свою маржу они будут держать. Для новых заемщиков-физлиц будет пересчитываться предельная долговая нагрузка и уменьшатся суммы кредитов, которые сможет взять конкретный заемщик.

В 2017 году было затишье на рынке недвижимости и после очередного скачка ставки по ипотеке достигали 13% годовых. Тогда это казалось нормальным, так как мы еще не видели льготной ипотеки под 6–7%. У кого рейтинг заемщика был пониже, платили даже 17-процентную ставку по ипотеке. Это интересно только в том случае, когда стоимость объекта невелика и текущий платеж "тело +%" как-то соотносится с доходом заемщика. Сейчас уровень доходов граждан вырос не так сильно, как цены на недвижимость. И если ставка по ипотеке растет, возможность покупки недвижимости для многих становится запредельной.

В целом стоимость недвижимости — это производная от процентной ставки по ипотеке. Проценты по ипотеке идут вниз, стоимость недвижимости — вверх. Сейчас наблюдается большой разрыв между первичным и вторичным жильем. Застройщики говорят, что не могут уменьшить цену. Хотя, если посмотреть их доходность за последние годы, можно сделать выводы, что не не могут, а просто не хотят. В то же время девелоперы предлагают различные акции. Вторичный рынок начал потихоньку снижаться — например, с договорами долевого участия (ДДУ). Люди, покупавшие квартиры в домах, которые скоро будут сдаваться, сейчас перепродают их на 10–15% ниже, чем застройщик"

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 22 февраля 2022, источник

"В краткосрочной перспективе мы можем увидеть всплеск спроса на рынке недвижимости. На фоне обсуждения различных сценариев введения санкций многие из тех, кто колебался относительно совершения сделки, предпочтут «переложить» свои накопления из депозитов в квадратные метры.

Развитие рынка в среднесрочной перспективе сильно связано с возможными санкционными сценариями — они, в свою очередь, зависят от безопасности на этих территориях. Но почти наверняка количество сделок будет падать относительно максимальных значений 2021-го и начала 2022 года. После активных продаж последних полутора лет на рынке осталось мало «отложенного спроса». Падение спроса может привести к стагнации цен. В этом смысле будет более репрезентативен вторичный рынок, так как на нем уже в ближайшие недели начнут сказываться выросшие ипотечные ставки, которые ушли выше комфортных для заемщиков значений"

Катерина Соболева, - вице-президент Becar Asset Management, 22 февраля 2022, источник

"Ситуация на рынках в ближайшее время, скорее всего, будет напоминать 2014 год. В 2008-м война в Грузии наложилась на мировой финансовый кризис. В этот раз, как и в 2014-м, новый экономический кризис коснется только нас. Поэтому в течение пары месяцев после введения экономических санкций нас ждет резкий скачок спроса как на недвижимость, так и на технику, автомобили и т. д. На фоне падения курса рубля люди будут стараться спасти стремительно обесценивающиеся сбережения. Ажиотажный спрос продолжится около одного-двух месяцев. После этого спрос резко охладится и сойдет практически на нет. На этом фоне цены на недвижимость в зависимости от сегмента могут скорректироваться на 10–20% в сторону уменьшения"

Дмитрий Щегельский, - генеральный директор АН “Бенуа”, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 22 февраля 2022, источник

"Сегодня наша экономика в большой степени адаптировалась к трудностям, возникшим в аналогичной ситуации в 2014 году. У застройщиков большой финансовый задел и господдержка... Геополитическая ситуация 2014–2015 годов практически не отразилась на ценах на рынке недвижимости. С ноября 2014 по март 2015 года цены на «вторичке» в Петербурге выросли на 5%, затем к декабрю 2015 года они снизились до уровня ноября 2014-го и стагнировали до лета 2016 года, после чего плавно пошли вверх.

На первичном рынке цены с конца октября 2014 по январь 2015-го выросли примерно на 7%, потом к июню 2015 года снизились на 4–5%. Такая динамика показывает, что продавцы по старинке пытались привязать увеличение цены к ослаблению рубля, но, когда в марте 2015 года наметилось укрепление рубля, цены были скорректированы в сторону уменьшения… Не думаю, что количество ипотечных квартир, выставленных на продажу из-за проблем у заемщиков, будет расти. Все останется в пределах обычных показателей. Возвращаясь к аналогии с 2014–2015 годами: тогда огромная масса валютных заемщиков реально пострадала, но на количестве предложений на рынке недвижимости это не отразилось"

Оксана Полякова, - заместитель директора департамента аренды квартир  "Инком-Недвижимость", 22 февраля 2022, источник

"Сейчас нет активного притока или оттока нанимателей. Рост ипотечных ставок пока не спровоцировал массовый переход покупателей городского жилья в сегмент аренды (многие из них стараются успеть взять кредит на покупку квартиры до нового повышения), однако такие клиенты есть, и думаю, очередной виток подорожания ипотеки способен несколько увеличить спрос на найм жилья... Весной мы ожидаем небольшое увеличение объема арендной экспозиции, в том числе квартирами, приобретенными клиентами первичного и вторичного рынков в условиях шокового спроса 2021 г.

В отношении ценовых показателей мы не ожидаем значительных изменений ни в сторону повышения, ни в сторону снижения. Увеличение стоимости купли-продажи квартир не сказывается напрямую на арендных ставках в массовом сегменте – на них в большей степени влияют соотношение спроса и предложения, а также экономическая обстановка и состояние рынка труда, от которых зависит платежеспособность нанимателей, а доходы населения не растут, увы. Резкое удешевление съемного жилья возможно только в результате массового оттока арендаторов из столицы"

Анжелика Альшаева, - генеральный директор агентства недвижимости "КВС", 22 февраля 2022, источник

"Несмотря на рост цен и повышение ипотечных ставок, покупательская активность всё же находится на достаточно высоком уровне. Всплеск спроса можно объяснить тем, что люди торопятся приобрести жильё, опасаясь ещё большего роста цен и ставок. Клиенты понимают, что высокая стоимость квадратного метра обоснована себестоимостью строительства, поэтому падения цен ждать не стоит. При этом многие хорошо помнят 2014-й год, когда ставки по ипотеке выросли до 17-20%. Сейчас мы опять видим тенденцию к росту ключевой ставки и, соответственно, подорожанию кредитов. Также не стоит забывать о том, что хорошую поддержку рынку оказывает семейная ипотека под 6% годовых"

Татьяна Школьная, - заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, 23 февраля 2022, источник

"В первом полугодии 2022 года темпы роста ипотечного кредитования сократятся наиболее заметно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Мы исключаем коллапс ипотечного рынка, но не исключаем сокращения объемов выданных ипотечных кредитов по итогам текущего года на 20–30% по сравнению с предыдущим. Сохранение стабильности на рынке жилья способствует снижению рисков и помогает создать базу для устойчивого экономического роста. Для рынка жилья это будет означать стабилизацию цен на недвижимость, выравнивание баланса спроса и предложения, снижение вероятности риска обвала рынка жилья. Для всего рынка жилья 2022 год будет означать турбулентность, с другой стороны, сглаживание дисбаланса равносильно повышению прогнозируемости"

Алексей Гальцев, - основатель IT-компании Realiste, 23 февраля 2022, источник

"Девелоперам придется очень непросто. Люди будут меньше покупать из-за нестабильности, неопределенности будущего и еще большего снижения покупательской способности... Недвижимость начнет дешеветь, как и фондовый рынок. Через полгода она может потерять в среднем 15% от стоимости... В 1998 году, для сравнения, цены на недвижимость из-за кризиса упали более чем на 30-40%, в кризиса 2008 года ипотеку почти перестали выдавать, рынок резко пошел вниз и снова показал - 30%"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 24 февраля 2022, источник

"Сейчас ни в коем случае не стоит вкладываться в долгосрочное строительство. Слишком высоки риски незавершенная строек из-за недофинансирования этих строительных проектов. На мой взгляд, нас ожидают непростые экономические потрясения.

Спустя полгода после обострения ситуации на Украине в 2014 году цены на недвижимость упали из-за снижения спроса. Думаю, аналогичная история будет и сейчас, потому что неизбежно эта ситуация приведет к снижению доходов населения, к снижению объема инвестиций. И в целом приведет к тому, что недвижимость будет пользоваться гораздо меньшим спросом. С учетом пока еще невысоких ставок по ипотеке на рынке готовой недвижимости в ближайшее время могут появиться достаточно интересные предложения от застройщиков. В любом случае, с моей точки зрения, <...> дальнейшего роста цен ожидать не стоит. Совершенно очевидно, что большее количество людей примут решение не в пользу получения ипотечных кредитов"

Алексей Попов, - руководитель "ЦИАН.Аналитика", 24 февраля 2022, источник

"Текущая ситуация отличается от того, что было на рынке в 2008-м, 2014-м и даже в 1998-м. Тогда было падение фондового рынка и резкая девальвация рубля, но не было военной операции. По этой причине реакция населения по спасению накоплений (и переводу их из депозитов в квадратные метры) будет отличаться. Краткосрочный период роста спроса мы увидим, но его масштабы могут быть меньше, чем в предыдущие кризисы. Эмоционально-психологическое состояние многих россиян сейчас не располагает к покупкам жилья. Кроме того, за последние три месяца растущей геополитической напряженности многие уже провели такие сделки в попытке спасти сбережения. Активные продажи последних полутора лет тоже в значительной степени сократили потенциальный спрос…

В среднесрочной перспективе на рынке ожидается снижение спроса и падение цен. Драйверами этих процессов станут повышение ключевой ставки ЦБ, дальнейшее удорожание ипотеки и снижение доходов. Это затронет как первичный, так и вторичный рынок. Глубина падения цен будет не меньше, чем в предыдущий кризис в 2014–2015 годах, когда цены снижались в среднем на 15%. Дополнительной неопределенностью для участников рынка сейчас являются детали возможных санкций на российские банки, особенно то, как они затронут валютные депозиты"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса, 24 февраля 2022, источник

"Российские застройщики повысят стоимость жилья в ближайшие недели... Мы сейчас попадаем в некую новую экономическую реальность. И рынок акций, и финансовая ситуация вступили в зону серьезной турбулентности. В этот период в цены будут закладываться возможные риски, дальнейшая работа, серьезные санкции, импортные комплектующие, какие-то материалы, оборудование, то, каким образом банковская система будет справляться, обеспечивать проектное финансирование и так далее. Многое будет зависеть от устойчивости финансовой системы. Понятно, что у нас есть определенный задел в различных территориях комплексного развития и так далее, есть площадки, но рынок все-таки будет диктовать условия. Если возникнет какая-то критическая ситуация, и государство примет решение вмешиваться, тогда будет возможно сдержать аппетит застройщиков. Но пока таких тенденций нет. Ожидается значительный рост, какие-то подобные меры сейчас будут обсуждаться. Есть лидеры роста на определенных территориях, они известны — это Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и так далее — вот здесь будет максимальное удорожание"

Дмитрий Щегельский, - президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 24 февраля 2022, источник

"Сейчас коллапс происходит. Звонят со всех сторон, спрашивают, что делать. Покупатели спрашивают, покупать ли, продавцы продавать или придержать свои объекты. Но больше волнуются продавцы. С покупателями проще, логика подсказывает, что тем, кто успел одобрить ипотеку по старым ставкам, нужно покупать. Хотя уже 22 февраля мы от некоторых банков получили сообщения, что срок действия выданных разрешений на выдачу ипотеки значительно сокращён, в два-три раза. Сейчас никто не понимает, что будет дальше. Прогнозы давать сложно... С ноября 2014 по март 2015 года (во время предыдущего геополитического и экономического кризиса - прим.ред.) цены на вторичном рынке в Петербурге выросли примерно на 5%. Продавцы пытались по старинке привязать цены к падающему рублю, но к концу 2015 года цены вернулись на прежний уровень. В количестве сделок на вторичном рынке в 2015 году была просадка примерно на 25%"

Анжелика Альшаева, - генеральный директор агентства недвижимости "КВС", 24 февраля 2022, источник

"Наши клиенты реагируют на ситуацию по-разному. Некоторые отказываются от оформления ипотеки, так как опасаются сейчас брать на себя обязательства по кредитам. Некоторые, напротив, спешат приобрести жилье по текущим ставкам, потому что ожидают их существенного роста. Это обосновано: в ближайшее время банки определенно будут повышать ставки по ипотеке. Часть покупателей, имеющих накопления, будут вкладывать средства в готовую недвижимость. В последний месяц к нам в Агентство недвижимости «КВС» обращается довольно много клиентов, которые хотят приобрести вторичное жилье: это связано с ростом курса доллара и евро. Я думаю, что сейчас спрос на этом рынке еще немного подрастет. При этом увеличения объёма продаж квартир в новостройках, скорее всего, не будет. Ситуация для этого слишком неопределённая"

Александр Шарапов, - президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management, 24 февраля 2022, источник

"Возможность падения цен на недвижимость невысока (не более 30%). И то, если это падение и произойдет, то будет носить краткосрочный характер. Существенно больше вероятность, что цены пойдут вверх, потому что в отличие от 2014 года была введена система банковского кредитования проектов с использованием эскроу-счетов. И оно продолжится. А кроме того, на фоне падения рубля продолжится рост цен на иностранные стройматериалы... Глобально же рост цен на недвижимость всегда коррелировал с инфляцией. В какие-то периоды она может дорожать медленнее, а потом возьмет и резко подскочит в цене, как это было в последние два года. Глобально, если смотреть ретроспективно, то цены на недвижимость всегда на 2-3% превышали темпы роста инфляции. Плюс доход от сдачи в аренду: квартиры в двух столицах дают около 3% в год, в других городах — порядка 4-5%. Но гостиничные номера даже в такое непростое время могут давать 7-9%"

Александр Поздняков, - руководитель инвестиционной компании Garnet, 24 февраля 2022, источник

"Если посмотреть отчеты банков, то уровень сбережений у россиян на депозитах достаточно высок. Когда случаются такие кризисные моменты, люди начинают перекладывать дешевеющие рубли в недвижимость. Это уже наблюдается весь февраль. Сейчас граждане активно бронируют квартиры и выходят на сделки. Мы полагаем, что в ближайшие 1-2 месяца, ситуация продолжится, люди будут действовать решительнее из-за геополитических новостей. Долгосрочный ли это будет эффект? Скорее всего нет. За два последних года спрос был очень высоким и многие уже решили свои жилищные вопросы. В локациях, где есть огромное количество предложения, мы наблюдаем спад спроса и у ряда застройщиков темпы продаж снижаются до катастрофических. Интересуют покупателей в первую очередь локации, где сохраняется дефицит жилья и ненасыщенный рынок"

Яна Глазунова, - генеральный директор риелторской компании VSN Realty, 24 февраля 2022, источник

"Если оценивать влияние стоимости рубля на себестоимость строительства, то для паники сейчас нет оснований. Закупки прошли по старым ценам, и девелоперы не пересматривают прайсовые цены в привязке к растущим курсам валют. Резкой коррекции цен на жилье с привязкой к росту курса валют не стоит ожидать. Такие резкие скачки обычно отыгрываются. Мы проходили аналогичный кризис в декабре 2014 - начале 2015 года. Турбулентность сказывается на банковских ставках, ипотечных условиях, это влечет за собой корректировку спроса, однако такая ситуация не будет системной и длительной. Инвестиционный спрос, напротив, активизируется, поскольку многие пытаются обезопасить себя от волатильности рубля и сохранить капитал в недвижимости"

Юлия Грызенкова, - доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве РФ, 24 февраля 2022, источник

"Последнее время с учетом инфляционных процессов появилась тенденция по расширению практики выставления цен на объекты недвижимости в условных единицах. Очевидно, что продавцы недвижимости в условиях волатильности курса рубля могут вернуться к фиксации цен в валюте, чтобы не менять ценник вместе с колебаниями валютного курса и быть уверенными, что средств, полученных от продажи квартиры, хватит для решения их целей по приобретению новой недвижимости или иных задач"

Сергей Зайцев, - руководитель центра новостроек федеральной компании "Этажи", 24 февраля 2022, источник

"Мы отмечаем скачок интереса к недвижимости, причем у большинства клиентов цель — именно сохранение сбережений. Практика показывает, что даже после снижения цен на недвижимость в кризисные периоды они очень быстро отыгрывают позиции и выходят в плюс. На вторичном рынке продавцы поделились на тех, кто намерен переждать, и тех, кто хочет успеть продать по высоким ценам. Ситуация сейчас складывается таким образом, что в среднесрочной перспективе цены на «вторичку» пойдут вниз, поэтому часть продавцов хотят успеть продать по высокой цене, чтобы закрыть кредиты или получить наличные и приобрести другое жилье на волне снижения цен в будущем. Но здесь важно четко понимать будущую стратегию и оценивать реальные инфляционные риски. Те же, кто продает недвижимость с целью покупки, дожидаются гарантий по встречным сделкам. Что касается рынка первичного жилья,  мы отмечаем пересмотр цен застройщиками в сторону увеличения на фоне растущего спроса"

Катерина Соболева, - президент Becar Asset Managment, 25 февраля 2022, источник

"На фоне падения курса рубля люди будут стараться спасти стремительно обесценивающиеся сбережения. Ажиотажный спрос продолжится около одного-двух месяцев. После этого спрос резко охладится и сойдет практически на нет. На этом фоне цены на недвижимость в зависимости от сегмента могут скорректироваться на 10−20% в сторону уменьшения"

Камила Фазлыева, - руководитель Ипотечного бюро и проекта "ЭлектроннаяСделка РФ", 25 февраля 2022, источник

"Скорее всего, нас ждет дальнейший рост ипотечных ставок у всех банков до 17%. Ситуация в экономике сейчас не лучше, а с учетом санкций даже хуже, чем была в 2014 году. После повышения ставок люди будут отказываться от дорогой ипотеки, что приведет к застою на рынке. Цены на жилье очень выросли и пока не снижаются. Застройщики до последнего будут держать свои цены, первым пойдет вниз рынок "вторички": там нет понятий себестоимости строительства, банковский кредит, нет никаких сговоров. "Первичка" будет выезжать только за счет акций и trade-in. Надеяться, что государство будет придумывать какие-то новые формы субсидирования, не стоит. Эльвира Набиуллина уже жестко сказала, что она против этого. Санкции коснутся всех основных банков. Думать, что сейчас государство будет вкачивать деньги в поддержание первичного рынка, не стоит"

Роман Родионцев, - директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, 25 февраля 2022, источник

"Часть игроков рынка сейчас займет выжидательную позицию, остановит разработку новых проектов и сосредоточится на завершении действующих. В связи с этим в ближайшее время себестоимость недвижимости, а значит и ценник на новостройки, будет стремительно расти, а ипотека только дорожать. В этой ситуации возможны как точечные дисконты, так и наоборот стремительный рост цен в отдельно взятых проектах"

Константин Селянин, - экономист, 27 февраля 2022, источник

"На рынке парадоксальная ситуация. С одной стороны, крайне бедные граждане, а с другой — одни из самых высоких цен на недвижимость в мире. Так не бывает долго. А поскольку граждане будут и дальше беднеть, то не очень понятно, откуда они возьмут деньги. У нас одной только ипотеки 16 трлн. Это означает, что как только упадут доходы, люди не смогут обслуживать свои кредиты, а значит, заложенная под ипотеку недвижимость выйдет на рынок. Это должно привести к существенному падению цен на жилье"

Татьяна Ахметдинова, - директор департамента управления сетью федеральной компании "Этажи", 27 февраля 2022, источник

"Спрос 24—25 февраля (увеличился - прим.ред.) на 10-15% на квартиры и около 15-20% на загородную недвижимость. Основная цель покупки — сохранение имеющихся сбережений. При этом многие понимают, что в сложившихся условиях не исключено временное снижение средней стоимости квадратного метра готового жилья, поэтому большинство рассчитывают на долгосрочные инвестиции. Люди уверены, что цены стабилизируются и перекроют инфляцию, как это было после трехлетнего снижения цен, начавшегося в 2014 году. В пятницу часть банков уже подняли ставки на вторичное жилье выше 14,5%, остальные банки скоро также скорректируют свою кредитную политику"