ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #165

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #165

Кирилл Царев, - первый зампред правления Сбербанка, 16 мая 2022, источник 

"В данный момент в целом наблюдается классическая ситуация для сложившейся на рынке конъюнктуры. При существенном росте ставок идет явное замедление кредитования. <...> После того, как ставки были подняты, произошло сокращение, в том числе и одобрений ипотеки, и собственно сама доступность ипотеки сократилась, потому что ставки объективно, конечно, стали очень высокими. С другой стороны, стоит отметить важный тренд, в этот момент увеличилась доля госпрограмм. Если, например, в феврале на долю госпрограмм приходилось 19-20%, в марте приходилось в районе 30-34%, то в апреле эта доля превышает 60%. В принципе госпрограммы в ипотеке оказались очень хорошим подспорьем и для населения, и для застройщиков. Потому что позволили соответственно строительной отрасли со своей стороны как бы и клиентов поддержать, и в общем рынок жилья удержать от каких-то возможных стрессов"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 16 мая 2022, источник 

"Новая господдержка пока не сильно повлияла на новые брони в период с 1 по 15 мая в России. Ситуация была на уровне откровенно низких показателей апреля. А это почти гарантированные новые акции и скидки и даже лобовое прайсовое снижение цен уже скоро. Примерно 5% застройщиков в России уже начали снижение цен, поняв, что чудо не произошло. Так же полмесяца по новым ставкам по новостройкам четко дали понять что просто лояльной ставкой спрос не вернуть. Все гораздо сложнее...

Поэтому в целом ситуация напряженная, еще пару месяцев такого рынка в совокупности с высокими ставками по эскроу и думаю вопросы для строительный сферы могут быть серьезными. Очень важной станет вторая половина мая, от того как она пройдет зависит очень многое! И еще если в апреле доля ипотечных заявок по новостройкам была 80%, то в майские всего 39%"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", 16 мая 2022, источник 

"Вместо снижения цен на квартиры застройщики увеличивают субсидии банкам, чтобы те сократили ставки по ипотеке. Как следствие, покупатели вынуждены сильно переплачивать, чтобы потом вернуть часть средств за счет уменьшения ипотечного платежа, а на рынке продолжает надуваться ценовой и ипотечный пузырь"

Наталья Сазонова, - директор по развитию компании "Метриум", 16 мая 2022, источник 

"Объем предложения на рынке массовых новостроек (Москвы - прим.ред.) увеличивается: по сравнению с мартом, в апреле количество экспонируемых квартир выросло на 7,2%, показатель продаваемой площади – на 6,4%. Рынок пополняется новыми корпусами в существующих проектах, за месяц старты продаж произошли в корпусах трех проектов массового сегмента.

Средневзвешенная цена кв. метра за месяц выросла на 0,5% и составила 286 145 руб. С начала 2022 года это наименьший месячный показатель динамики цены. Застройщики сдерживают рост цен после резкого удорожания недвижимости в первом квартале года. На рынке увеличивается доля квартир без отделки и с отделкой white box, которые в последние полтора года были непопулярны в массовом сегменте. Тренд на уменьшение площади квартир продолжается, за счет чего уменьшается и средняя стоимость предложений – в апреле квартиры стали дешевле на 0,3%.

Несмотря на сдерживание цен, покупательская активность в связи с повышением ипотечных ставок резко упала: количество совершенных сделок по договорам долевого участия (ДДУ) за месяц сократилось на 40,5% – с 4,2 тыс. штук в марте до 2,5 тыс. штук в апреле. По сравнению с апрелем 2021 года число сделок сократилось на 29% (с 3,5 тыс. штук). Доля ипотечных сделок в массовом сегменте составила 67% от общего числа ДДУ и практически не изменилась"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 16 мая 2022, источник 

"В апреле доля ипотечных заявок на покупку новостроек была на уровне 80%, а в первой половине мая она снизилась до 39%... Количество бронирований новостроек, даже несмотря на изменение условий льготного кредитования, пока остается низким, на уровне апрельских показателей. Такая динамика в случае ее сохранения во второй половине мая может негативно сказаться на объеме предложения в долгосрочной перспективе. При этом сейчас выигрывают те застройщики, которые снижают цены, и те покупатели, которые знают, где приобрести недвижимость с дисконтом, поскольку как только спрос начнет восстанавливаться или снижаться, цены снова начнут активно расти"

Эльман Мехтиев, - заместитель председателя экспертного совета Банка России по защите прав потребителей финансовых услуг, 17 мая 2022, источник 

"С одной стороны банки гораздо более внимательно относятся к выбору заемщиков, которым можно дать ипотечный кредит. Ипотека – это все же надолго! А с другой стороны, сами заемщики находятся в ситуации переоценки, взвешивания шансов и рисков. Вот и получается, что меньше запросов на обычную ипотеку и меньше одобрений со стороны кредиторов... На льготную ипотеку тоже надеяться не надо. По данным тех же самых бюро кредитных историй, наивысший рост просрочки показала именно льготная ипотека. Она настроена на то, чтобы ее брали те, кто не потянет обычный ипотечный кредит. Само собой, эти люди больше всего находятся в группе риска, которые начали реализовываться... Я бы не думал, что субсидирование ставки – это единственный способ поддержки тех, кому нужна ипотека"

Алексей Волков, - директор по маркетингу НБКИ, 17 мая 2022, источник 

"Выдача ипотеки в апреле по сравнению с мартом сократилась на 60,7%, а по сравнению с «досанкционным» февралем — на 62,7%... От момента подачи заявки на кредит и получения одобрения до его выдачи может пройти от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому, очевидно, в марте выдавались те ипотечные кредиты, которые были одобрены еще в предыдущие месяцы... Количество обращений граждан за ипотечными кредитами в апреле 2022 года существенно сократилось: на 40,8% по сравнению с мартом, на 58,9% по сравнению с февралем. (Также произошло... - прим.ред.) ужесточение риск-политики банков, что привело к росту отказов по кредитным заявкам"

Олег Лагуткин, - гендиректор БКИ "Эквифакс", 17 мая 2022, источник 

"Исторически падение максимальное (по сравнению с мартом в апреле объем выданной ипотеки упал почти вчетверо, или на 75%, до 130,5 млрд руб., по данным "Эквифакс" - прим.ред.). <...> Ситуация в ипотеке пока радикально не улучшилась. Май традиционно является низким месяцем в плане объемов кредитования в силу значительного числа выходных и праздничных дней, по итогам которого мы можем увидеть еще более низкий объем ипотечного кредитования... Ипотечный рынок может показать рост при снижении ставки и расширении льготных программ, но резкого отскока не будет. Быстрого восстановления вряд ли мы можем ожидать до конца лета, а с осени при отсутствии новых шоков вполне возможен рост спроса на ипотечное кредитование"

Роман Иванов, - руководитель отдела продаж московского офиса Seven Suns Development, 17 мая 2022, источник 

"Только параллельное движение в снижении ставки льготной ипотеки и ставки проектного финансирования позволят быстрее застройщикам выходить на нужные темпы и вывод новых проектов. Без этого, конечно, рынок не остановится полностью, но он будет замедляться... Цены откатываться не будут, предпосылок к этому нет, а себестоимость просто поджимает. Возможно, ситуация сложится так, что проще будет просто не выводить новые проекты, чем продавать ниже себестоимости. Однако различные акции и маркетинговые приемы останутся на рынке, и в ближайшие 1-2 квартала будут активно использоваться, ведь нужно продавать имеющиеся остатки и сохранять маржинальность проектов. Застройщики будут сами решать, что для них актуальнее: предложить ипотеку с субсидированной ставкой или дать скидку покупателю с «живыми» деньгами...

Депозиты действительно сейчас стали сильно конкурировать с недвижимостью. Но вот уже через 2 месяца все, кто открывал срочные депозиты под 20%, уже понесут эти деньги снова на рынок новостроек. Потому что ставки по вкладам будут в районе 10%, а недвижимость может генерировать гораздо более интересную доходность. Сказать какую именно – не представляется возможным"

Диана Степанова, - доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова, 18 мая 2022, источник 

"В РФ продолжат замедляться темпы роста цен на недвижимость из-за укрепления рубля. Активность на российском рынке недвижимости снизилась до минимума, рынок находится в замершем состоянии уже два месяца. Мы будем наблюдать продолжающееся замедление темпов роста цен (а в некоторых сегментах даже снижение цен) из-за укрепления рубля. С середины 2022 года возможно падение цен на первичном рынке недвижимости, так как застройщики будут заинтересованы в сохранении продаж даже при уменьшении своей маржи и будут договариваться с банками о пересмотре условий своего проектного финансирования. Весьма вероятно и снижение цен на вторичном рынке с осени 2022 года"

Константин Барсуков, - эксперт Гильдии риэлторов Московской области, 19 мая 2022, источник 

"Падение цен (на жилье - прим.ред.) будет зависеть от того, в какой срок произойдет изменение ставки до 11% или даже 10%. Если до конца июня этого года (что, конечно же, маловероятно), то падения цены практически не будет. В противном же случае цены могут снизиться и на 20–30%, так как помимо низкой ставки у людей должна быть уверенность в завтрашнем дне. Ипотека — это для многих прежде всего стабильность в доходе. Если есть сомнения в этом, то ипотечный кредит мало кто будет брать"

Павел Луценко, - генеральный директор федерального портала "Мир квартир", 19 мая 2022, источник 

"На вторичном рынке все ждут снижения. Но в Москве и Питере его пока не происходит. Мы ожидаем, что, скорее всего, уровень цен на вторичную недвижимость в Москве до конца года сохранится, но большинство городов, скорее всего, ждет снижение до 5–10%"

Владимир Сипягин, - член фракции ЛДПР, первый зампред Комитета палаты по науке и высшему образованию, 19 мая 2022, источник 

"Действующая ставка по ипотеке, 9%, — неподъемная для граждан и рынок показал это, в апреле объем выдачи ипотечных кредитов упал в четыре раза. Надо создать рынок ипотечных портфелей, когда государство через уполномоченные банки выделяет бюджетные кредиты под 2% под залог высоконадежных ипотечных портфелей уполномоченным коммерческим банкам через спецсчета. Банки, в свою очередь, за свою работу прибавляют два-три процента и выдают населению кредиты под 4-5%. Эффект от такой меры будет абсолютно у всех. Государство, так же как и по аналогии с инфраструктурными кредитами, гарантированно получает свои деньги под проценты, выдавая их. Банки являются организаторами данного процесса, несут полную ответственность за выданные ипотечные кредиты. Население получает низкую ставку, и активно развивается строительная отрасль"

Владимир Лящук, - эксперт Центра аналитики и экспертизы ПСБ, 19 мая 2022, источник 

"В Москве цены на вторичном рынке недвижимости в прошлом месяце начали корректироваться вниз. Согласно открытым данным ДомКлик, цены в объявлениях на вторичном рынке жилья, в отличие от новостроек, упали на 6,1% от исторических максимумов, до 312,9 тыс. руб./кв. м. Ряд других агентств недвижимости подтверждает тенденцию снижения цен. Инком-Недвижимость оценил апрельское снижение цен в 0,19%, НДВ Супермаркет Недвижимости – в 0,5–1%, Est-a-Tet – в 7%.

Мы связываем снижение цен с сокращением спроса, естественным в условиях внешних экономических ограничений, приостановкой деятельности некоторыми иностранными компаниями, высокой волатильности рубля и высоких ипотечных ставок. Отметим, что ожидания ухудшения экономической ситуации населением и сезонность – в мае традиционно продажи недвижимости ниже апреля – продолжат сдерживать спрос на недвижимость.

В результате цены на вторичном рынке недвижимости могут снизиться в мае, по нашему мнению, на 3-4%, а спред между ценами на новостройки и готовым жильем на вторичном рынке продолжит расширяться. В ближайшие месяцы это будет вести к ослаблению ценовой динамики и на первичном рынке жилья"

Арам Налбандян, - специалист по банковскому сектору, вице-президент по экономическому анализу инвестиционного фонда ANIF, 19 мая 2022, источник 

"Минфин не поддерживает рефинансирование льготной ипотеки, тогда как банки, застройщики и заемщики выступают «за». С точки зрения министерства это является абсолютно логичным, потому что рефинансировании кредитов ляжет дополнительным бременем на плечи государства. А государство сейчас не хочет брать на себя дополнительную нагрузку... Быть может, идея, заключающаяся в том, чтобы разрешить рефинансировать льготную ипотеку за государственный счет, и не очень хороша в данных условиях, но почему бы не разрешить рефинансировать льготные программы на общих рыночных условиях, если ставка ЦБ резко опустится. Тогда заемщик мог бы переоформить кредит на рыночных условиях с более выгодной ставкой"

Сергей Шлома, - директор управления вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость", 19 мая 2022, источник 

"В апреле и мае ипотечные покупки квартир были единичными. Кредиты использовались для улучшения жилищных условий - когда продают одну квартиру и приобретают, например, жилье большей площади или лучшего качества, а ипотечные средства привлекают только для доплаты. Кроме того, в апреле и мае произошло естественное падение активности покупателей после всплеска в марте - такую же ситуацию мы наблюдали в 2015 году, когда был откат после ажиотажного спроса в конце кризисного 2014-го...

Сейчас происходит медленное сползание цен - не быстрее, чем на 1% в месяц. Вероятно, оно продлится и в ближайшей перспективе. Очевидно, что есть потенциал для дальнейшей ценовой коррекции, но какой она будет, пока сказать сложно. Если будет введена льготная ипотека на вторичном рынке, или ставки по жилищным кредитам будут снижаться до 12%, а то и 10%, произойдет оживление рынка, то есть рост спроса на "вторичку"

Игорь Горский, - президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 19 мая 2022, источник 

"Объем предложений по переуступкам на рынке недвижимости Петербурга вырос... в среднем на 5–10%. Вообще 5–10 % — это еще не тренд. Это небольшие значения, средняя такая статистическая погрешность. Это никакое не ноу-хау, это всегда было. Вспомните 2016–2017 годы, у нас были иногда объекты недвижимости в жилых домах, где 30 % квартир вставали в переуступку. Мы за последние два года просто реально расслабились — ставка по ипотеке была шесть процентов, недвижимость вертикально росла. Но это все было всегда. А то все сейчас в панике — 5–10 % рост переуступки. Но были года, когда было гораздо больше, это вообще никого не интересовало. Просто особенность рынка сейчас такая...

Причин несколько. Первая — желание зафиксировать тот доход, который у тебя есть. Всегда в ситуациях каких-либо изменений люди хотят иметь конкретный продукт, сейчас это — деньги. Второе, я предполагаю, что для многих просто сложно сейчас оплачивать кредитную ставку. Третье — может быть, есть какие-то текущие задачи своего собственного бизнеса. Тенденция сохранится. Однако дальнейшее увеличение роста предложений по переуступке будет незначительным. Ситуация скорректируется к сентябрю"

Сергей Пономаренко, - председатель совета директоров Ипотека.Центр, 20 мая 2022, источник 

"Девелоперы не спешат возобновлять проекты, которые находятся на ранних стадиях и были заморожены с начала спецоперации на Украине. Про то, как возвращающийся спрос отразится на строительной отрасли пока рано говорить. Потому что в период неопределенности многие застройщики тормозили свои проекты на более низкой стадии - котлована или низкой готовности объектов. Возможно они начнут возвращать эти проекты и снова ими займутся когда реализуют уже построенное жилье. Это будет позитивный импульс для всей строительной отрасли, которая тянет за собой и материалы и трудозатраты людей, строителей».

Одним из основных драйверов для такого импульса - снижение ставок по ипотеке, льготные программы... Действительно, как и сообщает банк ВТБ, количество заявок на ипотеку растет. Мы это наблюдаем в том числе и на нашей платформе - сейчас вышли на показатели января-февраля этого года. Конечно, до прошлогодних пиков ноября и декабря еще далеко. Тем не менее это уже разворот рынка и дно, которое было в конце апреля и начале мая, надеюсь, пройдено. Сегодня через нашу платформу подается порядка 150 заявок в банки. Безусловно, это связано с понижением ключевой ставки и ставок банков по ипотеке, также с введением льготных программ. Мы видим очень большой спрос на ипотеку для IT-специалистов, кстати. И считаем, что это может стать драйвером роста рынка"