ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #169

«По итогам апреля продажи жилья фатально обвалились по всем фронтам и во всех регионах... В ближайшие дни аналитики посчитают май, и вряд ли мы увидим там тренды на улучшение ситуации (о чем говорят предварительные показатели продаж и выдачи ипотечных кредитов)... Почему же покупатель не бежит тратить деньги и занял выжидательную позицию? Что ему еще нужно и что мешает принять решение о покупке прямо сейчас?

Фактор первый: влияет безостановочное снижение ставок ипотеки и улучшение условий субсидий со стороны застройщиков. Зачем торопиться, если можно подождать?..
Фактор второй: постоянное ожидание снижения цен. Все высказывания в публичном поле – о неминуемом падении цен...
Влияют на спрос и громкие заявления со стороны государства о том, что взятую сейчас льготную ипотеку не получится рефинансировать в будущем. Отступать некуда, мосты для ипотечников сожжены — нужно трижды подумать перед тем как ввязываться в затратную финансовую авантюру...
Еще один фактор – падение цен и объемов продаж на рынке "вторички". Сейчас все меры поддержки сосредоточены на новостройках, это понятно — в них интерес банков и государства. Но именно вторичный рынок поддерживает продажи первичного...
Не последнюю роль в снижении покупательской активности сыграл и всеобщий негативный фон в СМИ, который указывает на факторы ненадежности бизнеса застройщиков в ближайшей перспективе, грядущего "снижения цен", неизбежную оптимизацию проектов (особенно в бизнес-классе).

Покупателя сдерживает и неясность собственных финансовых перспектив на ближайший период. <...> В общем, резонов не покупать сейчас — много, а мотивов делать сделки немедленно — почти нет. Покупатель затаился, запасся попкорном и наблюдает коллапс отрасли со стороны»

Александр Шарапов, – президент РГУД, президент Becar Asset Management, 10 июня 2022, источник 

«Ключевая ставка прыгает как ужаленная. И это логично – регулятор не тратит время на рассуждения, действует быстро и даже в какой-то степени предсказуемо. Как говорится, время – деньги. Снижения ставки до 10% мы ожидали, оказалось даже 9,5%. Более того, в течение года она, вероятно, опустится еще на несколько процентов – до 7–8%, как в ноябре 2021-го. Такой стремительный и аномальный прыжок мы наблюдаем впервые. Рынок штормит, инфляция падает почти так же стремительно, как и росла еще в марте. Ставки по ипотеке продолжат падать и могут вернуться к уровню конца прошлого года. Это должно подстегнуть спрос на покупку квартир и апартаментов. Рынок снова оживится, застройщики начнут выходить из депрессии, цены поползут вверх»

Дмитрий Прокофьев, – экономист, 10 июня 2022, источник 

«Когда люди берут ипотеку, то они смотрят не столько на ставку ЦБ, сколько на размер ежемесячного платежа и свою возможность этот платеж обслуживать. Ставка может быть какой угодно, ведь есть еще и цена квартиры, которая пока никак не уменьшилась, и доходы людей, которые как раз таки снизились. Это сложная история. Чтобы люди стали брать ипотечные кредиты, они должны быть уверены в своих доходах. Но что важнее, в них должны быть уверены и банки. Не надо молиться на ключевую ставку – это всего лишь сигнал, что регулятор рекомендует начать выдавать кредиты. При официальной инфляции в 17% и ставке в 9,5% получается, что кредит брать выгодно. Но конкретный банк оценивает конкретного заемщика не по ставке ЦБ, а исходя из своих представлений о его кредитоспособности, а здесь пока никакого перелома не произошло. Минфин тоже оптимистичен и дает прогнозы, что ипотека должна восстановиться. Но определяющими будут стабилизация или снижение цен на квартиры и доходы населения, которые пока не растут»

Артем Цогоев, – инвестиционный директор компании «Тринфико», 11 июня 2022, источник 

«Банки отреагируют на это событие (снижение ключевой ставки – прим.ред.) и начнут снижать ставки по ипотеке на "вторичку". Она будет в районе 10-10,5%. Что касается того, как это повлияет на рынок недвижимости, тут важно, что ипотека на вторичное жилье очень сильно сказывается на льготных, семейных программах кредитования, плюс сами застройщики активно субсидируют ставки. Сейчас у них появилась новая мода – вводить льготную ставку под 0,1%. Но в любом случае влияние окажется позитивным.

Последние несколько месяцев формировался эффект "бутылочного горлышка", который не позволял осуществлять ипотечные сделки со "вторичкой". Сейчас ставка снижена, и это может привести к тому, что сделки, наконец-то, начнут заключаться. Можно говорить о том, что объем выдачи ипотеки на "вторичке" увеличится. Я думаю, что в ближайшее время мы увидим рост на 15-20% по сравнению с предыдущими периодами с февраля 2022 года. Если мы говорим про какое-то более глобальное влияние, про рынок первичного жилья, то здесь ключевое все-таки – это не ставка Центрального банка, а состояние психики покупателей.

Сейчас люди все равно достаточно насторожены. Если они почувствуют, что ситуация меняется, что мир становится более стабильным, это повлияет на развитие рынка. Если говорить про количество, про хорошее развитие экономики, если действия Центрального банка по снижению ставки приведут к какому-то всплеску, потому что в этом основная суть, то цены на недвижимость начнут расти. Мы сможем увидеть, что во втором полугодии 2022 года стоимость все-таки будет увеличиваться, но, наверное, не превысит 1% в месяц»

Алексей Попов, – руководитель «ЦИАН.Аналитики», 13 июня 2022, источник

«Основной рост цен на новостройки в крупных городах пришелся на конец февраля-март и был связан как с действиями застройщиков по индексации цен, так и с поведением покупателей, которые, приобретая наиболее доступные лоты, изменили структуру предложения в пользу более дорогих вариантов. В апреле и мае рост цен замедлился. За счет сократившегося спроса в ближайшие месяцы может сохраняться околонулевая ценовая динамика»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 14 июня 2022, источник 

«Сбер сегодня снизил ставки как я и предполагал всего на 0,4% по всем ипотечным продуктам не смотря на снижение учетной ставки на 1,5%. Ставки по вторичке составят от 10,5%. На самом деле хорошие цифры! Думаю это начало периода более менее стабильных ставок и теперь любые движения будут только на десятые процента. Как ни странно это хорошо для рынка, так как с каждым большим снижением ожидание нового снижения не улучшало активность на рынке. Сейчас дан четкий сигнал что ставки дальше меняться сильно не будут вниз, понимая специфику всего что происходит повысится наоборот могу легко и быстро. Поэтому прогнозирую увеличение активности на вторичном рынке и загородной недвижимости уже с этой недели. В целом мы это и фиксируем»

Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка, 15 июня 2022, источник 

«Во многом это (темпы роста ипотеки – прим.ред.) будет зависеть опять-таки от динамики ключевой ставки. Если уровень ставок по ипотеке будет меньше 10%, то, вероятно, можно говорить о том, что объем ипотеки в этом году хотя и будет меньше, чем в прошлом году, но не драматично. Я думаю, что будет минус 20-30% от прошлого года. Если ставка ключевая, к примеру, снова станет расти, то замедление будет больше. Но прогнозировать точно сейчас довольно сложно.

Ставка по ипотеке сейчас в Сбербанке составляет от 10,5%. В дальнейшем ставка по ипотеке, конечно, опять будет зависеть от ситуации со стоимостью денег на рынке. Но все-таки пока уровень ставок выше (чем до введения санкций против России – прим.), здесь важен каждый процент. Также у нас пока все же чуть меньший аппетит к риску, потому что нам важно понимать уровень инфляции, доходов населения, безработицы. Сейчас все развивается лучше, чем мы прогнозировали ранее. Я буду очень рад, если эта тенденция сохранится. Но если на экономику как-то еще дополнительно окажут влияние санкции, то могут вырасти безработица, сократиться реальные доходы населения, тогда будут какие-то замедления. Поэтому мы не выходим пока на те темпы, которые у нас были, и не ждем, что мы на них выйдем, по крайней мере, летом...

С точки зрения долгосрочных ожиданий, я считаю, что он (рост цен на жилье – прим.ред.) будет относительно стабильным. Нет предпосылок к тому, чтобы цены существенно сокращались или росли. Сейчас будет восстанавливаться ипотека, и строительные компании продолжают развивать свои проекты. Самое важное, у населения был и остается спрос на новое жилье. Если бы этого спроса не было, то цены могли бы снижаться. В текущих условиях я предполагаю, что цены на жилье будут примерно как-то коррелировать с долгосрочной инфляцией, а не текущей.

Если посмотреть, то несмотря на то, что у жилья идут разные циклы с текущей инфляцией, в долгосрочной перспективе, условно за десятилетний период, средняя инфляция в России и на жилищном рынке идут вместе. Поэтому сейчас за счет роста цен, который был в прошлом году, жилищная инфляция не будет на том же уровне, что и инфляция в стране. Мой прогноз, что рынок будет относительно стабилен»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 15 июня 2022, источник 

«Мы полагаем, что в перспективе ближайших месяцев нет оснований для сильного разогрева рынка недвижимости в условиях смягчения денежно-кредитной политики и ипотечных ставок, поскольку основным сдерживающим рост спроса фактором остаются рекордно высокие цены. Безусловно, в сравнении с провальными по выдаче ипотеки апрелем-маем в летние месяцы активность повысится, но мы не ожидаем существенного всплеска. Повышается себестоимость строительства, застройщики в поиске альтернативных поставщиков стройматериалов и оборудования, высок уровень долговой нагрузки перед банками: сегодня застройщики скорее продолжают достраивать начатые объекты и не спешат начинать новые в условиях пониженного спроса, поскольку придется снижать цены, что негативно отразится на рентабельности бизнеса. Таким образом, нет оснований ожидать серьезного снижения цен.

Помимо высоких цен, немаловажными факторами, которые замедляют спрос, являются нестабильные экономические условия в стране – высокая инфляция, снижение доходов населения, рост безработицы. Кроме того, во время пандемии продажи на рынке недвижимости достигли рекордов, поэтому платежеспособный спрос уже на конец 2021 года себя исчерпал. При текущих обстоятельствах даже снижение ипотечной ставки до льготных во время пандемии 6-7% не окажет того эффекта. Ситуация здесь будет проясняться по мере понимания экономических условий. Смягчение денежно-кредитной политики – позитивный сигнал, но этого пока мало»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 15 июня 2022, источник 

«На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения. Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на первичке, где "квадрат" продолжает, пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях снижать цены будут готовы далеко не все. Снижение ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 26 мая вернуло ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков, значениям. Это сможет оживить активность на вторичном рынке, а также скажется на числе сделок в сегменте новостроек»

Анатолий Попов, – заместитель председателя правления Сбербанка, 15 июня 2022, источник 

«Пузыря на рынке жилой недвижимости мы не видим. Для этого есть ряд предпосылок, первая из которых — надежность. Все прекрасно понимают, что квартиры у нас будут достроены в срок и льготная ипотека поддержит спрос. Я не думаю, что цены сильно вырастут, — это в том числе связано с тем, что рубль укрепился и те импортные компоненты, которые используются в строительстве, будут ввезены по льготным ценам.

Также важный момент заключается в том, что энергоносители в России достаточно дешевы. У нас не произошло роста тарифов на электроэнергию, газ, дизель. Строительство — это энергозатратная отрасль, и в целом у застройщиков будет нормальная рентабельность. Спрос сейчас нейтральный, так что жилье не будет расти такими темпами, как инфляция. Цены, скорее, будут стабильны и сохранятся на уровне конца 2021 года»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 16 июня 2022, источник 

«Программа "семейной ипотеки" действует с 2018 года и, безусловно, пользуется спросом: мы выдали по ней уже 94 тысяч кредитов более чем на 340 млрд рублей. По нашей оценке, ее востребованность с годами будет только возрастать и положительно влиять на социальную политику нашего государства и улучшение демографической ситуации. Поэтому целесообразно рассмотреть вопрос о ее продлении на несколько лет или даже закрепить ее как постоянно действующую программу»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 16 июня 2022, источник 

«На мой взгляд, меры наподобие "Льготной ипотеки" нужно рассматривать как временные, направленные на поддержку спроса на ограниченном отрезке. Для системного развития рынка нужны долгосрочные программы поддержки, нужно раз и навсегда договорится о разграничении антикризисных и системных мер. Считал бы возможным запустить бессрочную программу льготной ипотеки и ориентировать ее на все семьи с несовершеннолетними детьми. Для застройщиков это будет гарантия устойчивого спроса, а граждане смогут спокойно, без спешки покупать квартиры, не пытаясь уложиться в отведенные сроки. Тем самым мы не только создадим условия для стабильных запусков новых проектов, но и поддержим демографию в стране. Одновременно с этим нужна и антикризисная программа, которая будет включаться в случае резкого роста рыночных ставок выше 10–11% — и автоматически отключаться, когда ставки будут возвращаться в нормальный диапазон...

Смягчение денежно-кредитной политики позволит банкам продолжить снижение рыночных ипотечных ставок, что будет способствовать постепенному восстановлению объемов выдачи ипотеки на рыночных условиях. На сегодня ставки уже составляют около 10,5%, ставки ниже 10% в этом году мы увидим. Все это позволит не только удержать рынок ипотеки на плаву, но и обеспечит рост ипотечного портфеля на уровне не меньшем, чем в прошлом году, то есть более чем на 2,5 трлн рублей. Именно такую задачу поставил президент...

Ожидаем по итогам года выдачи до 1,3 млн кредитов на порядка 5 трлн рублей, что позволит исполнить поручение президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года (не менее 2,5 трлн рублей). Дно падения выдач пройдено, уже в июне мы увидим рост. Я с оптимизмом смотрю в будущее»

Ирек Файзуллин, – министр строительства и ЖКХ России, 16 июня 2022, источник 

«Стройка — инерционный процесс, мы не упадём в этом году. Мы сегодня идём и по вводу жилья, и по тем объектам, которые будут строиться по программам. Но самое главное — что сегодня мы видим в жилищном строительстве некоторое снижение выдачи разрешений на новое жилье. Это нас беспокоит, и мы, конечно, понимаем, что основная антикризисная мера в жилищном строительстве — это снижение ипотечной ставки. В этой связи основной задачей ближайших трёх лет будет не допустить падения темпов — и инвестиций, и строительства. Нам надо сохранить те инвестиции в стройке, которые есть на текущий период. Надо отметить, что инвестиции по федеральным программам сегодня реализуются в родном объёме»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 16 июня 2022, источник 

«Вы сейчас задаете вопрос, а будет ли пересматриваться [льготная ипотека]? Поэтому у нас и получается: в марте - пик, выдано 160 тыс. кредитов, в мае мы падаем до 33 тыс. кредитов. Сейчас мы скажем, что понизим - люди прекратят брать, поэтому должна быть системная программа. Ключевым фактором должна быть доступность жилья. Снизим [ставку] - цены улетели на 50% за два года,доступность жилья упала. Вместе с этим необходимо уделять внимание объемам жилищного строительства,чтобы сбалансировать спрос и предложение и стабилизировать тем самым цены. Нам бы хотелось, чтобы цена до конца года росла хотя бы в рамках инфляции,а не так, как это было ранее. Застройщик должен видеть перспективу бизнеса. Для того, чтобы стройка себя хорошо чувствовала, нужно переходить от антикризисных программ к долгосрочным мерам поддержки»

Ирина Доброхотова, – председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», 16 июня 2022, источник 

«Ипотека постепенно возвращается на докризисные показатели, и можно полагать, что уже осенью ставки будут сопоставимыми с началом 2022 года. В целом осенью ожидается более позитивная картина на рынке недвижимости после летней перенастройки спроса, предложения и ставок. ... Количество предложений с субсидированной за счет застройщика ипотекой может увеличиться. На продажи недвижимости будет влиять ценовая динамика, а также уровень доходов населения в целом. Дешевая ипотека не сможет покрыть резкий рост цен и существенное снижение финансовых возможностей граждан, поэтому для позитивного сценария развития рынка недвижимости необходим баланс всех этих трех составляющих»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 16 июня 2022, источник 

«Ближайшее развитие рынка ипотеки достаточно позитивно. Мы видим, что уже вторую неделю июня спрос на ипотеку восстанавливается. На прошлой неделе ключевая ставка ЦБ РФ упала до 9,5%, облигации федерального займа (ОФЗ) торгуются уже в районе 8,5%. Льготная ипотека составляет 9%. Ключевой драйвер — это рыночная ипотека, потому что государственная поддержка бывает антикризисная, а бывает — в рамках социально-государственной политики. В нынешнем году и в нынешних реалиях стране удастся достичь прироста ипотеки на 2,5 трлн рублей, как того требовал президент РФ Владимир Путин... Главное, чтобы цена на жилье не росла, чтобы она была в диапазоне инфляционных процессов, а не как в прошлые два года»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ России, 17 июня 2022, источник 

«Мы видим, что, к сожалению, за апрель и май объем выдачи ипотеки очень сильно снизился. В регионах он упал больше, чем на 70%. Это значит, что программа (льготной ипотеки под 9% - прим.ред.) не выполняет свою задачу. Когда в 2020 году мы первый раз запустили льготную ипотеку на всю первичку, она по-настоящему поддержала рынок.

Спрос обеспечивает скорость продаж, что напрямую влияет на темпы наполнения эскроу-счетов — то есть достижение эффективной ставки при проектном финансировании. Оптимизируются затраты девелоперов, что позволяет им не включать расходы на обслуживание кредитов в стоимость квартир. Сегодня именно в этих целях практически все застройщики досубсидируют льготную ставку сами. Важна сумма ежемесячного платежа — чтобы люди могли спокойно воспитывать детей, тратить деньги на жизнь, а не отдавать огромную часть дохода в ипотеку.

Я думаю, что она (комфортная ставка по ипотеке - прим.ред.) могла бы быть минимум на 2 п.п. ниже 9%. Но это довольно сложный вопрос. Сложилась тенденция: наши граждане видят, что за ключевой снижается еще ипотечная ставка, и ждут ее дальнейшего уменьшения. Получается своеобразное "отложенное ожидание", и никто не думает, что сегодня — лучшее время для покупки квартиры. Но сейчас стабилизировались цены на жилье, потому что в процессе строительства находится большой объем квадратных метров. При этом в отрасли импортозамещение составляет около 95%. А для позиций, которых сейчас не хватает, уже заканчивается выстраивание новых логистических цепочек...

Это (расширение льготной ипотеки на вторичное жилье - прим.ред.) было бы возможно, если бы ключевая ставка осталась бы на уровне 20%. Теперь, после снижения показателя, на повестке вопроса распространения программы на вторичку пока нет. Но мы посмотрим, как будет развиваться ситуация с ключевой ставкой и на рынке вторичного жилья»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ России, 17 июня 2022, источник 

«Что значит "разогнались"? Цены (на жилье – прим.ред.) сейчас не разогнались, они абсолютно адекватные и реальные. К сожалению, пока мы видим удорожание ряда позиций по стройке – с этим ничего не сделаешь. Для того, чтобы был баланс спроса и предложения, необходимо увеличивать объем жилищного строительства. Тогда рынок сам себя отрегулирует.

Это делается за счет комплекса мер: проектного финансирования, вовлечения земельных участков в оборот, снижения административных барьеров, сокращения процедур, сокращения инвестиционного цикла, тем самым оптимизации затрат. Сейчас все компании заняты налаживанием логистических цепочек. Плюс ипотека, субсидирование кредитов, расселение аварийного жилья, вся федеральная адресная инвестиционная программа, программа стимулирования жилищного строительства "Стимул", инфраструктурное меню. Все эти меры в синергии должны как раз дать выход на установленные показатели. Если это не будет получаться, будем смотреть и консультироваться с регионами, что делать дальше.

Затрудняюсь дать прогноз, но так как покупательская способность не растет, то если цены и дальше будут расти, я не думаю, что кто-то дальше будет покупать, даже с ипотекой. Я думаю, что сегодня баланс найден, и даже если идут какие-то увеличения цен, они носят специфический характер, потому что сегодня большинство застройщиков ко всем льготным программам самостоятельно досубсидируют ставку для граждан»

Александра Пожарская, – эксперт фонда «За права заемщиков», 17 июня 2022, источник 

«Через 6-9 месяцев мы увидим огромное количество персональных дефолтов, большой спрос на процедуру банкротства физических лиц, потому что это способ сохранить жилье, когда ты не можешь исполнить свои обязательства. Есть возможность продать объект, расплатиться частью с кредиторами и купить более дешевое жилье, но не остаться без крыши над головой. Это серьезная угроза, которую мы не предрекаем, мы ее практически видим. Наверное, пора принимать какие-то меры. При этом даже если ипотечная квартира является единственным жильем у гражданина, это не значит, что ее не смогут взыскать»

Сергей Зайцев, – руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи», 17 июня 2022, источник 

«Снижение ставки (по льготной ипотеке до 7% - прим.ред.) приведет к тому, что часть потенциальных покупателей вновь начнут переориентироваться со вторичного рынка жилья на новостройки, и это положительный тренд, поскольку сейчас спрос в сегменте новостроек восстанавливается сложнее всего. Снижение цен на новостройки при таких условиях вряд ли стоит ожидать, наметившаяся отрицательная динамика последних месяцев сейчас приведет сначала к стабилизации стоимости квадратного метра, а затем девелоперы могут вновь начать тестировать повышение цен на свои объекты»

Егор Лопатин, – заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, 17 июня 2022, источник 

«Снижение ставки до 7%, безусловно, подстегнет спрос на "первичку", что при стабильной макроэкономический ситуации может восстановить рынок ипотеки до среднемесячных уровней выдачи 2020 года в достаточно короткое время. Вместе с тем снижение ставки может привести к дополнительному росту цен на жилье и в среднесрочной перспективе негативно сказаться на его доступности, как уже было в 2020 году»