ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #173

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #173

Никита Стасишин, – заместитель  министра строительства и ЖКХ РФ, 11 июля 2022, источник 

«Мы все с вами видели заседание президиума Госсовета под руководством президента страны, видели выступление председателя Центрального банка, видели реакцию президента, поэтому, о чем говорить? Все уже сказано, эскроу пока раскрывать не будут. Дальше мы работаем над тем, чтобы не снизить темпы жилищного строительства. Если мы упремся и поймем, что без этого точно уже никуда – значит, будем еще раз в том или ином виде поднимать вопрос не с точки зрения раскрытия или нераскрытия эскроу, а с точки зрения эффективности работы денежных средств, собранных застройщиками...

Мы за последние три месяца несколько раз изменяли условия льготной программы, и тем самым искусственно породили у наших граждан ощущение, что вот надо еще чуть-чуть подождать, еще ставки снизятся, еще ипотека станет доступнее – и вот тогда мы пойдем и быстренько все купим. На мой взгляд, это не совсем правильные ожидания: сегодняшняя ставка 7% выгодная, и надо по ней покупать, а не ждать лучшего.

Я против того, чтобы сегодня даже размышлять на тему, что будет через месяц, через два: поживем – увидим. Сейчас ставка 7%, она эффективная, и, если кто-то принял решение улучшить жилищные условия или вложить деньги, которые точно будут защищены, – я думаю, это надо делать, несмотря на дальнейшие возможные или невозможные изменения ставки. Но: нужно посмотреть, как все принятые меры сейчас заработают. Нам нужен месяц-два, чтобы понять, что происходит с рынком, особенно после провальных с точки зрения продаж марта, апреля и мая. И смотреть надо не только на конкретно ипотечную ставку по льготной программе, а на то, что вообще будет с ключевой.

По статистике прошлого года, первоначальный ипотечный взнос при покупке новостройки превышал 30%. Это означает, что многие люди продавали свое жилье на вторичном рынке и вкладывались в первичный, улучшая свои жилищные условия. Поэтому ипотека на вторичном рынке очень важна... Как только мы поймем, что есть ипотечный баланс между первичным и вторичным ипотечным рынком, можно будет говорить о сбалансированности жилого сегмента в целом. Но если этого не произойдет, то, конечно, Минстрой как федеральный орган, ответственный за жилищное строительство, будет обращаться с предложением о дополнительных мерах поддержки всего рынка»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риелторов, 11 июля 2022, источник 

«В ближайшее время цены на новое жильё в России в основном будут зависеть от положения застройщиков. Сегодня объёмы продаж у девелоперов сократились примерно в два-три раза по сравнению с пиковыми уровнями 2020—2021 годов. Снижение ставок позволяет привлечь новых клиентов, но если темпы реализации объектов существенно не вырастут, то компании начнут снижать цены, чтобы избежать затоваривания рынка. Кроме того, нужно учитывать у застройщиков и возможности по получению проектного финансирования. На этом фоне приобретает популярность следующая схема расчётов: если покупатель даёт живые деньги, а не ипотечные средства, то девелоперы готовы сделать скидку 15—30%»

Глеб Финкельштейн, – специалист департамента стратегических исследований Total Research, 11 июля 2022, источник 

«Чем ниже будет опускаться ключевая ставка ЦБ, тем ниже будут и проценты по ипотечным кредитам. Если регулятор снизит ставку до 6% годовых, то ставки по кредитам без субсидирования могут начинаться от 7% годовых. Однако пока сложно давать точные прогнозы, поэтому нужно будет следить за действиями ЦБ. <...> В обозримой перспективе на рынке новостроек будет подогреваться ажиотаж, поэтому до конца года цены могут меняться в пределах 2—3% как вверх, так и вниз. Что касается готового жилья, то ипотечные ставки в этом сегменте выше, а спрос на такие квартиры ниже, поскольку они слишком сильно подорожали за последние два года. Поэтому вторичка, скорее всего, будет медленно, но уверенно снижаться в цене»

Ирина Доброхотова, – управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», 11 июля 2022, источник 

«Спрос в столичном регионе постепенно восстанавливается после весеннего провала. Если в мае в Москве было зарегистрировано 3,2 тыс. ДДУ, то в июне уже 3,9 тыс. Свою роль сыграли, конечно, и отложенный спрос, и замедление инфляции, и снижение ипотечных ставок; наконец, прошел шоковый эффект от кризиса, экономические прогнозы стали позитивнее. Но не стоит забывать, что спрос показал +24% в июне по сравнению с маем, месяцем настолько низких продаж, что ситуацию хуже представить себе просто невозможно. Объективно Москва готова поглощать 5–6 тыс. лотов ежемесячно, то есть спрос еще нельзя назвать даже умеренным»

Ольга Захарова, – заместитель руководителя департамента банковского дела и монетарного регулирования финансового факультета финансового университета при правительстве РФ, 11 июля 2022, источник 

«То, что в июне 2022 года выдача ипотеки в РФ выросла на 80% по сравнению с маем, объясняется несколькими причинами. Во-первых, введением льготной ипотеки — льготные ипотечные кредиты выдаются под 6-9% годовых в зависимости от категории граждан. Во-вторых, значительным снижением ключевой ставки, которая в июне снизилась до 9,5%. В-третьих, снижением требований при предоставлении кредитов — первоначальный взнос во многих банках снижен до 15%.

В июле 2022 года такого бурного роста выдачи ипотеки уже не будет. Объем продаж жилья в середине лета всегда сокращается, а некоторая неопределенность экономической ситуации ведет к росту сберегательной активности населения. Осенью рынок ипотеки стабилизируется. При этом основными факторами, которые могут привести к снижению спроса на ипотечные кредиты будут страх безработицы и изменение валютного курса рубля»

Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, 11 июля 2022, источник 

«Дополнительной мерой поддержки застройщиков в России может стать механизм рефинансирования кредитов в рамках проективного финансирования... Сегодня застройщики при получении проектного финансирования в полной мере зависят от относительно небольшого числа банков, предоставляющих кредит на строительство, который не может быть рефинансирован на лучших условиях в том же или другом банке, если продана хотя бы одна квартира.

Сейчас свыше 1 млн кв.м застройщикам финансируют лишь 8 банков, еще 9 банков финансируют больше 100 тыс. кв.м объектов строительства, остальные из 34 банков – финансируют очень малые объемы. То есть у нас практически монополия. Данная ситуация выглядит не совсем справедливой и не совсем рыночной, так как механизм рефинансирования не является чем-то уникальным и зависящем от типа кредита. Застройщики потенциально могут сэкономить на рефинансировании проектов в Москве до 100 млрд рублей, а в России еще до 170 млрд рублей»

Сергей Шлома, – директор Управления вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, 11 июля 2022, источник 

«По нашим подсчетам, в июне (на вторичном рынке жилья старой Москвы - прим.ред.) на долю ипотечных сделок пришлось 15,5% в общем объеме. Причем в основном клиенты привлекали заемные средства лишь в качестве доплаты для улучшения жилищных условий, когда продавали одну квартиру и приобретали другую. В целом по числу сделок нынешний июнь на 50% проиграл прошлогоднему. Однако снижение ипотечной ставки заметно активизировало потенциальный спрос: количество звонков в компанию выросло на 20%

В июле ситуация сохранится — спрос будет ниже прошлогоднего, уменьшение стоимости жилья продолжится, поскольку на перегретом рынке произошел чрезмерный рост цен, и в настоящее время они начали возвращаться к реальным рыночным значениям»

Екатерина Аргунова, – директор АН «Запстрой недвижимость», 11 июля 2022, источник 

«Сейчас спрос ниже, чем прогнозировался в начале года. Покупатели жилья заняли выжидательную позицию, так как не до конца понимают ситуацию, сложившуюся на строительном рынке, несмотря на снижение ипотечной ставки. Многие по–прежнему рассчитывают на уменьшение стоимости квадратного метра, более выгодные акции от застройщиков и дальнейшие шаги от ЦБ и банков по снижению кредитных ставок.

Падение реальных доходов населения не позволяет стабилизировать ситуацию, хотя тенденция к незначительному увеличению спроса на первичном рынке наметилась уже в июне, интерес к проектам сохраняется на приемлемом уровне. В следующие месяцы укрепление данной тенденции продолжится и покупатели будут принимать решения более активно. Пока нет оснований говорить о катастрофических замедлениях продаж и возможных заморозках уже начатых проектов. Запас прочности у застройщиков сохраняется, цены на строительные материалы стабилизируются, восстанавливаются логистические цепочки. Крупнейшие компании, которые контролируют более половины рынка Санкт–Петербурга и Ленинградской области, в строю и активно работают. А вот новые проекты от небольших застройщиков могут быть заморожены»

Егор Фёдоров, – директор по продажам группы «Аквилон», 11 июля 2022, источник 

«Результаты продаж в июне в целом положительны. Мы практически вернулись к выполнению плановых докризисных показателей. Если сравнивать с прошлым месяцем, то объём и сумма сделок выросли в 2,5 раза. Доля ипотеки в июне достигла 95%, из них 87% приходится на субсидированные программы. Плюс сработали специальные предложения для IT–специалистов и большой выбор льготных программ. Самой популярной стала ипотека 0,01% на весь срок кредитования. Мы опять вернулись к ситуации, когда выплачивать ипотеку за собственное жильё дешевле, чем платить аренду за аналогичную квартиру»

Анжелика Альшаева, – генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», 11 июля 2022, источник 

«Первый квартал действительно был более интересный с точки зрения объемов: с января по май у нас падение составило 15 % и в выручке, и в объеме относительно планов, что совсем не критично. Я ожидала, что это будет повторением 2008 года, когда полгода практически ничего не продавалось, а расторжений было больше, чем заключений. Сейчас намного лучше — мы уже видим оживление, доля ипотеки снова стала 60 %, хотя в мае она была 24 %, в апреле — за 30 %...

Мы даже увидели в июне рост доли единовременной оплаты — это пришли те, кто первыми понес деньги под высокие ставки по депозитам и теперь получил их с процентами. Наблюдаем, что крупные застройщики выводят большие объемы с некой корректировкой цен в сторону понижения, однако расходы и себестоимость строительства всё равно выросли, так что снижения точно не будет...

В июне мы тоже запустили субсидирование, что дало хороший результат — доля ипотеки выросла и пришла к показателям ноября-декабря. Но не сказать, что нам это нравится: это большие расходы для нас, а для клиента это похоже на длительную рассрочку на 20 лет. К тому же это не самый простой продукт в плане продаж, требующий обучения продавцов. Но это работает, и сейчас в КВС ставка 0,1 % на весь срок кредита, а по господдержке — 1,9 %. Это вынужденная мера, так как мы пробовали другие способы, которые не сработали, — делали и скидку, и более лояльные рассрочки. Но конкурентов, которые субсидируют до 0,1 %, не перебить никакой скидкой. Кроме того, счета эскроу рассрочкой так не пополнишь, как ипотекой. Так что в новых очередях наших проектов мы уже закладываем эту статью затрат...

Эскроу-дисконт — хорошая история, но есть не у всех банков. Клиент берет ипотеку в том же банке, где у застройщика проектное финансирование, и тот не платит комиссию, а всё это зашивается в хитром проценте. Пока схема работает не на весь срок кредита, а только до ввода в эксплуатацию. Но мы уже поняли, что эскроу-дисконт намного лучше субсидирования, поэтому банки, которые быстро разработают в симбиозе корпоративного блока и розницы такие продукты, окажутся в выигрыше — у них будет высокая доля ипотеки. Что касается цен: надеемся, что они не упадут. У нас никаких предпосылок для этого точно нет, а с текущим увеличением накладных расходов тенденция даже обратная»

Евгений Дячкин, – вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 12 июля 2022, источник 

«После повышенных темпов роста рынка во время пандемии ситуация в сегменте загородной недвижимости стабилизировалась. Однако число клиентов, желающих сменить стандартную квартиру на комфортные дома за городом, по-прежнему растет. С началом сезона мы видим стабильное увеличение интереса заёмщиков к таким объектам: в мае спрос вырос на 20% к апрелю, в июне - почти на 70% к маю. По нашей оценке, в ближайшее время эта тенденция продолжится, на что может повлиять очередное смягчение условий кредитования и дальнейшая реализация сезонного спроса»

Вера Стефан, – коммерческий директор ASTERUS, 12 июля 2022, источник 

«По льготной субсидированной ставке в 0,1 процента комиссия девелопера может... достигать 40 процентов. Отнюдь не все застройщики могут себе позволить выплачивать такую комиссию за счет своих доходов. Обычно финансовая модель проекта не предполагает, что застройщик возьмет на себя такие обязательства. Таким образом клиент может рассчитывать на заявленную ставку по субсидированной ипотеке лишь при более высокой цене лота... Стоимость лота заметно отличается в зависимости от того, какую схему оплаты покупки жилья выбрал для себя покупатель и какова доля участия девелопера в субсидировании ипотечной ставки»

Екатерина Токарева, – партнер коллегии адвокатов Pen & Paper, 12 июля 2022, источник 

«"Подтвержденный ежемесячный доход заемщика составляет размер менее 50% от размера ежемесячного платежа по кредиту". Если читать этот пункт (причин, по которым отказ в льготной ипотеке возможен, согласно законопроекту № 160426-8 – прим.ред.) буквально, то выходит следующее: при ежемесячном платеже по льготной ипотеке в 60 тысяч рублей подтвержденный доход заемщика, например, официальная зарплата плюс доход от сдачи комнаты в аренду, согласно документу, должен быть не менее 30 тысяч рублей. То есть, отказать заемщику банк в этом случае может только если его доход составляет, допустим, 29 тысяч рублей — то есть, меньше половины того, что он должен платить по ипотеке ежемесячно.

Представляется, что в тексте данного условия была допущена ошибка на моменте составления. В противном случае это достаточно странное условие для банка. Если доход заемщика чуть больше 50% от ежемесячного платежа по ипотеке, за счет каких денежных средств он должен будет гасить задолженность с учетом того, что ему еще нужно тратить деньги „на жизнь“? Логичнее было бы предусмотреть, чтобы ипотечный платеж составлял не больше 50% от размера подтвержденного дохода заемщика, чтобы у заемщика оставались деньги на содержание семьи, приобретение продуктов, товаров первой необходимости»

Светлана Назарова, – управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка, 12 июля 2022, источник 

«Нет, это не так (завышенный уровень цен на квартиры не объясняется позицией банков, – прим.ред.). Здесь тоже нужно рассказать, как все это работает. Когда мы рассматриваем заявку на проектное финансирование, мы оцениваем возвратность нашего кредита с определенным запасом. В среднем нас устраивает запас до 20%. Минимум – 16%. Цены и темпы продаж в финансовой модели основываются на рыночных предпосылках – тех, что есть сейчас: есть предложение, которое уже несколько лет находится на одном уровне, и есть спрос, достаточно высокий, в том числе благодаря государственным ипотечным программам. Мы смотрим, сколько стоит готовое жилье в текущем периоде, и закладываем дисконты на стадию готовности. Построенную нами модель мы в первую очередь согласовываем с клиентом, и она становится нашим общим бизнес-планом, в который верим и мы, и наш партнер. А дальше мы мониторим, как наш бизнес-план живет.

Средний срок реализации проекта – 4 года, за это время многое может случиться – себестоимость увеличиться, цена уменьшиться и т.п. Мы и закладываем запас, понимая, что может измениться рыночная ситуация. И тот запас, который мы планировали, в среднем по портфелю, сложился даже чуть выше ожиданий. То есть мы планировали в среднем LLCR от 1,2, а складывается около 1,3. Если клиент что-то меняет – это нормально. Он даже может изменить параметры проекта. Если это существенные изменения, мы вместе пересматриваем параметры...

Если говорить про прогнозы, я не ожидаю какого-то существенного падения цен на жилье. Конечно, темпы роста цены замедлятся после скачка в предыдущие годы, но тем не менее есть инфляция. Скорее всего, номинальные цены будут оставаться на текущем уровне...

Если мы говорим про 2022 г., то пока не видим (драматический рост цен на стройматериалы – прим.ред.). Скорее застройщики увеличили в бюджетах запасы на инфляцию и непредвиденные расходы – это факт. Конкретного удорожания стройматериалов к началу года мы пока не фиксируем, потому что девелоперы еще отстраивают логистические цепочки, переходят на российское или китайское оборудование и т.п. Кроме того, цены на стройматериалы волатильны. Но драматического повышения стоимости строительства мы не наблюдаем. По итогам года ожидаем, что она вырастет точно не более, чем на 10-20%. В прошлом году рост себестоимости тоже был - по ряду проектов мы фиксировали удорожание до 20%. Но высокие продажи и большие накопления на эскроу позволили в большинстве проектов безболезненно пережить эту ситуацию»

Дмитрий Ракута, – ипотечный брокер, эксперт по недвижимости, 12 июля 2022, источник 

«Сбербанк, увеличивая первоначальный взнос, определяет для себя наиболее платежеспособных клиентов, поскольку финансовой организации невыгодно сейчас набирать негативный портфель... Я вчера точно также заводил заявку на ипотеку. По тем заявкам, где клиентов не устраивает первоначальный взнос, — действительно, 35%, — есть возможность пересмотра заявки. Если мы озвучиваем банку, что мы не потянем, у нас нет такого первоначального взноса нет, есть возможность пересмотреть. Буквально в течение пяти минут, как только мы отправляем заявку на пересмотр, приходит отказ. Отказывают всем категориям клиентов: платежеспособным, с хорошей кредитной историей. Это связано с тем, чтобы банки, в том числе Сбербанк, стали ужесточат свою кредитно-денежную политику.

Увеличивая первоначальный взнос, банк для себя выделяет тех клиентов, у которых есть большая сумма для первоначального взноса — "здесь уже можно не так рисковать". Вслед за таким крупными банками как "Сбер" или ВТБ, остальные финансовые организации также будут ужесточать свою политику. Банки сейчас не хотят сейчас набирать негативный портфель»

Алексей Моисеев, – заместитель министра финансов РФ, 13 июля 2022, источник 

«Отсутствие бумажного документооборота в ипотеке снижает ее конечную стоимость… То есть, если мы полностью уберем бумагу, то мы где-то сможем конечную ставку для населения снизить примерно на 1 процентный пункт. Речь идет о рыночных кредитах, а не о тех, которые выдаются в рамках льготных программ... То, что сейчас уже многие банки перешли полностью на выдачи ипотеки через электронную закладную — это, конечно, очень большое достижение»

Олег Скуфинский, – глава Росреестра, 13 июля 2022, источник 

«Закон о защите персональных данных владельцев недвижимости не будет препятствием для рынка жилья... Сейчас в желтой прессе появляются различные не соответствующие действительности материалы, что данные нельзя будет получить. Это абсолютно не так. Речь идет о персональных данных частных собственников-физлиц объектов недвижимости. Общую информацию об объектах как получали, так и можно будет получать.

Сведения о персональных данных можно будет получать только с согласия собственника. Такая норма соответствует международной практике (...) Никаких препятствий с точки зрения оборота на рынке недвижимости не будет... Решения и нормы при работе с банковским сообществом обсуждались, проблем не будет»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК Миэль, 13 июля 2022, источник 

«Начиная с 1997 года, любое заинтересованное лицо может получить сведения о собственнике объекта недвижимости и ограничениях (если таковые имеются). В новом законопроекте (№101234–8 – прим.ред.), который появился на сайте Госдумы, это право отменяется: «Устанавливается, что персональные данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия физического лица, субъекта этих данных».

Что это значит для рынка недвижимости и добросовестного покупателя?
1. Прозрачность сведений об объекте недвижимости резко сократится. А именно, исчезнет легальный способ проверить является ли собственник объекта недвижимости таковым или нет. На рынке появятся лазейки для мошенников, подделывающих правоподтверждающие и правоустанавливающие документы.
2. Сегодня выписка из ЕГРН, заказанная до сделки, является подтверждением добросовестности покупателя. Можем лишиться такой возможности.
3. Возникнет ряд значительных трудностей в организации взаиморасчетов граждан. Для раскрытия аккредитивов или банковских ячеек сегодня продавец имеет возможность предъявить банку подтверждение проведенной сделки со сведениями о новом владельце. В новой редакции продавец не сможет заказать ЕГРН на объект, который он только что продал. Тем самым не сможет подтвердить выполнение условий получения денег. (Особенно учитывая, что росреестр перешел на электронный документооборот и штамп на договор купли-продажи теперь не ставится).
4. В случае мошеннических действий с недвижимостью, обманутый предыдущий собственник не сможет получить сведения о том, к кому ему предъявлять претензии, иски и тд.

Юристы наверняка дополнят этот далеко неполный список проблем и реальных ограничений прав граждан, который усложнит жизнь и сделает операции с недвижимостью очень рискованными. Надеюсь, государство услышит и внесет изменения в новый законопроект»

Антон Сауков, – руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи», 15 июля 2022, источник 

«Спрос на загородные дома растет с начала пандемии COVID-19. Теперь он еще больше набирает обороты, поскольку многие россияне стали инвестировать свои сбережения в недвижимость. По сравнению с прошлым годом интерес к таким объектам в России вырос на 33%. <...> На рынке не хватает крупных игроков, при этом большинство ипотечных программ направлено как раз на покупку домов от юрлиц или строительство дома с привлечением подрядной организации. Ограниченность предложения ведет к низкой конкуренции и росту цен — только за последний год средняя стоимость загородных домов по стране выросла на 23%»

Владимир Лящук, – главный аналитик Промсвязьбанка, 16 июля 2022, источник 

«В июне в массовом сегменте на первичном рынке недвижимости Москвы количество лотов в продаже выросло на 60,8% г/г и составило 18,4 тыс. шт. <...> Рост количества квартир в продаже отражает, что предложение опережает спрос, и это ведет корректировке цен, которые отступили от исторического максимума в мае и продолжили корректироваться в июне (-0,2% м/м). Летом спрос может стабилизироваться на фоне снижения льготной ипотечной ставки до 9%, рынок начнет искать баланс, поэтому можно ожидать остановку роста количества квартир в продаже и стабилизацию цен около текущих уровней»