ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #175

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #175

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 23 июля 2022, источник 

«В первом квартале 2022 года средний размер ипотечного кредита на новостройки снизился с 3,73 млн рублей до 3,59 млн рублей. Но затем снова начал расти и сейчас составляет уже 5,14 млн рублей, что на 43% больше, чем в начале 2022 года. Если сравнивать с первым кварталом 2021-го аналогичный период текущего года, показатель увеличился на 26%. Если такая динамика будет сохраняться, то по итогам 2022 года средний размер ипотечного кредита на новостройки может вырасти на 40% относительно прошлого года... Рост обусловлен, в первую очередь, увеличением лимитов по льготным ипотечным программам, выросшими ценами на квартиры в новостройках, а также повышением доступности кредитных средств за счет снижения ставок»

Сергей Смирнов, – старший партнер сети офисов Vysotsky Estate, 23 июля 2022, источник 

«Если кого-то согревает мысль о том, что при снижении ставки по ипотеке цены перестанут падать, то приведу вам наглядный расчет. Чтобы купить 1-комнатную квартиру в Москве около станции метро в старом вторичном фонде придется выложить 9 млн рублей. При первоначальном взносе 1,8 млн рублей (20%, а это еще не каждый банк пропустит сегодня), при ставке даже в 9,0% и сроке погашения 20 лет, платеж составит 65 тыс рублей в месяц. А вот снять такую же квартиру можно за 35-38 тыс рублей. Разрыв критичный.

В июне Банки отказывали в одобрении сделок при взносе менее 30%, а взнос 3 млн рублей за однокомнатную квартиру остается мало подъемным. Поэтому пока цены не спустятся на отметку 7,5-8 млн рублей, а банки не снизят требования к первоначальному взносу, не ждите активизации рынка. Почему цены 1-комнатные квартиры являются сдерживающим фактором, я на пальцах показывал много раз. Именно приток денег от продажи 1-комнатных квартир является «денежной кровью» оборота рынка. Поэтому просадка на 10-15 % просто очевидна. Иначе сделки будут откладываться и люди продолжат жить в арендном жилье»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 25 июля 2022, источник 

«На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки по базовым банковским программам возвращаются к докризисным уровням, но при нынешних ценах объемы продаж новостроек и вторичного жилья все равно будут существенно меньше, чем до начала событий на Украине. Если восстановить спрос не может даже ипотека со ставкой, близкой к нулю, – такие кредиты застройщики массово предлагают покупателям с начала лета, то рассчитывать на «волшебную» силу ипотеки под 9-10% тем более не стоит...

Ипотечный спрос был в значительной степени исчерпан еще в период низких ставок в 2020-2021 г., но главное - после февраля 2022 г. кардинально изменилась социально-экономическая ситуация в стране: выросла безработица, взлетели цены на товары первой необходимости, упали доходы населения (а те, у кого не упали или упали не сильно, теперь больше склонны копить на черный день, чем влезать в кредиты). Поэтому, если девелоперы хотят продавать столько же, сколько в прошлом году и в начале нынешнего, то им придется прибегнуть к единственному оставшемуся в их распоряжении инструменту привлечения спроса. То есть снизить цены на квартиры, причем достаточно существенно. Опустить ипотечные ставки ниже нуля все равно не получится...

О глубине возможного и безпроблемного для девелоперов снижения цен можно судить по величине скидок, которые они готовы предоставить покупателям. В июне скидки на московские новостройки и апартаменты достигают 20%, а в рамках акции "Черная пятница" - даже 50%. Согласитесь, вряд ли застройщики продают жилье себе в убыток. Конечно, цены не упадут на 50% в среднем по рынку, но, как минимум, должен уйти прирост последних месяцев, когда стоимость жилья подскочила на фоне кратковременной девальвации рубля и паники в связи со спецоперацией. При курсе рубля ниже 60 руб. за доллар долларовые цены на жилье вернулись к уровням 2008-2009 гг., что в нынешних условиях выглядят совершенно неадекватно»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 25 июля 2022, источник 

«Как изменилась доступность покупки жилья в ипотеку в Москве после снижения процентных ставок? Для оценки можно использовать расчетный индикатор, который показывает, квартиру какой площади может купить семья из двух человек. Предполагается, что оба человека работают по найму, получают среднюю зарплату и половину общего дохода тратят на ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.

В мае 2022 г. показатели доступности покупки квартиры на вторичном рынке были близки к уровням второй половины 2016 г. После снижения ставок в июне индикатор подрос и приблизился к значениям второго полугодия 2017 г. Если в мае 2022 г. семья из двух человек со средней зарплатой могла приобрести только студию или малогабаритную однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м, то в июне речь шла о более просторном жилье площадью около 41 кв. м.

В рамках льготной программы на первичном рынке наблюдалась похожая динамика. От уровней доступности ипотечного кредитования, характерных для середины 2016 г., рынок перешел к показателям середины 2017 г. Расчетная площадь квартиры при этом больше, чем на вторичке, за счет более низких процентных ставок. Подчеркнем, что годом ранее, во втором квартале 2021 года, коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости в Москве находился на отметке 53-55 кв. м, то есть на 30% выше текущего уровня.

Снижение процентных ставок должно приободрить рынок ипотечного кредитования... Доступность покупки жилья в ипотеку, вероятно, будет постепенно нарастать благодаря увеличению возможностей для торга на вторичном рынке и появлению новых акционных предложений от застройщиков на первичном. Негативным фактором для рынка ипотеки по-прежнему остается рост уровня неопределенности по поводу будущих доходов... Можно ожидать, что минимумы для объемов ипотечного кредитования были пройдены в мае и в дальнейшем рынок будет постепенно восстанавливаться. Но, вероятнее всего, не следует рассчитывать на то, что активность выдачи ипотечных кредитов вернется к высоким уровням второй половины 2020-2021 гг.»

Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», 25 июля 2022, источник 

«Цены на жилье слишком высокие – сейчас это основной заградительный фактор для приобретения квартиры. Увеличение спроса возможно при снижении цен и улучшении благосостояния населения... Сейчас мы видим медленное снижение цен на вторичное жилье, примерно на 1% в месяц. В ближайшие 12 месяцев "вторичка" может подешеветь на 8%. А вот небольшое снижение стоимости первичного жилья в июне является, скорее, результатом летних акций и скидок девелоперов, и в сентябре цены, вероятно, снова вырастут. Поэтому по итогам 2022 года будет выдано все равно значительно меньше ипотечных кредитов, чем в прошлом году, когда на рынке был период высокого спроса»

Александр Чернокульский, – управляющий АН «Жилфонд», 25 июля 2022, источник 

«Честно говоря, мне не очень понятна история, куда рынок двинется дальше. Мы имеем массу жилья, которое было проинвестировано по очень высокой ставке, и через год-два оно выплеснется в виде готовых квадратных метров. Частные инвесторы не всегда ведут себя рационально: "Я купил квартиру за 3 млн и меньше чем за 3 млн не продам". И плевать, что цена на рынке уже 2 млн.

У меня есть ощущение легкой "запузыренности", когда цены выросли за счет денежного давления. Кроме того, банки совместно с застройщиками увлекались дисконтированием ставок. Это приводит к тому, что человек за счет низкого ежемесячного платежа сильно переплачивает за объект недвижимости. В то же время на рынке мы наблюдаем ситуацию, когда готовое жилье в отремонтированном состоянии можно купить значительно дешевле, чем предлагается сегодня инвестировать, а получить объект через два-три года. Это пирамида, стоящая на срубленной вершине. Она может стоять достаточно долго, пока с какого-нибудь края что-то не упадет — и тогда пирамида резко завалится. Потому что у государства нет задачи стимулировать продажу "вторички", она не создает продукт ВВП.

Если строительная отрасль чуть присядет, образуется очень большое поле для фантазии. В каждом регионе ситуация будет зависеть от миграционных потоков. Москва съест все квадратные метры, которые строятся, потому что народ сюда едет и едет. Новосибирск — транзитный город: сколько людей уезжает, столько и приезжает, поэтому движуха есть. Но большинство регионов России — проблемные как с точки зрения кадров, так и экологии. Люди вроде и готовы уехать. Вопрос — куда?.. Много денег осталось внутри страны, потому что люди никуда не выезжали, многие вкладывали деньги в стройки. Сейчас все, кто купил стройку, выйдут дружно ее продавать, это приведет к замедлению роста цен. Вероятно, старое жилье будет дешеветь, потому что есть предложение более качественного жилья. Такова гипотеза»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 26 июля 2022, источник 

«Большинство банков изменили правила рефинансирования. Если ранее подать заявку на рефинансирование ипотеки можно было не раньше, чем через шесть платежей по кредиту, то теперь этот срок сократился до одного платежа. При ставке рефинансирования 10% этот продукт преимущественно ориентирован на заемщиков текущего года. При 9% перечень заинтересованных расширяется, а при 8% спрос резко расширяется. В пиковые периоды в ежемесячной выдаче число ипотечных кредитов составляло почти 15%. Но этот предел не будет преодолен»

Кирилл Холопик, – руководитель портала ЕРЗ.РФ («Единый ресурс застройщиков»), 26 июля 2022, источник 

«Продажи (квартир в новостройках – прим.ред.), наверное, сильно просядут в целом по Российской Федерации. И, скорее всего, просядут так же, как они просели в 2015 году, - на 25%. (Причина... – прим.ред.) в том, что часть граждан откладывает сделку, переносит на более поздний период... Восстановление рынка недвижимости займет не более двух лет. Активно продавать объекты удается только тем девелоперам, которые предлагают субсидированную ипотеку. Потенциал льготной ипотеки в настоящий момент исчерпан, дальнейшее увеличение продаж возможно только за счет доступных рыночных кредитов»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководитель ипотечного департамента компании «Этажи», 26 июля 2022, источник 

«По мере снижения ипотечных ставок на вторичном рынке жилья, а также роста уровня дисконта от собственников активно начала восстанавливаться доля ипотечных сделок на готовое жилье в общем объеме кредитования недвижимости. В июне она составила 46%, это больше, чем в апреле текущего года (36%), но ниже, чем годом ранее, когда она была на уровне 62% от общего количества ипотечных сделок. При этом доля ипотеки на загородную недвижимость выросла до 19,3%, в июне прошлого года она не превышала 12%, а доля ипотеки на новостройки снизилась с 51,5% в апреле нынешнего года до 35% в июне. В июне прошлого года доля ипотечных сделок на новостройки была 19,5%. При этом в абсолютных значениях ипотечные сделки в сегменте новостроек растут, доля же их снизилась за счет более активного кредитования в сегментах загородной и вторичной недвижимости. В июле этот тренд продолжает набирать обороты»

Максим Ельцов, – генеральный директор «Первого ипотечного агентства», 27 июля 2022, источник 

«Ради снижения ежемесячного платежа заемщики готовы не только увеличивать срок займа, но и в итоге переплачивать за квартиру вплоть до нескольких миллионов рублей. В течение последних 5 лет реальные располагаемые доходы населения либо снижались, либо оставались на прежнем уровне при увеличении стоимости недвижимости. Единственным способом вписаться в требования по ежемесячному доходу для людей было увеличение срока, на который взят кредит. Только при длительном сроке получается низкий ежемесячный платеж. Эта тенденция – естественная реакция.

Ситуация усугубилась после начала специальной военной операции ВС РФ на Украине и введения антироссийских санкций: люди потеряли уверенность в обслуживании ипотечного кредита. Они соглашаются покупать квартиры от девелопера на 15-20% дороже цены на вторичном рынке ради снижения ставки до 0,1% годовых. Конкуренция на рынке между застройщиками сейчас ведется не столько за цену объекта недвижимости, сколько за размер ежемесячного платежа, который застройщик обеспечит людям.

Вместе с увеличением длительности кредитования растет и итоговый срок погашения ипотеки. К сожалению, точной статистики нет. Но если полтора года назад фигурировала цифра 7 лет, то сейчас можно говорить о том, что она увеличивается примерно до 10 лет и больше»

Наталия Орлова, – главный экономист Альфа-Банка, 28 июля 2022, источник 

«Строительный сегмент вызывает опасения, показав рост всего на 0,1% г/г в июне: Динамика строительного сегмента почти не изменилась – он вырос всего на 0,1% г/г в июне, замедлившись с 3,6% г/г и 7,9% г/г в мае и апреле соответственно. В целом строительство выросло на 3,5% г/г в 2К22 после +4,5% г/г в 1К22. Динамика роста в этом сегменте ухудшилась, и это негативно отражается через снижение спроса на новые заказы в секторе промпроизводства, который с апреля снижается. Промпроизводство снизилось на 1,8% г/г в июне и на 1,7% г/г в 2К22 против роста на 5,9% г/г в 1К22. В то же время ситуация в строительстве находится под непрестанным вниманием правительства и хорошо коррелирует с динамикой ипотечного рынка, что позволяет нам сохранить вполне сбалансированный взгляд на дальнейшую траекторию.

Ипотечное кредитование выросло на 0,7% м/м в июне: В июне совокупный ипотечный портфель вырос на 0,7% м/м после снижения на 0,1% м/м как в апреле, так и в мае. Учитывая понижение льготной ставки по ипотеке до 7% с 9% в конце июня и недавнее понижение ключевой ставки до 8%, мы ожидаем восходящий тренд в спросе на ипотеку в ближайшие месяцы. Более того, президент Путин поручил не сокращать темпы жилищного строительства в этом году ниже уровня 2021 г., что вселяет оптимизм с точки зрения перспектив строительной отрасли в 2П22»

Светлана Некрасова, – управляющий директор ДОМ.РФ, 28 июля 2022, источник 

«Мы ожидаем, что по программам (ипотечным – прим.ред.) с господдержкой по итогам года будет выдано более 490 тыс. кредитов на сумму 2,6 трлн рублей. Сумма предоставленных кредитов превысит показатель прошлого года на 60%»

Владимир Экштайн, – руководитель управления по работе с банками по розничному страхованию Страхового дома ВСК, 29 июля 2022, источник 

«По нашим прогнозам, общее снижение рынка ипотеки по итогам 2022 составит 15-20%… Аналогично будут меняться и объемы рынка страхования жизни заемщиков. В целом до конца года сокращение рынка ипотечного страхования может составить 15-20%. Сдерживать рост ипотеки будет в том числе снижение доходов населения...

По большинству показателей рынка (количество и объемы выданных ипотечных кредитов, ввод в эксплуатацию жилья и так далее) по отрасли прогнозируется рост в ближайшие 8 лет, а до конца текущего года объем жилищных займов планируется довести до 4 трлн рублей. Прогнозы ведомства (Минстроя – прим.) подтверждаются увеличением объемов продаж по ипотечному страхованию – в СК "ВСК" в июне и июле наблюдается уверенный рост сборов страховых премий, более чем 30%. И все же, полного восстановления рынка ожидать не стоит»

Ольга Шанаева, – заместитель руководителя Роскачества, 29 июля 2022, источник 

«Такие предложения (ипотека по ставке 0,1% - прим.ред.) – это не мошенничество, а более сложная схема кредитования с несколькими участниками. Стандартную ипотеку на строящееся жилье можно оформить со ставкой 16 процентов годовых, а семейную – под 6 процентов годовых. Разницу в процентах выплатит государство. Однако клиенты все равно неохотно оформляют такую ипотеку, потому что цены на квартиры слишком высоки. Тогда застройщик по договоренности с банком субсидирует ипотеку. К примеру, застройщик покрывает 5,9 процента годовых, а клиенту остаются те самые заветные 0,1 процента, и это действительно выгодно. Главное – убедиться, что в договоре нет подводных камней.

Есть четыре возможных подводных камня, с которыми может столкнуться россиянин при оформлении кредита под 0,1 процента годовых. Во-первых, часто низкая ставка действует только год, а затем придется платить ипотеку по рыночной ставке или по ставке льготной ипотеки. Во-вторых, может быть ограничение на сумму кредита в 6 или 12 миллионов рублей в зависимости от региона, потому что эти суммы прописаны в программе льготной ипотеки. В-третьих, стоимость квартиры с ипотекой от застройщика может быть выше, чем цена квартиры с обычной ипотекой. В-четвертых, застройщики по программе льготной ипотеки могут предлагать не самые популярные ЖК»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 29 июля 2022, источник 

«Несмотря на продление до конца 2022 года программ льготного (ипотечного – прим.ред.) кредитования, такого спроса, какой был годом ранее, сейчас не наблюдается. Прежде всего это связано с высокой потребительской инфляцией, а также низким уровнем инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Строители очень надеются, что стабилизация экономических процессов позитивно скажется на рынке недвижимости. Потому что не ключевая ставка определяет привлекательность недвижимости, а в первую очередь потребительские ожидания и экономическая стабильность. Тех мер, которые есть, и той ставки, которая установлена, недостаточно для того, чтобы сделать рынок привлекательным, как в прошлом году...

Ряд строительных компаний, испытывающих сложности сбыта, приходят к совместным программам с кредитными учреждениями, где часть ипотечной нагрузки покупателя застройщики берут на себя... Существующая на рынке тенденция, когда застройщик доплачивает банку часть процентной ставки, чтобы гарантировать себе спрос, с одной стороны, привлекательна для покупателя. С другой — мы понимаем, что уровень финансовой надежности заемщика объективно снижается. Поэтому рынку недвижимости сейчас очень нужна новая программа льготного кредитования, поскольку существующие меры поддержки не отвечают запросам потребителей»