ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #176

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #176

Наталья Сазонова, – директор по развитию компании «Метриум», 27 июля 2022, источник 

«По итогам II квартала 2022 года покупатель новостроек получил широчайший выбор ипотечных программ. Условия их подчас так сложны и многофакторны, что вклад ипотечного менеджера в успех сделки сегодня можно оценить только самыми высокими эпитетами...

Лето 2022 года, по всей видимости, останется периодом сильной зависимости рынка недвижимости от ипотечных условий. Мы ожидаем оживление спроса в III квартале до 60–70% от прошлогодних значений. Долгосрочные рассрочки и отсрочки платежей, вероятно, будут также широко применяться и их условия будут становиться все более лояльными вплоть до осени и начала зимы.

Выход новых проектов переломит сложившийся за последние два года тренд, когда новинки выводились на рынок с ценами выше, чем строящиеся или готовые новостройки. По всей видимости, в ближайшее время вернется привычное ценообразование: чем ниже готовность дома, тем дешевле квартиры. При сохранении статус-кво во внешнеполитической повестке, к концу года может обозначиться сокращение ликвидного предложения за счет уменьшения выхода на рынок новых проектов. В этом случае стимулирующие меры застройщиков будут отменены, а цены на жилье пойдут в рост более динамично, чем весной и летом»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 30 июля 2022, источник 

«За всю историю ипотечного кредитования, которую статистически можно проследить с 2006 года, сумма выдач второго квартала всегда была больше выдач первого. Выдано 555 млрд рублей за квартал, что дает результат между 2017 и 2018 годами. А непосредственно июнь с 253 млрд рублей находится между 2020 и 2019 годами. Другими словами, в доисторические времена рынок не упал, а это означает то, что когда-нибудь сможет восстановиться. Парадокс текущего года заключается в беспрецедентной поддержке, оказываемой Правительством ипотечному рынку, и недостаточной отдачи от этой поддержки»

Юлия Дымова, – директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, 30 июля 2022, источник 

«Мы оцениваем долю таких сделок [с материнским капиталом] на вторичном рынке приблизительно в 20%, и она будет расти. За пять лет доля выросла минимум в полтора раза. Считается, что сделки с квартирами с детскими долями непопулярны и пугают покупателей. Но по факту мы видим, что с течением времени ситуация меняется. Материнский капитал используется как первоначальный взнос, а также для погашения ипотеки, такие программы есть во всех крупных российских банках.

Пять лет назад далеко не все собственники жилья в РФ наделяли детей долями, что впоследствии могло привести к большим сложностям (сделка, совершенная с нарушением прав детей, может быть признана ничтожной), это во многом сформировало негативный образ таких сделок. Сейчас детские доли стремительно легитимизируются, это связано, в том числе, с ростом информированности населения и банков»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 1 августа 2022, источник 

«2021 год был небавалым по объемам спроса (на жилье – прим.ред.)… больше среднерыночного, который должен был быть. Сейчас спрос по этому году будет процентов на 10-20 ниже, чем в прошлом году, но будет соответствовать нормальным рыночным реалиям.

Если спрос будет падать, будем искать новые меры: либо продлевать ипотеку (льготную с господдержкой – прим.ред.) на следующий год, либо какие-то другие. Спрос нужно поддерживать, это возможность для людей улучшить жилищные условия... Население самый крупный инвестор. Оно проинвестировало 4 трлн руб. И чтобы достроить нужно еще 4. Если продаваться не будет, за счет каких денег достроим?

Нужно стремится к уровню обеспечению жильем развитых стран и доступности для приобретения жилья. У нас развивается система обеспечения жильем. Сейчас мы хотим оставшиеся сдерживающие факторы убрать и дать возможность человеку либо приобрести жилье, либо взять в аренду – любого уровня»

Искандер Юсупов, – заместитель генерального директора компании «Унистрой», 1 августа 2022, источник 

«Лимит, максимальная сумма кредита (по льготной ипотеке – прим.ред.), который в Москве и Питере 12 миллионов, а в остальных городах 6 миллионов, его не хватает, конечно. Потому что реально сейчас сложилась ситуация, что господдержка только для однокомнатных квартир, потому что если двухкомнатная сейчас стоит 10 миллионов, то 6 миллионов — это маленькая сумма, большой первоначальный взнос. Исторически люди обладают только 15—20%. То есть если бы в городах-миллионниках хотя бы, не говорю по всей стране, сделали бы 9 миллионов, это бы, конечно, было большое подспорье для рынка

Рынок первичного жилья сильно зависит от ситуации на вторичном. Для покупки двух- или трехкомнатной квартиры гражданам в 80% случаев необходимо продать что-то. Соответственно, рынок "вторички" висит, у нас вымывается меньшее количество квартир, и в основном малогабаритные»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 2 августа 2022, источник 

«В июле одобряемость по ипотеке в России достигла рекордных значений за последние три года – 85%. Последний раз пик отмечался в ноябре 2021 года, когда банки утверждали 83,5% заявок. <...> Ликвидные объекты на первичном и вторичном рынках могут начать расти в цене осенью, когда начнется деловой сезон: на них будет сконцентрирован спрос со стороны частных инвесторов. Такие квартиры могут подорожать на 5–7% до конца года...

Количество заявок на ипотеку в июле уже превысило на 16% показатели января этого года. Доля ипотечных сделок выросла до 45%, тогда как в мае она была на рекордно низком уровне — 30%. На рынке постепенно восстанавливается баланс спроса между первичным и вторичным жильем, и это положительный тренд, поскольку порождает конкуренцию и позволяет сдерживать цены от более активного роста»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 2 августа 2022, источник 

«С весны этого года стоимость 1 кв. м на вторичном рынке крупных городов стагнирует. К примеру, в апреле средняя стоимость “квадрата” по городам с населением от 500 тыс. человек составила 102,3 тыс. рублей, после чего рост прекратился. Нынешние средние значения (101,9 тыс. рублей) – на полпроцента ниже весенних цен. Уже по итогам 2022 года ожидается небольшое сокращение дисбаланса между приростом цен на рынке недвижимости и динамикой доходов населения»

Марат Галлямов, – директор АН «Этажи-Казань», 2 августа 2022, источник 

«Раньше, вы знаете, в 2005-2006 годах, когда ипотека только-только разгонялась, в 2004-м даже, может быть, были такие программы. И сейчас, наверное, больше вот это бы подстегнуло рынок. Это ипотека без первоначального взноса. Мы пока немножко не понимаем, почему до сих пор ее не вводят.

Вот ты можешь купить квартиру без первоначального взноса, но зато под 7-8%. Пожалуйста. Сейчас большая проблема опять же у молодых людей, у тех, кто нуждается в жилье. У них элементарно нет накоплений, даже тех же 15% — это 500-600 тысяч. Либо субсидируйте этот первоначальный взнос, либо создайте программы с нулевым вообще первоначальным взносом, и будет вообще классно. То есть чтобы каждый мог себе позволить.

Некоторые берут потребкредиты на первоначальный взнос, это двойная нагрузка. И вот здесь, наоборот, больше рисков, нежели дать возможность без первоначального взноса покупать недвижимость, и люди просто чуть больше будут платить ежемесячный платеж. Но если им [банкам] необходимо двигать свои продажи и выдавать ипотеку, если у них такая долгосрочная стратегия, то… А почему бы не задуматься над этим? Сейчас, я думаю, это было бы неплохим решением»

Олеся Рудакова, – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, 2 августа 2022, источник 

«У нас пока все падает, покупателей мало. Несмотря на то, что ипотечные ставки снизили, это не способствовало сильному спросу. Все равно есть страх потери работы, потери каких-то дотаций, страх непонятной ситуации в мире. Покупатель действительно появляется, спрос оживает, но это ещё не настолько отчетливо видно. Чтобы что-то продать, продавцам приходится опускать цены, из-за этого наблюдается стагнация рынка...

Общая тенденция в стране такова, что денег у людей всё равно нет, и они откуда-то не возьмутся. Никакого повышения цен на недвижимость ожидать не стоит. Даже бросовые ипотечные проценты могут заставить лишь некоторых людей бежать покупать. Но все равно это не в таких объемах, как хотелось бы, это долго не продлится. Мое мнение как эксперта – мы не будем наблюдать явного роста. Установится равновесие количества продавцов и покупателей, спроса и предложения»

Александр Цыганов, – руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового университета при правительстве РФ, 3 августа 2022, источник 

«Прогноз о снижение спроса на квартиры на 10-20% по итогам 2022 года вполне реалистичен и может быть скорректирован с учетом динамики состояния российской экономики в целом. В настоящее время кредитные ставки понижены, программы льготной ипотеки востребованы гражданами и в наибольшей степени поддерживают рынок новостроек. При отсутствии дополнительных внешних шоков рынок недвижимости сохранит эти тенденции до конца 2022 года.

Однако неустойчивость и хрупкость турбулентного рынка недвижимости может привести к реализации ранее выглядевших парадоксально сценариев. Например, к росту цен на недвижимость в регионах и небольших городах, где значительна доля бюджетников, сохранивших или увеличивших свои доходы. Эти же средства могут прийти в Москву или Краснодарский край, что может вызвать локальное повышение цен в том или ином районе. И наоборот, в местностях, где временно остановилось производство, можно ожидать снижения цен»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 3 августа 2022, источник 

«Продажи в стоимостном выражении (новостройки + вторичная + загородная) мы оцениваем в июле приблизительно на 700 миллиардов рублей. В целом это относительно неплохой результат, да, это на 23% меньше, чем в июле прошлого года приблизительно. Но если посмотреть по динамике восстановления, то в мае было -50% год к году, а в июне -42%.

Многие, кто в мае прогнозы делал, наверное, такие хорошие цифры не могли бы предположить. Это связано с достаточно резким понижением ипотечных ставок, учетной ставки, в целом реализации отложенного спроса и небольшим падением цен в России, в разумных пределах, серьезно повлиял и выход граждан из рублевых депозитов. Все это привело к вполне позитивному рынку.

В октябре есть вероятность пройти 900 миллиардов рублей продаж в России за месяц, а в декабре уже с большой вероятностью будет пройден рубеж 1 триллион рублей за месяц. (прогноз 1,12-1,18) В декабре прошлого 2021 года было 1,29 триллиона рублей продаж недвижимости за декабрь. Наш прогноз положительный на объем рынка, считаем, что 2 полугодие будет уже относительно неплохим и, может быть, к концу мы увидим цифры -10-15% от уровня 4 квартала прошлого года. Пока все наши прогнозы подтверждаются»

Марина Лашкевич, – ведущий эксперт BuyBuyHouse, 3 августа 2022, источник 

«Продажи больших девелоперов начинают расти. О чем они радостно сообщают. Но это в сравнении с апрелем, маем и июнем. Никак не с показателями 2021 года. А собственники квартир на вторичном рынке живут пока именно его реалиями. На вторичном рынке я фиксирую стабилизацию спроса. Но, по сравнению с мартом, он все равно снизился минимум на 30%. Как и в целом за год — после событий февраля некоторое время было лихорадочное оживление, далее спад. Но и снижение активности прекратилось. Главной причиной этому я считаю начало осознания продавцами новых реалий рынка. Люди готовы выходить с ценой лета 2022 года, а не 2021.

Рост цен я не прогнозирую. Ни осенью, ни в начале 2023 года. Говорить о структурных изменениях рынка можно только после завершения специальной операции и последующего периода стабилизации. Сейчас нет предпосылок для роста спроса. Да, ипотека стала доступнее. Но это отголоски, в том числе, альтернативных сделок.

Инвесторы с деньгами с депозитов пока на рынок не выходят. А те, кто раньше использовали ипотечные инструменты, имеют "зависшие" капиталы на фондовых рынках. В среднесрочной перспективе мы увидим текущий уровень цен с незначительными колебаниями до 5% (и скорее к снижению стоимости). Крупные девелоперы уже видят для себя перспективы в освобожденных от националистов территориях, которые готовы к сотрудничеству с РФ. Поэтому они скорее компенсируют свою маржинальность там, чем повышением цен на внутреннем рынке»

Валерий Летенков, – генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», 3 августа 2022, источник 

«Осенью 2022 года российский рынок ипотеки вырастет в 2–2,5 раза... Уже сейчас мы видим определенный рост числа просмотров наших объектов. Мы связываем во многом с тем, что уровень ставок стал восприниматься психологически легче. Так, для людей ипотека ниже 10 процентов – это нормально. Для восстановления рынка до объемов 2021 года такой ставки недостаточно – она должна снизиться до 4–6 процентов, чтобы компенсировать существующую в стране неопределенность»

Егор Сусин, – управляющий директор Газпромбанк Private Banking, 3 августа 2022, источник 

«Вторую неделю подряд по данным индекса Мосбиржи/Домклик индекс стоимости московского метра подрастает +0.4% за прошлую неделю и неделей ранее +0.8%, в итоге стоимость метра 271.8 тыс. До этого состоялась коррекция цен на 7% относительно майского максимума. Средняя за 4 недели цена выросла на 14.8% г/г, но реальная цена за год практически не изменилась, т.к. рост сопоставим с инфляцией за последний год.

Резкое снижение ключевой ставки, льготная ипотека, быстрое снижение ставки по депозитам и комиссии по валютным счетам подогрели рынок. Объем выдачи ипотеки начал подрастать еще в июне, но объемы там были достаточно низкие (253 млрд руб.). В июле статистики, конечно, пока нет, но есть данные Домклик и здесь очевиден резкий рост по всем направлениям: заявки на кредит +12%, ипотечные сделки +58%, количество сделок +48%. Причем растет доля сделок на вторичке. Учитывая долю Сбера на общем рынке ипотеки тенденции понятны – июль был достаточно активным.

При этом, очевидно, что сам рынок качественно деградирует – средний метраж в новостройках по данным "Метриум" стремительно сокращается - на 10 метров с 2020 года. В стране с отрицательной демографией это, конечно, "выдающееся" достижение»

Алексей Олейников, – руководитель агентства недвижимости Immobily, 3 августа 2022, источник 

«Застройщики начали активно предлагать субсидирование % ставки по ипотеке и возможность снизить ее до трех, двух, одного и порой даже 0,1% годовых, то есть, предлагая якобы рассрочку. Однако <...> стоимость квартиры завышается на 5-30% от изначального прайса, в зависимости от той ставки которую ты хочешь получить... Наши девелоперы, за редким исключением, играясь в "субсидирование", просто перекладывают все затраты на клиента...

При завышении стоимости квартиры на 30% фактическая сумма займа в банке у покупателя увеличивается, и если случится ситуация, когда ему необходимо будет продавать квартиру до выплаты всех платежей, далеко не факт, что реальная рыночная цена недвижимости прирастет на 30% и более с момента покупки. А если выходить на рынок нужно будет в ближайшие пару лет, то это гарантировано поставит покупателя в ситуацию, когда он, продав квартиру, еще и должен банку останется»

Антон Павлов, – заместитель председателя правления Абсолют банка, 4 августа 2022, источник 

«Международный валютный фонд, говоря об экономике России, использует термин "рецессия". Но я считаю, что его применять некорректно – состояние рынка можно описать, скорее, как "коррекция". Это ситуация, когда население хочет, но не может купить желаемую недвижимость из-за сокращения реальных доходов на фоне высокой инфляции и неготовности продавцов снижать цены.

Текущее положение дел является закономерным после периода бурного роста спроса на недвижимость, произошедшего в последние годы за счет крайне низких ставок по ипотеке и привлекательных льготных программ на покупку квартир. Теперь же достигнут потолок. Снижение ипотечных ставок стимулирует спрос, но не может вернуть его к показателям прошлых лет... Сейчас более чем у трети граждан хватает средств только на обязательные покупки. Возможностей для сбережения, накопления денег и, тем более, приобретения недвижимости нет. Ситуацию не смогут исправить ни господдержка, ни низкие ставки по ипотеке»

Валерий Емельянов, – эксперт «БКС мир инвестиций», 4 августа 2022, источник 

«Основные покупатели квартир – люди в возрасте 27-35 лет – не уверены в будущем и пока не готовы далеко планировать. А значит, спрос будет падать и по естественным демографическим причинам. Одновременно с проблемами со спросом на рынке будут наблюдаться и трудности с предложением – количество объектов в стройке будет падать. Вкупе с очень непредсказуемым политическим и экономическим фоном снижение как спроса, так и предложения, вероятно, даст нейтральный эффект: цены на жилье будут стоять на месте или колебаться около текущих уровней»

Гузель Мосеева, – управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Республике Татарстан, 5 августа 2022, источник 

«Поэтапное снижение ключевой ставки позволило постепенно возобновить активность заемщиков. Так, за первый летний месяц банк ВТБ по РТ выдал жителям республики свыше 600 жилищных кредитов на общую сумму порядка 2,5 млрд рублей, что в полтора раза превышает результат мая. Предварительные результаты июля свидетельствуют об укреплении данного тренда. Но несмотря на улучшение ситуации в текущем году рынок ипотеки не сможет показать очередного рекорда продаж из-за сокращения числа сделок весной. По нашим прогнозам, выдачи в целом по России могут составить порядка 4,5-4,6 трлн рублей, что окажется примерно на 10% лучше результата пандемийного 2020 года...

На данный момент основную долю в структуре продаж занимают кредиты с господдержкой. Но на фоне возвращения ставок по собственным программам банков к однозначному уровню мы ожидаем восстановления доли вторички в продажах как в Татарстане, так и в целом по России до 50%. Одновременно доля госпрограмм скорректируется до более привычных 40%. Оставшаяся часть будет приходиться на рефинансирование»

Ильгиз Сабиткарамов, – руководитель Абсолют Банка в Казани, 5 августа 2022, источник 

«Снижение ставок по стандартным программам повысит спрос на вторичное жилье в Татарстане. Мы прогнозируем увеличение числа заявок в ближайшие месяцы на 30-40%. Но надо понимать, что снижение ставок и увеличение покупательской активности всегда запускает новый виток роста цен. Тем более, совсем скоро сентябрь – начало традиционного высокого сезона на рынке недвижимости.

Не стоит ожидать существенного снижения спроса на новостройки из-за снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье. Новостройки традиционно очень популярны в Татарстане как для собственного проживания, так и для инвестиций. У них всегда есть свой покупатель. Кроме того, разница между ставками по наиболее востребованным госпрограммам все равно будет значительной – порядка 3-4%. Это плюс несколько тысяч рублей в размере ежемесячного ипотечного платежа. За весь срок кредита разница в выплатах может превышать миллион рублей. Так что те покупатели, которые хотят купить жилье именно в новом доме, скорее всего, не изменят свое решение»

Наиль Галеев, – директор группы компаний «СМУ-88», 5 августа 2022, источник 

«По итогам двух летних месяцев, наблюдается 60%-е увеличение спроса на покупку квартир. По большей части, мы этим обязаны снижению ставки по льготной ипотеке до состояния 2020 года. Корректировка ключевой ставки, конечно, тоже сыграла свою роль, но опосредованно – она разблокировала возможность продавать свое старое жилье, и эти деньги поддержали продажи новостроек. <...> Ипотека с государственной поддержкой остается ключевым драйвером рынка, однако постепенно изживает себя, поскольку в Казани практически не осталось объектов, которые соответствуют действующим лимитам. Чтобы льготная ипотека стала адекватным инструментом поддержки, лимиты по ней должны быть не менее 10 млн рублей. По остальным же ипотечным продуктам сделки остаются единичным явлением»