ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #179

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #179

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», 17 августа 2022, источник 

«Сегодня рынок оживает: возвращаются ипотечные покупатели, предложение перестало расти. При отсутствии новых шокирующих внешних факторов можно сказать, что самый тяжелый этап пройден — этим периодом были май и июнь. То есть, мы ожидали настоящего коллапса, и он был, но продлился всего 2 месяца. В июле и августе подъем, в сентябре-октябре придут из отпусков новые клиенты — не нужно также забывать, что снижение спроса происходило на фоне отпускного и дачного сезона, когда традиционно на рынке штиль.

Сейчас речь идет в основном об отложенном спросе: клиенты, которые находились в ступоре с апреля по июнь, активизировались. Весь этот спрос будет реализован в течение 3-х месяцев, а дальше придет текущий, и если он по объему окажется идентичным отложенному, то есть, сохранится на сегодняшнем уровне, цены стабилизируются, и рынок будет функционировать нормально. Дальнейший рост числа сделок маловероятен, и к показателям января-февраля мы пока не придем.

В случае, если спрос уменьшится (например, при усугублении экономической ситуации в стране), стоимость жилья будет находиться под давлением, и, возможно, пойдет вниз. И мы считаем, что на перегретом рынке у нее есть потенциал для плавного снижения — еще на 15% в течение длительного периода. Особенно важно, что в настоящее время финансовые власти делают многое для поддержания сектора недвижимости, поэтому мы позитивно смотрим на рынок»

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», 21 августа 2022, источник 

«Реальная стоимость реализации (вторичного жилья в "старой" Москве – прим.ред.) корректируется существенно: средний размер дисконта сейчас составляет 15% от заявленной цены, максимум – 20%. Такая политика стимулирует продажи: в первой половине августа спрос на 30% превысил значение за аналогичный период в июле. Рынок перегрет, и, чтобы реализовать свой объект, необходимо опустить его стоимость до реальной, а это минус 15% от цен двухмесячной давности...

Благодаря скидкам рынок быстро нащупал дно и смог вернуть спрос. Еще одним фактором восстановления продаж (является... – прим.ред.) постепенное возвращение на рынок ипотеки. Если в июне с привлечением заемных средств в Москве заключалось 15,5% сделок, то сейчас их доля возросла до 32,1%.

В Москве рынок вторичной недвижимости будет активен еще три месяца, за которые реализуется накопленный еще с весны отложенный спрос. Затем речь пойдет о текущих продажах, которые прогнозировать пока сложно. Если спрос сохранится на сегодняшнем уровне, то цена стабилизируется и рынок будет функционировать нормально, но если он просядет, стоимость жилья будет находиться под давлением. Цены на вторичное жилье в Москве могут опуститься еще на 15%»

Ирина Зырянова, – президент Российской гильдии риэлторов, 22 августа 2022, источник 

«СМИ сообщают, что в этом году наблюдается стагнация (цен на недвижимость – прим.ред.). Мы же ее видим несколько лет. Повышение происходит только в пределах инфляции в зависимости от региона, хотя в этом году цены поднялись сильнее обычного... Что касается снижения цен: продавцы привыкли к определенным расценкам. Даже если посмотреть на сайты-агрегаторы, то мы увидим, что цены достаточно высокие. Однако эти данные не дают нам фиксацию тех цен, за сколько в конечном итоге проходит продажа, сколько скидывают. Если снижение и будет, то мы его в массовых показателях не увидим, корректировки происходят в каждом конкретном случае. Поэтому сказать за весь рынок, что будет снижение, я не готова. Но корректировки точно будут. Более того, они уже идут...

Мы видим, что идет повышение заявок на ипотечные кредиты, это фиксируют и банки – запросы выросли в 2–3 раза. Эксперты считают, чтобы вернуться на прежние показатели, ставка должна быть 5–6 %. Но это зависит от многих экономических факторов, и больше всего от того, как может экономика пережить [экономические санкции]. То есть мы – заложники макроэкономических процессов. Несмотря на то, что рынок недвижимости считается достаточно инертным, он в этом году показал, что все изменения, которые происходят, очень быстро отражаются на рынке. Инвесторы очень быстро принимают решение, оставаться на рынке или уходить.

Период неопределенности наложил отпечаток и на людей, их экономическое благосостояние. И, конечно, мы видим неопределенность даже у тех людей, кто хотел решать свои насущные задачи. Даже они остановились и ждали, какие будут изменения. Сейчас этот период остался позади. И если надо решить вопрос приобретения жилья для жизни, то сделки такие совершаются. Может быть, не так активно, как было раньше, но происходят. Мы это фиксируем по крупным городам. Как правило, если это начинается там, то похожие явления проходят и по малым городам»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 23 августа 2022, источник 

«Пока доля ипотечных кредитов на ИЖС по-прежнему невелика – в 2021-2022 годах на них пришлось не более 5%. Но мы видим, что спрос на ипотеку в этом секторе постепенно растет, за первое полугодие крупнейшие банки выдали около 8,4 тысячи кредитов на ИЖС на 35 млрд рублей. Это вдвое больше, чем год назад, по количеству кредитов и в четыре с лишним раза больше по объему...

Банками уже одобрено около 5,2 тысячи заявок на получение такой ипотеки (на строительство дома своими силами – прим.). Выдано более тысячи кредитов на 3,15 млрд рублей. Безусловно, это еще одна эффективная мера господдержки граждан... По нашим оценкам, ее запуск позволит дополнительно построить в России около 1 млн кв. м жилья.

Это достаточно большая сумма (1 млрд рублей, выделенных на программу – прим.ред.), но не думаю, что ее хватит до конца года. Год назад мы делали эксперимент по субсидированию льготной ипотеки на ИЖС, там сумма в 300 млн была выбрана за три месяца. Но программа ипотеки на хозспособ – временная мера. За это время мы должны создать стандартное ИЖС»

Михаил Хорьков, – начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), 23 августа 2022, источник 

«Крупных вкладов не так много. Так, доля депозитов с суммой остатков на счетах до 1 млн руб. составляет 97% от общего числа; от 1 млн до 1,4 млн руб. — 1,4%; от 1,4 млн до 3 млн руб. — 1,2%; от 3 млн до 10 млн руб. — 0,4%; свыше 10 млн руб. — 0,1%. Средний размер банковского вклада составляет всего 276 тыс. руб.

Если исключить вкладчиков с депозитом до 10 тыс. руб., то средняя сумма депозита вырастет до 442 тыс. руб. Предположим, что эти деньги пойдут на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае покупатель сможет рассчитывать на приобретение квартиры стоимостью 2,2 млн руб. Это откровенно мало по сегодняшним ценам. Впрочем, деньги с депозитов на фоне снижающихся ставок по ипотеке могут помочь вторичному рынку запустить обменные цепочки. Оборот "вторички" — важнейший фактор функционирования всего рынка жилья.

Бывшие вкладчики не смогут заметно увеличить спрос... Надежды на перераспределение средств с депозитов в пользу рынка жилья, конечно, небезосновательны. Но масштабы этих ожиданий сильно завышены. Мы не ждем, что этот процесс окажет заметное влияние на рынок жилья. Но в текущих условиях любая поддержка рыночного оборота — это плюс»

Денис Бобков, – генеральный директор компании «Недвижимость-Профи», 23 августа 2022, источник 

«Предложение рассрочки на первый взнос по ипотеке существенно повышает риски для банков. Расчет делается на клиентов, продающих свою квартиру на вторичном рынке, и приобретающих новостройку. По факту сейчас вторичный рынок находится в стагнации из-за высоких цен и достаточно дорогой ипотеки (на которую, в отличие от новостроек, не даются субсидии). Получается, что вероятность не продать квартиру довольно высока. Рискует, конечно, в первую очередь, клиент, а не банк — ведь в случае расторжения договора деньги за уплаченные проценты никто ему не вернёт. Насколько это оправдано в сегодняшних реалиях-вопрос сложный.

На мой взгляд, куда эффективнее были бы программы кредитования от банков с субсидированием ипотеки с увеличением стоимости квартиры на вторичном рынке (по аналогии с первичкой) под сверхнизкие проценты. Это существенно помогло бы рынку жилья, как вторичному (продажи квартир активизировались бы), так и первичному (у большего количества покупателей появились бы деньги на первый взнос от продажи квартиры на вторичном рынке)»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 24 августа 2022, источник 

«Рост цен, фиксируемый в последние два года, действительно сделал ипотеку выгодным инструментом покупки, несмотря на переплату. Но в последние несколько месяцев мы видим замедление индексации цен, а по некоторым городам даже отмечена минимальная отрицательная динамика. Не факт, что проценты по ипотеке смогут быть компенсированы ростом цен и дальше, текущая ситуация говорит об обратном. С учетом ипотечных ставок в районе 10% в среднесрочной перспективе переплата вряд ли будет нивелирована приростом стоимости, но в условиях высоких инфляционных рисков даже такой расклад выгоден на долгом сроке»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 24 августа 2022, источник 

«Спрос на рынке оказался выше ожиданий, но его структура не однородная. Если в пик весенних событий повышенным спросом пользовались новостройки, то сейчас весь рост в основном идет за счет вторичного жилья. Загородка себя чувствовала стабильно уверенно! По новостройкам фиксировали несоразмерный спросу рост цен предложения на рынке, в результате как только ипотечные ставки по вторичке вышли в более-менее адекватный уровень, спрос резко сместился на вторичное жилье.

В России темп прироста объема сделок по вторичке август к маю на текущую дату составляет +260%(!!!), а по новостройкам всего +56%. Факторы, которые этому способствовали:

Во-первых, высокие цены на новостройки относительно вторички. По вторичке уже 4 месяца подряд цены реальных сделок снижаются, а по новостройкам условно стабильны, во многих регионах даже растут! Во-вторых, сроки сдачи. Во время 1 квартала все, что было с близким сроком сдачи, прилично скупили, и сейчас фиксируем, что структура предложения по срокам сдачи изменилась. В-третьих, повышенная стоимость ремонта. <...> В целом статистика в пользу вторичного жилья... Поменяется ли ситуация в ближайшее время? Я считаю, да! Застройщикам нужны большие продажи и, уверен, они будут корректировать свои маркетинговые инструменты, в том числе и ценовые»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 25 августа 2022, источник 

«Заявок на ипотеку сейчас много, но, как и прежде, в них много дублирований, поскольку клиенты обычно подают заявку одновременно в два-четыре банка. На этом фоне есть доля технических отказов (когда не донесли один документ после получения одобрения в другом банке).

Впрочем, и уникальных обращений становится все больше. Однако сейчас во многом востребованы продукты с низким первоначальным взносом, а также рассрочка на первый взнос и упрощенные ипотечные продукты «по двум документам» (они могут приводить в итоге к повышенным ставкам в банке и более высокому первому взносу, тогда как по более полному пакету документов условия лучше). Эти признаки говорят о том, что в принципе платежеспособность клиентов не выросла и остается на кризисном уровне»

Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, 25 августа 2022, источник 

«Необходимо рассмотреть возможность переуступки проектного финансирования от одного банка другому. Есть предложение обсудить с банками переуступку проектного финансирования. (…) Должно быть выгодно застройщикам, если по хорошим проектам какой-либо банк предлагает более низкую ставку в процесс реализации, то рефинансирование – это был бы хороший тоже инструмент.

91 банк имеет право выдавать проектное финансирование, но в реальности львиная доля кредитования приходится на семь банков. 57 банков никак не вовлечены, остальные имеют в портфеле по несколько проектов. Мелкому и среднему банку переуступить свой проектный кредит другому банку было бы интересно, а крупным – продавать такое проектное финансирование мелкому и среднему банку»

Максим Тутуков, – руководитель блока аналитики «ПроГород» Группы ВЭБ.РФ, 25 августа 2022, источник 

«(Наблюдается – прим.ред.) существенный рост ипотеки. Это как раз за счет того, что многие застройщики запустили коллаборацию с банками, ставка очень сильно субсидируется… Примерно 1% снижения ипотечной ставки стоит 3% бюджета покупки квартиры. Ну, к примеру, квартира стоит 10 млн рублей. За снижение одного процентного пункта, например, с 7 до 6% застройщик должен отдать 300 тыс. рублей.

Как происходит субсидирование ипотечной ставки? Покупатель приходит в банк, ему одобряют ипотечный кредит. Он заключает ипотечный договор субсидированной ипотечной ставкой. Деньги перечисляют на эскроу-счет, и застройщик за счет средств эскроу, а зачастую и за счет собственных средств перечисляет вознаграждение за снижение ставки. Это достаточно дорогая услуга, но мощная...

В первом случае покупатель использует просто сниженную ставку и покупает квартиру за 10 млн рублей, вносит первоначальный взнос в размере 1,5 млн рублей и берет ипотеку под 7% на 30 лет. Ежемесячный платеж составит примерно 56 тыс. рублей. Но, если застройщик вступает в коллаборацию с банком, отдает там 2-3% в зависимости от матрицы на все 30 лет, мы накидываем 2,5 млн рублей, и покупатель покупает за 12,5 млн руб. С одной стороны, кажется: зачем мне покупать за 12,5 млн рублей, когда выгоднее за 10 млн рублей? Не совсем так. Первоначальный взнос незначительно увеличивается, срок кредита сохраняется — 30 лет, но, обратите внимание, ежемесячные платежи падают почти в два раза. Программа выгодна для людей, приобретающих квартиру для себя на долгий срок. Зачастую во многих районах Москвы использование этой ставки позволяет даже дешевле платить по ипотечным платежам, нежели чем арендовать квартиру. Такого раньше не было»

Артем Комсюков, – руководитель офиса юридической фирмы «Арбитраж.ру», 25 августа 2022, источник 

«Погашение требований всегда идет в порядке очередности, а при нехватке денег в рамках одной очереди в пропорции от общего размера требований. В определении ВС указал, что требования физлиц – участников долевого строительства, приобретающих квартиры для целей инвестирования и получения прибыли, подлежат, по сути, понижению в очередности и удовлетворяются не в рамках требований дольщиков, а в одной очереди со всеми остальными кредиторами.

Верховный суд практически лишил таких дольщиков-инвесторов возможности получения квартир, поскольку передача объектов строительства в рамках четвертой очереди не предусмотрена. С одной стороны, ВС устранил явную несправедливость и нарушение закона – отказ во включении требований по мотивам инвестиционной деятельности. С другой, не внес ясности, запутал ситуацию и допустил вольное толкование норм права.

Закон о банкротстве, как и закон о долевом строительстве, не содержит какого-либо ограничения ни по площади, ни по количеству квартир, приобретаемых одним гражданином. Ни с точки зрения закона, ни с точки зрения логики цель защиты прав не исключает защиту гражданина – непрофессионального инвестора, который приобрел более одной квартиры.

Исходя из изложенной позиции Верховного суда, теперь в подобных случаях суды будут обязаны каким-то образом исследовать цели приобретения нескольких квартир и выяснять – инвестирование это или реальная потребность, например, для проживания родственников. Не совсем ясно, какими доказательствами подразумевается подтверждение такой цели. Такая позиция ставит граждан, купивших несколько квартир в одном доме или ЖК, в неравное положение с теми, кто в инвестиционных целях приобрел несколько квартир у разных застройщиков»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 25 августа 2022, источник 

«То, что произошло с ценами на жилье за последние два года, я считаю какой-то сюрреалистичной вакханалией. Пандемия привела к перекосам в экономике, и, в частности, надула пузырь на рынке жилья.

Сейчас существенное изменение геополитический обстановки, которое ведет к сложностям в экономике, должно привести и к снижению цен на жилье, потому что у людей уже нет живых денег на покупку квартир, а в экономике нет роста, который в ближайшее время обеспечил бы увеличение их платежеспособности. Пузырь, который надулся за последние два года, должен сдуться. Можно дискутировать лишь о том, в какой мере: упадут ли цены на 10-15%, как сейчас, или будут ползти вниз и дальше еще несколько лет.

Чтобы понять, что нас ждет, можно оглянуться назад – на период с 2014 по 2017 годы. В 2014 году наблюдались похожие явления – конфликт на Украине, санкции. Правда, в более мягкой форме, чем сейчас. При этом, перед 2014 годом на рынке не было такого надутого пузыря по ценам, как в 2022 году. И тогда три года подряд цены на квартиры сползали вниз, а глубина падения составляла 15-25%. По аналогии, сейчас цены тоже должны снижаться в течение нескольких лет. Учитывая большую степень бедствия, глубина падения тоже должна быть больше.

Именно от цен на рынке недвижимости будет зависеть количество реальных сделок. Последние годы была иллюзия, что если влить больше денег в ипотеку, то количество и объемы сделок на рынке недвижимости будут расти. Но когда застройщики уже субсидируют ставки до 0% годовых, можно считать, что ипотека, как таковая, умерла и превратилась в рассрочку – только купите, а платите когда-нибудь потом. То есть, еще дешевле ипотеку уже не сделать – не вводить же отрицательные ставки. Значит, дальнейшее стимулирование спроса возможно только через снижение цены.

Есть известное мировое правило: цена квадратного метра должна быть примерно равна среднему доходу домохозяйства за месяц. По этому критерию, цены у нас сейчас завышены раза в два-три. Например, в Москве средняя цена квадратного метра – 260 тысяч рублей, в средняя зарплата – около 100 тысяч рублей. Даже если взять семью, где работают оба супруга, один получает 100 тысяч рублей, другой – 60 тысяч рублей, все равно получается, что цены завышены раза в два. Исходя из этих подсчетов, цена метра тоже должна падать, потому что сейчас жилье для населения совсем недоступно. В противном случае количество реальных сделок на рынке недвижимости будет существенно ниже, чем в прежние годы»

Александр Москатов, – управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ, 25 августа 2022, источник 

«Есть два разнонаправленных тренда. С одной стороны, мы потеряли в спросе порядка 30% по сравнению с 2021 годом, по нашим подсчетам. С другой, объем предложения только за июль вырос на 7% — до 43,3 тыс. объектов. Недостаток спроса и рост предложения ведет, конечно, к снижению цен. Но есть факторы, которые формируют потенциал рынка. Это традиционный пик активности осенью и отложенный спрос второго квартала. Кроме того, есть „валютные“ покупатели, которые ждут более высокого курса доллара, чтобы вернуться на рынок недвижимости.

Далее возможны два сценария. Либо этого потенциала хватит, чтобы спрос превысил предложение, либо его хватит только на то, чтобы просто замедлить падение цен или перевести рынок в стагнацию. Вероятнее всего — второй сценарий. Сейчас рынок недвижимости — это рынок покупателя, и продавцам придется стать сговорчивее. На рынке уже вырос средний размер торга при покупке. По нашим данным, средний размер скидки в июне–июле составлял 4-5% — это высокий показатель»