ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #182

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #182

Сергей Терентьев, – директор департамента недвижимости Группы ЦДС, 8 сентября 2022, источник 

«Начиная с июня наблюдался постоянный рост активности покупателей. К концу лета мы вышли на объемы продаж, существенно превышающие наши плановые ожидания и фактически в два — два с половиной раза превосходящие объемы продаж поздней весны. Это заставило нас задуматься о выводе на рынок в скором времени ряда новых проектов, старты которых были отложены в первой половине года...

Мы не видим факторов, которые могли бы привести к замедлению активности на рынке в течение осени, если ситуация в экономике продолжит развиваться в текущем ключе. Одна из причин — сокращение числа инструментов для сохранения и приумножения средств. Фондовый рынок пока сжат и малоинтересен для большинства россиян, депозитные ставки вернулись на уровень прошлого года, валюта потеряла свою привлекательность. В то же время жилая недвижимость сохраняет свои позиции, а практически замершие в текущий момент цены делают вхождение на этот рынок более комфортным для покупателей. Однако чем более будет активизироваться спрос в ближайшие месяцы, тем выше вероятность ускоренного роста цен»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 9 сентября 2022, источник

«В 2022 году банки стали массово поднимать предельный возраст ипотечных заемщиков — до 70–75 лет. Речь идет о том, сколько максимально может исполниться заемщику на момент завершения выплат по кредиту. <...> За восемь месяцев 2022-го доля ипотечных заемщиков, у которых основным доходом является пенсия, выросла в России на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»

Ринат Кутуев, – директор казначейства банка «Санкт-Петербург», 12 сентября 2022, источник 

«В текущих банковских ставках не заложено снижения ключевой. В случае принятия Банком России решения по сокращению показателя это оперативно окажет соответствующее влияние на ставки по краткосрочным кредитам и депозитам. Впрочем, на долгосрочные ставки, включая ипотеку, решение ЦБ окажет минимальное влияние в связи с тем, что высока вероятность возобновления роста инфляции и последующего ужесточения денежно–кредитной политики»

Владимир Лящук, – главный аналитик Промсвязьбанка, 12 сентября 2022, источник 

«Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в сентябре составила 130 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,6% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводит ЦИАН.Аналитика...

Умеренный рост цен отражает улучшение ситуации со спросом на новостройки, чему способствует снижение ставки по льготной ипотеке до 7%. Фактором поддержки является и субсидирование ипотеки девелоперами, за счет чего ипотечные ставки в рамках совместных программ банков и девелоперов существенно снижаются для заемщиков. В июле 2022 года ипотечная ставка по кредитам под залог ДДУ продолжила снижаться и составила 3,73%. На наш взгляд, цены на первичном рынке недвижимости будут оставаться около достигнутых уровней до конца этого года. Рост цен сдержан уменьшением реальных располагаемых доходов населения (-0,8% г/г во 2 квартале 2022 года), что отрицательно влияет на покупательную способность»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании ООО «РУСИПОТЕКА», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 13 сентября 2022, источник 

«В 2021 году доля льготного (ипотечного – прим.ред.) кредитования не превышала 30%, в 2022 году доля льготного кредитования уменьшается. Количество выданных кредитов по трем программам (семейная ипотека, льготная программа приобретения новостроек, дальневосточная ипотека) стала снижаться и в июле 2022 года опустилась до 2% от всех выдач. Не учтены сельскохозяйственная ипотека, военная ипотеки, ИТ ипотека, региональные программы, по которым нет точных данных.

Совместные программы банков и застройщиков предлагают кредиты по ставкам ниже чем в льготных программах. В отличие от государственных программ за снижение ставки платит застройщик. Точные данные по количеству таких кредитов отсутствуют. Можно предположить, что выдачи сравнимы с упомянутыми тремя госпрограммами (семейная, льготная и дальневосточная ипотека – прим.). Может происходить удорожание приобретаемого жилья. Для конкретного человека сделка остается выгодной при расчёте выплат за весь срок ипотечного кредит. Кредиты по таким, программам трудно рефинансировать, а квартиры продать. Это влияет на конкретного человека в большей степени, чем на рынок. Доля кредитов на приобретение новостроек не превышает половины выдач, а в более спокойные периоды 30%. Какая-то часть квартир могла бы выйти на рынок по завершении строительства, но не выйдет.

Ставки по совместным программам ниже, чем по государственным программам поддержки, что негативно влияет на их популярность и заставляет задуматься о целесообразности госпрограммы льготного кредитования новостроек. Не исключено, что имеет смысл оставить только программы с явной социальной направленностью»

Алексей Моисеев, – заместитель министра финансов РФ, 13 сентября 2022, источник 

«Было обращение Приморского края до 8 (млн рублей увеличить лимит кредита по дальневосточной ипотеке - прим.ред.), но мы на данном этапе не поддерживаем. Потому что мы считаем, что это приведет к росту цен, таким образом, это не только не увеличит, но даже, может, уменьшит доступность жилья»

Наталья Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 13 сентября 2022, источник 

«Ситуация на рынке недвижимости постепенно стабилизируется – после резкого обвала спроса в апреле-мае покупатели возвращаются на рынок, ипотечные программы набирают популярность. Мы ожидаем, что тенденция к росту спроса будет сохраняться во второй половине года. При этом в случае дальнейшего смягчения ДКП на рынок может выйти доля отложенного спроса, который сформировался за счет завышенных цен на новостройки (которые, надо сказать, так и не подешевели, несмотря на падение спроса во втором квартале)»

Дмитрий Александров, – управляющий директор ИК «Иволга Капитал», 13 сентября 2022, источник 

«На рынке недвижимости наблюдается напряженная обстановка. Мы видим снижение продаж до 30% и рост покупок через ипотеку примерно на 10 п.п. Отрасль в целом все больше и больше зависит от кредитных ресурсов, и такой уровень закредитованности вызывает опасения в стратегическом плане. Кроме того, мы видим замедление вторички, и конкуренция со стороны вторичного рынка будет сдерживать рост первичного. На мой взгляд, мы увидим восстановительный рост спроса, однако он во многом будет фондироваться кредитными ресурсами. При этом сам спрос, скорее, будет приходиться на более дешевую недвижимость...

Зависимость от ипотеки продолжает расти, а значит потенциальный пузырь на рынке недвижимости продолжает надуваться. Впрочем, надуваться он может еще годами, в том же Китае проблемы начались после 12 лет бурного роста. Мы же пока растем только два года. Рост в бумагах публичных застройщиков будет сдерживаться фундаментальными факторами. С одной стороны - сложности с продажами. Другой среднесрочный фактор - динамика ключевой ставки. Пока что мы находимся в цикле снижения, однако, скорее, мы видим конец этого тренда. В следующем году может произойти рост ключевой ставки на фоне потенциального роста инфляции, и тогда акции девелоперов, скорее, будут иметь обратную динамику»

Константин Енин, – эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие», 14 сентября 2022, источник 

«Динамика ипотеки за июнь-июль позволяет говорить о начале стабилизации рынка. Ипотечные ставки зафиксировались, а цены на квартиры начали колебаться в поиске нового баланса спроса-предложения. Это говорит об оздоровлении спроса и возвращении на рынок массового покупателя.

В августе участники рынка отмечают стагнацию либо снижение цен в пределах 1-2% к июлю. Этому способствует вывод отложенных к старту весной-летом площадей. Но говорить о появлении явного тренда на снижение цен не приходится. По мере восстановления спроса они вернутся к росту.

В ближайшее время "Открытие Research" ожидает колебаний цен на жилье в поиске нового баланса спроса и предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. При отсутствии новых шоков рынок продолжит восстанавливаться благодаря накопленному с марта отложенному спросу и традиционно высоким продажам в четвертом квартале. В 2023 году сохраняются предпосылки для роста цен на "первичку", но динамика доходов населения будет его сдерживать. В результате в следующем году новостройки могут подорожать в пределах 5-10%. Динамика цен на вторичном рынке окажется примерно такой же, поскольку продавцы готового жилья будут ориентироваться на первичный рынок»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 15 сентября 2022, источник 

«Восстановление рынка жилья Москвы продолжается. Сначала, в июне-июле, мы наблюдали, как резко возросло количество сделок на рынке строящегося жилья. Для этого было достаточно снижения ипотечных ставок. В августе показатель спроса стабилизировался до обычного уровня для этого периода. Теперь мы видим, как быстро повысилось количество сделок на “вторичке”. Это тоже один из признаков улучшения ситуации – продавцы старых квартир после весенней нестабильности выставили летом на продажу свою недвижимость и начали заключать первые сделки в августе. В скором времени часть этих средств перетечет на рынок новостроек»

Наталья Трунова, – аудитор Счетной палаты РФ, 16 сентября 2022, источник 

«Росстат отмечает увеличение цен на первичном рынке: по состоянию на конец II квартала 2022 года стоимость типовой квартиры на первичном рынке повысилась на 31% по сравнению со II кварталом 2021 года, на вторичном рынке – лишь на 1,5%.

Но вместо того, чтобы применять механизм льготной ипотеки для вторички (который стал одной из причин такого роста цен на первичном рынке), необходимо формировать механизмы снижения стоимости на первичном рынке. Также решать проблему доступности жилья, в том числе за счет расширения механизмов улучшения жилищных условий, изменяя модель рынка жилья.

Начать следует с мероприятий по выводу найма и аренды из "теневой" зоны, дать возможность людям развивать некоммерческий жилищный сектор, включая ГЧП, жилье и строительство жилья некоммерческими объединениями граждан, а также дать возможность корпорациям и частным компаниям создавать проекты арендного жилья по аналогии с доходными домами прошлого»

Антон Павлов, – заместитель председателя правления Абсолют банка, 16 сентября 2022, источник 

«Значительная часть спроса по льготным (ипотечным – прим.ред.) программам уже реализовалась. Но говорить о том, что он исчерпан, преждевременно. Сейчас восстанавливается рынок вторничной ипотеки. С одной стороны, он оттянет на себя часть спроса. С другой, на рынок возвращаются продавцы квартир, большая часть из которых средства от продажи вложит в покупку новой недвижимости, в том числе по госпрограммам. Затем, как показывают исследования, уровень обеспеченности жильем в России сохраняется на низком уровне и около 50% семей с детьми нуждаются в улучшении жилищных условий, так что потенциально аудитория у госпрограмм большая, хотя из-за стагнации доходов и роста стоимости недвижимости большинство семей не могут оформить ипотеку...

Спрос на льготные программы в третьем и четвертом кварталах может увеличиться по причине завершения действия некоторых из них. В рамках стандартных ипотечных программ рост в основном будет происходить в сегменте вторичной недвижимости. Постепенно выдачи здесь растут — это связано с увеличением количества предложений, а также с тем, что стоимость вторичного жилья на 10–20% сейчас ниже новостроек»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании ООО «РУСИПОТЕКА», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 16 сентября 2022, источник 

«Начиная с апреля льготные госпрограммы значительно потеряли свое влияние на ежемесячную выдачу ипотеки, потому что многие банки устроили гонку субсидированных программ, отдельных от государственных и, как правило, реализуемых совместно с застройщиками, где декларируемые процентные ставки составляют около 1% и ниже. В таких программах низкая ставка обеспечивается за счет повышения стоимости квадратного метра. На фоне ставок в 1% даже льготные программы не выглядят так привлекательно. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке, согласно данным ЦБ, в июле составила 3,73%. Это говорит о том, что доля субсидируемых банками и застройщиками ипотечных программ была настолько большой, что средняя ставка на первичном рынке опустилась даже ниже уровня ставок по льготным программам... Другая причина снижения доли льготных программ в том, что доля покупающих квартиры в инвестиционных целях значительно упала»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании ООО «РУСИПОТЕКА», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 16 сентября 2022, источник 

«За последние полтора месяца ставки банков практически не снижаются. Это говорит, что рынок вошел в стадию затишья. В предыдущие периоды ставки снижались непрерывно, не дожидаясь решения Банка России. Сегодняшнее снижение ключевой ставки на рынок повлияет символически в части изменения ставок кредитования»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 16 сентября 2022, источник 

«Это (снижении ключевой ставки ЦБ до 7,5% – прим.ред.) должно привести к тому, что будет продолжено восстановление ипотечного рынка вторичного жилья, потому что любое снижение ключевой ставки приводит к увеличению доступности ипотечных кредитов. Позитивный эффект ожидается и на первичном рынке. Но такое снижение - до 7,5%, на взгляд Минстроя, пока еще не способствует выполнению поручений президента по приросту (ипотечного - прим.ред.) портфеля на 2,5 триллиона рублей в 2022 году. Мы с опаской смотрим на выполнение этого поручения»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 сентября 2022, источник 

«Ставки по ипотеке, если они не субсидируемые, могут быть только выше ставок ОФЗ - и при инфляции в 4% такая ставка может быть точно не ниже ставки длинной ОФЗ - не ниже 6%, и это как минимум. Сейчас многие, может быть, видят - есть, действительно, очень низкие ставки, даже близкие к 0% - так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. И мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 сентября 2022, источник 

«Я помню, как начинал обсуждаться вообще механизм ипотеки. И многие говорили, что ипотека в России не привьется, это не наш инструмент. Но мы видим, что ипотека очень востребована. Это действительно, в целом, очень удобный способ для людей решать свои проблемы. И, конечно, доступная ипотека очень важна, а для этого должна быть низкая инфляция. При низкой инфляции процентные ставки по длинным кредитам, к которым относится и ипотека, снижаются и становятся более стабильными.

Но за ипотекой нужно очень внимательно смотреть, чтобы, не дай бог, не было никаких предпосылок для ипотечных кризисов, которые были во многих странах. Здесь не должно быть пузырей. И мы за этим внимательно смотрим, мы применяем наши меры, у нас есть инструментарий, который мы можем применять к банкам»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 сентября 2022, источник 

«Полагаем, что пространство для дальнейшего снижения ключевой ставки сузилось. Цикл снижения ставки, скорее всего, близок к завершению. Появляется много признаков того, что текущее инфляционное давление перестает снижаться. И в этих условиях мы считаем целесообразным оставаться в зоне нейтральной политики. Учитывая, что прогноз инфляции на следующий год превышает целевой уровень, мы оцениваем диапазон краткосрочной нейтральной ставки выше диапазона долгосрочной, который составляет 5-6%. Регулятор рассчитывает вернуть инфляцию к цели в 4% в 2024 году.

Так как мы близки к завершению цикла снижения, допускаем, что следующим шагом, кроме сохранения ставки, может быть и повышение. Но при этом не исключаем и снижение. Мы сейчас действительно на такой стадии, где все зависит от внешних и внутренних факторов и от того, как будут реализовываться, материализовываться проинфляционные, дезинфляционные риски»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 16 сентября 2022, источник 

«При таком изменении (снижении ключевой ставки ЦБ на 0,5 п.п., до 7,5% – прим.ред.) проценты по ипотеке вероятнее всего уменьшатся либо в пределах 0,1-0,3 п.п., либо не изменятся совсем. В этом случае принципиального улучшения доступности жилья покупатели не почувствуют. Особенно на первичном рынке, где ипотека с господдержкой занимает более 50% от объёма всех выданных ипотечных кредитов. Поскольку правительство склоняется к тому, чтобы льготную программу не продлевать, ставки по ней до конца года уже вряд ли будут пересмотрены. Для видимых улучшений на рынке недвижимости снижение ключевой ставки должно быть более существенным. Как минимум на 0,75-1 п.п.»

Дмитрий Голев, – коммерческий директор Optima Development, 16 сентября 2022, источник 

«Решение ЦБ (снизить ключевую ставку до 7,5% – прим.ред.) имеет скорее символичное значение, которое свидетельствует о постепенной нормализации ситуации в финансовой сфере. Однако для массовых покупателей принципиально ситуация не изменится. Рост цен в последние два с половиной года был настолько ощутимым, насколько и спад доходов населения.

Чтобы вызвать интенсивный рост спроса и стимулировать клиентов, необходимо более глубокое снижение стоимости кредита, что, собственно, и делают застройщики и банки в рамках программ дополнительного субсидирования ставок. Для восстановления спроса на уровне начала 2022 года, необходимо опустить ставки на 1-2 процентных пункта ниже, чем на тот момент. То есть средняя ставка должна сократиться до уровня 7-8 годовых по рыночным программам, а по субсидированным – сохраниться (или быть ниже) уровня 5-6%»

Владимир Щекин, – совладелец Группы Родина, 16 сентября 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки ЦБ позволит немного ускорить восстановление рынка жилья. Особенно снижение ключевой ставки важно сейчас для продавцов старого жилья, так как им сейчас непросто найти покупателей. Государственная поддержка ипотеки распространяется только на новостройки, поэтому спрос сконцентрировался на первичном рынке. Однако необходимо перезапустить и вторичный рынок, ведь часто россияне используют деньги от проданной недвижимости на покупку нового жилья.

Сейчас ставки по ипотеке на вторичном рынке составляют в среднем 10-10,3% годовых, что довольно много, учитывая текущий уровень цен. Снижение ключевой ставки помогут сократить стоимость кредита на вторичное жилье примерно до 9,5%, что поможет ускорить сделки во вторичном секторе»

Анатолий Перфильев, – младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», 16 сентября 2022, источник 

«Вслед за ключевой ставкой снизятся ставки по ипотеке, однако банки в этом вопросе будут вести себя сдержанно, ипотека может подешеветь меньше чем на 0,5 п. п. Рыночная ситуация остается неоднозначной. Банки занимают выжидательную позицию на случай потенциального ухудшения платежеспособности заемщиков и новых потрясений рынка...

Спрос на ипотеку продолжит восстанавливаться, но сильное давление на него будут оказывать выросшие цены на жилье и снизившийся уровень благосостояния населения. Государственные программы, стимулировавшие рост покупки недвижимости в первой половине года, остаются основными драйверами восстановления ипотечного рынка»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 16 сентября 2022, источник 

«Несмотря на снижение ключевой ставки на 0,5 п.п., ставки по ипотеке уменьшатся в пределах 25–30 б.п. Банки стремятся заработать на данном виде кредитования, пока это один из немногих продуктов, на который постепенно восстанавливается спрос. <...> Этой осенью спрос на ипотеку может вырасти на 15% относительно летних показателей. Инвестиционный интерес к недвижимости значительно снизился, при этом население все еще достаточно аккуратно берет столь долгосрочные кредиты ввиду сохранения рисков»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 16 сентября 2022, источник 

«Сейчас спрос на программы ипотечного кредитования находится на относительно высоком уровне: на вторичном рынке покупателей привлекает прежде всего дисконт и снижение цены, в сегменте новостроек — низкие ипотечные ставки и индивидуальные условия кредитования. Дальнейшая политика снижения ставок большее влияние окажет на восстановление баланса спроса между вторичным и первичным рынками жилья, что позитивно для рынка, поскольку позволяет сдерживать рост цен. Осенью мы не ожидаем всплеска спроса на квартиры, скорее всего, он будет на установившемся сейчас сентябрьском уровне...

Спрос восстанавливается по большей части как раз из-за корректировки цены недвижимости на вторичном рынке и появления субсидированных ипотечных программ на новостройки. Рынку недвижимости сейчас крайне важна стабильность, тогда он продолжит дальнейшее восстановление. Осенью мы ожидаем, что дисконт на рынке вторичного жилья будет сохраняться, а это выступит сдерживающим фактором для роста цен в сегменте новостроек»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов, 18 сентября 2022, источник 

«Рынок аренды взаимосвязан с рынком продажи. Люди не покупают квартиру, а снимают. И наоборот. Соответственно, когда люди уходят в покупку, то предложения много и рынок чуть-чуть падает. Сейчас ипотека дорогая и люди пошли снимать, перестали покупать. Цены сейчас падают по сравнению с январём, цены на вторичку упали на 10% точно, уже приближённо к 15%.

Думаю, что цены сейчас упадут, но не скоро, потому что пока ставят по завышенным ценам. Будет ценопад, рынок ещё на 5-10% должен просесть. Покупатель начнёт покупать квартиры. Уход людей с рынка аренды стабилизирует ситуацию. На рынке продаж и на рынке аренды будет примерно ровная цена. Дальше стабилизация на рынке произойдёт. Стабильность образуется на рынке аренды на ближайшие полгода. Дальше что будет — непонятно, потому что мы в зоне экономической и политической турбулентности»

Петр Гусятников, – старший управляющий партнер компании PG Partners, 19 сентября 2022, источник 

«То, что сейчас происходит на рынке, сложно назвать "ценопадом". Ценопад — это когда стоимость снижается на 30-50%, а то, что мы наблюдаем сейчас — всего лишь коррекция. Это совершенно закономерная коррекция, которая должна была произойти после периода резкого подорожания жилья в России в 2020-2021 годах. <...> Мы снова можем наблюдать рынок покупателя. Большинство продавцов уже готово к дисконту в пределах 5-7% Вторичное жилье, как и ожидалось, проседает несколько сильнее, чем первичное из-за отсутствия каких-либо льгот и спецпредложений. Но ожидать грандиозного обвала я бы все-таки не стал»