ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #183

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #183

Виктория Кирюхина, – ведущий эксперт Циан.Аналитики, 16 сентября 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. не окажет большого влияния на рынок... Сейчас спрос на первичном рынке на 22% ниже, чем в феврале, на вторичном рынке — на 28%. Чтобы спрос вернулся к показателям начала года, нужен рост доходов населения, пока же возможности для покупки снижаются. Поэтому не стоит ориентироваться только на уровень ключевой ставки... Тенденция снижения ставок продолжится. Еще на 0,5 п. п. ставка может снизиться до конца года. На вторичном рынке в конце года ставка по ипотеке будет на уровне 9% вместо 10–10,5% нынешних»

Юлия Ибрагимова, – руководитель ипотечного центра ГК «Миэль», 16 сентября 2022, источник

«Снижение ключевой ставки позволит уменьшить разрыв софинансирования государством процентов по льготным программам кредитования. В пользу такого прогноза говорит и снижение ставок по депозитам. Коммерческие банки предположительно снизят ипотечные ставки на вторичном рынке недвижимости на 0,3–0,5 п. п., до 9,5–10,5%, — для вторичного рынка это абсолютно рабочие ставки. Но триггером для спроса, который динамически растет, до конца года останется сезонность, и только во вторую очередь — снижение ключевой ставки.

На первичном рынке главным ограничителем спроса является высокая стоимость объектов, следовательно, и увеличенный размер собственных средств заемщика и суммы кредита. Полагаю, что снижение ключевой ставки возобновит спрос на позабытый уже продукт — рефинансирование, перекачку кредитных портфелей из одного банка в другой. По нашим прогнозам, до конца года ключевая ставка может снизиться до 7–6,75%»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 16 сентября 2022, источник 

«Незначительный шаг в снижении ставки (ключевой – прим.ред.), вероятно, не окажет существенного влияния на рынок банковских продуктов. Но многое будет зависеть от риторики ЦБ. Если последуют комментарии о дальнейшем снижении ключевой ставки, то банки могут отреагировать более значительным уменьшением ставок.

Но для восстановления спроса до уровня начала 2022 года этого недостаточно. Чтобы вернуться к прежнему уровню доступности покупки жилья в ипотеку, требуется увеличение доходов населения, опережающее рост цен на недвижимость. Значительное снижение процентных ставок способно краткосрочно повысить спрос на недвижимость, но в дальнейшем рост цен вновь уменьшит доступность жилья и спрос на него. Если не будет серьезных внутренних и внешних шоков, ключевая ставка к концу года может достигнуть 6,5%. Тогда средние ставки предложения по ипотечным кредитам на вторичном рынке приблизятся к 9%»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 16 сентября 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. незначительно повлияет на рынок недвижимости. Доступность жилья принципиально не улучшится, поскольку ипотечные ставки при такой коррекции могут остаться такими же, как сейчас. Пространство для снижения цен на жилье из-за выросшей себестоимости строительства также невелико — уменьшение ставки на них не отразится...

Для восстановления спроса до уровня начала 2022 года показатель ключевой ставки должен упасть как минимум на 1,5–2 п. п., а ставки по рыночным ипотечным программам — опуститься до 6–7% годовых. Кроме того, повышение активности покупателей зависит и от других факторов, главным образом от доходов населения, которые сейчас снижены. До конца года ЦБ проведет еще три заседания по ключевой ставке. Если инфляционные ожидания на рынке не будут расти, регулятор продолжит тонкую настройку в сторону снижения ключевой ставки небольшими шагами по 0,25–0,5 п. п.»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 16 сентября 2022, источник 

«Незначительное снижение ставки принципиально на рынке никак не отразится, это более чем ожидаемо. Поэтому и эффекта дополнительного внимания к ипотеке не последует. Решение ЦБ РФ повлияет на структуру спроса и увеличит долю покупок вторичного жилья, но вряд ли вернет к значениям начала этого года. При этом цены сохранят свою стабильность. При снижении ключевой ставки на 0,5 п. п., вероятно, банки снизят ипотечные ставки на 0,2–0,3%. Спрос на ипотеку и без снижения ставок объективно хороший... Мы ожидаем, что до конца года реальные ипотечные ставки могут снизиться до 8,7–9%»

Николай Васев, – вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик», 17 сентября 2022, источник 

«Многие заемщики могут не до конца понимать риски и ценообразование программ субсидирования от застройщиков. Но опаснее то, что кредиты со сверхнизкими ставками могут погашаться клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки. Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит, – 19–20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, – три-четыре года. Однако когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее.

Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает эти особенности, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10–12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках – прим.ред.) обнаружить дыру через год-два.

Сбербанк уже увидел тенденцию на удлинение сроков погашения кредитов и заложил этот риск в программы с застройщиками. Другие банки с небольшим портфелем не всегда могут эти риски вовремя оценить, первые признаки проблем могут проявиться уже через год-два, и тот риск, который они получат, может уже быть для них губительным...

Чтобы демотивировать российские банки выдавать ипотеку от застройщиков по очень низким ставкам, Банк России может либо ввести ограничения на проценты по таким кредитам, либо применить повышенные надбавки для кредиторов. ЦБ, например, может ограничивать максимальную ставку по кредиту. Почему не может быть планки снизу? Есть макропруденциальные надбавки (увеличивают нагрузку на капитал банка – прим.ред.) для тех или иных видов кредитов. Уверен, что ЦБ, как регулятор, видит и риски роста цен на недвижимость, и риски по ипотечным портфелям, и риски государства»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании ООО «РУСИПОТЕКА», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 19 сентября 2022, источник 

«Нельзя сказать, что ипотечные кредиты с первоначальным взносом меньше 10% заполонили рынок. Но вероятно, Банк России в силу экономической ситуации ожидает роста спроса на такие кредиты, поэтому решил действовать превентивно (ужесточая требования к ипотеке с низким первым взносом – прим.ред.). При этом действия регулятора не затронут льготные ипотечные госпрограммы, в которых минимальный первоначальный взнос установлен от 15%.

Теперь небольшие банки, у которых меньше запаса прочности, вообще не смогут выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом, что снизит риски всей системы в целом. Центробанк традиционно ведет жесткую политику по отношению к ипотеке с низким первоначальным взносом, что соответствует общемировой практике, согласно которой наиболее надежными являются кредиты с первоначальным взносом от 30-40%»

Георгий Бовт, – политолог, 19 сентября 2022, источник 

«Оживление спроса на ипотечное жилье сейчас (после весеннего шока) идет на фоне увеличения платежей, что будет изымать деньги из других секторов потребительского рынка, ухудшая состояние экономики в целом. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже предупредила, что регулятор станет бороться с искажением рынка и завышением цен на недвижимость.

По некоторым подсчетам, для сохранения "сбалансированной (с точки зрения застройщиков и покупателей) ипотечной ставки в районе 7%, ключевая ставка ЦБ должна быть не выше 4%, что в условиях инфляции в 14% нереально. Но ведь есть опасения, что при резком обрубании программы льготной ипотеки рынок нового строительства рухнет не хуже, чем в Китае. И безработными окажутся не только гастарбайтеры.

Что делать? Снимать с "иглы" льготной ипотеки постепенно, возможно, распределяя квоты среди застройщиков. Сделать акцент на повышении платежеспособности покупателей, но не всех чохом, а усиливая адресность соцпомощи. При этом, видимо, должны быть ограничения для социально-субсидируемых квартир, чтобы они не сразу попадали на рынок. Самое главное, надо активнее снижать себестоимость строительства, куда по-прежнему закладывается как коррупционная составляющая, так и монополизм компаний-застройщиков, закрепленный на региональном уровне все теми же коррупционными связями»

Марина Чекурова, – глава рейтингового агентства «Эксперт РА», 20 сентября 2022, источник 

«Оптимальным уровнем ставки по ипотеке можно считать средний показатель прошлого года – порядка 7%, это будет возможно при дальнейшем снижении ключевой ставки. Вместе с тем банки сейчас реагируют на изменение ключевой ставки более сдержанно, чем ранее. Это связано с тем, что они закладывают в свои ставки кредитования риски ухудшения платежеспособности заемщиков, что вполне естественно в условиях экономической нестабильности. Кроме того, нельзя забывать, что спрос на ипотечные кредиты заметно ограничивается выросшими ценами на жилье и снизившимся уровнем благосостояния населения. Поэтому восстановление ипотечного рынка будет находиться в прямой зависимости от государственных программ. Мы уже видели, что в первом полугодии текущего года именно они стимулировали рост сегмента.

В целом же, по нашему мнению, объем ипотечных выдач в 2022 году будет ниже, чем в прошлом – не более 4,5-4,7 трлн рублей. Однако мы не видим в этом существенной проблемы: разумные темпы кредитования снижают риски системы. Ипотечный портфель же, по нашим прогнозам, продолжит расти и превысит отметку в 14 трлн рублей. Скорее всего, уменьшение ставок, снижение доверия к фондовому рынку, а главное – политика стимулирования жилищного сектора и ипотеки – не позволят произойти обвалу (рынка жилья – прим.ред.). В предыдущие два года мы видели ценовой бум на этом рынке, так что некоторая коррекция с начала года была неизбежной. Да, локальные спады на рынке жилья возможны, но значительный обвал цен все же маловероятен.

По статистике с начала 2000 года средний уровень цен в рублях существенно снижался только дважды – в кризисные 2008 и 2014 годы. Но при этом снижение так же носило в большей степени корректирующий характер – незадолго до этого наблюдался резкий рост. Сейчас мы видим похожую ситуацию: происходит ажиотажное повышение цен на недвижимость, которые в среднесрочной перспективе могут немного скорректироваться. Этому будет способствовать снижение спроса в связи с неготовностью населения покупать жилье по завышенным ценам, когда уровень благосостояния не растет. Но в долгосрочной перспективе возможно лишь замедление роста цен, а не перелом общего тренда»

Денис Бобков, – генеральный директор компании «Недвижимость-Профи», 21 сентября 2022, источник 

«Пока объявлено (в рамках частичной мобилизации – прим.ред.) о наборе примерно 300 тысяч человек по всей России – это незначительная цифра. Однако здесь важно не то, сколько будет мобилизовано человек, а какой будет реакция большинства населения. А реакция может быть разной – с одной стороны, в панике люди могут попросту ужаться в расходах. С другой стороны, наоборот, опасаясь обесценивания своих сбережений, могут пойти и приобрести квартиру по субсидированной ипотеке под минимальный процент, которую, как опасаются многие участники рынка, могут отменить.

Но если смотреть здраво, то со стороны государства для мобилизованных необходимо предусмотреть госпрограммы по страхованию ипотеки, чтобы в случае чего, семья не осталась без жилья. Если мобилизованным будет платиться довольствие на уровне контрактников (около 250 000 рублей и более, что в большинстве регионов России существенно выше средних зарплат), они смогут приобрести жилье за куда более короткое время, чем оставаясь на основной работе. Девелоперы в текущей ситуации пока будут оценивать последствия начала мобилизации, которые можно будет в полной мере понять через 1-2 месяца»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 21 сентября 2022, источник 

«Если посмотреть на долю строительной отрасли в ВВП, то мы увидим, что она всего лишь 3-5%. Поэтому не стоит говорить, что данная отрасль имеет значительное значение. Можно предположить, что рынок недвижимости опять окажется в "шоке", подобно пережитому весной 2022 года. Могу предположить, что рынок ипотеки резко просядет. Это потянет за собой проблемы продаж в новостройках. Единственный реальный товар – это "вторичка", которая будет в лучшем положении. Но в целом я ожидаю падения продаж, которые и без того в данный момент так и не восстановились. Следовательно мы увидим падение цен на недвижимость. На сколько? Могу предложить, что не менее, чем на 30% до конца года»

Александр Данилов, – глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 22 сентября 2022, источник 

«По ипотеке можем там под 20% (роста по итогам 2022 года – прим.ред.) добраться, может, чуть ниже. Изначально наш прогноз был 13-18%, но, наверное, по верхней планке пойдём, может, даже чуть превысим, если те темпы, которые сейчас есть, будут продолжаться»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 22 сентября 2022, источник 

«В ближайшее время это (частичная мобилизация – прим.ред.) закрепит снижение спроса, но в перспективе нужно смотреть, какие мероприятия будут подготовлены правительством для тех, кто мобилизован. Это может быть вопрос введения кредитных каникул, также у государства остается возможность использования военной ипотеки. Не исключаю, что она будет распространена на всех мобилизованных. Например, снижение ставки дополнительное по ипотечным платежам, или государство может взять на себя обязательства по выплатам на период службы гражданина, частичное погашение и так далее – инструментов много.

Вторичный рынок – это рынок миллионов участников, он очень консервативный, быстрых изменений не будет. Потрясение ожидает первичный рынок. Застройщики и банки пытались сделать все, чтобы удержать цену. Если разница в цене существенно возрастет, рынок может ждать обвал. Рынок может откорректироваться на 20-30% в сторону понижения.

Самое страшное, что может быть, это отказ людей, которые уже купили в новостройках жилье, платить ипотечные кредиты. Проще отказаться от кредита и от квартиры в пользу банка и купить другое, сэкономив 20%. Уже сейчас большое количество объектов, у которых задержка составляет до двух лет, может быть чреда банкротств. В этом сегменте сейчас с точки зрения инвестиций стало неинтересно... Цены на жилье продолжат снижаться, пока не восстановится спрос, на который может повлиять дальнейшее понижение ключевой ставки»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», 22 сентября 2022, источник 

«Я считаю, что рынок спасет только снижение цен, причем, довольно существенное. За 2020 и 2021 годы при снижении доходов населения жилье в Москве подорожало на 50-70%. Это нонсенс. Одно дело, когда жилье дорожает в условиях роста экономики и доходов, как было в нулевые. Другое дело – сейчас.

Поэтому, мне кажется, что тот пузырь, который надулся за эти два года, должен лопнуть, цены должны вернуться на уровень начала 2020 года – примерно на 30% меньше тех максимумов, которые были достигнуты в первом квартале 2022 года. Частично цены уже сползли вниз за счет скидок и торга – это, если говорить "в среднем по больнице", минус 10%. Еще, я думаю, на 10-20% рынок должен просесть. Если этого не произойдет, объемы продаж сильно снизятся. Застройщикам же важно продать все, что они строят, но это возможно будет сделать только при более низких ценах. На вторичке такая же ситуация. Рынок сильно затоварен. По объему предложения вторичный рынок вообще находится на исторических максимумах – сейчас предложений почти в два раза больше, чем обычно, чем в среднем. Чтобы все это продалось, ценник должен быть ниже...

Поскольку мы имеем дело с инфляцией, за счет обесценения денег в какой-то отдаленной перспективе цены все равно вернутся к росту. Вопрос в том, как скоро это произойдет. Если брать сценарий 2014 года, который во многом аналогичен текущему, только в более мягкой форме, то тогда цены сползали вниз вплоть до 2018 года. Я полагаю, сейчас нас ждет то же самое»

Ирина Радченко, – вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 22 сентября 2022, источник 

«Новость о мобилизации безусловно повлияет на ипотечный рынок. Большинству потенциальных заемщиков, а это годные к службе люди, сейчас точно будет не до покупки квартир. Ипотека в период частичной мобилизации это как "Титаник", который уже пошел ко дну, но на верхней палубе играет музыка. Со вчерашнего дня у людей резко обрушилась картина мира. Рынок недвижимости и ипотеки в стране сейчас в состоянии прострации.

Банки тоже будут вынуждены пройти между струйками дождя. Все мужчины - ипотечные клиенты являются потенциальными призывниками. Их могут обязать страховать жизнь и здоровье. Это будет нехилый тариф, поскольку одно дело, когда здоровье страхуется в мирное время, и другое – в период военной мобилизации. Не верю, чтобы власть гасила ипотеку. Эти обсуждения для того, чтобы "хомячки" подумали: "Ну ладно, пойду повоюю, пусть за меня заплатят". Будут давать машины, выплачивать "гробовые", но они не компенсируют квартиры в Москве, которые стоят как минимум пятнашечку (15 млн, - прим.ред.)»

Евгений Коган, – инвестбанкир, профессор НИУ ВШЭ, 22 сентября 2022, источник 

«Пока и кредитные каникулы, и выплаты государством – это лишь планы и рекомендации. На данный момент частичная мобилизация не снимает обязательств по ипотеке. Невыплаты по ипотекам будут расти. Да и условия станут менее выгодными. По крайней мере, без субсидий от государства.

Теперь про сам рынок недвижимости. Если коротко, его ждут непростые времена. Спрос на жилье явно будет более вялым, чем сейчас:
Падают доходы населения.
Бум ипотек прошел.
Банки будут выдавать ипотеки менее охотно, так как вырастет риск невыплат.
Состоятельные россияне сейчас предпочитают вкладываться в зарубежную недвижимость. В этом году граждане РФ занимают лидирующие позиции среди иностранцев, покупающих недвижимость в Турции, Таиланде, Грузии, Армении, ОАЭ.

Что будет с ценами на недвижимость? В текущих условиях к концу года цены упадут. Насколько это падение будет продолжительным и глубоким – неочевидно. Все зависит от факторов, которые мы не можем ни предсказать, ни контролировать. Скажу так. Пока события в РФ разворачиваются так, как сейчас, нет никаких оснований полагать, что цены на недвижку пойдут наверх. И вероятность их дальнейшей стагнации очень велика»

Максим Репин, – директор группы компаний ОМЭКС, 23 сентября 2022, источник 

«Cитуация с частичной мобилизацией не станет фатальной для рынка недвижимости. Этот аспект никак не скажется. Если бы с рынка забрали всех покупателей в армию... Но так ведь не произойдет. Из этих 300 тысяч мобилизованных максимум 1% задумывался о том, чтобы взять ипотеку. И то это под большим вопросом. Поэтому на рынок это не повлияет от слова "совсем".

Если эта кампания будет продолжаться и мы в декабре-январе увидим следующую волну [мобилизации], то это может повлиять на рынок психологически. У людей включится режим боязни что-либо делать, количество сделок уменьшится. Но это лишь один из факторов рыночного строения, и то не самый важный.

Большая часть ипотечных кредитов выдается государственными банками, которые выпишут все необходимые отсрочки для мобилизованных, не дожидаясь нормативных актов. Единичные случаи неисполнения, которые могут проявляться, думаю, быстро возьмет под контроль Минобороны. Если боец сообщит, что его семья получает угрожающие письма о финансовой расправе со стороны банка, то с этим быстро разберутся. Здесь механизм будет отлажен в ближайшее время, острота ситуации еще даже не наступила. Я думаю, она и не наступит вовсе – все документы будут вовремя приняты»

Татьяна Школьная, – заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ, 23 сентября 2022, источник 

«Чтобы удержать рынки недвижимости и ипотеки от больших потерь, важно обеспечить им комплексную поддержку. Разумнее всего обсуждать не факторы роста, а инструменты стабилизации рынка и снижения рисков... Чтобы поддержать стройку, включая важнейший сектор строительства жилья, необходимо поддержать и спрос, и предложение. Самая действенная поддержка спроса — ипотека. Не льготная ипотека, а доступная ипотека для всех и не ограниченная по времени акция, а долгосрочная стабильная программа. Чтобы поддержать предложение, нужны длинные и доступные кредиты, гарантии спроса для застройщиков, строителей, производителей строительных материалов и механизмов. Для всех необходимы развитие социальной и коммерческой инфраструктуры, развитие конкуренции»

Сергей Зайцев, – член управляющего комитета федеральной компании «Этажи», 25 сентября 2022, источник 

«Собственники очень подвержены эмоциям. Этим пользуются сейчас те, кто решил вложить свои сбережения в недвижимость, чтобы защитить от инфляции. У нас есть примеры, когда объекты продаются с дисконтом до 35–40%, естественно, что такие распродажи стали привлекать на рынок всё больше инвесторов.

В ближайшие несколько дней спрос на рынке вторичного жилья может резко вырасти, но это будет зависеть от геополитической ситуации в мире. На рынке растет количество покупателей с наличными денежными средствами, именно тех, кто хочет вложить в недвижимость свои сбережения. При этом интерес они проявляют не только к объектам в своем городе, но готовы рассматривать к покупке ликвидные варианты в других регионах»

Ирина Нигматуллина, – генеральный директор компании «Территория недвижимости FQF», 26 сентября 2022, источник 

«Цены на жилую недвижимость еще 1–1,5 года будут немного снижаться. Вспомните, как неумолимо повышались цены на жилье в течение прошлых двух лет. А покупательская способность людей тем временем ползла вниз. Поэтому сейчас цены логично пошли вниз. Цены за квадратный метр к концу 2023 года могут опуститься до отметки января 2021 года. Затем стоимость недвижимости будет постепенно повышаться, но прежнего уровня цены достигнут не раньше, чем через пять лет.

Снижение Центробанком ключевой ставки до 7,5% и изменение ставок по ипотекам в других банках не привели к резкому оживлению на ипотечном рынке в связи с тем, что в период нестабильности россияне не спешат брать ипотеку без уверенности в завтрашнем дне... Спрос на новостройки еще некоторое время продолжит незначительно расти. Этому способствуют меры стимулирования от застройщиков: ипотечная ставка 0,1%; удобная рассрочка; покупка без первого взноса и так далее. При этом наблюдается падение спроса на вторичное жилье. Рынок продолжит находиться в этом же положении»