ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #189

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #189

Ирина Носова, – директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 28 октября 2022, источник 

«По нашим ожиданиям, рост в пределах 50–75 б.п. (по ипотечным ставкам – прим.ред.) вполне реалистичен. Вероятность ухудшения качества выдаваемых ипотечных кредитов возрастает, и банки вынуждены учитывать ее в процентных ставках... Аналитики АКРА ожидают снижения прироста ипотечного кредитного портфеля примерно в 1,8–2 раза, до +15% по итогам 2022 года по сравнению с 2021-м. Это обусловлено несколькими факторами, в том числе степенью неопределенности в экономике, более высокими процентными ставками и, что немаловажно, снижающейся доступностью жилья в результате удорожания квадратного метра ранее. Вместе с тем фактор сезонности, который традиционно имеет место быть к концу календарного года, несколько поддержит ипотечные выдачи»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 28 октября 2022, источник 

«Рост ипотечных ставок в последние недели уже отражает повышенные риски, связанные с частичной мобилизацией. Поэтому в краткосрочной перспективе я не жду их дальнейшего повышения. Далее все будет зависеть от развития ситуации в экономике, с конфликтом на Украине. <...> Ипотечный рынок, который заметно восстановился летом и в начале осени после весеннего спада, в предстоящие месяцы несколько замедлится. В условиях повышенной неопределенности граждане, скорее всего, будут более осторожно подходить к такому важному делу, как покупка жилья в кредит. Банки же, в свою очередь, какое-то время продолжат предъявлять более строгие требования к заемщикам»

Ксения Якушкина, – директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», 28 октября 2022, источник 

«Поскольку ключевая ставка была сохранена на прежнем уровне, ставка по ипотеке также, вероятнее всего, пока не будет существенно изменяться. Банки могут повысить ипотечные ставки в случае появления новых вводных. <...> Для принятия решения о покупке недвижимости нужна уверенность покупателей в стабильности своего будущего. Поэтому пока существенного оживления спроса ждать не стоит даже в случае снижения ставок»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 28 октября 2022, источник

«В октябре на рынке наблюдается медленное оживление. На активности граждан положительно сказалось завершение частичной мобилизации в столице. В то же время потребуется несколько месяцев без новых потрясений, чтобы спрос окончательно восстановился. Если бы ЦБ продолжил снижать ключевую ставку, это помогло бы девелоперам в получении более выгодных кредитов и сделало бы доступнее ипотеку, служащую важнейшим драйвером спроса»

Виктория Кирюхина, – эксперт «ЦИАН.Аналитики», 28 октября 2022, источник 

«В конце октября спрос вернулся к уровню начала сентября, но остается ниже на 20% относительно средних значений прошлого года. Для восстановления спроса нужна не только доступная ипотека, но и снижение общей неопределенности»

Игорь Талалов, – руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital, 28 октября 2022, источник 

«Появившиеся проблемы на рынке труда коснутся и рынка ипотечного кредитования, поскольку банкам придется закладывать дополнительные риски как в стоимость кредита, так в изменения требований к заемщикам. Этот процесс не может произойти одномоментно, и поэтому с большой долей вероятности в октябре-ноябре мы увидим снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. При этом значительного снижения цен на квартиры в 4 квартале 2022 года и в 2023 году ожидать не стоит, поскольку "срочные" квартиры поглотятся рынком достаточно быстро. Снижение средних цен в 4 квартале вероятнее всего произойдет в пределах 5%.

Пока сложно предсказать точные сроки выхода на восстановительный тренд, при благоприятных обстоятельствах это может случиться уже в 1 квартале 2023 года. После схода волны ажиотажных продаж мы вероятнее всего увидим период "замороженных" цен на первичном рынке, поддерживаемых различным программами стимулирования спроса со стороны государства, так и ростом издержек застройщиков на фоне роста строительной себестоимости последних лет.

На вторичном рынке по мере восстановления спроса цены будет восстанавливаться быстрее. Основными факторами будут снижение в 2023 разрыва в ставках кредитования, рост стоимости нового строительства и как следствия цен на квартиры в новостройках. Ожидать значительного роста цен так же не стоит, снижение доходов населения в 2022 вряд ли будет нивелировано по результатам 2023 года. Как следствие следует ожидать роста цен на квартиры с темпами, отстающими от инфляции»

Александр Пыпин, – руководитель проекта Data Flat, 30 октября 2022, источник 

«Сокращение среднего размера ипотечных кредитов, скорее всего, продолжится до конца года, из-за чего может не быть предновогоднего всплеска продаж. Прогнозировать дальнейшие события на рынке недвижимости пока рано, за исключением того, что новые объекты станут появляться реже.

Думаю, этот процесс вполне может идти до конца года, поскольку роста доходов населения не ожидается. В данный момент происходит сжатие экономики и в строительной отрасли, и в спросе. В следующем году с учетом роста дефицита бюджета возможно, что государство начнет печатать деньги, увеличится инфляция, а вместе с тем и средний размер ипотечного кредита. Но это не из-за того, что люди будут покупать больше квадратных метров.

Уровень продаж, который был в прошлом году, не удастся достичь ни в натуральном выражении, то есть в количестве "квадратов", ни в денежном. Если выручка от реализации квартир на рынке новостроек окажется хотя бы на уровне прошлого года, то это уже будет достижением. В 2023 году, очевидно, застройщики запустят меньше проектов, чем в 2021-м, и, скорее всего, меньше, чем в 2022-м»

Елена Шаталова, – доцент департамента банковского дела и монетарного регулирования финансового факультета финуниверситета при правительстве РФ, 31 октября 2022, источник

«2022 год заканчивается, и на рынке недвижимости очевидна тенденция, которая перейдет в 2023 год — это снижение стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Падающий рынок – плохая ситуация для инвесторов, но хорошая ситуация для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита. Представляется, что общий объем выдаваемых ипотечных кредитов в 2023 году будет увеличиваться. Спрос на ипотечные кредиты будет возрастать под влиянием трех факторов. Падающий рынок цен на жилую недвижимость. Уровень инфляции, делающий выгодным для заемщиков пользование кредитом. И третье — сохранение ключевой ставки Банка России на уровне 7,5%»

Александр Москатов, – управлящий директор ГК Миэль, 31 октября 2022, источник 

«После короткого (2 недели), но значительного падения спроса на 15% в связи с частичной мобилизацей, активность покупателя восстанавливалась в октябре каждую неделю. К середине октября количество обращений от покупателей восстановилось до уровня самой высокой сентябрьской недели. В последние две недели спрос продолжил расти, но уже намного медленнее, на 2-3% в неделю. Количество предоплат, внесенных по объектам, у нас опережает уровень спроса. В октябре принято на 20% авансов больше, чем месяцем ранее. Это говорит о том, что покупатели стали быстрее принимать решения. <...> Количество ипотечных заявок, кстати, также превысило сентябрьские значения на 20%»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 1 ноября 2022, источник 

«Опыт показывает, что, если у нас начинается какой-то тренд, то он не разворачивается за один-два месяца, обычно он длится около полугода. Поэтому, по моему мнению, начавшийся тренд повышения ставок не сменится на тренд их снижения до февраля. Плавное повышение будет идти достаточно долго, но без всплесков, если не будет экстраординарного поведения регулятора.

Средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке сегодня установилась на уровне чуть более 11%... Возможен рост до 12%, что не станет критичным для заемщиков с психологической точки зрения. Решение о продлении или завершении программы льготной ипотеки на новостройки после 31 декабря 2022 года не повлияет на рыночную ситуацию»

Константин Бредников, – руководитель департамента аналитики компании «Этажи», 1 ноября 2022, источник 

«По сравнению с октябрем прошлого года средний дисконт на рынке вторичного жилья вырос с 2,6% до 5,7%. Основная причина - это выросшая конкуренция за покупателя из-за увеличивающегося количества продаваемых квартир. Если сравнивать с октябрем прошлого года, то оно выросло на 14,2%.

На рынок активно выходят инвестиционные объекты - квартиры, которые покупались в новостройках на старте продаж два-три года назад на волне ажиотажного спроса. Поэтому и растущий торг - явление вполне оправданное, тем более что только за последние пару лет средняя стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья выросла на 43,8%, поэтому дельта для торга у собственников, которые не планируют встречных сделок, есть. Цена предложения на вторичном рынке в среднем по России достигла 93 тыс. рублей за квадратный метр»

Алексей Козлов, – управляющий директор сети АН «Монолит», 1 ноября 2022, источник 

«Все прекрасно понимали, что околонулевые ставки – это скорее маркетинговый ход со стороны застройщиков, а не какая-то реальная составляющая цены объекта. Я не думаю, что отмена таких программ в перспективе сильно повлияет на объемы продаж у девелоперов. Это далеко не ключевой элемент их рыночной политики.

Люди сегодня все чаще "покупают" не конечную стоимость объекта, а ежемесячный платеж. В новостройках более 90% продаж составляют ипотечные сделки, причем по субсидированным ставкам. И если нам удастся правильно "переупаковать" эти невысокие платежи, сделать их приемлемыми для клиента, пусть и по более высокой ставке, возможно, мы снова сможем сыграть на той же потребности людей. А какая там будет конечная ставка – 0 или 6%, – не так важно. Думаю, таким образом и будут теперь действовать маркетологи застройщиков.

Сбербанк, например, предлагает клиентам купить ставку. И если они покупают ее отдельно, а не зашитой в стоимость квартиры, то это приемлемый выход для застройщика. Как компании делают сейчас? Закладывают ставку в конечную цену продажи. Условно, квартира стоит 10 млн, а если человек хочет купить ее по ставке 0%, стоимость поднимается до 10,5 млн рублей.

Вот и дальше будет почти так же: 10 млн будет стоить квартира и 500 тыс. рублей – покупка ставки с минимальным платежом – скажем, не 20, а 12 тыс. рублей в месяц. Крупные банки у нас являются игроками рынка недвижимости, и они обязательно воспользуются такой возможностью»

Ирина Носова, – директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 2 ноября 2022, источник 

«Ипотека как банковский продукт становится менее доступной из-за ужесточения требований к заемщикам. Банки ожидают ухудшения качества кредитов на фоне неблагоприятной операционной среды, в связи с чем отказов по заявкам становится больше, суммы одобренных лимитов меньше, а уровень первоначального взноса выше»

Евгений Дячкин, – вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 2 ноября 2022, источник 

«В октябре для российского рынка ипотеки была характерна осторожность – часть клиентов поставила свои сделки "на паузу", но постепенно стала возвращаться к ним в конце месяца. Определенное снижение спроса за последний месяц может быть компенсировано до конца года – в случае отсутствия значимых макроэкономических изменений российские банки могут выдать 1,3 трлн рублей ипотеки в целом за квартал. Этот результат сопоставим и с данными первого квартала, который в этом году пережил ажиотажный спрос, и с данными третьего квартала, который характеризовался трендом на снижение ставок. Совокупно это позволит рассчитывать на 4,4-4,5 трлн рублей продаж по итогам года. При этом портфель жилищных кредитов может вырасти на 14%, до 14,8 трлн рублей... В ближайшие месяцы спрос ипотечных заемщиков будет концентрироваться, главным образом, в сегменте вторичного жилья»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 2 ноября 2022, источник 

«Октябрь 2022 позади, многие ожидали гораздо худшего сценария, но по факту, рынок недвижимости был более чем активен. Для меня это стало неожиданностью!.. Cитуация впервые за долгое время была очень разнородной даже внутри России по городам, были крупные города, которые сели на 25-30% даже к сентябрю, а были наоборот с ростом плюс 20%. Никогда такого раньше не наблюдал. Рынок логично сместился в сторону вторичного жилья. Доля новостроек стабильно снижается, начиная с июня месяца.

Эта неделя уже пошла совсем хорошо по опережающим показателям и активности на сайте и по новым ипотечным консультациям, там рекордные показатели за последние 8 месяцев, так что с рынком все будет более, чем хорошо. <...> Что касается ипотеки в России, то банки в целом держат ставки, прошло небольшое повышение в районе 0,5% пару недель назад. Больше движений не было и скорее всего не будет до нового года.

Вообще, на мой взгляд, учетную ставку надо снижать еще на 1,5-2%. В целом видим во многих отраслях спад. Многие не верят, что у нас все хорошо, но объективно это так, я искренне был уверен, что все будет гораздо хуже, сложно сейчас назвать причины почему, тут, наверное, больше психологии, чем экономики»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России (АБР), 3 ноября 2022, источник 

«Не совсем правильно усилением регулирования кредитных организаций бороться с "неправильной" ценой, предлагаемой застройщиками. Это не зона ответственности банков. Риски "квазильготной" ипотеки есть, но они не настолько громадны, чтобы регулировать выдачи методами надбавок.

Проблема возникает, если заемщик в самом начале срока кредита не сможет вносить платежи, и банк обратит взыскание на объект — тогда действительно сумма от быстрой реализации залога может быть недостаточной для покрытия всей задолженности, заемщик может оказаться еще должен. В этом случае введение минимальной ставки — хорошее решение: ЦБ же хочет снизить привлекательность такой ипотеки, это и произойдет, потому что кредиты больше не будут "условно бесплатными". Вопрос, каким должен быть порог...

Введение единого для всех "ценового пола" по "квазильготной" ипотеке не лишит такие программы смысла. Застройщики с банками могут оставить сверхнизкие ставки только для отдельных объектов, продавцы могут предлагать варианты не со сниженными ставками, а со скидками на объект или, например, вносить вместо заемщиков платежи по ипотеке какой-то период времени (формально для клиента платежная нагрузка будет ниже). То есть мы и застройщиков, и банки не ограничим в конкуренции, но уйдем от "совершенно бесплатных" кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир»

Михаил Доронкин, – управляющий директор рейтингового агентства НКР, 3 ноября 2022, источник 

«Введение ценового минимума фактически означает запрет на выдачу ипотечных кредитов по низким ставкам, а это в явном виде нерыночный механизм, который к тому же не вполне соответствует проводимой регулятором политике купирования системных рисков. В прошлом для ограничения активности банков в определенных рискованных сегментах регулятор действовал через надбавки к капиталу либо повышенные резервы, то есть банк мог продолжать заниматься рискованным кредитованием, но для этого ему требовался заметно больший запас капитала.

С высокой вероятностью регулятор и в данном случае будет придерживаться данного подхода. В случае же сохранения повышенной активности в сегменте ипотеки с низкой ставкой может быть использован механизм макропруденциальных лимитов, то есть ограничения доли такой ипотеки в выдачах и портфеле»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 3 ноября 2022, источник 

«Цикл выхода на сделку кредитования покупки новостройки, как правило, около месяца, поэтому в ближайшее время и другие игроки (вслед за Росбанком – прим.ред.) могут приостановить сбор заявок по льготной ипотеке. Банки хотят избежать ситуации, когда при исчерпании лимита придется отказывать в уже одобренных кредитах. Отдельные же крупные банки, чей лимит имеет запас, могут кредитовать вплоть до последнего дня.

В данном случае замещение выдач будет уходить в семейную ипотеку, которая постепенно завоевывала свою долю рынка. Если прежде соотношение льготной и семейной ипотеки было 70% на 30%, то сейчас ситуация будет меняться в обратную сторону. А поскольку льготную ипотеку, скорее всего, не продлят, то за семейной ипотекой будет оставаться ведущая роль, и все банки к этому готовы»

Алексей Кричевский, – финансовый эксперт, 3 ноября 2022, источник 

«Что будет происходить со вторичной недвижимостью в 2023 году, во многом зависит от того, как завершится год текущий, но максимум, на что могут повлиять события последних двух месяцев 2022 года — это на темпы снижения цен, поскольку спрос все равно будет снижаться...

Интерес вице-премьера (Марата Хуснуллина, который допустил расширение льготной ипотеки на вторичное жилье – прим.ред.) очевиден — чем больше стоит вторичка и чем проще получить на нее кредит по доступной стоимости, тем лучше будут продаваться новостройки и больше возможностей для их строительства. Но проблема в том, что если на вторичку появится аналог льготной ипотеки на новостройки, то это, во-первых, сильно ударит по бюджету, во-вторых, оторвет рынок от реальности и просто загонит людей в огромные долги.

При этом спрос на недвижимость на вторичном рынке, если экстраполировать текущую рыночную ситуацию вместе с геополитикой на 2023 год, расти не должен. Даже если прогноз премьер-министра Михаила Мишустина о росте зарплат на 11,5% за 2023 год будет реальностью, то эту надбавку "съест" инфляция. Соответственно, больше денег у людей не появится, а это значит, что и на жилье, даже в кредит, серьезно тратиться не получится. Так что в результате можно ждать дальнейшего снижения цен. Ориентир — 5–15% в зависимости от региона. Наиболее сильное снижение стоимости может наблюдаться в Краснодарском крае и других черноморских регионах, по которым серьезно бьет геополитика и взлет цен за прошлые два года.

Без программ стимулирования вторичной ипотеки расклад, вероятнее всего, будет таким. Но стоит повториться, что аналог льготной ипотеки на вторичном рынке может через некоторое время спровоцировать огромный пузырь и обвал цен»

Алексей Кориков, – начальник экономического управления Уральского ГУ ЦБ РФ, 3 ноября 2022, источник 

«В целом Банк России прогнозирует, что в следующем году инфляция снизится до уровня 5-6%. В связи с этим и процентные ставки будут снижаться. Поэтому условия рыночные будут формироваться для того, чтобы переходить от каких-то мер господдержки к рыночным условиям по кредитованию, в том числе ипотеки. Но очень важна все-таки и льготная поддержка. В следующие годы она будет более адресной. Непосредственно уже не такая массовая»

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», 3 ноября 2022, источник 

«Ситуация со спросом стабилизировалась. В сентябре-октябре ежедневно мы получали равное количество звонков и обращений клиентов, количество сделок пока соответствует показателям сентября-октября прошлого года. Но следует отметить: пока мы имеем дело в основном с отложенным спросом (который накопился за весну и лето), и он будет реализован в течение трех месяцев...

Дальнейшее увеличение спроса маловероятно, и к показателям января-февраля 2022 года мы пока не придем. Если мы столкнемся с новыми потрясениями, которые спровоцируют усугубление экономической ситуации, спрос уменьшится, стоимость жилья окажется под давлением и, вероятно, будет снижаться. Это не страшно, так как на таком перегретом рынке есть потенциал для дальнейшего уменьшения цен: еще примерно на 15%, но не сразу, а в течение длительного периода. Но мы рассчитываем, что равновесие на рынке сохранится и в ближайшей перспективе, поскольку интерес к недвижимости как к самому надежному активу для вложения сбережений не ослабевает»

Сергей Филимонов, – руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, 3 ноября 2022, источник 

«Сейчас вторичный рынок недвижимости нуждается в снижении ипотечных ставки, как минимум до уровня ниже 9%. Это является психологическим порогом, после которого начинает расти спрос. Причём снижение процентной ставки сейчас оправдано, поскольку с апреля этого года рынок существенно накопил предложение и вторичная недвижимость продаётся с существенным дисконтом. В итоге снижение процентной ставки не вызовет дефицита, но при этом позволит сдержать рост "гэпа" (от англ. gap ("разрыв") — ред.) между ценой на вторичную и первичную недвижимость.

В идеале разница между ипотечными ставками на вторичное и первичное жилье не должна превышать 1,5-2%, в таком случае рынок будет сам себя регулировать. Но дело не только в ставках, есть смысл повышать доступность ипотеки на вторичное жильё и за счёт снижения размера первоначального взноса — это даже более актуально для покупателей, чем ставка по кредиту»

Дмитрий Рубин, – президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, 3 ноября 2022, источник 

«Продажи первичной недвижимости напрямую зависят от активности вторичного рынка. После начала СВО (специальная военная операция РФ на Украине — ред.) сильно выросли ипотечные справки, стало невыгодно покупать квартиру во "вторичке"; это и повлекло снижение спроса на "первичку". Порядка 80% сделок на вторичном рынке, которые проходили с одобрением ипотеки, встали «на паузу» или отменились. Вслед за этом примерно на столько же упал и первичный рынок.

Субсидирование ставки должно существенно повлиять на повышение спроса на "вторичку", а вслед за этим ожидается и рост спроса на новостройки. Все смотрят в первую очередь на ежемесячный платеж: когда он сравняется со средней арендной ставкой на квартиры, то люди поймут, что им выгоднее купить свое жилье, чем снимать. Как только это случится, продажи сразу же пойдут вверх. <...> Нельзя сказать, что рынок «встал», однако нынешнее состояние рынка сложно назвать даже удовлетворительным. Сильно увеличилось количество объектов в продаже, появились квартиры с большими дисконтами»