ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #190

«Кредитование граждан также растет, хотя и существенно затормозило по сравнению с прошлым годом с учетом просадки потребительского кредитования и весной, и в октябре — за 10 месяцев оно выросло на 6,7%. Ипотека за 9 месяцев выросла на 12%, и это тоже с учетом очень низких показателей в марте — апреле. Напомню, конечно, 2021 год у нас был очень высокий темп роста ипотеки — тогда за этот период было 21%. Но тем не менее за 9 месяцев это неплохая цифра. Тем не менее в октябре сейчас мы, конечно, видим снижение выдач ипотеки примерно на 20%, мы внимательно смотрим за этим. Выдачи уменьшились, но портфель, в целом он растет.

«В сложившихся условиях и при текущих тенденциях рост российского рынка ипотеки в 2023 году представляется маловероятным. Наоборот, текущие тенденции, связанные с вероятным снижением доступности ипотечного кредитования, указывают на значительные риски, обусловленные с неопределенностью и высокой вероятностью неблагоприятного развития событий. Сохраняется вероятность дальнейшего ухудшения геополитической ситуации, что негативно повлияет и на ситуацию в экономике.

Кроме того, в 2023 году могут обостриться проблемы, вызванные нарастанием эффекта от разрыва экономических отношений с рядом зарубежных стран, критической зависимостью от импорта в ряде отраслей промышленности, общей дезорганизацией системы международных экономических отношений. В сложившейся ситуации сохраняются риски дальнейшего снижения реальных располагаемых доходов населения, и в этих условиях сложно ждать существенного улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования даже при условии соответствующих стимулирующих мер со стороны государства. При благоприятном развитии событий можно было бы ждать некоторого улучшения ситуации во второй половине 2023 года»

Владимир Щекин, – совладелец Группы «Родина», 8 ноября 2022, источник 

«Тренд на строительство малогабаритных квартир будет долгосрочным. Спрос на более просторное жилье может возникнуть только на фоне ощутимого роста экономики, как это было в "нулевые" и в некоторой степени в период восстановления после кризиса 2008 года.

Сейчас по стране 24% строящихся квартир имеют площадь менее 35 кв. метров. Самая большая доля квартир (27%) - это однокомнатные квартиры площадью от 35 до 45 кв. метров. То есть половина строящихся квартир фактически рассчитана на жизнь одного человека. 7% строящихся в России квартир - студии площадью до 25 кв. метров, при этом еще лет 5-7 назад этот формат жилья в большинстве регионов был практически неизвестен. Для покупателей, которые хотят приобрести квартиры побольше, сохраняется опция объединения квартир, что технически позволяет распространившееся монолитное строительство»

Кирилл Царев, – первый заместитель председателя правления Сбербанка, 9 ноября 2022, источник 

«Объем выданных ипотечных кредитов (по итогам 2022 года – прим.) будет примерно на 14% меньше, чем в прошлом году. На наш взгляд, это вполне прогнозируемый результат»

Дмитрий Рубин, – президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, 9 ноября 2022, источник 

«В последние два года мы увидели тренд на госрегулирование ипотеки, что послужило основным триггером для роста цен на недвижимость. Рынок живет от кризиса до кризиса: мы помним проблемы 2014 года, когда доллар вырос до ста рублей, а ставки по ипотеке были 22%. Государство тогда не вмешивалось, рынок выруливал сам. Люди брали ипотеку под 18%, а потом бежали рефинансировать кредиты, так как ставки вскоре упали до 11–12%.

Но в кризис 2020 года государство уже начало поддерживать застройщиков. А куда ему было деваться: к этому моменту заработало проектное финансирование, и если бы "полетел" строительный сектор, то следом "полетел" бы и банковский. Если в 2008 и 2014 годах речь шла о проблемах обманутых дольщиков, то в 2020 – о крахе всей системы.

Государство фактически вытянуло весь отложенный спрос на покупку недвижимости во время коронакризиса. И застройщики стали повышать цены, так как "первичка" с точки зрения размера ежемесячного платежа по ипотеке стала намного привлекательнее "вторички".

Думаю, господдержка продолжится. Но могу сказать, что я принципиально против этого. Есть невидимая рука рынка, и он должен регулироваться самостоятельно. Если случился кризис, значит, что-то было не так. Рынок всегда выстоит: недвижимость – это твердая валюта, и если сегодня цена упадет, то завтра она все равно поднимется...

Это "пузырчатая" схема (субсидированная ипотека под 0,1% от застройщиков – прим.): банк берет в залог квартиру, которая не стоит таких денег. Сейчас эту схему приостанавливают: критическая масса подобных кредитов уже набрана»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 9 ноября 2022, источник 

«Снижение спроса происходит, потому что платежеспособность населения снижается из-за падения доходов, ставки по ипотечным кредитам выросли по сравнению с периодом прошлого года. При этом за пандемию цены выросли на 35%. Цены начали снижаться с мая этого года, они ежемесячно снижаются на 1-1,5%. По прогнозам аналитиков, как минимум спрос будет снижаться до осени следующего года.

Если вернуться к 2014 году, когда в отношении России впервые были обозначены различные ограничения и санкции, у нас коррекция составила 15% за полтора года. Сейчас санкции более существенные, мы думаем, что как минимум такая же будет тенденция – не меньше, чем на 15%, рынок откорректируется. На текущий момент он уже откорректировался на 5-7%.

Цены на новостройки тоже снижаются, посмотрите аналитику ЦИАНа – увеличился объем предложения, ввод в эксплуатацию, при этом цены на новостройки не снижались, их держали, но сейчас идет коррекция. Первичный рынок – это вообще не рынок, компании исходят из своих собственных ожиданий, понять наверняка, насколько они готовы корректировать цены, нельзя. Если смотреть на объявления, они декларируют снижение на 15-30%, но это реклама, это сложно оценить, это самый закрытый рынок»

Екатерина Бережнова, – главный аналитик ГК «Миэль», 10 ноября 2022, источник

«Снижение цен, хотя бы замаскированное под акции и скидки, продолжится. Мы не говорим о резком обвале, это будет происходить постепенно. Сейчас увеличивается разрыв цен между "первичкой" и "вторичкой" — это плохо, потому как любая "первичка" становится "вторичкой". Например, если ипотечный заемщик неплатежеспособен, банк должен будет выставить квартиру на продажу на вторичном рынке, но ее цена будет выше аналогичных в локации. Это создает дополнительные риски»

Андрей Костин, – глава ВТБ, 10 ноября 2022, источник 

«Российская экономика оправилась от санкционного шока, и уровень кредитования практически подошел к показателям 2021 года. Существуют факторы, по которым можно предвидеть рост ипотеки. Во-первых, Центральный банк не стал поднимать ставку, и это дает теперь прогноз относительно ставок по ипотеке. Во-вторых, льготные программы государственные сохраняются, продолжаются. В-третьих, под Новый год обязательно сами застройщики будут тоже давать какие-то специальные льготные условия. <...> По ряду особенно квартир, которые уже построены, готовые, можно наблюдать динамику снижения цен»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 10 ноября 2022, источник 

«Динамика кредитных портфелей очень позитивная: у нас почти 12-процентный рост корпоративного портфеля, и 9-процентный рост кредитного портфеля физических лиц. Это значительно выше наших ожиданий. Ипотека растет опережающими темпами, правда в последние месяцы наблюдается спад. Спад спроса: примерно на 15% упали выдачи и примерно на 20% падение спроса. Но в последние недели мы видим, что все-таки идет слабое, но восстановление спроса.

До сентября ипотека росла очень хорошим темпом, и фактически мы восстановили и уровень одобрения, и объем выдачи до докризисного уровня. Вот начиная с конца сентября появилась новая тенденция. Тем не менее ипотека остается доступной, мы видим стабилизацию цен на региональных рынках на недвижимость и серьезное падение цен на московском рынке первичной недвижимости. Ставки по ипотеке остаются доступными.

У нас средние ставки по ипотеке без всяческой поддержки чуть выше 10%, с господдержкой – 6,4%, самая дешевая ипотека для семей с детьми и айтишников – порядка 4,5% ставка. И если инфляция не будет расти, то я думаю, что ставки дальше могут снижаться. В этом смысле в целом рынок нащупывает свое новое равновесие. И конечно, все будет зависеть от того, как в целом макроэкономика отреагирует на ухудшение уже ситуации на мировых рынках»

Владимир Щекин, – совладелец группы «Родина», 10 ноября 2022, источник

«Если программу "Господдержка 2020" не продлят, то спрос на новостройки может упасть на 30-60%, потому что ставки по ипотеке для обычного покупателя взлетят почти в два раза. Это не создаст проблем в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной помешает строителям работать тыловой силой российской экономики...

Государственную поддержку ипотеки нужно не только продолжать, но и расширять. Ведь мы не знаем, с какими новыми трудностями столкнется страна. Очевидно, льготную ипотеку нужно распространить на вторичный рынок жилья. Многие россияне хотят продать старую квартиру, чтобы купить новую... Чтобы успешно продавать вторичное жилье, ставки по ипотеке на него должны быть не 10-11%, а ниже. Программа "Господдержка 2020" для вторичного жилья даст позитивный эффект на экономическом, социальном и отраслевом направлениях.

В экономике мы стимулируем спрос на новое жилье, открывая новый канал инвестиций через продажу старых квартир. Это расширяет объем строительства, ведь задачу построить 1 миллиард квадратных метров к 2030 году никто не отменял. То есть льготная ипотека на вторичное жилье многократно увеличит продажи новостроек, что поможет подготовиться строителям к новым экономическим вызовам, а гражданам – улучшить жилищные условия»

Стефан Ясногородский, – глава направления недвижимости ПАО «Совкомбанк» (CIB), 10 ноября 2022, источник 

«Установить минимальный уровень первоначального взноса покупателя для кредитов с субсидией от девелоперов для улучшения средних значений LTV. (…) Второй момент, который мы можем предложить – это установить минимальный приемлемый уровень ставок по ипотечным программам. Ассоциация банков недавно предложила ввести две трети от ОФЗ как минимальную ставку по данным кредитам. Мы в целом поддерживаем это предложение...

Можем отметить данные, поддерживающие ужесточение регулирования (…). Рост средней наценки на квартиры в рамках программы вырос уже там с 20% до 40%. Конечно, стоит отметить, что в данном росте присутствует рост самой рыночной цены на квартиры как на актив. Но также не стоит забывать, что в этом росте "сидит" и комиссия, которую застройщик в конце выплачивает в банк. Эта комиссия, она переходит, соответственно, в кредит физическому лицу»