ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #191

Алексей Лазутин, – руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, 13 ноября 2022, источник 

«В настоящий момент все застройщики — федеральные и региональные, крупные и небольшие — испытывают проблемы с продажами. По разным оценкам, за третий квартал 2022-го в сравнении с тем же периодом прошлого года продажи в денежном выражении упали на 25–35%, в количестве квартир — на 20–25%, в количестве проданных квадратных метров — на 30–50%. Рынок демонстрирует такие показатели, несмотря на огромное количество мер поддержки строительной отрасли: льготная и субсидированная ипотека, специальные акции застройщиков. <...> В текущих реалиях экономическая ситуация обострена, и застройщики стараются восстановить спрос, замораживая новые проекты или искусственно выводя часть лотов из продажи. Мы ожидаем заметное снижение числа выводимых проектов, распродажу старых "запасов", а также появление новых маркетинговых инструментов, чтобы подстегнуть спрос без снижения цены квадратного метра»

Александр Цыганов, – руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового университета при правительстве РФ, 14 ноября 2022, источник 

«Снижение потребительской активности, объективное отвлечением части семей от жилищной проблемы, и рост неуверенности в будущем вызвали значимое снижение спроса на московские новостройки. В дальнейшем ситуация начнет выправляться на фоне стабилизации экономической ситуации, снижения внешнеполитических рисков и внутренней тревожности — потребность в жилье у российских граждан никуда не делась, потенциал миграционных потоков не исчез.

Вполне вероятно появление спроса на московские и питерские новостройки со стороны новых потребителей из регионов, получивших социальные выплаты. В ближайшей перспективе снижение платежеспособного спроса продолжится, и это уже приводит к снижению цен, предоставлению скидок и даже предложениям по программам приобретения квартир за "1 рубль в месяц" в первые три года ипотечного кредита. Могут появиться готовые, но нераспроданные дома, а также новые долгострои. В итоге сокращается объем нового строительства, через 1-3 года предложение нового жилья будет существенно сокращено, что означает окончание снижения и начало роста цен»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 ноября 2022, источник 

«Рост ипотеки в этом году - до 12%, это немало, особенно с учетом того, что резкие изменения геополитического фона заставляют людей отложить решение о покупке квартиры. <…> Хотя темпы роста далеки от прошлого года, тогда был рост 21% ипотеки, благодаря льготной ипотеке, и даже формировались признаки перегрева. Сейчас их нет, но нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку якобы предлагают даже нулевую. Но при этом наш анализ показывает, стоимость квартиры в таком договоре на 20-30% завышена. И часто переплата больше, чем проценты по кредиту»

Александр Иванов, – ведущий аналитик федеральной компании «Этажи», 15 ноября 2022, источник 

«На фоне объявления частичной мобилизации во второй половине сентября по рынку вторичного жилья прокатилась волна распродаж, когда при срочной продаже, собственники были готовы снижать цену на 30–40%. Такой эмоциональный фон вновь привел к тому, что по итогам сентября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке продемонстрировала снижение. Однако уже в октябре средний уровень торга начал снижаться, достигнув 5,9%, а в ноябре — 5,7%. Собственники успокоились, часть из них параллельно с продажей сдали купленные в ипотеку объекты в аренду, что позволило им закрыть большую часть платежей по кредиту.

В ноябре средняя стоимость продажи квадратного метра на вторичном рынке выросла сразу на 1,6%. Относительно ноября прошлого года средняя цена продажи квадратного метра вторичного жилья сейчас выше на 7%, а по сравнению с февралем этого года — на 0,5%. Сейчас на рынке недвижимости всё зависит от уровня ипотечных ставок и геополитической ситуации. Любые позитивные сдвиги начнут разогревать спрос и цены на вторичное жилье, а вот повышение ставок или уровня первоначального взноса по ипотеке может достаточно быстро сменить тренд роста на стагнацию»

Евгений Дячкин, – вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 16 ноября 2022, источник 

«Несмотря на вызовы, с которыми рынок ипотеки столкнулся в этом году, он остается драйвером всей банковской розницы в России. В этом году портфель жилищных кредитов впервые превысит рынок неипотечного кредитования, достигнув 15 трлн рублей. Портфель ипотеки в нашей стране демонстрирует положительную динамику – мы ожидаем, что его уровень вырастет на 16% за год. Конечно, объем продаж не перекроет рекорд прошлого года – при благоприятных условиях к выдачам в районе 5 трлн рублей можно будет вернуться только в следующем году. Но учитывая задачу улучшать условия проживания не менее 5 млн семей ежегодно, у ипотеки остается значительный потенциал для дальнейшего роста»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 16 ноября 2022, источник 

«Для первичного рынка ипотека с околонулевой ставкой обеспечивала около половины заявок на покупку квартир. С одной стороны, играл роль психологический фактор очень низкой процентной ставки, с другой — для части покупателей при долгосрочном кредитовании было принципиально важно снизить размер ежемесячных платежей и общую переплату по кредиту. Такие программы обеспечивали потенциальным покупателям выбор между стандартными условиями кредитования и индивидуальными... Анонсирование прекращения действия тех или иных ипотечных программ, как правило, приводит к волне ажиотажного спроса. С учетом популярности ипотеки с околонулевыми ставками от застройщиков мы не исключаем, что в декабре спрос на такие программы может вырасти на 15–20%...

В России выбор вариативных продуктов ипотечного кредитования не так велик и большинство программ банками реализуется по одной и той же схеме, в то время как потенциальные заемщики все больше заинтересованы в получении индивидуальных условий кредитования. Сфере ипотечного кредитования России требуется трансформация с переходом на предоставление индивидуальных условий кредитования под каждого конкретного заемщика с учетом размера и стабильности его доходов, ликвидности выбранного объекта недвижимости, кредитной истории и прочих факторов. Мы постепенно должны идти по пути индивидуальных ипотечных ставок для каждого заемщика, в том числе и появлению социальной ипотечной ставки для слабо защищенных слоев населения»

Алексей Моисеев, – заместитель министра финансов РФ, 16 ноября 2022, источник 

«Мы исходим из того, что программа (льготной ипотеки – прим.ред.) будет закончена до 31 декабря... Минфин не видит необходимости новых мер по поддержке первичного рынка жилья»

Алексей Кричевский, – эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм», 16 ноября 2022, источник 

«Процентная ставка без субсидирования (по ипотеке на первичное жилье – прим.) будет примерно такой же, как и на вторичку, но банки будут охотно идти навстречу застройщикам и держать ее на 3–4% ниже средней ставки по рынку. При этом истории со скидками в 20–30% всё равно сохранятся, так как продажи и так идут не слишком гладко, а после отмены субсидирования могут просесть еще глубже.

В декабре покупатели будут массово брать ипотечные кредиты, не обращая внимания на цену квартиры, а ориентируясь только на ежемесячный платеж, в результате этот месяц может стать самым лучшим для девелоперов. Однако через два-три года купившие недвижимость могут пострадать, если упадет ценник, и может появиться необходимость в продаже жилья, а денег, вырученных с покупки, не хватит на закрытие кредита. Продажи новостроек со следующего года начнут серьезно проседать, и девелоперам придется серьезно пересчитывать финмодели и корректировать цены — такой прибыли, как в последние годы, у них уже не будет»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 17 ноября 2022, источник 

«Учитывая фактор замедления спроса сейчас, даже при наличии нескольких выгодных ипотечных программ, отсутствие доступных ставок приведет к еще более заметному сокращению спроса. Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны. <...> В случае завершения программы замедлятся темпы строительства жилья и повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков»

Антон Глушков, – президент НОСТРОЙ, 17 ноября 2022, источник 

«Снижение спроса наблюдается уже сейчас. В октябре спрос на ипотеку в новостройках в зависимости от региона упал от 30% до 70%. Без данной меры поддержки мы ожидаем существенное снижение спроса на первичном рынке. Поэтому мы выступаем исключительно за продление программы. Сегодня мы не видим других вариантов, чтобы рынок стабильно прошел снижение спроса, которое мы наблюдаем... В случае отмены льготной ипотеки может произойти сокращение выхода новых проектов новостроек. Сейчас мы уже видим эту паузу. Если эта мера поддержки не будет принята, то объем выводимых проектов будет существенно снижен. А сокращение предложения в будущем может привести к росту цен»

Надежда Коркка, – управляющий партнер «Метриум», 17 ноября 2022, источник 

«Окончание программы (льготной ипотеки – прим.ред.) отразится на покупательской активности, но не приведет к обвалу рынка. Резкого падения не произойдет, поскольку в 2023 году сохранятся другие льготные программы. Все они, в особенности семейная ипотека, служат мощными драйверами спроса. Этими программами может воспользоваться большинство потенциальных покупателей. <...> Девелоперы будут предлагать новые инструменты стимулирования продаж. Это происходит уже сейчас, например, речь идет о траншевой ипотеке»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», 17 ноября 2022, источник 

«На мой взгляд, разговоры о закрытии программы льготной ипотеки – очередная спекуляция. Возможно, это делается для того, чтобы сейчас создать ажиотажный спрос. Людей начнут быстро брать льготную ипотеку, думая, что ее не продлят и на декабрь.

Есть вероятность, что и Минфин таким образом хочет выторговать себе какие-нибудь преференции. Либо ЦБ, который в свое время был строго против льготной и субсидированной ипотеки, пытается сделать Минфин "стрелочниками". Сомневаюсь, что льготную ипотеку не продлят. Но если это все же случится, то пусть застройщики поиграют в рыночных условиях. В свое время льготная ипотека была поддержкой стройотрасли, но потом она превратилась в элементарное высасывание денег из бюджета. Деньги шли в пользу банков и застройщиков.

Если льготную ипотеку отменят, последним наконец-то придется снижать цены на квартиры. На рынке недвижимости есть однозначный перегрев в пользу новостроек. Вторичка упала в цене по Москве с января на 15%, даже уже к минус 20% подобрались. А новостройки даже цены не снижали, некоторые даже повышали. Только с последнего месяца снижение началось. И это все из-за перекоса ипотечных ставок»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 17 ноября 2022, источник 

«Программа льготной ипотеки отлично выполнила свою функцию в прошлом и позапрошлом годах, когда простимулировала продажи первичной недвижимости. Сейчас такое грубое стимулирование продаж не нужно, а для помощи людям есть и другие программы. Например, существует и уже продлена достаточно комфортная детская или семейная ипотека со ставкой даже лучше, чем по льготной... В дальнейшем все государственные жилищные займы будут идти в сторону некой специализации и выделение категорий. Классические примеры — дальневосточная, сельская, детская ипотеки. Был период, когда льготная ипотека повлияла на рост цен недвижимости больше, чем ожидалось, хотя стоимость жилья растет всегда. Именно поэтому программы для отдельных категорий позволят уйти от эффекта роста цен, который снижает его доступность»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 17 ноября 2022, источник 

«Если льготную ипотеку действительно отменят, то количество сделок на “первичке” резко упадет. Ведь льготная ипотека дает новостройкам в Петербурге почти 60% продаж. Если просадка по сделкам составит 30% и более, то застройщикам придется пересмотреть свою ценовую политику. Конечно, девелоперы и банки попробуют придумать новые маркетинговые ходы, типа "траншевой ипотеки", но ЦБ РФ грозится ограничить подобные схемы. Думаю, логичнее было бы уровнять ипотечные ставки как на “первичку”, так и на “вторичку”. Либо, если очень хочется государству помогать именно первичному рынку, то сделать обязательным условием участия застройщика в программе льготной ипотеке "замораживание" цен»

Олег Перевалов, – президент Гильдии риэлторов Калининградской области, 17 ноября 2022, источник 

«В сегменте новостроек застройщики пытаются сохранить лицо. В открытых источниках они держат цены, не особо их снижая. По факту, по реальным сделкам, они идут "во все тяжкие", предлагая хорошие скидки, дисконты. Немного размытая картина по новостройкам сейчас из-за льготной ипотеки и ипотеки по нулевым взносам. Но все мы понимаем, что чудес не бывает, и если ставка нулевая, то она заложена уже в цене. Застройщики скорректировали цены по нулевым ставкам и это стало выглядеть, как будто новостройки подорожали. Но реально цены не выросли, по указанной стоимости никто квартиры не покупает. А за "живые" деньги цены идут на 25-30% ниже»

Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риэлторов России, 17 ноября 2022, источник 

«Если льготную ипотеку отменят, то изменится рынок новостроек – мы увидим банкротство застройщиков. Нас ждут большие проблемы. Если сегодня за счёт льготной ипотеки хоть какая-то ликвидность (возможность быстро продать квартиру по рыночной цене. – прим.) сохраняется, то отмена программы вслед за снижением спроса на квартиры снизит на них цены. Это вынудит застройщиков их корректировать вниз. И совершенно не факт, что девелоперам хватит денежных средств на достройку уже существующих объектов»

Сергей Терентьев, – директор департамента недвижимости Группы ЦДС, 18 ноября 2022, источник 

«Очевидно, что если рынок вернется к ставкам на уровне 10% годовых, то спрос на строящееся жилье просядет и достаточно серьезно. Эффект от субсидированных ипотечных программ в такой ситуации тоже будет менее заметен, так как субсидирование от 10% и от 7% годовых — это разные вещи. <...> Мы можем увидеть повторение ошибочной истории, когда решение о продлении льготной ипотеки в 2020 году было принято слишком поздно, что спровоцировало ажиотажный спрос и затем ожидаемый провал рынка. На мой взгляд, решение о судьбе программы нужно принимать до конца ноября — начала декабря, чтобы не спровоцировать новую волну ажиотажного спроса в декабре»

Филипп Третьяков, – вице-президент по продажам и маркетингу ГК «КОРТРОС», 18 ноября 2022, источник 

«Околонулевая ипотека востребована, основную роль здесь играет вариативность. Такие ставки тоже имеют свою цену. Видно, сколько с их помощью можно сэкономить, а сколько клиент переплачивает. На мой взгляд, уход от нулевых ставок глобально на рынок не повлияет. Конечно, если мы объявим 1 декабря последним днем, когда они работают, придет большее количество клиентов. Однако потом их станет меньше – до тех пор, пока мы не сформируем новое предложение, такое же привлекательное и дающее вариативность для клиента.

Вариативность, безусловно, будет. Альтернатива, которую мы разрабатываем – это каникулы на год, определенные условия по объемам первоначальных взносов. Знаю, что многие наши коллеги рассматривают нулевой первоначальный взнос. Не хочу раскрывать все карты, но, поверьте, мы найдем другие инструменты, если будет принято решение отменить околонулевую ставку»

Виктория Кирюхина, – эксперт «Циан.Аналитика», 18 ноября 2022, источник 

«Спрос уходит от новостроек к готовому жилью. Это нетипичная ситуация с подобной разнонаправленной динамикой. После двукратного снижения спроса в апреле-мае 2022 года первичный рынок Москвы с июня перешел в рост благодаря льготной ипотеке. Вторичный рынок стал восстанавливаться активно чуть позже - с августа, по мере снижения ключевой ставки. Пока не понятно, как быстро рынок новостроек сможет отыграть падение спроса после частичной мобилизации. Количество ДДУ в Москве снизилось на 39% в октябре, в то время как на вторичном рынке в октябре - прирост спроса на 11%...

Часть девелоперов уже анонсировали прямые скидки на новогодние праздники, дисконт доходит до 30% при оплате без использования ипотеки, но это скорее исключение. Большинство продавцов анонсируют выгоду 5-10%, но только на отдельный пул лотов. Отличие этого года в том, что такие скидки появились наравне с активно предлагаемыми программами субсидирования. В прошлом году дисконтов было меньше за счет высокого спроса. То есть в 2022 году мы ожидаем большую лояльность девелоперов, чем в прошлом году.

Спрос покупателей в ноябре-декабре 2022 года может подстегиваться ограничением ипотечных программ застройщиков по "около нулевым" ставкам и возможным завершением льготной ипотеки (по ставке 7% против рыночных 10,4%). Похожая ситуация была и в 2016 году, когда в декабре также завершалась льготная ипотека. Тогда застройщики вместо того, чтобы предлагать различные предновогодние бонусы, наоборот, повышали цены. В итоге средняя цена в сделке выросла в декабре 2016 года относительно ноября - на 2-5% в столичном регионе»