ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #192

Юлия Якупова, – младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 20 ноября 2022, источник 

«Резкое завершение действия программы (льготной ипотеки на новостройки – прим.ред.) способно привести к стрессу как для девелоперов и комплементарных рынков, так и для потенциальных покупателей недвижимости, что в целом негативно скажется на состоянии экономики. В связи с этим мы предполагаем, что будут либо уточнены отдельные параметры программы, что позволит максимизировать ее позитивное влияние с учетом продолжения бюджетных вливаний, либо будут задействованы иные меры поддержки девелоперов и ипотечного рынка, на выработку которых, с другой стороны, уйдет куда больше времени»

Валерий Кочетков, – директор управления новостроек «ИНКОМ-Недвижимости», 21 ноября 2022, источник 

«Сворачивание льготной ипотеки с начала 2023 года приведет к всплеску спроса до конца текущего года. Мы оцениваем, что активность покупателей увеличится на 60% — этот спрос сформируют те, кто планировал приобрести жилье в новостройках в следующем году, но, в связи с предстоящей отменой субсидированной ипотеки, придут на рынок сегодня и попытаются оформить кредит под 7%, под 1% или 0,1%. Дальше, в начале следующего года, есть два сценария развития событий: падение спроса на 80%, если Центробанк строго отменит все программы поддержки; снижение спроса на 30-40% в случае, если регулятор после отмены текущей льготной ипотеки предложит какие-то другие варианты — новые формы льготной ипотеки»

Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate, 21 ноября 2022, источник 

«Влияние строительного сектора на экономику России очень велико, а лоббистские возможности Минстроя достаточны для того, чтобы добиться продления льготной ипотеки после 31 декабря и не прибегать к альтернативным сценариям поддержки рынка. Стройотрасль — это миллионы рабочих мест. Позиция Минфина и других ведомств по этой теме, безусловно, достойна внимания, но считаю, что льготную ипотеку отменять с января не станут. Все эти разговоры только подогревают интерес к новостройкам у тех потенциальных покупателей, кто колеблется и думает, какое решение им сейчас принимать»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 22 ноября 2022, источник

«Интерес к квартирам в новых домах в России в последнюю неделю бьет рекорды, увеличившись на 16%, сейчас он на 33,4% выше максимального значения 2021 года. Этому способствовали заявления, в том числе представителей Минфина, о сворачивании льготной ипотеки на новостройки и околонулевой ставки от девелоперов. <...> Девелоперы опасаются, что после Нового года, если отменят льготы, спрос упадет на 15–20% — тогда планы по строительству придется сокращать. Это может привести к нехватке нового жилья. При полном прекращении льготной ипотеки пострадают в первую очередь неликвидные объекты, цены на которые могут снизиться на 10–20%. Но для тех, кто покупает квартиру в ипотеку, такая разница при росте кредитных ставок вряд ли позволит сделать более выгодное приобретение, поскольку коррекция цены будет, вероятно, на уровне повышения стоимости заемных средств»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 21 ноября 2022, источник 

«Много ведется дискуссий на тему - продлять господдержку или нет?.. Очень многое зависит от цели. Если цель поддержать строителей, то давайте посмотрим еще дальше и ответим на вопрос: поддержка нужна в моменте или долгосрочно? Если долгосрочно, то надо объявлять ее сразу на 3 года минимум. Так как продлением льготной ипотеки даже на полгода не добиться стратегической уверенности девелоперов, а только от этого зависит будут ли новые объекты и будет ли разумная цена на недвижимость в будущем. Глобально, цена через пару лет будет зависеть от того, сколько новых строек будет сейчас.

Если речь идет о поддержке каких-то групп населения, то давайте определим эту группу. Объективно, нелогично тратить бюджетные средства субсидируя ипотеку человеку с доходом 2 млн.руб. в месяц! Причем, допустим, прямая субсидия при покупке таким человеком квартиры в Москве может доходить до 4 млн.руб. Получается, что часть налогов, которые платит человек с доходом 21 тыс.руб. в месяц, безвозмездно отдают тому, чей доход 2 млн.руб? Есть что-то в этом требующее анализа, как минимум.

Группы, которые нужно поддерживать могут быть самые разные, все зависит от целей, если это рост численности, давайте поддерживать тех, у кого много детей, если цель - развитие образования, то можно поддержать учителей или преподавателей, а если науки, то ученых. А целью может быть и развитие городов или сел, тогда господдержку можно делать по географическому признаку.

Если идти еще дальше, то можно и порассуждать на тему экономических мультипликаторов, если цель - долгосрочное развитие экономики. Но тогда их надо определить, опрозрачить этот процесс, и поддерживать то, что нужно. А может за эти деньги, что инвестируются в господдержку можно профинансировать множество заводов и через длинный цикл это увеличит доходы граждан, чтобы без поддержек они могли покупать...

Следующий вопрос - почему именно господдержка сразу на весь срок? Может логично ее делать, допустим, только на первые 5 лет или на 50% кредита. Почему господдержка сразу на весь срок - это ведь очень дорого... Важно соблюсти все интересы и долгосрочные цели россиян. Поэтому я ожидаю какого-то разумного компромисса с лучшей дифференциацией и со здоровым прагматизмом. Здесь нужен больше предпринимательский подход, чем обычно! Иначе мы можем опять прийти к ситуации, когда цены будут расти при падающих реальных доходах граждан»

Кирилл Холопик, – руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ, 22 ноября 2022, источник 

«По нашим опросам, застройщики не допускают, что правительство отменит субсидированную ипотеку. 93% девелоперов считает, что ее продлят. Участники рынка просто не верят, что правительство совершит такой некомпетентный шаг. Отмена льготной ипотеки фактически обрушит рынок жилищного строительства, что приведет к серьезным последствиям.

Сегодня у банков обязательства перед застройщиками по кредитным договорам на 11 триллионов рублей. На счетах эскроу мы видим только 4 триллиона рублей. Другими словами, банкам надо профинансировать застройщиков еще на 7 триллионов рублей, чтобы они достроили начатые проекты. Отмена льготной ипотеки – это в первую очередь удар не по застройщикам, а по банковской системе. Она не получит притока денег на счета эскроу, и банкам надо будет искать источники финансирования по уже заключенным кредитным договорам для застройщиков. Откуда они возьмут средства, становится непонятно. Это будет просто очень большое потрясение для кредитных организаций...

По моим прогнозам, правительство продлит субсидирование ипотеки, поскольку это самое дешевое решение для обеспечения банковской системы финансированием, необходимым для достройки многоквартирных домов»

Михаил Кочеров, – заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека, 22 ноября 2022, источник 

«Если льготная ипотека будет ограничена, это будет стрессом для рынка. С помощью льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Из них примерно половину составляли кредиты по госпрограмме льготной ипотеки. Получается, что под угрозой окажутся 15% всех выдач. Это серьезные цифры, особенно учитывая, что рынок ипотеки в следующем году сократится еще процентов на 7. Кто-то от безысходности пойдет за рыночной ипотекой, но таких покупателей будет мало. Поэтому вся надежда — на застройщиков. Именно они могут предложить льготную ипотеку за счет собственной маржи. Иначе придется принять неизбежность коррекции цен, чего участники рынка явно стараются избежать...

Траншевая ипотека при всей ее привлекательности для заемщиков рискует повторить судьбу субсидированной. Центробанк ополчился на околонулевую ипотеку — по его мнению, она рискованна для банков: цена квартиры искусственно завышена и не соответствует рыночной. Но в траншевой ипотеке рисков для банков не меньше — как минимум, непонятно, что будет с платежеспособностью заемщика через один–два года, когда банку нужно будет выдать основной объем кредита. Так что этот вид ипотеки, если не исчезнет совсем, станет очень ограниченным»

Наталия Орлова, – главный экономист Альфа-Банка, 22 ноября 2022, источник 

«ЦБ РФ представил статистику по банковскому сектору за октябрь. Позитивный сюрприз связан с кредитованием. Розничное кредитование выросло на 1,0% м/м в октябре против роста на 1,6% м/ м месяцем ранее, тогда как мы ожидали заметного ухудшения в этом сегменте.

Ключевым драйвером роста сегмента был ипотечный сегмент – ипотечные кредиты выросли на 1,7% м/м (+15,8% г/г) в октябре против +2,3% м/м (16,1% г/г) в сентябре, тогда как не ипотечный сегмент вырос всего на 0,3% м/м. Тем не менее мы связываем столь сильный результат с двумя факторами – во-первых, с конца сентября российские банки начали предлагать ряд кредитов мобилизованным гражданам; во-вторых, некоторый скачок спроса был связан с россиянами, покинувшими РФ, и воспринимался как рост мошеннических операций.

В целом, тогда как темпы роста кредитов в октябре стали для нас сюрпризом, мы считаем это негативным с точки зрения качества кредитов. Очень слабую динамику показало фондирование, мы связываем это со следующими причинами: (1) рублевые вклады почти не изменились м/м, тогда как валютные депозиты сократились еще на $4 млрд до нового минимума $59 млрд.

Таким образом, на наш взгляд, цифры по банковскому сектору за октябрь указывают на некоторую дестабилизацию розничного фондирования и кредитования, и мы считаем, что подобная динамика является веским аргументом для ЦБ РФ в пользу сохранения ястребиной риторики. В то же время мы сомневаемся в том, что ситуация в экономике в целом позволит ЦБ РФ реализовать жесткий подход к монетарной политике на практике»

Дарья Калашникова, – член Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга, член команды Адвекс Gold Team, 22 ноября 2022, источник 

«Рынок недвижимости лихорадит. Сделки хоть и проходят в штатном режиме, но, конечно, не с той скоростью и не в том количестве, что в предыдущие годы...

Да, это правда (пик цен достиг своего потолка в апреле 2022 года – прим.ред.). Не берусь делать прогнозы в данной ситуации. А тех, кто их делает, не советую воспринимать всерьез. Очень много лишнего вливают в СМИ сейчас, якобы аналитики пришли к выводу, что рынок падает, цены на 30% снизились. Это не так.. Ни в Санкт-Петербурге, ни в других регионах, я не наблюдаю никакого падения рынка. Застройщики цен не сбавляют, продавцы вторичного рынка не торгуются в таких объемах, что мы читаем в новостях. Из чего можно сделать вывод, что пока банки дают доступную ипотеку, рынок будет активен...

Несмотря на то, что государство всячески поддерживает стройку, люди все же опасаются вкладывать средства в новострой. Плюс стоимость квадратного метра в новостройках значительно выше, чем в готовом жилье, поэтому вторичный рынок активен»

Екатерина Бережнова, – главный аналитик компании «Миэль», 23 ноября 2022, источник 

«Льготная ипотека спровоцировала огромный рост цен на рынке новостроек, два года цены прибавляли по 20% в год. А потом еще ипотека от застройщика добавила роста. “Первичка” опередила “вторичку” по стоимости, это создает риски для банков: в случае неплатежеспособности заемщика придется реализовывать объект. На "вторичке" цены падают с весны и просели уже в среднем на 7%. Да и размер торга сейчас аномально большой — около 5%. Прекращение льготной ипотеки охладит рынок, темпы продаж упадут. Но если вспомнить, что вводилась льготная ипотека как мера поддержки отрасли во время коронавируса, то свою миссию программа выполнила и перевыполнила: застройщики получили два года суперпродаж»

Константин Апрелев, – президент АН «Савва», 23 ноября 2022, источник 

«Уже сегодня на рынке недвижимости отмечается снижение спроса, и с отменой льготной ипотеки эта тенденция усилится. Особенно это коснется рынка новостроек. Снижение спроса приведет к дальнейшей коррекции цен. Уже сейчас в большинстве городов России наблюдается снижение цен от 5 до 12%. Весь следующий год до осени цены на вторичном рынке будут снижаться процента на полтора ежемесячно. На первичном рынке ситуация сложнее: застройщики долго держали цены, но и им придется их снижать»

Камила Фазлыева, – руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ», 23 ноября 2022, источник 

«Льготную ипотеку нужно отменять. Спрос и без того будет снижаться, и ипотека роли играть уже не будет. В ситуации неопределенности и боязни за будущее на первый план выходят человеческие страхи: могу ли выплачивать ипотеку? Тем, кто думал, что возьмет ипотеку и пойдет служить, ипотеку банки не дают. Потенциальные заемщики любо мобилизованы, либо не уверены, что через год-два смогут выплачивать ипотеку.

Спрос переходит на вторичный рынок — несмотря на то, что там нет льготной ипотеки. Какие бы страховки на новостройки не обещали, нет гарантии, что девелоперы доведут проект до сдачи в эксплуатацию. Покупатели понимают, что даже государство не спасет тех, кто рискнет вложиться в новостройку, тем более, новостройки дороже “вторички”. Люди рассуждают логично: "Новостройка — это то, чего нет. Лучше я куплю квартиру на вторичном рынке, зато сразу смогу въехать и жить"»

Сергей Шулик, – управляющий партнер сети «Макромир», 23 ноября 2022, источник 

«Рынок сейчас в самом начале нисходящего тренда. Ситуация после 21 сентября отличается от тех вызовов, которые были в пандемийный период и после весеннего повышения ключевой ставки. Тогда мы понимали, что проблема временная, не продлится дольше двух-трех месяцев. То, что происходит сегодня, непредсказуемо с точки зрения поведения людей: они мало общаются друг с другом, мало обсуждают ситуацию, вокруг много страха и решений, поставленных на паузу. Сейчас многие уехали за границу, и свою недвижимость они продают в срочном порядке. Рынок жив, но живет какой-то новой жизнью...

Стоимость квартир будет снижаться. Я считаю, что рынок еще в самом начале пике. Конечно, многое зависит от вводных данных, отягчающих факторов. Если их не будет, в течение 3–4 месяцев возможно снижение на 10–15% изначальной цены. Если же будут какие-то отягчающие обстоятельства (к примеру, вторая волна мобилизации), возможно еще большее падение»

Шамиль Кочекаев, – директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость», 24 ноября 2022, источник 

«Объекты уже сейчас вынуждены продавать с дисконтом, и такая ситуация сохранится. Согласно нашей статистике количество сделок по ипотеке уменьшилось где-то в 2,5 раза. Дело в том, что доля ипотечных договоров в Московском регионе традиционно составляет половину и даже более от суммы всех сделок.

Каким образом это скажется на рынке недвижимости? Во-первых, мы уже недополучаем значительное количество сделок. Чтобы взять ипотеку в наше непростое время, надо быть уверенным в своей доходной части, прежде всего. Много объектов продаются со значительным, чем в прежние времена, дисконтом. Скидкой в 5-7% на вторичном рынке уже никого не удивишь.

На новостройках, где доля ипотечных сделок гораздо больше, чем на вторичке, ситуация отразится намного сильнее. Застройщики начнут завлекать клиентов с помощью разного рода акций, потому что их положение сейчас очень незавидное. Объекты строились исходя из рынка прежних лет, сейчас все изменилось, а продавать уже готовые квартиры как-то надо»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 24 ноября 2022, источник 

«Мы считаем, что решение о дальнейшей судьбе ипотеки с господдержкой должно быть максимально равновесным и отвечать текущим потребностям рынка. Важно не забывать про национальные цели по вводу нового жилья и одновременно – о процентных ставках для заемщиков, средний уровень которых неизбежно повысится после завершения ипотеки с господдержкой. Одновременно мы видим, что программа во многом выполнила свою роль, поддержав и население, и строительную отрасль в 2020-2022 гг. Мы рассчитываем, что при благоприятной экономической ситуации в следующем году рынок жилищного кредитования сможет показать высокие объемы продаж, даже если ипотека с господдержкой не будет продлена...

Если весной этого года около 70% кредитов банки выдавали на объекты в новостройках, то с третьего квартала ситуация поменялась. По статистике ВТБ, сегодня 65% составляет уже доля готовых объектов в ипотечных продажах. По нашей оценке, в условиях дальнейшей реализации отложенного спроса на вторичном рынке средняя ставка по выдаваемым кредитам продолжит увеличиваться. Свой вклад в динамику показателя может внести и возможное изменение ключевой ставки на очередном заседании Банка России в декабре»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 25 ноября 2022, источник 

«Более низкая ставка по кредиту — главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день... Если программа льготной ипотеки будет завершена, это станет причиной дальнейшего смещения спроса на "вторичку", тенденция уже заметна. В Москве в октябре доля сделок с новостройками опустилась до минимума 2016 года. А в целом по России доля ипотечных кредитов, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022 года против 41–42% весной. При сопоставимых рыночных ставках на первичном и вторичном рынках мы ожидаем снижение спроса на новостройки примерно на треть. Это простимулирует девелоперов предлагать скидки и снижать средние цены сделок до 8–10% от сегодняшнего уровня»

Елена Толстикова, – руководитель «Агентства ФЛЭТ», 25 ноября 2022, источник 

«По новостройкам сложилась странная ситуация: цены на них превышают стоимость готового жилья. Еще интереснее и нагляднее выглядит ситуация, когда в одном ЖК продаются квартиры от застройщика и от физических лиц — собственников или дольщиков. Возьмем для примера ЖК "Настроение". Если опираться на данные, опубликованные Циан, мы увидим, что цены на 1-комнатные квартиры от застройщика начинаются с 10,7 млн рублей за 32 кв м. При этом квартиры от собственников — физических лиц в этом же жилом комплексе выставлены по цене от 9,3 млн за тот же метраж. Но даже они не продаются, судя по моему опыту.

Разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком становится все больше, а желающих купить квартиру со сдачей через пару лет (в наше нестабильное время и с непредсказуемым горизонтом планирования) — все меньше. Таким образом, отток покупателей на вторичный рынок еще больше осложнит ситуацию с новостройками, и цены на них в конце концов пойдут вниз»

Евгений Болотин, – заместитель председателя Уральского банковского союза, 25 ноября 2022, источник 

«Думаю, льготная ипотека в 2023 году останется, но станет более адресной. И тезис о разорении заемщиков тут не работает. Ежемесячный взнос заемщика в ипотечном кредите – производная от трех параметров: суммы кредита, срока его погашения и процентной ставки. Если ставка вырастет, заемщики, скорее всего, будут брать меньшие суммы и на более долгий срок. Кроме того, если льготной ипотеки не будет, заемщики, вероятно, переориентируются на вторичный рынок. Безусловно, это вызовет снижение продаж на рынке новостроек, что потребует корректировки цены квадратного метра, скорее всего, в форме скидок, и структуры квартир в новых домах. Думаю, рынок достаточно быстро адаптируется к отсутствию льготной ипотеки, если это действительно произойдет»

Михаил Хорьков, – ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости, 25 ноября 2022, источник 

«Отмена льготной ипотеки приведет к сокращению продаж, здесь каких-то иных вариантов нет. Провал по продажам в начале следующего года вполне прогнозируемый, вопрос в том, насколько этот процесс будет длительным, будут ли предложены какие-либо варианты дополнительных стимулов для рынка новостроек.

На мой взгляд, главная проблема здесь даже не в том, что программа отменяется, а в том, что у участников рынка, продавцов и покупателей, нет четкого понимания стратегии развития рынка жилья и рынка ипотечного кредитования. Льготная программа строится не как инструмент долгосрочного развития, а как "пожарная" мера, которая к тому же постоянно корректируется. Рынок держат в неведении до последнего момента: вроде бы, льготную ипотеку отменят, а может быть, и не отменят – общая логика рассуждений последнего времени. Для всех участников рынка было бы проще иметь четкую и внятную информацию по инструментарию ипотечного стимулирования на следующие 2-3 года.

И если бы в начале или даже середине 2022 года правительством было четко сказано: "Ни при каких условиях льготная программа продлеваться не будет", - застройщики просто заложили бы в планы меньше проектов. А сейчас получается неразбериха, которая ни застройщикам, ни покупателям не нужна»