ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #193

Валерий Емельянов, – эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», 26 ноября 2022, источник 

«Чтобы рынок продолжал расти, нужно снижать либо цены, либо ставки (по ипотеке – прим.ред.). <...> Недавно ЦБ выпустил специальное исследование, в котором показал, какую долю в цене новостроек занимает льготная ставка: как минимум 20%, но может доходить до 45%. И в данном случае речь не про эффект последних трех лет, а всего лишь про три летних месяца. Застройщики в паре с банками, лишившись стабильного потока покупателей весной, начали выдавать ипотеку под 0,1% годовых, закладывая разницу в цену продажи.

Причем это не какая-то отдельная история, а именно срез по всему рынку новостроек. Доля околонулевых ипотечных программ в суммарной выдаче в начале года составляла чуть более 30%, а к лету поднялась почти до 70%. То есть, две трети рынка жилья искусственно поднято в цене как минимум на 20%... Сегодня на рынке вторичного жилья, где нет никаких льгот, банки кредитуют под 9% годовых. Эту цифру вполне можно взять за максимальный ориентир, поскольку вторичный рынок сейчас явно будет забирать спрос у первичного, и цены будут влиять друг на друга.

Расчеты показывают: чтобы сохранить платеж по ипотеке на прежнем уровне при новой ставке (была 3,7%, а стала 6–9% годовых), цена квартиры должна будет упасть как минимум на 20% (для семейной ипотеки), а максимум — на 38% (если нет льгот). Таким образом, мы видим, как надвигается обрушение цен на рынке жилья — в среднем, почти на треть, что совпадает с оценками ЦБ, когда он пишет про искусственно созданные ценники на жилье»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 28 ноября 2022, источник 

«Минстрой России считает, что следует продлевать (льготную ипотеку на новостройки – прим.ред.). Потому что мы должны обеспечить наполнение эскроу-счетов, которое позволит получить эффективную ставку при проектном финансировании на строительство жилья. Цены на квартиры сегодня корректируются и не растут больше, чем инфляция, как было в 2020–2021 годах. Это происходит из-за того, что есть баланс спроса и предложения.

Тот темп, в хорошем смысле этого слова, который уже набран для того, чтобы обеспечить выполнение задачи по строительству 120 млн кв. м жилья ежегодно к 2030 году, нам необходимо поддерживать. Сейчас есть по-настоящему большой задел в разрешениях на строительство. Также за последние два года застройщики купили большое количество земельных участков. У Минстроя есть программы, которые позволяют опережающим темпом обеспечить эти участки инженерной инфраструктурой. Вклад в ВВП нашей страны от строительной отрасли, жилищного строительства очень серьезный. И мы считаем, что было бы важно сегодня те меры, которые существуют для поддержки спроса, не останавливать, а продолжить в 2023 году...

Нам необходимо держать баланс спроса и предложения. Предложений на рынке сегодня много, поэтому и нужно, чтобы они были обеспечены спросом. И в целом доступность квартиры считается не через стоимость квадратного метра, а через инструменты и механизмы приобретения квартиры. Поэтому, еще раз отвечая на ваш вопрос о льготной ипотеке, мы, как отраслевое ведомство, и я, как отраслевой зам жилищного строительства, считаем, что нам необходимо в 2023 году работать со спросом. А чтобы мы могли с ним работать и обеспечивать тот объем предложения, который есть на рынке, нам необходимо сохранить все те меры поддержки, которые были, есть и, надеюсь, будут»

Евгений Ткачев, – руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость, 28 ноября 2022, источник 

«Я не пытался найти мнения об отмене программы льготной ипотеки специально, но они окружают меня. И я могу с уверенностью сказать, что это спекуляции. Так как очевидно, что эта "игра с отменой субсидирования" уже не в первый раз начинается, и в лучших традициях сериала удочку закидывают издалека, а решающее слово все равно будет за кем-то из высшего руководства. Нельзя забывать, что глава Минфина, премьер-министр и президент еще не озвучили позицию по этому вопросу.

На мой взгляд, никакой отмены льготной ипотеки в России в январе 2023 не будет. На это указывают следующие факты:

— 16 ноября, тогда же, как анонсировали новость об отмене льготной ипотеки, Минфин РФ разместил рекордный объем ОФЗ на 823 млрд рублей. Эти бумаги покупают госбанки и тут же закладывают их в ЦБ РФ. Эксперты называют этот процесс «включением печатного станка». Другими словами, можно говорить о начале этапа количественного смягчения в России.
— В этот же день на заседании в Совете Федерации предложили продлить действия мер поддержки застройщиков и программы льготной ипотеки, писала «Парламентская газета.
— Госбанки ставят рекорды в деле корпоративного кредитования в России. Например, в прошлом месяце было выдано кредитов на 1,3 триллиона рублей.
— Так же напомню, что строительная отрасль — это локомотив, это миллионы рабочих мест, это влиятельное звено российской экономики...
— ЦБ РФ указывает на высокий спрос со стороны строительных компаний в объеме до 200 млрд рублей в месяц, включая господдержку ипотеки на 135 млрд рублей.

Кроме того, с начала года продажи новостроек упали. Если отменить льготную ипотеку, рынок новостроек ждет еще более серьезный спад продаж. А от этого пострадают уже банки, кредитующие стройку. В таких условиях отменять государственную поддержку не будет выгодно никому... На мой взгляд, государственную поддержку не отменят, но она может принять другую форму. Например, могут модифицировать семейную ипотеку, либо придумать другой инструмент поддержки покупательского спроса»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 29 ноября 2022, источник 

«Даже в мае, когда ставки на вторичное жилье резко выросли, доля заявок по ипотеке с господдержкой не превышала 43,4%. Сейчас мы отмечаем реальный бум спроса на данную ипотеку (доля в ноябре достигла 48,5% – прим.ред.)... Сейчас ипотека с господдержкой фактически формирует около половины спроса на кредитные программы для приобретения первичного жилья, и любые ограничения в ее выдаче существенно отразятся на спросе, причем во всех сегментах, поскольку часть сделок встречные»

Евгений Болотин, – заместитель председателя Уральского банковского союза, 29 ноября 2022, источник 

«Льготная ипотека, появившись как рыночный инструмент в 2015 году, изначально была нацелена на поддержание строительной отрасли в условиях резкого торможения экономики, угрозы остановки жилищного строительства и, как следствие, смежных отраслей, которым стройка "дает работу".

Безусловно, это была очень эффективная мера поддержки для экономики страны, но и недостатки стали проявляться сразу. Основной - сильно вырос спрос на первичное жилье, а с ним и цена, а вот на вторичное жилье спрос упал, и цена также упала. Многие покупатели первичного жилья, чтобы приобрести его, должны продать существующее жилье, а оно при запуске льготной ипотеки на новые квартиры существенно подешевело. Из-за этого многие отложили покупку квартир в новостройках.

Именно поэтому мы еще в 2016 году предлагали запустить льготную ипотеку на вторичном рынке, если не для всех, то для определенных категорий граждан. Простое снижение ставки на вторичном рынке для всех категорий покупателей не имеет смысла, льготу надо предоставлять адресно и на определенных территориях. Бюджет вполне способен выдержать две льготные ипотеки сразу, а риск пузыря минимален»

Алексей Кричевский, – эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм», 30 ноября 2022, источник 

«Отменят льготную ипотеку или нет, с рынком жилья случится то, что должно было произойти в ближайшие годы — падение цен и спроса. Даже сейчас, когда программа господдержки еще действует, фиксируется падение продаж застройщиков не только год к году, но и ежемесячно — только в октябре оно составило около 40%. Рынок перенасыщен жильем при сильнейшем дефиците спроса: десятки тысяч платежеспособных покупателей уехали из страны в этом году. А как видоизменять льготную ипотеку, неясно. Поэтому самое адекватное решение — завершить программу. Сначала она позиционировалась как помощь застройщикам, потом неожиданно стала социальной, но из-за нее новостройки в крупных городах взлетели в цене на 40–100% с апреля 2020 года. Это невменяемый и ненормальный рост. Естественно, рынок теперь сам себя "лечит", и "похмелье" у девелоперов будет жестким»

Анастасия Пятова, – председатель Москомстройинвеста, 30 ноября 2022, источник 

«Сейчас говорить о том, что у всех застройщиков квартиры продаются как "горячие пирожки", не приходится. Продажи действительно "просели"... В среднем падение продаж отмечается в диапазоне от 20 до 70%. Я напомню про Стратегию развития строительной отрасли и планах по ежегодному вводу жилья объемом 120 млн кв.м в год. Но чтобы этот объем строился и вводился, необходимо, чтобы он впоследствии был продан; а для этого важно создать соответствующие условия. И здесь я считаю, что сделать это возможно за счет продления действия льготных ипотечных программ.

В случае отмены льготной ипотеки будет нанесен удар по спросу в сегменте эконом-класса, который пока просел менее остальных. А без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться. Я считаю, сегодня это не только наиболее действенный, но и единственный механизм, который поможет реализовывать строящуюся недвижимость»

Андрей Бархота, – экономист, 30 ноября 2022, источник 

«Ставки по ипотеке находятся в противофазе с рыночной стоимостью жилищных активов. При коррекции цен на жилье растет стоимость ипотечных кредитов, так как в случае долгосрочного тренда снижения цен на жильё, падает стоимость залога у банка, а значит ухудшается сама экономика этого продукта для кредиторов. В то же время банки будут стремиться повышать ставки по ипотечным программам аккуратно и не столь заметно, фиксируя, например, ставки по партнерским программам по новостройкам, но показывая более существенный рост ставок на вторичном рынке. Рост ставок на 1-2 процентных пункта в краткосрочном периоде не должен повлиять на траекторию выдач ипотечных кредитов»

Татьяна Куликова, – экономист, 30 ноября 2022, источник 

«Уже в сентябре 2020 года не было никакого смысла продлевать программу льготной ипотеки далее. Но лоббисты от строительной отрасли смогли убедить правительство продлить программу и после сентября 2020 года. Затем она продлевалась еще несколько раз (с небольшими изменениями параметров) – несмотря на то, что со временем становилось все более очевидно, что застройщики купаются в деньгах и помогать им нет никакой необходимости, а жилье при этом доступнее не становится...

На самом деле, решить проблему обеспечения населения жильем с помощью субсидирования ипотеки невозможно в принципе: по оценкам Минстроя (неоднократно озвученным Виталием Мутко) порядка 40% российских семей не в состоянии купить жилье в ипотеку даже при нулевой ставке. Поэтому гораздо более эффективным способом помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий могли бы быть те или иные программы субсидирования аренды жилья, в том числе строительство муниципального жилья для сдачи квартир в аренду нуждающимся. Однако такой подход идеологически чужд нашим властям – уж слишком он "социалистический".

Между тем программа льготной ипотеки влетает государству в копеечку. <...> Столь большие и плохо предсказуемые расходы наша страна еще могла себе позволить в спокойное время, когда у нас федеральный бюджет был устойчиво профицитным. Но сейчас, когда ситуация коренным образом изменилась, обязательства государства перед банками по льготной ипотеке стали слишком обременительными. Исправить это никак нельзя, но можно хотя бы далее не усугублять проблему – то есть как можно скорее отказаться от дальнейшего наращивания объема этих обязательств.

Есть и еще один аргумент против субсидирования процентной ставки по ипотеке. Его приводит ЦБ в "Основных направлениях единой денежно-кредитной политики 2023 год и на период 2024-2025 годов"... Суть в том, что программы субсидирования процентной ставки, если их объемы значительны, вносят вклад в разгон инфляции, в результате чего ЦБ вынужден придерживаться более жесткой денежно-кредитной политики, то есть держать более высокие ставки для всех остальных субъектов экономики. Это по сути означает, что субсидирование ипотечной ставки перетягивает кредитные ресурсы в строительную отрасль за счет всех остальных отраслей.

В нынешней ситуации, когда вопрос о создании новых производств для замещения критического импорта встал в полный рост, наша страна не может себе позволить продолжать такую перекачку ресурсов из промышленности в жилищное строительство. Поэтому объявленные Минфином планы по отказу от продления программы льготной ипотеки абсолютно логичны, особенно в нынешних непростых экономических условиях. Будут ли у этого решения негативные последствия? В нынешних условиях – точно нет!..

В нынешних условиях нет никаких оснований продлевать программу льготной ипотеки на новостройки. Однако лоббисты от строительной отрасли уже начали компанию по борьбе за очередное продление программы... Так что велика опасность, что и на этот раз все закончится очередным продлением программы, возможно, со слегка модифицированными параметрами. И остается только надеяться, что в нынешних непростых экономических условиях здравый смысл и государственное мышление в нашем правительстве все-таки возобладают»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов, гендиректор «Релайт-Недвижимость», 30 ноября 2022, источник 

«Почему я против этой программы (льготной ипотеки на новостройки – прим.)? Потому что у нас рынок перекошен. Человек, который купил новостройку на сегодняшнем рынке, тут же теряет порядка 15-20% цены, потому что его покупка превращается во вторичку, на нее не действует льготная ипотека, субсидированные ставки застройщиков, и чтобы ее продать, нужно на 15-20% скинуть цену.

Создали такую ситуацию, когда товар более рисковый стоит дороже, чем менее рисковый. Новостройку же построить надо. До появления программы льготной ипотеки новостройка стоила дешевле вторички, во-вторых, ставки ипотеки была больше, чем по вторичке, до момента, пока дом не построили. И это было абсолютно правильно, с точки зрения риск-оценки.

Нужно убрать эту программу льготной ипотеки и оказывать поддержку строительной отрасли другим путем, субсидированием ставки, например, застройщикам по проектному финансированию. Пока продажи плохие, у них наполняемость эскроу-счетов низкая, ставка по проектному финансированию у банков растет. Это хорошее время, чтобы разрулить проблему с очередниками. Есть много мест, где новостроек нет, потому что туда бизнес входить не хочет, а люди живут в плохих домах»

Ксения Юдаева, – первый заместитель председателя ЦБ РФ, 2 декабря 2022, источник 

«Как антикризисная мера эта программа (льготная ипотека на новостройки – прим.ред.) сработала, в этих целях в ней потребности нет, поэтому сохранять ее в неизменном виде потребности тоже нет. На рынке есть определенные дисбалансы, в том числе возникшие из-за этой ипотеки, поэтому ситуация требует определенной коррекции. Какими инструментами, это отдельный вопрос. Что будет, если эту ипотеку отменить? Мы сейчас проводим опрос банков, он еще не завершен, поэтому сейчас преждевременно комментировать, потому что мы не получили результаты и не проанализировали их»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 3 декабря 2022, источник 

«Динамика выдачи кредитов показывает, что объемы кредитования по месяцам менялись неравномерно, но общий рост находится выше уровне 2020 года. Если отказаться от мечты непрерывного ежегодного роста, то налицо отличный результат и устойчивость ипотечного бизнеса. Высокая интегрированность ипотечного кредитования в социально-экономическую жизнь позволяет предположить, что объемы кредитования сохранятся на достаточном уровне. Корректировка объема выдач в соответствии с обстановкой возможна, а резкое падение маловероятно.

Индекс Русипотеки по ставкам измеряется еженедельно. В октябре наметился рост ставок. Он оказался очень осторожным, тренд можно обозначить вялотекущим повышением. С изрядной долей оптимизма можно назвать его трендом отсутствия роста. Можно предположить, что ничего принципиально не изменится до марта. Локальный рост в новом году возможен до уровня 12%.

Неравномерность работы отдельных кредиторов в 2022 году не отразилась на доступности ипотечного кредитования для заемщиков. Всегда можно найти подходящий кредитный продукт. Этот тренд сохранится»

Ирина Носова, – директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА, 2 декабря 2022, источник 

«В случае отмены льготной ипотеки спрос на новостройки снизится, что заставит застройщиков массово предлагать скидки. Недвижимость станет более доступной для населения, что выглядит позитивно на фоне крайне низкой доступности жилья для среднестатистического россиянина. Уже сейчас на фоне снижения спроса происходит рост предложения скидок и их размера — до 20-30%. То есть даже прекращение действия льготных программ уже не имеет того же эффекта, как в 2020-2021 гг. — население больше не стремится успеть в последний вагон уходящего поезда»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 2 декабря 2022, источник 

«По оценкам IRN.RU, за 2020-2021 годы, на фоне низких ставок по кредитам и депозитам, стоимость жилья в Московском регионе в разных сегментах подскочила в 1,5-2 раза. Но доходы населения за этот период вообще не росли. Существующие сегодня цены давно оторвались от платежеспособного спроса и никогда не будут восприняты рынком без "субсидируемого допинга". Поэтому, чтобы сохранить продажи после отмены льготной ипотеки, застройщикам придется пойти навстречу покупателям и начать опускать цены...

Переток спроса с первичного рынка на вторичный уже происходит сейчас, несмотря на действие льготной ипотеки на новостройки. Ценник на "вторичке" доступнее, продавцы охотнее идут на торг. А спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в размер ставки по кредиту на его покупку. На вторичном рынке цена ползет вниз уже с мая, помимо этого величина торга составляет в среднем еще 10-15%. На первичном рынке тенденция к снижению цен появилась лишь в последний месяц. Как результат — число сделок на вторичном рынке в Москве растет (+11% в октябре по отношению к сентябрю), а продажи новостроек падают (-40% за месяц)...

Завершение программы льготной ипотеки охладит рынок и темпы продаж замедлятся. Однако и при наличии льготной ипотеки продажи не растут. Например, в октябре число зарегистрированных ДДУ упало на 40%. То есть госпрограмма льготной ипотеки себя исчерпала, она больше не работает. Соответственно, в целом оборачиваемость рынка и в случае отмены льготной ипотеки, и в случае ее продления будет зависеть от ценовой политики застройщиков: если цены упадут, то рынок оживет. В противном случае упадут продажи»

Кирилл Храпов, – коммерческий директор Группы «Самолет», 2 декабря 2022, источник 

«В качестве аргументов против льготной ипотеки обычно называется перегрев рынка и повышение цен со стороны девелоперов. Однако нужно понимать, что основная масса проектов на рынке реализуется с проектным финансированием, и ключевую роль здесь играет финансовая модель проекта, которая учитывает расчеты себестоимости, а также цены реализации и согласуется с банком.

Если девелопер решит уронить цену недвижимости в проекте ниже согласованного в модели уровня, то банк может остановить проектное финансирование. Поэтому отмена государственной субсидии приведет к резкому росту стоимости обслуживания ипотеки покупателем, то есть ежемесячного платежа. Застройщики будут стараться снизить ставку за свой счет, но уже не от 6%, а от базовой в 11%. Но просто снизить цены они не смогут из-за риска отказа в финансировании стройки.

Поэтому отмена льготной ипотеки может привести к обратному эффекту — к новому росту цен, чтобы обеспечить выплаты процентов за дорожающее проектное финансирование из-за сниженного покрытия. В результате это приведет к снижению продаж новостроек, уменьшению числа новых проектов, выводящихся на рынок, и в итоге — к новому дефициту предложения в горизонте 1-2 лет»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 2 декабря 2022, источник 

«Краткосрочное продление льготной ипотеки не решает стратегических целей поддержки строительной отрасли. Девелоперам нужна уверенность в поддержке спроса — как минимум в течение трех лет вперед. Если этого не обеспечить, то часть застройщиков начнет снижать планы по выводу на рынок новых проектов, а это может в будущем привести к более резкому росту стоимости квадратного метра из-за ограниченности предложения.

Льготная ипотека может быть расширена на поддержку определенных групп населения, и здесь следует говорить о дифференцированном подходе к расчету конечной ставки по кредиту для разных категорий заемщиков. Не исключено, что следует рассмотреть возможность сделать более низкие ставки, например, для учителей и медицинских работников, семей с детьми, ученых. Плюс дифференцировать подход относительно регионов и делать более доступной ипотеку в тех из них, где государство заинтересовано в привлечении кадров для развития той или иной сферы промышленности.

Если говорить о стратегических целях, то вполне вероятно, что сейчас есть смысл инвестировать не в доступность покупки через снижение стоимости кредитных средств, а часть из них направить на поддержку промышленности для будущего увеличения доходов россиян и снижения себестоимости строительства»

Сергей Шлома, – директор по вопросам вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», 2 декабря 2022, источник 

«По сути, льготная ипотека — это вмешательство в работу рыночных механизмов, которое в итоге оказало на первичный сегмент негативное влияние. Искусственная стимуляция спроса, который не оправдан, искусственное повышение цен привели к тому, что стоимость первичного жилья неимоверно раздута. И это можно назвать перекосом нерыночного свойства.

В компании ожидают заметный отток покупателей с рынка новостроек во вторичный сегмент — возможно, он будет выражаться в десятках процентов. Пока прогнозировать сложно, но это будет значительная часть сделок. После отмены льготной ипотеки на новостройки всё будет регулироваться рыночными механизмами. Чтобы покупатели не ушли полностью на вторичный рынок, застройщикам придется снижать цены — они должны быть конкурентоспособными. Вторичный рынок на это отреагирует тем же — уменьшением стоимости, он будет биться за своего покупателя. Таким образом, естественным путем цены будут приходить к разумным значениям.

Тем не менее неизбежно снижение спроса на всем рынке недвижимости. Особенно на фоне подъема ключевой ставки Центробанка, о возможности которого сейчас тоже идет речь. В любом случае условия для ипотечных заемщиков будут хуже, чем они были раньше, значит, и количество ипотечных сделок уменьшится... Льготная ипотека все-таки в каком-то виде останется, поскольку для определенной категории покупателей она необходима»