ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #195

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 8 декабря 2022, источник 

«Сейчас в целом в экономики России обстановка неопределенная, и это оказывает давление на рынок недвижимости. Тем не менее, пока нет оснований полагать, что рынок ждет сильнейший обвал. Действительно, за время действия программы льготной ипотеки рынок сильно перегрелся, продажи били рекорды, а цены достигли максимумов, поэтому сейчас ипотека, как драйвер роста, исчерпала себя, объемы продаж начали снижаться и вместе с этим цены.

Ожидается, что тенденция к снижению цен сохранится в первой половине 2023 года вместе со снижением продаж, но маловероятно, что это будет обвал. В улучшении жилищных условий все еще нуждается значительная доля населения в разных регионах, но сегодня россияне не готовы покупать новостройки по текущим высоким ценам.

Опираясь на ожидания дальнейшего сжатия платежеспособного спроса в России на фоне сворачивая льготной ипотеки и ограничения околонулевых ипотечных программ от застройщиков, девелоперам не останется другого выхода сбыть свои объекты без снижения цен. По средним оценкам, для условного равновесия на рынке необходима ценовая коррекция в 20-40% от максимумов апреля-мая текущего года. В разных регионах картины отличные, поэтому разбег по глубине коррекции высокий»

Сергей Вишняков, – управляющий агентства безопасной недвижимости «ВИШНЯ», 8 декабря 2022, источник 

«Мы видим, что рынок недвижимости вполне "переварил" 2 ключевых негативных события этого года. Не обвалился, хоть и замирал на время. Сейчас я вижу, что сделки идут. Ипотека выдается. Люди съезжаются и разъезжаются. Явно без ажиотажа предыдущих двух лет, но идут. Если количество и частота негативных событий увеличится - да, рынок может не выдержать. Но пока его поддерживают (в сегменте новостроек) и пока он находится в каком-то подобии равновесного состояния...

Если не случится ничего экстраординарного (как, случилось с совмещением выхода из первой фазы самоизоляции и льготной ипотеки) - то нас ждёт стандартный кризисный сценарий.

Средние цены на недвижимость в реальности уже снизились (от цены мартовского всплеска этого года). Мы видим это, по итогам анализа нашей ежеквартальной динамики цен на недвижимость в Москве. Время экспозиции квартир также увеличилось, что стандартно влечет за собой большую гибкость в ценообразовании продавцов. Так что в 2023 цены будут снижаться, возможно и в 2024 (с меньшей динамикой) - пока рынок не придет к ценам, которые привлекут массовое внимание покупателей. Такое уже было в нашей истории, в 2008 году и в 2014»

Владимир Гамза, – председатель Совета ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике, 12 декабря 2022, источник 

«Любые льготы искажают рынок. У нас субсидирование фактически стало государственной политикой. Уверен, нужно создавать общие условия, которые позволяют и бизнесу, и гражданам эффективно работать и зарабатывать. Власть же создала целую систему управления финансовой жизнью через эти субсидии.

При этом из экономики изымаются гигантские средства и складируются во всевозможных резервах, вместо того чтобы оставить их в обороте. В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, сразу начался бум строительства, который потребовал еще льгот для продажи новых площадей и получился замкнутый круг. В итоге, льготная ипотека стала основным механизмом развития строительной отрасли, а это неправильно.

Жилищные льготы нужно точечно оставить там, где это необходимо, например, на Дальнем Востоке. При этом стоит обратить внимание на мировой опыт. Если нужно поддержать строителей в определенном регионе, повысить его привлекательность для жизни, создать приток населения, то мировой опыт дает рыночные механизмы. Необходимо закупать квартиры на торгах и распределять бесплатно или по очень низкой цене, среди нужной категории граждан. Такой подход не нарушает баланс цен и рынок будет функционировать по своим естественным законам»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 13 декабря 2022, источник 

«Стоимость жилья будет снижаться в 2023 году, но, возможно, продолжит ползти вниз более продолжительный период времени. В итоге цены на квартиры могут вернуться к уровням начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов...

Часть этого роста рынок уже отыграл — за семь месяцев (май — ноябрь 2022 года) стоимость жилья в Москве снизилась на 6,7%. Сегодня 1 кв. м стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, — в среднем 253,5 тыс. руб. Плюс скидки до 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном. За 2023 год рынок может потерять еще 10–15%, по 1% в месяц. Но это для адекватно оцененных объектов. Для тех объектов, что по-прежнему выставляются на рынок по максимальным ценам, снижение цен может быть больше»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 14 декабря 2022, источник 

«Инвестиции, психология и сокращение платежеспособности населения – такие основные причины увеличения объемов нераспроданного жилья. Во-первых, многие покупали квартиру в новостройках не для себя, а чисто в инвестиционных целях. Если до этого таких игроков на рынке было 5-10%, то стало 30%. Как известно, многие строительные компании продают квартиры в три-четыре очереди. Так вот, сейчас на рынке появляются те самые люди, которые стараются продать квартиру по цене выше, чем купили в первую или вторую очередь.

Этот сегмент – условно "почти новостройки" – создает ощутимую конкуренцию предложениям в третьей-четвертой очереди и серьезно давит на первичный рынок квартир в новостройках. Другой фактор – психологический. Сейчас мы видим неопределенность. Часть людей застыли в ожидании и не покупают. Падает спрос...

Сейчас нет оснований делать вывод, что на рынке жилья все очень плохо. Есть, конечно, риск серьезного затоваривания, спрос падает, но не в тех масштабах, которые могли бы привести к катастрофе. Я бы поостерегся сейчас вводить людей в заблуждение, делая какие-либо прогнозы. Сегодня мы находимся в непонимании, какой тренд будет базовый. Кстати, и спрос именно поэтому падает. Все ждут стабилизации. Самое главное – строительная отрасль продолжает строить, а значит, у нас не будет дефицита и продажи восстановятся, когда кризис пройдет»

Николай Васев, – вице-президент, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 14 декабря 2022, источник 

«Рынок недвижимости всегда очень болезненно воспринимает резкие движения как в одну, так и в другую сторону. Конечно, резкие колебания при повышении и при понижении ставки очень тяжело отыгрывать, особенно первичному рынку, так как средний цикл у девелопера составляет два года и изменить ему строящийся пайплайн практически невозможно.

Поэтому колебания спроса вверх или вниз корректируются ценой. Корректировать цену вниз для застройщиков достаточно болезненно и сложно, потому что затратная часть начинает "разъезжаться". Полагаю, что тенденция идет к постепенному смягчению. Ожидаем, что в следующем году мы увидим модернизированные параметры госпрограммы (льготной ипотеки – прим.ред.) – не такие резкие, как ее отмена, но некоторое повышение, скорее всего, возможно. <...> Мы считаем, что любые изменения должны быть плавными, потому что рынок не любит резких движений»

Михаил Бузулуцкий, – вице-президент, коммерческий директор ГК «Инград», 14 декабря 2022, источник 

«Будет ли кризис (на рынке новостроек Московского региона – прим.ред.)? Очевидно, нет. Кризис — это неспособность управлять процессами и справиться с вызовами. Предпосылок для кризиса в отрасли строящейся жилой недвижимости нет. <...> Будущий год будет сложным, но не драматичным. Я почти не допускаю обвала цен на рынке. Легкая коррекция не в счет. Финансовые модели всех строящихся проектов связаны с проектным финансированием. Банки-кредиторы не позволят ценовой демпинг. Поэтому мы будем очень медленно восстанавливаться. На рынке останутся те, кто проявит выдержку»

Анна Мурмуридис, – старший аналитик-консультант Nikoliers, 14 декабря 2022, источник 

«Рынок новостроек Москвы может продемонстрировать коррекцию цен вниз... Спрос будет и впредь поддерживаться ипотекой и субсидированными ставками. Но нужно понимать, что все решают цены. Прямого понижения цен нет, но скидки 20-30 процентов на рынке есть. Так будет пока не скорректируются некоторые показатели. Во всяком случае, есть ощущение, что цены должны сделать шаг назад.

Рост цен составил за два года 40%. Такой коррекции вниз, конечно, не будет. Регулирование цен возможно при пополнении объема рынка. Но застройщики не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения...

Объем сделок за январь-ноябрь составил 2,8 млн кв. м. Интересно, что непроданный объем предложения на конец года также составляет 2,8 млн кв. м. Эта цифра выросла к предыдущему периоду. В экспозиции мы прирастаем. По сути, по спросу на первичном рынке мы вернулись к показателям 2018-2019 годов. 2020-2021 годы были аномальными, поэтому ориентироваться по ним не нужно»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 15 декабря 2022, источник 

«Господдержку на ипотеку продлили до 1 июля 2024, это важный шаг. Еще важнее, что семейную ипотеку расширили на семьи с двумя детьми до 18 лет, это прямо серьезное влияние на рынок окажет.

Что это значит:

- Цены сильно падать не будут, возможен даже рост.
- Строители получили четкий импульс что можно рассчитывать на долгосрочный спрос, а значит ждем новых строек.
- Ипотека в следующем году скорее всего будет выдана на сумму более чем 6 триллионов рублей и установит исторический рекорд.
- Это индикатор, что с бюджетом все хорошо, а значит и учетная ставка будет в разумных границах.
- В этом году в декабре все-таки будет ажиотаж, до 31 декабря можно еще успеть оформить по старым ставкам, в среднем это 6,7%.
- Строительный, банковский, риэлтерский и другие бизнесы связанные со стройкой получат новый импульс развития»

Анатолий Клинков, – руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101», 15 декабря 2022, источник 

«Нынешнее продление льготной ипотеки направлено на разработку альтернативных ипотечных программ, которые были бы сопоставимы с ней по доступности, но не использовали государственные субсидии. Подобные программы целесообразно начать внедрять уже с начала 2023 года. Это позволит обеспечить плавный переход на новые условия работы после того, как программа льготной ипотеки на новостройки прекратит свое действие, а также поможет избежать ажиотажного спроса на жилье, как это было в 2020-2021 годах, и дефицита предложения и роста цен на жилье»

Алексей Федоров, – ведущий экономист информационно-аналитического центра TeleTrade, 15 декабря 2022, источник 

«По объективных экономическим причинам совокупный спрос, в том числе и на жилую недвижимость в следующем году будет снижаться. Это значит, что тенденция на снижение стоимости квадратного метра, которую мы наблюдаем с весны 2022 года, в 2023 году продолжится. С учетом очевидной перегретости рынка жилья, это хорошая новость, потому снижение цен приведет к быстрому восстановлению естественного интереса к объектам недвижимости в 2024 году.

При этом, для строительной отрасли 2023 год скорее всего будет достаточно сложным, поскольку процентные ставки будут выше. Но именно для того, чтобы смягчить это кризисное воздействие и необходимо сохранение льготных ипотечных программ на следующий год. Они не переломят тенденции снижения цен и спроса на жилье в 2023 году, цена квадратного метра может упасть на 10-15% и примерно на столько же может сократиться объем выданных ипотечных кредитов. Но без программ льготного кредитования спад в 2023 может быть значительно больше. Так что их продление, это хорошее решение, которое пойдет на пользу и гражданам приобретающим жилье, и строительному сектору»

Сергей Пахомов, – председатель комитета ГД по строительству и ЖКХ, 15 декабря 2022, источник 

«Чтобы нам и отрасли дальше рассчитывать на существенную государственную финансовую поддержку, необходимо искать внутренние резервы для стабилизации, остановки цены или ее снижения.

Я понимаю Центробанк и Минфин, что мы сейчас подсели на эту иглу взаимосвязи между количеством построенных метров и льготной ипотекой и ростом цены. Это нужно прекращать. Нам нужно искать внутренние резервы и тормозить цену, опускать ее. Сфера строительства – это только на 30-40% стройка, а остальное сопутствующее. Нам надо и в стройке, и в материалах, и в сопутствующих вещах искать резервы, чтобы останавливать цену. Тогда государство с удовольствием будет принимать решение о прямой поддержке отрасли»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 15 декабря 2022, источник 

«Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов считает, что российскому рынку недвижимости необходимо "слезть с иглы" льготной ипотеки и искать инструменты для остановки роста цен и их снижения. Это, скорее, не "игла", а допинг. На короткий срок его применение полезно, но на длинный влечет искажения результатов и ломки при отказе. Чем позже от него отказываешься, тем тяжелее будет выход.

Пузырь на рынке недвижимости очевиден всем, включая застройщиков. Президент, вероятно, вняв аргументации Мутко и строительного лобби, решил поддержать пузырь. Пусть чуть-чуть его подспустив. Но проблема для покупателей не в величине процентных ставок, а в задранной цене квадратного метра. А с этим никто ничего делать не хочет. Значит, покупатели будут, как прежде, переплачивать, а застройщики, снова как прежде, класть в карман сверхприбыли. Трудно назвать сложившуюся роль государства социально ответственной»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России, 15 декабря 2022, источник 

«Банк России планирует ограничить выдачу ипотеки с околонулевой ставкой с 2023 года. Введение мер объясняется заботой о заемщиках и банках. У регулятора есть опасения в отношении такой ипотеки от застройщиков. Есть одно большое "НО" - заемщиков ни о чем и не спросили. А давайте подумаем, что такого плохого для них в этой программе?

Да, действительно, стоимость жилья по ипотеке от застройщика будет выше, чем по рынку процентов на 20%. Зато можно не задумываться о необходимости досрочного погашения кредита – ведь проценты практически отсутствуют. 0,1% в год не считается. Значит можно всю сумму квартиры "растянуть" лет на 20-30 и сделать себе комфортный ежемесячный платеж, не изыскивая каждый раз "дополнительные ресурсы". Как мы все помним, деньги имеют особенность обесцениваться во времени. Поэтому через 20 лет эта переплата в 20, ну пусть даже в 30% сейчас, не будет выглядеть чем-то устрашающим. Молодым ребятам без собственного жилья такой вариант прекрасно подходит.

Конечно, есть такой нюанс, не буду о нем умалчивать. Если кто-то не справится с выплатами в первые годы, он может сильно потерять – продавать квартиру человек будет по рыночным ценам, а значит вырученных денег может не хватит на закрытие кредита. Ну для исключения таких историй можно сделать точечную настройку при выдаче. Также как и для контроля эффекта "пузыря". Тем более уже есть ипотечные каникулы, которые позволяют в течение 6 месяцев найти новую работу и решить таким образом временные финансовые трудности. Нужно просто подумать... Но не запрещать….»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 декабря 2022, источник 

«Что касается ипотеки от застройщиков - эти схемы нужно уменьшать и закрывать, мы видим, что эти схемы связаны с завышением цен на жилье. Еще раз повторю: когда люди окажутся с жильем, которое переоценено по рыночным меркам, и при необходимости на вторичном рынке они не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит. Это будет проблема - проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть даже случаи, когда они останутся должны банку при продаже этого жилья. ЦБ будет менять эту систему с помощью банковского регулирования. <...> Есть меры, чтобы ограничить ипотеку от застройщика, "траншевую" ипотеку и разные схемные механизмы. Мы будем настаивать и уже обратились в правительство с тем, чтобы программа льготной ипотеки никоим образом не распространялась на такого рода схемы»

Дмитрий Голев, – коммерческий директор Optima Development, 16 декабря 2022, источник 

«Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 7,5%. Этот показатель остается неизменным с середины сентября. Несмотря на это, крупнейшие банки России осенью повысили рыночные ставки примерно на 1%. Подобные действия кредитных организаций вызваны рисками, связанными с объявлением частичной мобилизации. Но в ближайшее время ипотека больше не будет дорожать при условии, что ЦБ не станет повышать ключевую ставку.

Российская экономика постепенно адаптируется к нынешним условиям. Вероятнее всего, ключевая ставка еще долго будет оставаться неизменной, а если все же повысится в первой половине 2023 года, то незначительно – до 8-8,5%. Такое положение вкупе с решением о продлении льготных ипотечных программ гарантирует россиянам доступные жилищные кредиты и создает благоприятные условия для развития российского рынка»

Илья Володько, – генеральный директор консалтинговой компании Macon, 16 декабря 2022, источник 

«Правительство пошло на некий компромисс. С одной стороны, продлило программу на достаточно долгий срок, с другой — сократило свои расходы за счет поднятия ставки. Нельзя сказать, 8% ставка будет существенно стимулировать рынок и станет толчком для развития отрасли. Скорее — смягчить негативный прогноз и поддержать его на существующем уровне, но, подчеркну, этот уровень ниже, чем был в 2021 году практически на 50%. Программа будет поддерживать рынок на относительно невысоких показателях.

Стимулирующей можно было бы назвать ставку, например в 5%, за которой последовали бы активизации спроса и увеличение продаж. <...> Сейчас мы видим некоторую коррекцию цен. Она еще не видна, но тенденция есть. На вторичном рынке средняя цена корректируется в среднем на 5-7%. На первичном рынке таких изменений не видно, но они проявляются в качестве различных маркетинговых акций застройщиков...

Если мы говорим о возможности снижения цен, то небольшая отрицательная коррекция до 5% возможна в следующем году, если не случится каких-то существенных потрясений на рынке. Если будет усугубление экономической ситуации, которой вполне можно ожидать в 2023 году, то тогда мы сможем говорить о более высоких значениях падения цен до 15%, но это будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация в экономике»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 16 декабря 2022, источник 

«Сейчас продление льготной ипотеки не гарантирует такого же фееричного успеха, как было последние два года. Доходы граждан падают, цены на новостройки неоправданно высоки и это хорошо показывают цены “вторички”. Думаю, что тренд уже наметился. Жду в первой половине 2023 года снижения цен на вторичное жилье, а, при глобальном разрыве цен между первичным и вторичным рынками более чем на 15%, спрос будет переходить на “вторичку” и застройщики вынуждены будут тоже снижать цены. Впрочем, они и так уже это делают в Москве.

По сути продлению льготной ипотеки способствуют два фактора: с продажами новостроек последние три месяца большая проблема даже при пока еще действующей льготной ипотеке под 7%, и при ее сворачивании жилищное строительство встало бы в полный ступор; а во-вторых, важно показать, что проблем в экономике нет и государство думает о гражданах»

Светлана Разворотнева, – заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ, 16 декабря 2022, источник 

«Президент объявил о продолжении льготной ипотеки до 1 июля 2024 года. Правда, условия будут менее выгодными. Ставка увеличится до 8 процентов. Есть серьезные сомнения, что этот стимул позволит поддержать стройкомплекс. На фоне падения доходов населения, неуверенности в завтрашнем дне восстановить продажи на первичном рынке позволит только снижение цен. Но сделать это тоже непросто, особенно с учетом роста стоимости на строительные материалы. Возможно, в Москве у девелоперов еще есть "запас маржинальности". В регионах он по большей части отсутствует.

В сложившихся условиях было бы логично расширять формы обеспечения граждан жильем. Развивать жилищно-строительные кооперативы, квадратный метр в которых обойдется членам дешевле. Выкупать квартиры в новостройках для создания сектора наемного жилья. Подобные планы различные министерства уже озвучивали. Впрочем, не исключено, что ипотека снова сработает как «эффект последнего вагона» - очередное объявленное окончание сроков льготной ипотеки заставляет граждан брать кредиты не очень задумываясь о том, смогут ли они их отдать»

Андрей Дьяков, – начальник управления развития ипотечных продаж Банка Зенит, 16 декабря 2022, источник 

«Программа (льготная ипотека – прим.ред.) будет востребована, так как даже с увеличенной ставкой предложение значительно выгоднее текущих рыночных программ кредитования. Это хорошая поддержка строительной отрасли и рынка. Вероятно последует очередная пролонгация в середине года с внесением корректировок условий по региональному признаку и сумме кредита. Расширение Семейной ипотеки позволит снизить кредитную нагрузку и решить вопросы с недвижимостью большему количеству граждан»