ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #197

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 19 декабря 2022, источник 

«К сожалению, все действия государства с 2020 года были направлены не на доступность жилья, а на доступность ипотеки. Жилье становится доступнее, только если растут реальные доходы населения. А они в последние 7–8 лет либо стояли, либо снижались.

Сложилась ситуация, когда люди могут брать кредиты, но само жилье не становится доступнее. Спрос резко вырос, а предложение — нет. Это привело к небывалому росту цен, и в итоге заемщики не почувствовали никакой выгоды. Размер ежемесячного платежа не снизился за счет дешевой ипотеки, а увеличился за счет роста цен.

Но жить на ипотечном допинге бесконечно нельзя, рано или поздно нам придется вернуться назад. И в будущем Центробанку предстоит сделать тяжелый выбор. Затягивать с отменой льготной ипотеки — значит дальше загонять рынок в ловушку. Отменить — значит лишить строительную отрасль поддержки и допустить падение рынка.

Если раньше с привлечением ипотеки в новостройках проходило 40–70% сделок (а в экономклассе и 80–90%), то сегодня до 90% всех сделок на первичном рынке совершается в кредит. Ипотека — синоним спроса: любое изменение на рынке ипотеки моментально сказывается на активности покупателей. Но одновременно ипотека — синоним государства, потому что выдается она окологосударственными банками с учетом ключевой ставки, определяемой ЦБ.

Поэтому вопрос "что будет с рынком" — это вопрос способности государства поддержать строительную сферу. И здесь у него есть две стратегии. Оно может либо продолжить перетягивать на себя строительную отрасль, поглощая ее, — это уже происходит и это неизбежно. Если же будет решено сохранить отрасль в конкурентоспособном виде, ничего кроме гиперинфляции в сочетании с тонкими настройками господдержки я не вижу. Потому что люди набрали огромный объем кредитов, и их надо как-то обслуживать...

Во всех ценовых прогнозах я имею в виду цену реальной сделки. Есть рекламные цены, которые выставляются в том числе на Циан. Это цена-ожидание. А цена-реальность — это цена, по которой проходит сделка. Этот разрыв колоссальный, такого еще не было на рынке. В зависимости от локации и объекта он достигает сейчас 20–30%. Если говорить о падении цен в целом с начала СВО — это 15–20%. Думаю, еще процентов 10 мы потеряем в первом полугодии 2023-го.

Приблизятся ли рекламные цены к ценам реальных сделок? Этот разрыв, скорее всего, пока сохранится. Для его преодоления потребуется время, и это будет болезненный этап»

Игорь Талалов, – руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital, 22 декабря 2022, источник 

«Что касается реальных доходов россиян в 2023 году, добиться их роста, скорее всего, не удастся. Более того, по оценкам экспертов произойдет их снижение на 1,2%, что так же негативно скажется на возможностях широких слоев населения накопить на покупку нового жилья.

Сохранение льготной ипотеки до июля 2024 года безусловно будет способствовать поддержке спроса на рынке жилой недвижимости, однако увеличение ставки до 8% несколько снизит это влияние. <...> В 2023 году спрос на квартиры может сократится до уровня 2019 года. При этом, для основной массы ситуация застройщиков не будет критической, хотя и может привести к уходу с рынка части игроков.

Таким образом, снижение объемов спроса в условиях высокой конкуренции с большой долей вероятности заставит застройщиков искать варианты сохранения рентабельности бизнеса. А значит, снижение цен возможно только в пределах рентабельности застройщика. Надо понимать – когда рентабельность застройщика падает ниже приемлемого для него минимального уровня, он приостанавливает реализацию новых проектов и начинает ограничивать объем экспозиции квартир на рынке, чтобы сбалансировать спрос и предложение.

В связи с этим в краткосрочной перспективе снижение цены на рынке возможно на 20-25% от пиковых значений начала весны этого года. Причем частично это снижение уже реализовано в виде скрытых скидок, которые не нашли отражение цене договоров и в официальной статистике не отразились (например, компенсации застройщиками банкам снижения ставок ипотечных кредитов для покупателей квартир).

В среднесрочной перспективе снижение спроса заставит застройщиков искать способы снижения себестоимости строительства, что на фоне высокой инфляции будет достаточно проблематично. В выигрышном положении окажутся застройщики, имеющие в собственные производственные мощности.

И здесь возможно два варианта развития – либо снижение качества строительства, что обеспечивает более быстрый эффект, либо усовершенствование технологии и организации строительства, что требует времени и дополнительных инвестиций. А значит, второй вариант возможен лишь в среднесрочной перспективе, и его эффект мы вряд ли увидим в 2023 году»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 25 декабря 2022, источник 

«Вероятно, околонулевые кредиты (ипотечные – прим.ред.) останутся в прошлом. Минимальные ставки по программам от застройщиков могут постепенно вырасти до 50% от ключевой ставки. Центробанк выступает за полную отмену субсидированных кредитов от девелоперов, однако не факт, что это случится. Например, регулятор протестовал и против продления льготной ипотеки, но президент принял другое решение. Возможно, самые низкие ставки по жилищным кредитам в конце 2023 года будут равны 2%. Именно на таких условиях можно взять дальневосточную ипотеку. Также ставку 2% по льготной ипотеке глава государства установил для жителей новоприсоединенных регионов»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета аналитического центра Уральской палаты недвижимости, 26 декабря 2022, источник 

«Объем текущего строительства по договорам долевого участия в целом по стране вырос всего на 8% по отношению к апрелю 2020 года, когда была запущена эта программа (льготной ипотеки – прим.). В Центральном федеральном округе рост составил всего 1%, а в Северо-Западном вообще произошло снижение на 14%. В этом и кроется главный дисбаланс. Насколько хорошо работает льготная ипотека как драйвер развития строительства?

Инструмент льготной ипотеки должен быть настраиваемым с точки зрения региональной специфики. Он должен учитывать возможности строительного комплекса, нельзя стимулировать рынок там, где строительный комплекс не готов. Именно по этой причине во многих городах цены выросли больше средних показателей. Гибкость льготной ипотеки могла бы перевести ее в разряд инструмента развития, а не экстренного решения проблемы, как это происходит сейчас»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 26 декабря 2022, источник 

«Сейчас абсолютно рабочая обстановка. Безусловно, это не 2021 год (а рынку его очень не хватает), но ситуация рабочая...

Я работаю с 1996 года. Я видел и 1998-й, и 2008–2009-е, и 2015-й, и 2020-й. Исходя из этого опыта, я бы не называл нынешнее состояние кризисом. Это скорее фаза, причем рынок не просто уже в нее вошел, но даже адаптировался. Поймите, рынок не может расти вечно.

В течение семи месяцев у нас растет предложение: если этот тренд продолжится, то рынок столкнется с превышением предложения над спросом. По законам экономики это приведет к снижению цены. Ипотечная ставка уже не понижается, а по негласному правилу снижение ипотеки на 1% добавляет 5% спроса – в обратном порядке эта закономерность работает так же.

Исходя из этих факторов, можно предположить, что 2023 год покажет отрицательную динамику, и особенно ярко это проявится в I квартале – в том числе потому, что рынок традиционно разгоняется только к марту. Следующий пик спроса (не цен, а именно спроса) придется на март.

Средний торг сегодня составляет около 4%. Разница между начальной и конечной ценой может достигать 20%. <...> В ближайшие пару лет рассчитывать на рост цен квартир в новостройках не стоит»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 27 декабря 2022, источник 

«Отрицательного влияния повышения ставки по программе льготного кредитования новостроек на 1 п.п. не должно быть, потому что разница между льготной и коммерческой ставкой не сильно увеличилась. Разница между обычной и льготной ставками что в 3 п.п., что в 4 - это не принципиально с точки зрения спроса». Средние ставки по рыночной ипотеке сейчас на уровне 11-12%. Во-вторых, Центробанк проводит борьбу с ипотечными программами застройщиков «под 1%», которые занимали большой объём рынка.

В связи с борьбой ЦБ с субсидируемыми программами от застройщиков банки начали аккуратно сворачивать программы со ставками до 3%. На программы ипотеки по таким ставкам был большой спрос, который переместится на льготную ипотеку под 8%. В предыдущие годы почти все банки не кредитовали по официальной предельной ставке, а делали ее чуть ниже обозначенного правительством порога, так будет и в этот раз. Банки, получая компенсацию, могут ее часть потратить на повышение привлекательности своих предложений.

Главным трендом на 2023 год можно предположить будет работа по льготным программам без резких изменений. Сохранится планомерная работа по увеличению социальной целевой направленности программ»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 27 декабря 2022, источник 

«В этом году в России построено больше жилья, чем продано. Сейчас не распродано около 40 млн кв. м жилья. В следующем году это будет давить на цены. Я думаю, что в реальном выражении стоимость жилья увеличится, но за минусом инфляции она расти не будет. Застройщики, вероятнее всего, продолжат давать скидки. Сейчас "в стройке" находится около 100 млн кв. м жилья.

Выдача ипотеки по итогам 2022 года может составить 1,3 млн кредитов (-31,5% к прошлому году). По ипотеке в следующем году мы выдадим, думаю, 1,2 млн кредитов. Если удержимся на этом уровне, то это будет хорошо для рынка. Объемы стройки в следующем году будут примерно такие же, как в 2022-м году. В 2021 году доля льготной ипотеки составляла около 24%, по итогам 2022 года этот показатель вырастет до 40%. В 2023 году рост продолжится, и доля льготной ипотеки в общем объеме может составить 50%»

Елизавета Данилова, – директор департамента финстабильности ЦБ РФ, 28 декабря 2022, источник 

«Мы также отслеживаем стандарты в ипотеке в целом, и нас беспокоит их ослабление. Доля выдач с LTV 80+ (с первоначальным взносом 20% и менее) возросла с 38% в I квартале этого года до 48% в III квартале. Доля ипотечных кредитов с ПДН 80+ после временного снижения во II квартале до 32% в течение III квартала возобновила рост и достигла 36%, что выше значений I квартала — 35%.

Спрос на недвижимость в этом году существенно снизился, и банки совместно с застройщиками стремятся его простимулировать. В результате они идут на повышенные риски. Это может дать положительный эффект в краткосрочном периоде, но в последующем вылиться в схлопывание пузыря. Этого хотелось бы избежать.

Будем смотреть за стандартами и при необходимости принимать новые макропруденциальные меры. Надбавки в ипотеке сейчас действуют только по кредитам с совсем низким первоначальным взносом (менее 10%). Раньше мы планировали ввести надбавки по ипотеке, дифференцированные по ПДН. Если будет продолжаться ухудшение стандартов кредитования, мы обсудим повышение надбавок»

Евгений Дячкин, – вице-президент, заместитель директора департамента розничного бизнеса ВТБ, 28 декабря 2022, источник 

«Мы наблюдаем устойчиво высокий уровень доли ипотеки на рынке недвижимости, и в следующем году ожидаем сохранение этого тренда. Важную роль здесь играют программы государственного субсидирования. Для многих заемщиков льготные ставки по ипотеке - определяющий фактор при покупке квартиры в новостройке, поскольку позволяют получить сниженный уровень ежемесячных платежей.

Еще одна причина – это дальнейшая цифровизация сегмента. Сегодня заключить сделку и оформить жилищный кредит можно удаленно, процесс постоянно упрощается. В результате, при благоприятной макроэкономичексой ситуации в следующем году каждая вторая сделка на первичном рынке пройдет с привлечением ипотеки

В этом году российские банки выдадут порядка 4,7 трлн рублей ипотеки, а в следующем за счет продления госпрограмм покажут сопоставимые результаты. При этом льготные программы могут показать прирост продаж: "Ипотека с господдержкой-2020" – до 1,2 трлн рублей, "семейная" – до 900 млрд»

Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка, 28 декабря 2022, источник 

«Что касается ставок (ипотечных – прим.ред.), то их движение будет зависеть от макроэкономики и от того, какая будет ключевая ставка ЦБ и другие факторы. Но я прогнозирую, что ставки будут примерно на текущих уровнях. Существенную долю в нашем ипотечном портфеле занимает ипотека на вторичное жилье. Мы видим, что клиенты активно оформляют ипотеку на вторичку по рыночным ставкам, тогда как ставки по госпрограммам на новостройки у нас ниже. Полагаю, что нынешний уровень ставок позволит в нормальном режиме развиваться ипотечному портфелю. Мы не ждем фантастического роста, но и не ждем падения...

По нашим прогнозам, ипотечный портфель за 2022 год вырастет примерно на 18%. В следующем году мы ждем, что ипотечный портфель вырастет на 7-8%. По семейной ипотеке прогнозируем рост в 2022 году на 61% в объеме 75 тыс. выдач ипотек по этой программе.

В целом у нас подход к ипотечному кредитованию всегда был консервативным и качество портфеля остается высоким. Мы не видим никакого ухудшения в том числе по заемщикам, которые получили ипотеку в 2022 году, не видим ухудшений по предыдущим годам. Мы ожидаем, что ситуация с точки зрения качества останется стабильной. Удельный вес кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней в портфеле ипотечного кредитования составляет всего лишь 0, 35% на 1 декабря 2022 года»

Константин Апрелев, – вице-президент Гильдии риэлторов России, 29 декабря 2022, источник 

«Квартиры выросли в цене в 2021 году из-за действия льготной ипотеки по очень низкой ставке, но сейчас идет коррекция в сторону понижения стоимости жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Это происходит потому, что выросли ставки по ипотеке, снизилась доступность ипотечных кредитов за счет выросшей цены.

Когда вы ежемесячно начинаете платить по кредиту в полтора или два раза больше, это существенно. Для человека абсолютная величина стоимости самой недвижимости, когда он берет кредит, не имеет значения. Имеет значение ежемесячный платеж, и, когда он вырос в несколько раз, естественно, сокращается доступность. Это приводит к сокращению спроса. Сейчас этот тренд устойчивый, во многих регионах цены понизились. И этот тренд будет преобладающим в следующем году для большинства регионов. То есть цены до осени с высочайшей вероятностью продолжат снижение, но оно не будет каким-то падением: процент-полтора в месяц. Такая коррекция, скорее всего, ждет рынок, и она возвращает в перспективе опять спрос»

Никита Стасишин, –  заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 30 декабря 2022, источник 

«Да, это была целая операция (борьба за продление льготной ипотеки – прим.). Я, вообще, не сильно стесняюсь в оценках… Но вот мне просто интересно: а на чем еще банки в 2023 году будут столько зарабатывать?

Все же применительно к льготной ипотеке говорят – застройщики, застройщики, покупатели, цены, объемы строительства, а давайте посмотрим, сколько ипотека, проектное финансирование, эскроу-счета приносят банкам! Нужно ли было продлевать льготную ипотеку? Безусловно, да. Нужно ли было продлевать ее без учета Москвы, Подмосковья, Питера и Ленобласти, если помните, был такой вариант? Конечно, нужно было продлевать именно вместе с этими регионами. Объясню почему.

Большинство федеральных застройщиков, строящих в Москве, строят и в регионах – и не в одном-двух-трех, а по всей стране. Вводя жилье в Москве и раскрывая столичные эскроу, они тратят деньги на покупку земельных участков, на строительство дорог, еще на что-то в регионах, где ну нет такой бюджетной обеспеченности. И тогда вопрос: а где еще был бы источник такого финансирования?..

Сегодня решение принято, льготная ипотека продлена, но надо внимательно смотреть, что будет при этих ставках. Очень внимательно нужно будет оценивать первый и второй квартал 2023 года, может оказаться, что 8% – это много. Но еще раз: будем смотреть по спросу.

У льготной ипотеки есть одна проблема: в нее легко зайти, но сложно выйти. При какой рыночной конфигурации возможен этот выход? Наверное, не совсем популярную вещь скажу, но это мое личное мнение: у нас должны увеличиваться доходы граждан. Все. Как только будет баланс доходов и стоимости квадратного метра, вот тогда можно и выходить из льготных программ.

А еще мы с вами бесконечно видим в рекламе ставки 0,1% или даже 0,01% – так называемую ипотеку с дополнительным субсидированием со стороны застройщиков. Вот это плохо. Ставка не может быть для наших граждан такой за счет увеличения цены квадратного метра, но "полключа" или чуть-чуть выше она быть может. Как на это посмотрит Центральный банк, мы пока не знаем, будем работать вместе с коллегами из ЦБ, финансовым блоком, застройщиками, чтобы держать спрос и предложение на кончиках пальцев»