ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #200

Анатолий Попов, – заместитель председателя правления, руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка, 23 января 2023, источник 

«Существующие программы поддержки девелоперов жилой недвижимости необходимо существенно модернизировать. Рынку жилищного строительства необходима адресная поддержка, в которой особенно нуждаются регионы...

Большие надежды возлагались на государственную программу инфраструктурных облигаций. При этом за два года реализованных выпусков облигаций всего три, а в количестве проектов их около тридцати. Чтобы они были выпущены, должны договориться пять участников: застройщик как инициатор проекта; специализированное общество проектного финансирования (СОПФ) — эмитент облигаций, младший кредитор; АО «Дом.РФ» как поручитель по облигациям; банк как старший кредитор; власти региона как гаранты по займу. Считаю, что это сложный и тяжелый механизм и его можно упростить. Для этого следует расширить перечень учредителей СОПФ и включить в него банки, допущенные для работы по проектному финансированию с эскроу-счетами. Это позволит обеспечить бесшовный сервис для застройщика при получении займа на инфраструктуру и кредита на финансирование проекта в одном месте. При этом для расширения перечня учредителей СОПФ требуется внесение изменений в закон «О рынке ценных бумаг» и решение правительства РФ. Идеальным же выходом из ситуации может стать полная модернизация данной программы и переход к субсидированию кредитов на цели строительства инфраструктуры с отказом от гарантии субъекта»

Мария Могилевцева-Головина, – директор по продукту девелопера «Сити-XXI век», 23 января 2023, источник 

«Рынок входит в стадию сдувания ценового пузыря, который был сформирован наличием дешевых денег на рынке, то есть ипотечных денег, которые стали доступны большему количеству потенциальных потребителей. (…) Мы переходим от рынка продавца к рынку покупателя. Если раньше покупатель приобретал жилье быстро, то сейчас он избирателен и медленно принимает решение. В этой связи нужно делать ставку на продукт и следовать спросу.

В 2023 году появится новая целевая аудитория – семьи с двумя детьми, за счет которых можно пережить "кризисный" год. Мы будем делать ставку на баланс эстетики и экономики. (…) К сожалению, тот период рынка, когда мы могли делать ставку на внедрение современной дорогой интересной инженерии, он сейчас, наверное, позади»

Игорь Галактионов, – эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», 23 января 2023, источник 

«Доля отказов по ипотеке в конце года (2022-го – прим. ред.) ощутимо возросла. Это может быть связано как с истощением спроса со стороны качественных заёмщиков, так и с ужесточением скоринга в банках, которые с осторожностью смотрят на перспективы снижения доходов населения. Сказывается и ужесточение риторики ЦБ по монетарной политике. При этом возможности стимулировать выдачи удлинением срока кредита ограничены: средний срок на первичке уже достиг 25 лет. В 2023 году ипотечный рынок может серьезно замедлиться, что чревато стагнацией цен на недвижимость и даже снижением в наиболее перегретых сегментах»

Алексей Фёдоров, – аналитик компании «ТелеТрейд», 23 января 2023, источник 

«Рекордно низкий для России уровень процентных ставок и широкий охват граждан в рамках субсидируемых государством программ привели к резкому росту спроса на жильё в 2020 году. В ответ на это девелоперы начали стремительно наращивать строительство новых жилых объектов.

Средняя продолжительность производственного цикла в строительном секторе составляет около двух лет. Таким образом, введённые в 2022 году рекордные объёмы жилья соответствуют ажиотажному спросу 2020-го. По этой логике в 2023 году будут выводиться объекты, запущенные ещё в 2021-м, когда на рынке недвижимости всё ещё присутствовал ажиотаж. То есть ещё тогда льготные программы обеспечили для нынешнего года достаточно высокие результаты, поэтому прогнозы властей о сохранении объёмов ввода жилья вблизи 100 млн кв. м вполне реалистичны...

В 2023 году спрос на недвижимость в России может сократиться примерно на 15—20% относительно показателей 2022-го. В этом случае застройщики будут вынуждены всё чаще предлагать своим покупателям скидки. Уже во второй половине 2022 года некоторые девелоперы предлагали скидки на жильё в 25%. В текущем году это может стать нормой, а для того, чтобы действительно сохранить объёмы продаж, компаниям придётся снижать цены дополнительно. В результате по итогам 2023-го мы можем получить спад цен на рынке жилья в среднем на 10—15%»

Юрий Паршиков, – основатель агентства недвижимости «Полезные люди», 23 января 2023, источник 

«80% риелторов "умрет", потому что не сможет работать в новых реалиях. Однако оставшиеся 20% будут зарабатывать нормальные деньги. Изменения в структуре рынка происходят уже сегодня.

На мой взгляд, сохранится четыре категории компаний. Первая — компании, работающие на качество, на высокие чеки, с четким пониманием, кто составляет их целевую аудиторию. Их доля рынка будет не самой большой, но зато они будут самыми высокомаржинальными. Во вторую категорию войдут те, кто сможет собрать вокруг себя основную массу профессиональных агентов, т. е., по сути, сетевые компании. В третьей окажутся игроки рынка, делающие ставку на технологии: агрегаторы, маркетплейсы, компании, оказывающие сервисные услуги бизнесу. Четвертую категорию составят компании, которые направляют финансы на то, чтобы стать независимыми от банков. Эти бизнесы будут создавать какой-то уникальный продукт, например в сфере лизинга недвижимости...

Приобретая недвижимость в ипотеку под 0,1%, люди прекрасно понимали, что они переплачивают. Тем, кто покупает вторую или третью квартиру, важно, чтобы у них эта квартира просто была. Для того чтобы сохранить средства или для подрастающих детей. Конечно, есть и те, кто клюнул на маркетинг, но их не так много, чтобы говорить об ипотечном пузыре. Пузырь может возникнуть, когда у банков появится определенный процент дефолтных объектов из-за невозможности выплат по ипотеке. Если этот процент превысит критический уровень, возникнут сложности.

Опять же, если банк заберет жилье, за которое заемщик не смог платить, то для него продать эту квартиру со скидкой в 25–30% — не такая уж проблема. Свою маржу он уже получил заранее. А вот на рынке в случае массового выброса такого дисконтного жилья будет коррекция, но это опять вопрос приспособления к новой реальности. В США многие банки работают именно на рынке недвижимости, поэтому там и возникают "ипотечные пузыри". В наших банках ипотека — это только доля в общем перечне услуг, поэтому они более устойчивы»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 24 января 2023, источник 

«Мы предполагаем, что во второй половине 2023 года Центробанк может возобновить снижение ключевой ставки. К концу 2023 года она может составить 6,5–7,5%. По итогам года доступность покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке, вероятно, вырастет за счет роста зарплат и возможного умеренного снижения процентных ставок»

Елена Мищенко, – руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», 24 января 2023, источник 

«До конца года мы ожидаем снижения цен на рынке (вторичном рынке Москвы – прим.ред.) в пределах 10–15%. Это напрямую связано с ростом количества лотов на рынке — практически в два раза. Весной и в начале мая цены снизятся несильно. В летние месяцы спрос традиционно будет ниже, что скажется и на стоимости жилья. А к сентябрю — октябрю произойдет стабилизация»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости», 24 января 2023, источник 

«Рост спроса маловероятен, поэтому цены будут находиться под давлением. Учитывая, что в 2020–2021 годах рынок "перегрелся" и стоимость вторичного жилья была раздута на 30%, а по некоторым объектам и на 40%, у цен есть потенциал для снижения — постепенно они придут к разумным значениям. Ничего страшного не произойдет, когда вторичное жилье подешевеет на 10% — это должно случиться в ближайшие месяцы. Допускаю, что в дальнейшем цены снизятся еще на 5%»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 25 января 2023, источник 

«Программа (с сохранением условий ипотеки продавца – прим.ред.) рассчитана на удобство покупки квартиры, находящейся в залоге Сбербанка. Банк эти квартиры размещает в Домклик.

За прошедшие годы кредиты выдавались по разным ставкам, в том числе по ставкам ниже действующих. Сбербанк может себе позволить часть кредитов выдать со скидкой по ставке. Квартир в залоге банка – много. С точки зрения рыночной конкуренции Сбербанк ограничивает возможности других банков по рефинансированию заемщиков Сбербанка. Части заемщиков подойдет продажа, а не рефинансирование. Очевидно, что продажа квартиры из под залога Сбербанка новому покупателю с залогом Сбербанка будет организована выгодно и комфортно.

Другими словами, банк сделал сильный ход для сохранения своего кредитного портфеля. Для рынка это интересный пример как сохранять и обновлять кредитный портфель красиво и технологично. Стоит отметить, что именно для Сбербанка с его большим кредитным портфелем этот ход особо актуален»

Валерий Летенков, – генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», 25 января 2023, источник 

«В 2022 году люди стали брать ипотеку из-за всех событий и из-за достаточно высоких ставок более аккуратно, более обдуманно и значительно меньше. По нашим оценкам, основная доля ипотечных клиентов имела не менее 30% первого взноса, а иногда и половина суммы была. Предпосылок к тому, что люди начнут сбрасывать жилье в прошлом году, было больше, чем сейчас. Более того, количество предложений квартир с ипотекой под выкуп значительно уменьшилось...

В 2022 году мы также не зафиксировали роста количество ипотечников при покупке, кроме того, люди за счет заемных средств добирали необходимые средства, а не брали исключительно на эти банковские средства. На мой взгляд, это связано с тем, что резкий рост ключевой ставки, остудил пыл людей брать ипотеку на максимально возможную сумму. Тенденции 2022 года свидетельствуют о том, что людей появляется определённая грамотность и люди перестали брать ипотеку в надежде на то, что они авось выплатят кредит. В целом рынок сейчас успокоился и если не будет новых потрясений, то лету мы можем увидеть рост цен»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 26 января 2023, источник

«Мы видим недостижение показателей по приросту ипотечного портфеля. Итоговая цифра будет 1,9-2 триллиона, соответственно, 0,5 триллиона рублей не пришло в стройку, что является серьезным недобором с точки зрения наполнения эскроу... Минстрой следит за динамикой выдачи льготной ипотеки с учетом обновления параметров программ. Мы видим снижение покупательского спроса на 10-15% в зависимости от региона. Также становится больше желающих взять семейную ипотеку»

Владимир Кошелев, – первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, 26 января 2023, источник

«Снизить процент по ипотеке можно за счет использования уже выданных ипотечных кредитов... Результат в виде сниженного процента по ипотеке можно достигнуть благодаря программе, по которой ЦБ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых, а те, с наценкой не более 2-3%, выдавать как доступную ипотеку населению - не выше 5% годовых»

Александр Трыкин, – генеральный директор IKON Realty, 26 января 2023, источник 

«На сегодняшний день ведущие банки страны уже исключили из своих партнерских предложений для застройщиков ставки по ипотеке ниже 3%. Ставок под 0,01% или 0,1% на рынке больше не будет. Однако отмена околонулевых ставок не должна снизить спрос на ипотеку, так как этот инструмент в 2022 году взял на себя значительную часть уже имеющегося спроса. Таким образом, те, кто хотел взять ипотеку с господдержкой, взяли ее по околонулевым ставкам.

Спрос на ипотеку в 2023 году будет поддерживаться за счет изменения условий выдачи по программе семейной ипотеки – теперь кредит по льготной ставке, не превышающей 6%, доступен семьям с двумя детьми, не достигших возраста 18 лет. Также, эксперты предполагают, что могут быть решения от регуляторов по ограничению количества сделок по программе семейной ипотеки. Ранее количество квартир по семейной ипотеке было не ограничено к приобретению и ей активно пользовались и продолжают пользоваться инвесторы. Пока что дальше слухов в профессиональном сообществе не пошло, но всё может быть. Но даже став разовым, такой инструмент не перестанет решать свою основную задачу – поддержку семей.

За прошедшие два года на рынке жилой недвижимости доля ипотеки в структуре сделок увеличилась и составила порядка 80%. Из них 70% приходилось на программу господдержки, семейная ипотека ~ 25%. Совсем незначительная доля ипотеки для IT-специалистов заняла не более 5%. При этом доля ипотечных кредитов в общей структуре задолженности россиян лишь едва превышает 50%, что все еще ниже среднего уровня в развитых европейских странах. В связи с этим эксперты видят перспективы для дальнейшего развития этого направления в будущем»

Егор Сусин, – управляющий директор Газпромбанк Private Banking, 26 января 2023, источник 

«Активность декабря чуть оживила рынок жилья (в декабре был рост выдач ипотеки), по данным индекса Мосбиржи/Домклик цена московского метра немного подросла в последнюю неделю (0.5%) после практически непрерывного падения три месяца подряд. С начала месяца падение 1.7%. Правда годовая динамика продолжила ухудшаться (-3% г/г), средняя за 4 недели цена показала падение на 1.7% г/г в номинальном и 12.3% г/г в реальном выражении.

По данным Сбериндекс продолжает расти предложение на первичном рынке, но сходит на нет всплеск предложения на вторичном рынке. Учитывая длинные праздники, в январе активность крайне низкая (заявки, сделки, ипотеки), но это обычная история. Вторичный рынок вряд ли способен генерировать какой-то сильный спрос при ставках около 11%, то же касается в целом ипотек без льгот. Программы субсидирования и скидки застройщиков, видимо, будут как-то поддерживать первичный рынок, но скорее чтобы он совсем не упал. Цены в реальном выражении отыграли к уровням двухлетней давности.

Учитывая, что номинальные зарплаты растут достаточно активно – по данным Сбериндекса в России ФОТ вырос в декабре на 22% г/г (в среднем за 2022 год 11.2%), медианная зарплата выросла на 15.9% г/г (в среднем за 2022 год 13.2%). Такая динамика сглаживает динамику номинальных цен, но большой навес предложения никуда не делся и потенциально здесь еще есть куда сползать»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 27 января 2023, источник 

«Сейчас мы активно работаем над тем, чтобы эти практики (ипотека по околонулевым ставкам - прим.ред.) сошли на нет. Готовится регулирование, когда банки должны будут создавать повышенные резервы по таким кредитам. Поэтому мы рассчитываем, что в новом году объем таких вот выдач с комиссией, так называемой от застройщика, - он сойдет на нет или во всяком случае доля таких выдач будет очень низкая»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 27 января 2023, источник 

«По ипотеке, наверное, будет чуть ниже. У нас в предыдущем году было (роста - прим.ред.) 20% с небольшим, в этом году будет пониже. <…> Наверное, будет в районе 15%. Вероятнее всего, ипотечное кредитование вырастет в диапазоне 14-17%. Снижение темпов роста связано в том числе с повышением ставки по льготной программе до 8%, а также мерами ЦБ в отношении ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 27 января 2023, источник 

«Вижу сейчас много разговоров о том, что новая программа Сбера скорректирует цены на вторичке. Что теперь вдруг резко вторичка начнет расти в цене.. Речь идет про программу Сбербанка о продаже квартиры с переводом долга и сохранением ставки продавца для покупателя.

Я посмотрел ставки Сбера с 2018 года по сегодняшний день. Разница со средними ставками в квартирах от заемщиков Сбера будет лежать в основном в диапазоне 2,5%. Максимально низкая ставка может составлять 7,3%, что сегодня очень прям прекрасно. Повлияет ли это на весь рынок? Нет. А с чего?! У всего рынка разве есть такое преимущество, как у заемщиков Сбера? Захотят ли продавцы- заемщики Сбера поднять цену на квартиру? Понятно, что захотят...

На рынке вторичной недвижимости продукт Сбера отразится только в части квартир, которые продаются заемщиками Сбера. Особый интерес будет к квартирам со ставками до 8,5% (и замечу, что объем таких предложений не так уж и велик). Всё, что выше уже будет не так интересно. При этом ещё нужно, чтобы у продавца был большой остаток по долгу.

Ликвидность таких квартир однозначно повысится. Склонность продавцов таких квартир отказаться от торга – так же очевидна, но не всегда будет оправдана. Смогут ли они поднять цену квартир? Теоретически можно, но есть опасность сильно завысить цену и вылететь за границы поиска покупателями, то есть увеличить срок экспозиции квартиры. И для таких продавцов, самый хороший покупатель, который по своему профилю заемщика, может претендовать на высокую ставку. Именно таким покупателям можно дать более высокую цену. Да и не нужно забывать о том, что другие продавцы будут компенсировать преимущества таких квартиры скидкой, плюс сами с собой они так же будут конкурировать.

Итого, думаю, что подавляющее большинство таких (со до 8,5%) квартир будет продаваться по верхней границе цены, практически без торга. Но всё же по цене приближенной к рыночной. Чем ниже будет ставка, тем ближе к верхней границе будет располагаться цена квартиры»

Владимир Щекин, – основатель и совладелец группы «Родина», 27 января 2023, источник 

«Сокращение площади квартир в последние 10 лет привело к массовому исчезновению больших квартир из продажи в столице. Эта тенденция может со временем измениться, если ставки по ипотеке будут сокращаться, а доходы расти. Но пока предпосылок к этому нет... В 2022 году наметился рост интереса покупателей к просторным квартирам, но рынок к этому не готов. Найти большую квартиру для семьи непросто. В следующем году дефицит может усилиться»