ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #202

Татьяна Скрыль, – доцент кафедры экономической теории РЭУ имени Плеханова, 4 февраля 2023, источник 

«Для образования пузыря на рынке жилой недвижимости не хватает спроса и разумного предложения... Цены разгоняет не наличие госльгот (как полагают в ЦБ), а то, что на фоне санкционного давления и кризиса застройщики закладывают в конечную цену удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.

Само по себе появление программы льготной ипотеки можно считать победой реального сектора экономики над финансовым. Но в реальности для многих заемщиков покупка нового жилья по-прежнему остается неподъемной тратой. Для комфортного погашения ипотеки среднестатистический заемщик должен зарабатывать не менее 80 тысяч рублей в месяц, а в Москве — не менее 150 тысяч. Такой уровень заработной платы считается высоким, и семья, которая в состоянии выплачивать ипотеку в своем регионе, считается состоятельной. За последние два года средняя цена квадратного метра в России увеличилась вдвое и составила 134 тыс. рублей»

Марк Гойхман, – главный аналитик TeleTrade, 5 февраля 2023, источник 

«Снижение цен недвижимости, как и других активов, само по себе не вызывает кризис. Для его возникновения нужно сочетание многих обстоятельств: высокого удельного веса ипотечных сделок в финансовой системе, недостаточного покрытия таких отношений стоимостью залогов и иного обеспечения, резкого падения стоимости недвижимости после значительного необоснованного спекулятивного ралли цен на данном рынке.

Комплекс таких и иных обстоятельств в развитых странах сейчас не наблюдается. Уроки 2008 года не прошли даром. Кредитные средства под обеспечение недвижимостью в основном не предоставлялись без должного дисконта, учитывающего риски падения цен. Не допускался и безудержный рост стоимости недвижимости, далеко оторванный от динамики экономики. Снижение цен происходит не резко, обвально, а постепенно и в относительно незначительных масштабах. Финансовые регуляторы дотошно следят за процессами и в случае необходимости поддерживают ликвидностью банки, попадающие в затруднительное положение, чтобы не допустить распространения неплатежей по сектору. Таким образом, несмотря на большие риски рецессии в развитых странах, вряд ли можно предположить коллапс в экономике из-за снижения стоимости недвижимости»

Наталия Богомолова, – аналитик банковских рейтингов НРА, 6 февраля 2023, источник

«Низкого уровня ставок для ипотечных продуктов ожидать вряд ли стоит... При позитивном сценарии можно говорить о росте выдач льготной ипотеки на 10–15% в 2023 году, при негативном выдачи могут оказаться на уровне 2022 года»

Екатерина Никитина, – руководитель агентства недвижимости «Pro Обмен», вице-президент Гильдии риелторов Москвы, 7 февраля 2023, источник 

«Когда ее (IT-ипотеки – прим.ред.) запуск только анонсировали, был серьезный интерес. Однако в итоге только 2-3% из интересующихся ипотекой IT-специалистов доходили до того, чтобы подать заявку на ее получение. Более того, значительная часть даже тех, кто эти заявки подал и получил одобрение банка, в итоге взяли паузу и ипотекой не воспользовались...

Ограничение по возрасту вообще стало серьезным стоп-фактором. Покупкой квартир интересовались в основном люди постарше, с семьями. Айтишники в возрасте до 35 лет о покупке собственного жилья практически не задумываются... Также ограничителем стала максимальная сумма кредита в 18 миллионов, предусмотренная по условиям IT-ипотеки. Для рынка недвижимости, прежде всего, Москвы, где было подано больше всего заявок, это совсем небольшой бюджет, серьезно ограничивающий выбор квартир, с учетом того, что IT-специалисты относятся к категории состоятельных покупателей и в большинстве своем выбирают двух- и трехкомнатные квартиры в ЖК высокого класса»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 7 февраля 2023, источник 

«За прошедшие 12 месяцев цены на первичном рынке столицы выросли на 7,5%. В то же время квартиры в старом фонде подешевели на 1,5%. Следовательно, цены на новостройки растут гораздо быстрее, чем на вторичные квартиры. В ближайшее время стремительного удорожания первичного жилья ждать не стоит, цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции. Вместе с тем на вторичном рынке, который не подкреплен ипотечными госпрограммами, можно ожидать дальнейшее снижение средней стоимости жилья.

Новостройки, как правило, имеют более удобные планировки, высокий класс энергоэффективности, благоустроенную территорию, что повышает их ликвидность. Московские новостройки с начала 2018 года подорожали на 80,6%, вторичное жилье — на 43,4%. Суммарный уровень инфляции в России за это время составил 31,1%. Соответственно, инвестиции во все типы московской жилой недвижимости оказались прибыльными. Но всё же покупатели новостроек выиграли больше»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 7 февраля 2023, источник 

«Сокращение объема просроченных ипотечных кредитов происходит на фоне увеличения ипотечного портфеля в целом. Несмотря на все сложности, за 2022 год ипотечный портфель в стране вырос на 17,5%. Сейчас сложилась ситуация, когда со старыми проблемными кредитами банки уже разобрались, а новые, в которых существенную часть занимает льготная ипотека, еще не стали просроченными.

Такой ситуации, безусловно, способствовал и рост цен на недвижимость в конце 2021 года – начале 2022 года: реализация залоговой недвижимости в этот период происходила очень успешно. По некоторым оценкам, в 2022 году рост средних цен на вторичное жилье в России составил 10%. Сейчас во многих местах нашей страны уровень цен на построенное жилье вернулся к уровню 2021 года. По мере замедления роста цен на "квадрат" будут снижаться и темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности.

В 2021-2022 годах важным фактором в снижении накопленной банками просроченной ипотеки стал массовый вывод на рынок проблемных квартир в рамках досудебного урегулирования. Заемщики охотнее соглашаются на продажу залога, если после погашения ипотечного кредита у них остается некоторая сумма денежных средств. Постепенно доля таких должников в портфеле просроченной ипотеки снижается, в сделках остаются сложные случаи. Пару лет назад мы ошибались, ожидая, что массовая "распродажа" залогового жилья может как-то повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Переведя долги в метраж, можно на сегодня говорить о проблемной ипотеке на 766 тыс. м2 против общего жилого фонда страны более чем в 4 млрд м2, то есть менее 0,02%. То есть до момента наступления ипотечного пузыря, которым нам всем угрожают, при сохранении текущих параметров нам придётся прожить не один десяток лет»

Маргарита Кирикова, – территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие», 8 февраля 2023, источник 

«В 2021 г. в Петербурге было выдано 566 млрд руб. ипотечных кредитов, в 2022 г. – 476 млрд руб. Падение составило около 16%. По итогам 2023 г. объем выдачи может вырасти примерно на 50 млрд руб. и составить около 520 млрд руб. И во многом это (рост выдачи – прим.ред.) по-прежнему будет связано с реализацией совместных программ застройщиков и банков. Однако по сути этот инструмент уже исчерпал себя как фактор роста. Да и начавшееся с начала года некоторое оживление на вторичном рынке не сможет придать рынку новое ускорение. Для того, чтобы рынок вышел на новые уровни, необходимо серьезное изменение соотношения цен на недвижимость и среднего уровня доходов петербуржцев»

Наталья Трунова, – аудитор Счетной палаты, 8 февраля 2023, источник 

«План по вводу жилья (в 2022 году в РФ – прим.ред.) перевыполнен на 128%, но из более чем 100 млн кв.м жилья 56% — это индивидуальные жилые дома. То есть сектор, по отношению к которому действует гораздо меньше методов господдержки, чем по отношению к сектору многоквартирных домов. В 19 регионах России доля ИЖС превышает 70%»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 9 февраля 2023, источник 

«Если говорить о планах на 2023 год по приросту ипотечного портфеля, то нужно сделать все, чтобы не снизить объем денежных средств, который поступал в 2022 году... Минстрой обеспокоен политикой банков по ужесточению выдачи ипотеки, а также мерами ЦБ по отношению к ипотечным программам застройщиков. Да, возможно, ипотека под 0,1% или со скидками от застройщиков – это опасно, но здесь самое главное не перегнуть. Мы находимся в постоянном диалоге с ЦБ по поводу нахождения той золотой середины в виде комфортной ставки»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 9 февраля 2023, источник 

«Мы не ожидаем роста цен на недвижимость. Ожидаем стагнацию или даже снижение в пределах 10-15%. При этом на вторичном рынке недвижимости мы видим, что продавцы предлагают 5-10% дисконта, лишь бы только быстрее продать. Наметившееся снижение цен на новостройки вызвано искусственным их завышением на 30%, которое произошло при выдаче спонсируемой застройщиками ипотеки с околонулевой ставкой»

Надежда Косарева, – руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое РФ, 9 февраля 2023, источник

«Общая потребность в жилье в России, действительно, крайне высока и оценивается Институтом экономики города примерно в 2 млрд кв. метров. Однако платежеспособный спрос серьезно ограничен и оценивается в 660 млн кв. метров. Обозначился тренд на снижение доступности жилья для населения страны.

Мы перешли в новый период рынка жилья, когда значение коэффициента доступности составляет больше 5 в семи из 17 агломераций, в которых Институтом ведется мониторинг. То есть в этих агломерациях жилье существенно недоступно. Инфляция на рынках жилья за период II квартал 2019 г. – II квартал 2022 г. составила 176%. Такой рост цен на жилье не компенсируется льготной ипотекой. Жилье доступно сегодня в ипотеку только четырем самым состоятельным децильным группам населения, у остальных после выплаты по ипотеке остается на жизнь в семье не более двух прожиточных минимумов на человека»

Илья Володько, – генеральный директор консалтинговой компании MACON, 9 февраля 2023, источник

«К тому времени, когда строительная отрасль запустила ряд новых проектов в качестве реакции на растущий спрос, сами потребители уже охладели к рынку недвижимости. Такая ситуация не является критичной, и отрасль в течение небольшого времени могла бы прийти в равновесие. Однако застройщики, желая сохранить и высокие цены, и спрос на квартиры запустили ряд программ, которые позволили получить покупателям более выгодные условия покупки. Это, в частности, субсидирование ставки ипотеки за счет застройщика (часто до 0,01% или 1%), снижение объема первоначального взноса (часто до 0), включение в стоимость квартиры ремонта и отделки.

Здесь и кроется потенциальная опасность образования ипотечного пузыря. Когда рынок растет не за счет органических факторов, а за счет привлечения менее платежеспособных групп клиентов (у них нет первоначального взноса или необходимы меньшие суммы ежемесячных платежей), в будущем есть опасность роста просроченной задолженности. Это также может вызвать кризис и последующий обвал рынка недвижимости, в том числе и цен на нее.

Вместе с тем вероятность образования ипотечного пузыря сегодня можно оценить как низкую. Центральный банк и правительство РФ четко обозначили курс на сокращение застройщиками и банками программ субсидированной ипотеки. Покупатели не должны вводиться в заблуждение относительно реальных выгод той или иной программы. Ставка по льготной государственной программе выросла до 8% и более приблизилась к рыночным значениям, ее действие должно окончиться в середине 2024 года. Таким образом, с помощью данных своевременных действий удалось, с одной стороны, избежать резкого изменения “правил игры”, с другой стороны, взять курс на движение к естественным рыночным механизмам, что позволит купировать потенциальный “пузырь” еще в самом начале»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 10 февраля 2023, источник 

«Что касается разных схем застройщиков... появились новые схемы, по кешбэкам, пока они единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования, так же, как и по ипотеке от застройщика. Видим риски, но в принципе хотела сказать, что нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся. Одна схема закрывается, появляется другая. Можно действовать мерами регулирования, как мы собираемся действовать, но если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, по которым средства населения через проекты с долевым участием были бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без никаких отклонений. Способы обхода через эти схемы в конечном счете несут риски для заемщика.

ЦБ беспокоит качество ипотечных кредитов. На первичном рынке доля кредитов заемщикам с первоначальным взносом меньше 20% достигла 69%. А первоначальный взнос — это показатель надежности заемщика. Поэтому мы будем очень аккуратно смотреть и при необходимости применять меры макропруденциального регулирования, чтобы соответствующее качество кредитов обеспечивалось, иначе это может закончиться проблемами заемщиков, социальными проблемами»

Игорь Додонов, – аналитик ГК «Финам», 10 февраля 2023, источник 

«ЦБ дал "ястребиный" сигнал на будущее. В частности, регулятор повысил на 2023 год прогноз по средней ключевой ставке до 7–9% с 6,5–8,5% ранее. На этом фоне ипотечные ставки, которые последний месяц были достаточно стабильными, могут опять пойти в рост и прибавить 0,2–0,3 п.п. в ближайшие несколько недель»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 10 февраля 2023, источник 

«Банки продолжат повышать ставки по ипотеке. Но значительных изменений ждать не стоит – не более 25-50 б.п. на горизонте одного-двух месяцев. Кредитные организации будут ориентироваться на свою собственную статистику дефолтов, динамику цен на недвижимость и скорость реализации заложенных по ипотеке объектов»

Евгений Волобуев, – руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка, 10 февраля 2023, источник

«Ключевая ставка ЦБ оказывает влияние на ставки банков по ипотеке, но это не единственный фактор. Уже несколько лет ипотечные ставки у большинства банков привязываются к ставке облигаций федерального займа (ОФЗ). Какие будут ставки? Можно прибавить 0,5% сверху – примерно такие и будут средние ставки по ипотеке. Мы думаем, что банки будут предлагать жилищные кредиты в рамках базовых программ в диапазоне 10–12%, как минимум в первом квартале не ожидаем существенных скачков»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 10 февраля 2023, источник

«С сентября прошлого года ставки кредитования начали новый цикл, в котором средневзвешенная ставка находится в режиме роста. Рост – плавный с паузами. Сохранение ключевой ставки и прогнозы на тренд никак не повлияет. Условия для снижения ставки отсутствуют. Каждый банк продолжит исходить из собственных возможностей»